楼盘降价项目分析.docx

板块选取原则：n 武广板块、尚东板块、省府红星板块、洋湖板块、梅溪湖板块、滨江板块、市府北版块、开福北月湖板块、星沙板块等9大板块n 中心板块住宅项目较少以及其地段的特殊性，所以不纳入分析，n 望城县城不纳入分析。降价项目选取原则：n 针对2014年1-5月市面上有推广的住宅降价项目；n 暗地降价并取得较好效果的住宅项目进行筛选分析；n 对于尾盘项目、无住宅推售项目不纳入分析；n 不含本项目；n 合计39个住宅降价项目进行分析。板块项目主推产品降价前降价后成交均价速度（*套/月）降价节点推广诉求降价形式成交均价降价幅度降价比例速度（*套/月）速度增幅比例增幅配合措施洋湖垸板块蓝光coco蜜城60-807600402月初洋湖大事件，最高直降2000元/，仅限2月26号全线产品直降6600100013.2%602050.0%无和顺洋湖壹号90-1406800604月中旬12周年，12套6388元/一口价特价房63885007.4%20-40-66.7%无广电兰亭湾畔75-1406800306月初5900元/起以新推产品形式暗降610070010.3%14-16-53.3%世界杯中海国际社初5980元/起以新推产品形式暗降65005007.1%1303030.0%新品开盘万科白鹭郡90-1308300704月初万科30年，30套特价房，赠送30年物管费特价房形式75008009.6%1205071.4%物业费抵房款开福、月湖珠江郦城74-1778200595月初年中抄底价董事会底价，90折,5千抵2万78004004.9%882949.2%低首付、5000低2万万国城881126800754月中旬二环内超高性价比，热销大返利暗降：团购89折，热销返利65003004.4%1103546.7%低首付、全屋家电绿地海外滩98.46141.145200303月底超高性价比江景学区房，起价仅4680元/特价房50002003.8%451550.0%交4000享95折恒大雅苑901408200575月初珍藏20席顶峰豪宅，抄底85折！特价房85折7200100012.2%933663.2%内部员工7折中铁山语城70-120520042.753月底“中国铁建山语城”，央企住宅4580起低起价50002003.8%7532.2575.4%团购6千抵2万 封顶价5280元/星沙康桥长郡98-1355300105月初一口价4600元/平，一口价460060011.3%2010100.0%保利香槟国际89-1265300105月初4700元/平一口价4700元/平，高层赠送2000元购物卡470060011.3%2515150.0%首付一成中铁国际城79-1225400154月中旬4800元/平起4月20日推出4800元/平起49005009.3%20533.3%首付一成，现场看房即可参加“上门送金条”三一街区89-1425200103月初特价房，一口价4888元/平特价房，一口价4888元/平49003005.8%15550.0%团购5千抵3.1万市府北板块勤诚达新界881554800213月24号最低2999元/起，3980元/封顶3月份 100套一口价 4月推出首付6万起，送契税+车位+学位+35.11；350095019.8%5231147.6%低首付高赠送新地东方明珠901205000361月2号开始降价89n+1三房户型特价促销39万/套起，首付3万一口价,4380元/ 首付1成，“菁英婚房计划”送12万全套装修+家电+家具48002004.0%35-1-2.8%低首付高赠送润和之悦811284500223月28号81-128房源，首付1万，最低价3980元/一口价/首付一万起418050011.1%25313.6%低首付低起价乾源国际广场761175200302月18号4480元/起，首付2万，0首付0利息。4480元/起/0首付0利息，另有家电基金赠送448072013.8%38826.7%低首付高赠送龙湖湘风原著75-1155500212月中旬号特价房4099元/，4千抵4万，送装修基金送家电特价房4099元/，送装修基金送家电；178万买别墅，送一套78高层460090016.4%321152.4%低起价高赠送滨江板块北辰三角洲90-1809100602013年12月首付一成，百套房源千万钜惠低首付、特价房 7800元/平米特价房仅限8套87004004.4%751525.0%低首付南山雍江汇88-1068100404月中旬步步惊喜，步步省钱，一路之隔，立省1000元/4月中旬暗降1000元/左右，5月中旬8#开盘1万抵4万。特惠85折，新品6888起。7100150018.5%48820.0%无保利西海岸77-190a区：12000-13000；b区：8000343月初开始降价全国抄底价，首付一成，送宝马低首付a区：9000-11000；b区：750010006.3%461235.3%低首付世茂铂翠湾90-1308100454月中旬不提宝马，不提零首付，6666一口价一口价73008009.9%53817.8%一口价万科金域缇香95-16511000264月下旬买房送30年物业管理费，5000抵30000万科30年，买房送30年物业8500-980010009.1%7246176.9%低首付复地崑玉国际90-1801400054月9800元/起，首付一成低起价、低首付11500300021.4%2116320.0%低首付第一湾90-146790062月初购房总价减10万认筹75004005.1%8233.3%无海洋半岛96-137700084月中旬5998元/起，海洋半岛抄底诱惑特价房67003004.3%7-1-12.5%无梅溪湖板块弘德好莱城66-1337800184月下旬6688元/平起，抄底价7.9折一口价特价房700080010.3%23527.8%一口价振业城107-140750024月中旬5899-6988元/，开盘100套特价房开盘特价房660090012.0%25231150.0%开盘旭辉御府92-1306800133月份认购可享93折，总价再减2万折扣63005007.4%15215.4%无和泓梅溪四季77-1408300205月初一期清盘秒杀价，最高优惠20万/套！一期清盘6800-7500100012.0%28840.0%无中铁梅溪青秀76-1206800305月底最低价5900元/，最高价6480元/封顶；低起价、封顶价、交6000元，还可转抵20年物业费63005007.4%上周成交12套#value!#value!每天前50名来访送100元现金嘉宇中央公寓94-1207000172013年12月团购一口价6180元低首付、一口价618080011.4%4326152.9%低首付、特价房兴苏广场90-1498100122013年12月6666元/抢购一口价房源；一票抵万金，年末88折6666元/抢购一口价房源， “一票抵万金，年末88折” 7069100012.3%4230250.0%一口价佳兆业时代广场90-11511000173月底惠价5888元/起低首付、低起价8900120010.9%4124141.2%低首付、低起价省府红星板块鑫远和城90-1806400292月初推出低首付、5280低起价分层一口价59005007.8%441551.7%中信新城84-1406300272月26日推出87-140平三地铁口物业5680元/平低起价61002003.2%11-16-59.3%庆中信集团香港整体上市，中信地产“惠生活惠置业”活动五矿万境水岸75-1681/3/5月分别推出特价房特价房源6588元/平起特价房源6588元/平起,均价68007387700#63首付3万起，额外新春优惠98折85-167大户均价7500 58团购享95折优惠，还可获赠价值5888元春游大礼包团购享95折优惠，还可获赠价值5888元春游大礼包，3月成交均价6700738380010.7%33首付3万起，额外新春优惠98折88-200平房源，均价7800154万人大团购6088元/平起，二期最低88折万人大团购6088元/平起，二期最低88折，成交均价66007351120016.0%76万人大团购降价分析1. 从降价时间选择上来看：a. 长沙项目早在2013年年底冲击年底任务时已启动降价，2014年最早率先降价的是洋湖板块“蓝光”项目，在农历初六直降2000元/平，带动长沙降价潮（绝大部分项目均以暗降的形式进行：万科白鹭郡等），同时导致了一批新项目被迫低价入市；b. 后续项目从线上开始主打降价基本都集中于3月底之后：n 洋湖：万科白鹭郡线上主推“万科30年，买房送30年物业”、“精装房，毛坯价”、中海国际社区“5980起”；n 市府北：勤诚达新界“2999起、3980封顶”、龙湖湘风原著“特价房4099元/，送装修基金送家电”、“178万买别墅，送一套78高层”；n 梅溪湖：振业城“6999封顶”、中铁梅溪青秀“最低价5900元/，最高价6480元/封顶”n 省府红星：中信新城“5508起，还送1200元精装”n 滨江：保利西海岸“全国抄底价，首付一成，送宝马”、南山雍江汇“步步惊喜，步步省钱，一路之隔，立省1000元/”n 开福北：绿地海外滩“超高性价比江景学区房，起价仅4680元/”n 星沙：康桥长郡“一口价4600元/平”2. 从降价幅度来看：降幅项目数量占比500以内1128%500700923%700900615%900100038%1000以上1026%n 降价项目降幅均在500元以内的项目为11个占比28%；n 降幅在500-700元的项目为9个占比23%；n 降幅在700-900元的项目为6个占比15%；n 降幅在900-1000元的项目为3个占比8%；n 降幅在1000元以上的项目为10个占比26%。3. 从成交速度来看：降价前降价后差值月均成交套数在30套以内项目数量1611-5月均成交套数在3060套以上项目数量11121月均成交套数在6090套项目数量561月均成交套数在90套以上项目数量7103n 月均成交10套以内的项目降价后减少5个；n 月均成交套数在3060套以上项目数量增加1个；n 月均成交套数在6090套项目数量增加1个；n 月均成交套数在90套以上项目数量增加3个。4. 从降价形式来看：降价形式项目数量典型项目直降2蓝光、南山低起价10中海、龙湖、中铁低首付17北辰、保利香槟、鑫远低起价、封顶价5新界、振业城周年庆3万科、中海、和顺一口价13嘉宇、鑫远、世茂送装修3新地、乾源、龙湖送契税、送利息5万科、北辰、乾源n 根据上表统得出，目前降价项目的主要形式以低首付和一口价为主。5. 从成交提升比例来看：成交提升比例项目数量占比降价幅度15%以内616%200-500元/15%40%1335%500-1000元/40%100%1130%500-1000元/100%200%719%600-1200元/200%以上 411%900-1000元/n 月均成交提升比例在15%以内的项目有6个，降价带来的效果不理想，其降价幅度在200-500元/之间；n 月均成交提升比例在15%40%以内的项目有13个，降价带来的效果一般，其降价幅度在500-1000元/之间；n 月均成交提升比例在40%100%以内的项目有11个，降价带来的效果较好，其降价幅度在500-1000元/之间；n 月均成交提升比例在100%200%以内的项目有7个，降价带来的效果较好，其降价幅度在600-1200元/之间；n 月均成交提升比例在200%以上的项目有4个，降价带来的效果很明显，其降价幅度在900-1000元/之间。6. 从降价导致成交速度增长来看：月均成交增长项目数量降价比例10套以内153.2%11%1020套107.8%-21%2030套811%-13%3040套67.1%-19.8%40套以上29.19.6%n 月均成交增长10套以内的项目有15个，降价带来的效果不理想，其降价幅度在3.2%11%之间；n 月均成交增长1020套的项目有10个，降价带来的效果一般，其降价幅度在7.8%-21%之间；n 月均成交增长2030套的项目有8个，降价带来的效果一般，其降价幅度在11%-13%之间；n 月均成交增长3040套的项目有6个，降价带来的效果较为理想，其降价幅度在7.1%-19.8%之间；n 月均成交增长40套以上的项目有2个，降价带来的效果非常明显，其降价幅度在9.19.6%之间。7. 从降价幅度比例及导致成交速度增长来看：降幅比例项目数量占比成交涨幅比例5%以内822%-12%50%5%9%616%15%-50%9%12%1232%13%176%12%15%