某房地产项目市场评估.doc

某房地产项目市场评估该项目物业类型较为齐全，涵盖商业类房产（商铺、写字楼）、住宅类房产（高层住宅、公寓、车库等），其中商铺、高层住宅为主要品种，建筑面积占比超过78%，因此在项目市场评估中我们将重点针对商铺与高层住宅进行分析。一、房地产投资环境评价1、区域经济分析（1）城市概况哈尔滨位于东经12542-13010北纬4404-4640，地处东北亚中心位置，黑龙江省省会，政治、经济、文化中心，下辖道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、尚志3个县级市，截至2007年全市总面积为56579平方公里，其中市区面积为1637平方公里；全市总人口为987万人，城区人口475万人。（2）2007年主要经济指标经济总量。全年实现地区生产总值2436.8亿元，按可比价格计算比上年增长13.5%。其中，第一产业实现增加值347.7亿元，增长6%；第二产业实现增加值902.6亿元，增长15.5%；第三产业实现增加值1186.6亿元，增长14.4%。财政收入快速增长。全年全口径财政一般预算收入完成224亿元，比上年增长21.3%，其中地方财政一般预算收入完成132亿元，增长19.1%。全市财政一般预算支出完成232.4亿元，增长24.7%。固定资产投资。全年完成投资1030.6亿元，比上年增长27.3%，增幅比上年提高0.6个百分点。其中，第一产业完成投资17.9亿元，增长1.7%；第二产业完成投资266.3亿元，增长30.6%；第三产业完成投资746.4亿元，增长26.8%。交通运输。全年各种运输方式完成货物运输总量10753.6万吨，比上年增长4.3%。其中，铁路1388万吨，增长1.1%；公路9007万吨，增长4.8%；水路357万吨，增长4.4%；民航1.6万吨，增长3.9%。各种运输方式完成旅客运输总量9922.4万人次，比上年增长14.3%。其中，铁路3315万人次，增长8.1%；公路6384万人次，增长17.5%。哈尔滨太平国际机场进出港旅客443.7万人次，比上年增长21.2%。航空货邮吞吐量5.25万吨，增长16.7%。房地产业。房地产业持续稳定快速发展。全年房地产开发完成投资187.4亿元，比上年增长18.7%，占全社会固定资产投资的比重为18.2%。房地产开发施工面积1502.2万平方米，竣工面积698.2万平方米。商品房销售面积748.9万平方米，比上年增长11%。人口。年末户籍总人口987.4万人，比上年增加7万人。其中，市区人口475.5万人，增加2.8万人。在总人口中，非农业人口476.9万人，增加3.7万人；男性人口499.3万人，增加2.9万人。居民收入。城乡居民收入保持较快增长，据抽样调查测算，城市居民家庭年人均可支配收入12772元，比上年增长13.7%，人均消费支出9294元，增长9.1%。农村居民家庭年人均纯收入5068.6元，增长15.1%，人均生活费支出2888.9元，增长15.8%。道路建设。城市交通网络进一步完善，全年市政基础设施完成投资81.9亿元。启动了道外二十道街跨松花江大桥、三环路哈阿立交桥、何家沟综合整治等城建大项目，推进了中华巴洛克保护街区、沿江景区升级改造等景观工程建设，实施了哈阿路、抚顺街民安街民众街、齿轮路、保健路、通乡街等路桥重点工程，建设了北环路、安国街、安升街等17条达标街路，对安化街、南平街、公浴街等23条破损道路和土路、背街背巷进行修缮和改造，新建林机小区、南直路2座人行天桥。城市交通。城市交通运营能力不断提高，年末全市公交编码线路达179条，比上年增加38条，公交运营线路网长度646.9公里。公交车运营车辆4705辆，其中空调大巴121辆。全年新增公交车辆338辆，更新公交车辆455辆。公共交通客运量9.1亿人次，比上年增长16.7%。（3）城市规划随着经济的发展和城市人口的不断扩容，哈尔滨城市承载能力不能满足发展的需要，特别是中心区域土地稀缺性成为制约城市发展的瓶颈。2004年初国务院批准哈尔滨市行政区划调整，市区面积由1660平方公里扩大到4272平方公里，与之伴随的是两个趋势：一是城市中心北移，形成以松花江为中心，向江北拓展新城的格局；二是将周边相邻县级市变市为区，形成哈尔滨的卫星城。用地规模：2007年达到270km2，人均城市建设用地84.4 km2。规划至2020年城市建设用地达到406m2，人均城市建设用地106.8 m2。中心城区为380km2，2030年前后城市建设用地将达到550km2，呼兰、双城、阿城也将有进一步发展，与哈尔滨市区共同构成大哈尔滨城区。建设“一主四副”城市公共中心，指一个国际区域性主中心、四个国际区域性副中心，即在道里中心区、爱建新城、道外三马地区、南岗中心区形成以行政、商贸、金融、信息、办公等为主要功能的国际性中心区，在长江路一带形成以会展、行政、商住等为主要功能的区域性副中心，在学府路哈西地区形成以奥运、科研、教育、信息等为主要功能的区域性副中心；在群力地区形成以金融、贸易、办公、商住等为主要功能的区域性副中心；在松北形成以行政、科研、教育、文化、休闲等为主要功能的区域性副中心。（4）房地产市场成熟度随着经济不断发展和需求的增加，哈尔滨房地产市场正在经历一场变革，市场成熟度不断提高。供应商水平不断提高。哈尔滨作为黑龙江省省会中心城市，其房屋需求不仅来源于哈尔滨本地，对黑龙江省全省房屋需求有明显的吸引。最近三年本埠房地产市场不断升温，价格快速上涨，国内一线房地产开商-世贸集团、万达集团、爱建集团、大众交通集团等纷纷进驻，成为市场供应主力，同时本地开发商也吸纳先进的开发经验，参与到市场中，东方集团、盟科开发、宝宇地产等也创造了大量的名盘，供应商水平的提高使得市场供应活跃，品质良好。房屋整体品质不断完善。市场需求和先进供应商的加入让物业类型不断完善，房屋产品对消费者满足度不断提高。以住宅为例，社区环境、配套设置、绿化水平、户型结构、消费环境、物业服务等软硬件设施得到长足进步，消费者满意度稳步提高，市场对于房屋评价趋于合理。消费心理趋于稳定。目前商品房消费者主要由本埠公务员、事业单位管理人员、医生、教师、金融机构人员、私营业主等年家庭收入10万元以上的区域中产阶级和黑龙江省其他地域高薪收入者构成，其消费能力较强，对房屋整体要求较高，随着市场供应房屋品质的提高和消费者识别能力的加强，消费心理趋于稳定。供需状况趋于合理。2005年以前本埠房产供应一直表现为供应远大于需求的状况，2006年首次出现商品房销售面积大于竣工面积（7。1万），2007年这种趋势呈现加速状况（竣工面积698.2万平方米，销售面积748.9万平方米），应该说在需求拉动下哈尔滨房地产市场最近三年供需状况相对合理。中介市场开始健全。随着市场的发育和需求的多样性，房地产中介服务逐渐完善，一些大型的房屋中介机构，如21世纪不动产等纷纷进入本埠，评估、律师事务所、保险等机构亦加大对该市场的覆盖，市场服务环境的完善在另一方面也促进了发展。金融服务较充分。黑龙江省经济资源相对贫乏，各家金融机构均对房地产市场充满期待，无论是在开发类贷款还是按揭类，对于那些地点较好、品质较高的楼盘均呈现争夺的市场状况。2、房地产开发状况与趋势（1）房地产投资 从近四年房地产投资总量看，哈尔滨房地产市场每年投资增加在20-30亿元，如考虑物价上涨因素增长相对平稳，增长率由趋缓的趋势。从增长构成看，住宅增长率在40%左右（占全部投资的70%），商业类增长5%左右，而办公楼等呈现较为明显的下降趋势，这较为符合城市化进程前期阶段的状况。 （2）施工与竣工 从施工和竣工趋势中我们看到，哈尔滨房地产市场在2006年有一次较为明显的增长，但其并未出现较强的延续性，2007年较2006年增量并不显著，施工、竣工面积相对保持平稳，市场在价格引导下没有出现过热倾向。 （3）商品房销售 在2006年之前，整体供求状况比较平稳，到了2006年之后，市场的供应量处于平稳状态，基本维持在400万平方米上下，而销售力度明显增强。后续市场上会对整体供应带来一定的刺激，供应量可能会有进一步的提升，同时销售的量会逐渐减弱，最后达到供求平衡的状态，根据市场的惯性原理还可能会造成供大于求的市场现象。 （4）人均居住面积 人均居住面积的改善说明居民对居住空间的需求正在加大，本埠房地产市场的需求是有稳固基础的，同时黑龙江省全省高薪阶层在省会中心城市的置业需求又加速了这一过程。根据我们对本埠市场的了解，目前哈尔滨房地产市场主要仍以自住型为主，投资型的对象集中在商铺、别墅、公寓、写字楼，而这些房产在整个市场中比重相对较小。 3、房地产价格走势 自2003年起，哈尔滨房地产价格稳步攀升，至2005年房地产价格有较大幅度上涨，商品房均价达2700元/平方米，2006年趋于平稳，到了2007年商品房价格再次出现快速攀升，均价达到3500元/平方米，而城市中心（二环）以内的均价甚至攀升到4000元以上，一些精品楼盘如爱建、欧洲新城、会展新城等均价达到6000元以上，一些临江高端楼盘甚至出现过万现象。 应该说，哈尔滨市房价的飞升，一方面是受全国房地产市场价格狂飙的影响，另一方面也是供需状况的一种反应，甚至包含对以往过低价格的一种修正。 进入2008年在国家紧缩性宏观调控政策的作用下，一线城市房价滞胀，在深圳、广州等地甚至出现“价格雪崩”现象，哈尔滨房地产市场也受到一定影响，但由于本埠投资类房地产相对较少，价格并没有出现较为明显的波动，上涨幅度相对减缓，同时我们认为房地产价格将会在2008年度获得支撑，今后仍讲呈现缓慢上涨的趋势。 因为中国房地产市场价格的井喷是特定历史条件下的必然事件。 首先，需求的快速增长成为支撑房价的主要动力。理论界有一条著名的“纳什姆曲线”，总结出一国城市化率，既城镇人口占全国总人口比例达到30以后，该国城市化进程及对房地产需求将迎来快速增长阶段，会一直持续到城市化率达到60。根据世界银行数据，2005年中国城市化率为40，预计到2020年会达到60的滞涨点，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万，房地产行业无疑什最直接的受益者。另一个客观的事实就是，全国的精英向北京、上海聚集，而深圳与香港的比价导致香港人群的涌入，而各省的资金向省会城市汇集，同时经济高速发展促成的中产阶级对人均居住面积的要求，使得需求大幅增加，与之相对应的是城市可供给面积不足。所以，这次价格上涨是历史的必然，与国家供应廉租房数量无关。 其次，中产阶级的资产重新配置促进房价上涨。随着中国经济的发展，中产阶级不断扩大，可支配资金整体呈上升趋势，由于投资渠道相对较窄，因此大量资金买入实体资产，其保值增值的意图导致供需不平衡加剧，引发价格的畸形。 第三，国际资本对中国经济发展、人民币升值等预期，引发的资本流入，部分资金进入商业地产和房地产建设资金领域，使得房地产行业整体资金充裕度过多，引发价格暴涨。 发展中国家房地产价格上涨是一种必然，就像目前适度的通货膨胀对中国经济未来有益一样，但是畸形则是一种危机，特别是那种几何数级的变化。同时2007年宏观经济层面过热趋势，也使得决策层高度紧张，于是一场针对防止经济过热的紧缩调整开始，当然首当其冲的就是房地产行业。不过我们可以肯定的是，国家对房地产行业抑制政策的目的是：控制房价的上涨速度，使其在一个合理的范围上涨，比如年均10%，而绝不是让房地产行业崩溃，毕竟这个行业牵扯面太广，一旦出现问题对中国经济的冲击远远超过美国经济衰退。 因此，一线城市价格的滞胀是正常的，深圳作为特例下降也是正常，二线城市的微涨是适度的。我们相信在目前的情况下，更加严厉的房地产行业紧缩政策不会出台，除非下半年房地产行业再次爆发价格飞升。（这种可能性存在，主要是国际游资利用时间空隙，进入中国房地产市场进行炒作，但目前其主要对象还是商业地产和高级公寓，如不被误读对决策层影响不大。） 二、项目市场定位评价 （一）商铺的市场定位 项目市场定位：立足于服务东北市场乃至于全国市场，集批发、零售展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。其中茶城的业态为批发兼零售，以批发为主，积极开展对俄罗斯的茶叶贸易,预计接纳经营业户300家，设自主商铺500间；国际名优食品城的业态为展示交易,预计接纳经营业户1000家，设自主商铺大概1700间；冷冻水产中心的业态为展示交易，展示批发为主，零售为辅,接纳业户500家，设自主商铺700间。 该项目的市场定位源于投资人正在经营的南极小商品批发市场的基础和哈尔滨市政府商业规划，定位相对合理。 南极国际商贸城前身是哈尔滨市南极小食品批发市场，是在1992年响应市政府马路市场“退路进厅”的城建规划指令，由哈尔滨大众肉联集团有限公司建设而成，是中国最早的全国性大型食品批发市场之一，经过十四年发展逐步壮大起来，年营业收入3000万元左右，年资金流量超过30亿元，物流配送辐射东北地区和内蒙古东半部，部分遍及全国，是东北地区规模最大的专业型食品物流集散中心。其主要经营对象为小食品、土特产、冷冻海产品等，在市场周边区域分布大量茶叶批发商，因此新项目定位对象仍为原有业户，并利用规模优势吸引新业户。同时项目地处于道外区规划的以承德广场为中心的商贸圈内，是该商圈内唯一的专业食品批发市场，在哈尔滨市内也是最具规模的该类市场，有较强的竞争优势。（2） 住宅的市场定位 项目定位：中高端收入人群 目前哈尔滨高层住宅均价达到4000元/平方米，这一价格使得销售对象必然锁定中高端人群。对于项目所处区域道外来说，以往是哈尔滨消费能力较弱的区域，居住的主要以中低端人群为主，但由于城市土地的稀缺性，使得在中心城区成片开发难度日渐加大，因此以往并不被看好的道外区，特别是与道里、南岗相邻区域获得投资商的青睐，而工业企业“退城进郊”（哈尔滨大众集团、第一工具厂、电缆厂、第二工具厂等）恰好在该地域提供了土地，在于项目临近地块已经建成“中财雅典城”（清盘，100%销售），正在建设“荣耀之城”（预售率90%以上）、奥运国际（预售率80%），对该项目有明显的示范效应。 三、项目市场竞争力评价 （一）商铺 1、供需状况分析 项目的建成后将成为一个容纳3000名业户的专业批发市场，主营小食品、土特产品、冷冻水产品、茶叶，目前在本埠与之类似市场主要有大发市场（道里区，小食品与茶叶）、信恒茶城（南岗区，茶叶），玛克威（道外，食品），与项目相比目前规模相对较小。 南极小食品批发市场现有业户1500户，其中小食品、土特产1200户，冷冻水产品业户300户，周边茶叶经销商、酒类经销商等约500户。项目建成后，考虑到规模、影响力因素，大部分客户将实现回流，并因群聚效应会吸引新的业户，但是由于新项目租赁价格将上调，部分低端客户将会流失，根据本埠专业市场的入住水平，我们预计项目建成初期出租率在50-60%，经过2年吸引期将会达到70%左右的出租率，经过5年后达到80%左右。 2、价格 项目商铺有别于商业街商铺、社区商业物业、中档住宅、写字楼、公寓底商等业态，属于专业市场类型，其运作模式是管理者通过统一严格管理实现市场品牌效应，以租金方式回收资本。 首先，我们考察周边临街社区商铺的租赁价格。 临街商铺经营方式较为灵活，一般为按月或年收取固定租金，同时，由于地理位置、商业环境、区域消费状况、经营商业业态、店铺档次等众多影响因素的存在，临街商铺之租金水平变化幅度较大。按照哈尔滨市目前租金收益程度，临街商铺租金水平可分为三个阶段，即2-3元/天平方米、3-5元/天平方米及5-10元以上/天平方米，其中3-8元/天平方米商铺租金价格供应相对较为集中，8-10元以上/天平方米商铺租赁价格较高，除地段因素外，其租赁之目标经营商户范围较为狭窄。项目相邻开发物业商业公建租赁价格统计物业名称地理位置商业规模（）租金水平（元/天/）中财雅典城道外区200001.8太古新天地道外区250002.4滨江凤凰城道外区340002.1奥韵国际道外区60003.2保障华庭道外区120001.9东升江畔道外区80002.8 随着哈尔滨市房地产（商业地产）市场开发水平的不断提高、社会经济和商业流通的逐步发展、城市消费人口与消费力的不断增长、现代交通工具对居民活动范围的有效延展等因素的推动，哈尔滨市商业物业在未来一段时间内将面临较好的发展机会，整体环境将趋于成熟，现代化商业物业特征将发挥重要作用并在逐步升级的市场竞争中得以充分体现。 本项目社区商业的发展，由于南极、三马商圈自身大体量商业物业的共同带动，加之其性质属于外向型商业，未来租赁状况将相对较好，入住商户承租能力将强于目前阶段供应物业的平均状况，预计本项目底商租金价格将主要分布在3-5元/平方米天，部分物业将可能达到6元/平方米天，我们设定的初期平均价格为3元/平方米天，吸引期之后平均价格为4元/平方米天。 （二）住宅 1、供需状况 该项目虽地处道外区，但是由于其目标客群为中高端客户，因此其销售范围为哈尔滨市，我们对于供需状况的比较也针对哈尔滨全市。（注：下面数据采自咨询公司2007年调研报告，对报告内容我们进行了相关核实，我们认为能够基本准确反应目前哈尔滨市主要楼盘状况）咨询公司针对目前在建主要楼盘进行了调研，结果如下：区域楼盘名称总建面积万m2在售面积万m2已售面积万m2销售率市场存量万m2潜在供应量万m2道里区爱建滨江25025018574%650经纬360661.830%4.20麦凯乐国际公寓2020735%130欧洲新城65655585%100品阁5.25.23.6470%1.560新湖明珠776.6595%0.350都市胜景4.44.43.7485%0.660报达文化家园1577100%08观江国际23235.9826%17.020小计395.6387.6275.81#111.798道外区奥韵国际5.55.52.240%3.30东升江畔16.816.811.770%5.10南棵绿荫小区52523975%130润成水云天331.6555%1.350泰富长安城453533.2595%1.7510祥泰铭苑1010880%20荣耀上城25未开盘未开盘未开盘未开盘25滨江凤凰城40302480%610药六家园181817.2896%0.720小计215.3170.3128.08#42.2245南岗区大众新城60453885%715鸿景兴园887.290%0.80福顺尚都605448.690%5.46华轩美景4.64.64.292%0.40西典家园453024.682%5.415吉星商住楼1.41.40.965%0.50紫金相府3.73.73.185%0.60名门221.7286%0.280金色莱茵19195.730%13.30小计203.7167.7134.02#33.6836香坊区果园星城40403690%40海富山水文园772320.790%2.354立汇 美罗湾70252185%445迷你国度3.53.52.160%3.40玉翠秀府996.7575%2.250远大 都市绿洲26262390%30中北春城838341.550%41.50小计308.5209.5151.05#60.4599松北区你好荷兰城1201710.260%6.8103北岸明珠33.733.71855%15.70欧美亚阳光300351645%19265前进家园1385.0463%2.965赛丽斯家园10109.595%0.50世财滨江音乐花园1063.660%2.44世纪花园50504080%100世贸滨江568754155%34493新新怡园20.620.617.5185%3.090小计1125255.3234#123.65861利民区博莱雅园4.64.64.1490%0.460华远新家园251713.680%3.48绿海田园11119.3585%1.650锦绣丽都5.75.71.7130%3.990金泰蓝郡1240.25%3.88美澳花园221.260%0.80翰林辰霞30189.955%8.112摩卡小筑2.12.11.6880%0.420泓林金色地标1254.590%0.57小计104.469.445.3#24.135合计2352.51259.8968.26#395.89108452个楼盘的总体供应量为2352.5万平方米，目前在售面积为1259.8万平方米，已售面积为968.26万平方米，市场存量为395.89万平方米，潜在供应量为1084万平方米。总体供应方面道里区为395.6万平方米，占总体供应量的17%；道外区为215.3平方米，占总体供应量的9%；南岗区为203.7万平方米，占总体供应量的8%；香坊区为308.5万平方米，占总体供应量的13%；松北区为1125万平方米。占总体供应量的50%；利民区为104.4万平方米，占总体供应量的3%。市场总体供应量有50%来自于松北区，说明松北区依然是住宅市场放量的主要区域之一，从中我们可以发现2个问题，即1：住宅市场供应分布呈现江南、江北两极分化。松北受交通、配套等因素影响，居住条件受限，楼盘销售周期延长，有效需求不能对等释放，导致有效需求聚集于江南，最终造成江北、江南项目销售冰火两重天的现象。2：供需矛盾严重，主要现于供应楼盘档次。江南主城区由于土地稀缺，导致土地附加值大幅度增值，土地成本上升及开发商追求高利润产品，最终导致供应产品高端化，投资性置业剧增，中、低端客群需求被屏蔽，产品档次供应不平衡，中、低端产品供应有限，从而催动房价上涨。从数据中我们还看到，在江南主要楼盘的销售率均在60%以上，少数几个销售率较低的楼盘，比如：经纬360、麦凯乐公寓、观江国际等均价均在8000元以上，有的甚至达到10000元以上，性价比是抑制销售的主要原因。2、 价格对应楼盘价格，该统计数据源于2007年，目前平均上涨幅度在20%左右。区域楼盘名称销售率均价道里区爱建滨江74%5700经纬36030%6200麦凯乐国际公寓35%8200欧洲新城85%4200品阁70%3900新湖明珠95%4200都市胜景85%4300报达文化家园100%2700观江国际26%8000小计#5177道外区奥韵国际40%4200东升江畔70%5400南棵绿荫小区75%3100润成水云天55%3800泰富长安城95%2900祥泰铭苑80%3300荣耀上城未开盘预计4200滨江凤凰城80%4200药六家园96%3100小计#3750南岗区大众新城85%3300鸿景兴园90%3500福顺尚都90%4300华轩美景92%4300西典家园82%3800吉星商住楼65%4400紫金相府85%4100名门86%4700金色莱茵30%5500小计#4211香坊区果园星城90%3100海富山水文园90%2990立汇美罗湾85%2700迷你国度60%4000玉翠秀府75%3550远大都市绿洲90%3750中北春城（三期）50%35