信用社（银行）商品房按揭贷款管理办法.doc

信用社（银行）商品房按揭贷款管理办法为规范个人购房贷款管理，维护借贷双方权益；根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、商业银行房地产贷款风险管理指引等有关法律法规，特制定本办法。一、个人购房按揭贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买各类商业性房屋贷款，借款人以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。贷款人是指本辖区范围内的农村信用社，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。 二、本办法适用于辖区范围内所有农村信用社向个人发放的购买各类商业性房屋贷款。不适用于住房公积金等政策性住房贷款。 三、个人购房按揭贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。 申请个人购房按揭贷款的借款人必须同时具备下列条件： （一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份； （二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； （三）已经签署购买房屋的合同或协议。购买期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）以上。多层为七层及以下，高层为八层及以下； （四）必须支付不低于所购房屋总价款40以上的首期购房款； （五）提供经贷款人认可的有效担保； （六）贷款人规定的其他条件。四、 贷款币种、限额、期限与利率（一） 贷款币种：个人房屋按揭贷款币种为人民币。 （二） 贷款限额：个人房屋贷款的最高限额不得超过所购房屋价值或评估价值的60。 （三） 贷款期限：人民币个人房屋按揭贷款最长期限不得超过15年。（四）贷款利率：人民币个人房屋按揭贷款执行中国人民银行规定的同档次贷款利率适当上浮。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次月开始执行新的利率。利率的浮动幅度在人民银行规定的基准利率基础上：个人住房按揭贷款利率上浮20%，个人商业用房（门面）上浮30%。五、按揭贷款的操作流程个人房屋按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。（一）在借款人提出申请之前，信用社需要对拟提供个人房屋按揭贷款的楼盘进行审查，用以确定对该楼盘按揭贷款额度。楼盘审查操作流程为：|开发商申请项目调查审查、审批签订项目合作协议书（二）发放贷款操作流程为：借款人申请贷前调查审查、审批签订借款合同担保等手续发放贷款资料归档贷款偿还贷后管理清户撤押按照房屋是否经过竣工验收，将房屋分为现房(竣工验收合格的房屋)和期房(尚未通过竣工验收的房屋)，分别按相关流程办理。六、个人购房按揭贷款的发放与管理借款人申请个人购房贷款，所购房屋必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。个人房屋包括住房和商业用房。(一)借款人申请。借款人提交个人购房按揭借款申请，并提供下列资料：1借款人及房屋共有人的身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)；2婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书；未婚的提供未婚证明)；3借款人首期付款不得低于购房总价值的40；4房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；5借款人及共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明材料；6借款人及房屋共有人的家庭财产和经济收入证明(包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等)；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担连带责任；7在信用社开立用于归还借款本息的存折；8信用社要求提供的其他文件或资料。(二)借款人资信等级评定。(三)受理、调查。信用社收到借款人提交的资料后，经初步审查，同意受理的，安排信贷人员进行贷前调查，写出调查报告，调查的主要内容包括：1借款人是否已支付规定的首付款，并存入开发商在信用社开立的售房款专用账户上；2借款年限加上借款人年龄（以居民身份证为准）是否超过退休年龄（男60岁，女55岁）；3借款人偿还借款本息的能力。借款人收入是否真实，申请的借款额度和期限是否符合银监会“应将借款人用于归还购房贷款本息及相关费用的月房产支出与收入比例控制在50%以下，月所有债务支出与收入比例控制在55%以下”的规定要求。4借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符；5抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。(四)贷款审查、审批。贷款审查部门在收到调查报告后，主要从以下几个方面加以审查，并写出审核意见：1购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取信用社贷款；2所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估；3共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；4借款人还款能力。借款人收入是否真实，借款额度和期限是否符合有关定规定。5.严格控制按揭成数达60的贷款，一人购买多套住宅的要严格控制按揭贷款成数。经审查同意的，按审批权限报有权审批人审批。(五)签订按揭借款合同。经审批同意的，信用社与借款人、开发商签订个人房屋按揭借款合同。签订按揭借款合同前，信用社要与借款人作一次约见谈话，谈话记录作信贷资料保管。(六)办理房屋保险、公证、担保手续。1保险。借款人必须办理财产保险，明确信用社为第一受益人，保险单正本交由信用社保管。保险金额不得低于贷款金额；保险费用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保两种方式，保险期限不得短于借款期限，借款未清偿之前不得中断或撤销保险。可由信用社代办保险业务。2公证。信用社认为有必要的，可以要求对借款合同进行公证，公证费用由借款人承担。3抵押(预)登记。以所购住房为抵押物的，信用社和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押（预）预登记。房屋产权证、土地使用权证、其项权利证及与购房按揭借款有关的证明文件及资料交信用社执管。(七)贷款发放。以所购房屋作为抵押物的，在借款人办妥房屋保险、公证和抵押（预）登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署划款扣款授权书，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。(八)资料归档。房屋按揭贷款业务档案实行信用社集中管理、专人单独保管，房屋他项权利证书等重要凭证须按照会计制度有关规定入库保管，贷款业务终结后的档案仍需保管5年。(九)贷款偿还。贷款期限一年以内(含一年)的，实行到期一次性还本付息；贷款期限一年以上的，实行按月分期还款。还款方式可以采用等额本息、等额本金、等额递增(减)、等比递增(减)、等偿还贷款本息的方式。(十)贷后管理。贷款发放后，信用社要加强贷后管理，定期进行贷款检查。项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。1贷后检查。信用社每季度不得少于一次房屋按揭贷款贷后检查，掌握全社房屋按揭贷款的资产质量状况并研究对策。检查的内容主要有：(1)按时归还贷款本息情况；(2)借款人有无骗取信用社的行为；(3)借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；(4)保证人保证资格和保证能力变化情况；(5)抵押物保管及其价值变化情况；(6)项目工程进度(限于期房贷款)；(7)有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处；2提前还款处理。借款人可以申请部分或全部提前还款，部分提前还款后可以采取下列两种方式：(1)月还款额不变，缩短还款期限；(2)还款期限不变，减少月还款额。3违约贷款的催收与处理。贷款催收指信贷员按规定程序，对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知，督促借款人清偿违约贷款的过程。(1)借款人首次未按合同约定时间归还贷款本息时，信贷员应在5个工作日内对客户进行电话提示；(2)借款人连续2次未按期归还贷款本息时，信贷员要向客户发出催收通知书；(3)借款人连续3次未按期归还贷款本息时，信贷员要约见客户或上门催收，督促客户落实可行的还款计划；(4)借款人连续6次未按期归还贷款本息时，信用社依法处理抵押物；4.按揭贷款的档案管理（1）贷款社应建立个人购房按揭贷款台账、保