大连金石滩温泉井抵押价值评估报告.doc

大连金石滩温泉井抵押价值评估报告大连市刘明刚房地产估价事务所致委托方函大连名水温泉开发工程有限公司：受贵公司委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对贵公司获得合法的矿产资源勘查许可证并自行开发的、位于大连金石滩旅游度假区金石广场的金石名水一号温泉井的市场价格进行评估，估价时点为二年十二月五日，估价目的为抵押贷款。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响估价对象价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为人民币（大写）贰仟玖佰万元左右。大连市房地产估价事务所法定代表人：刘明刚二年十二月十五日估价师声明（同房地产估价规范） 估价的假设和限制条件 （一）估价假设条件： 1、委托方合法取得矿产资源勘查许可证以及开工建设的必需的合法证件，并以所确认其未来的用途评估估价对象的价值。2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。3、由于估价对象的价值是体现在其未来的收益上。依据最高最佳使用原则，本报告是在估价对象的基础上，拟建一栋集餐饮、客房、疗养、健身、娱乐、洗浴为一体的综合型大酒店来进行测算分析的。4、在估价对象收益年限中，金石滩旅游度假区仅有金石名水一号温泉井存在。5、估价对象的使用收益年限至少在20年以上，每天出水量至少在500立方米以上。（二） 估价限制条件： 1、估价对象能否如期完工、委托方提供的基础数据与实际投产时是否有变，均对评估结果产生一定影响。 2、估价时点后，金石滩旅游度假区内的经济环境变化较大，及因过量的开采影响估价对象的使用情况，不能直接使用本评估结论。 3、本次评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。4、 本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。估价结果报告一、委托方委托方全称：大连名水温泉开发工程有限公司 法定代表人：谭绩彰 住所：大连市沙河口区中山路522号二、估价方估价方全称：大连市房地产估价事务所 法定代表人：刘明刚 住所：大连市西岗区黄河街80号 估价资格等级：一级 三、估价对象估价对象位于大连金石滩旅游度假区金石广场，为大连名水温泉开发工程有限公司开发的金石名水一号温泉井。温泉井深1510米。该井钻孔开孔孔径为444.5mm，中间孔径为311.0mm，中孔孔径215.9mm，每天出水量至少在500立方米以上。具体指标见技术报告。四、估价目的为估价对象办理抵押贷款提供价值参考。五、估价时点经委托方确认，本报告估价时点确定为二年十二月五日。六、价值定义根据估价目的及委托方的要求，本报告评估估价对象目前状态下的公开市场价格。所谓公开市场价值即在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指：在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握足够的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。七、估价依据1、委托方与本评估机构签订的评估委托书；2、证号2100000010120中华人民共和国矿产资源勘查许可证；3、地质矿产部沈阳综合岩矿测试中心的“分析报告”；4、辽宁水文地质工程地质勘查院颁发的“金石名水一号温泉井基本情况”；5、委托方提供的相关资料；6、评估人员现场勘察记录；7、有关大连金石滩旅游度假区及大连市餐饮、酒店及健身、娱乐中心的相关资料；8、估机构掌握的其它相关资料；八、估价原则本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：合法原则；估价时点原则；最高最佳使用原则；替代原则等。九、估价方法 本估价报告采用收益法进行评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。十、估价结果本评估机构根据估价目的，遵循估价原则。按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场总价约为人民币（大写）贰仟玖佰万元。十一、估价人员 中国注册房地产估价师： 刘 明 刚中国注册房地产估价师： 赵 尊 党 中国注册房地产估价师： 孙 育 勤中国注册房地产估价师： 李 惠 滨 中国注册房地产估价师： 刘 涛房 地 产 估 价 员： 王 洪 明十二、估价作业日期二年十二月五日至二年十二月十五日。十三、估价报告应用的有效期 估价报告应用的有效期自完成估价报告起原则上规定为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用有效期不超过半年。估价技术报告 温泉拥有饮用、保健、康乐等方面的广泛用途，它具有的浴用、饮用、吸入等多重功效。对多种疾病进行以温泉为主的综合治疗总有效率达94.6，同时对保健、护肤具有一般药物、化妆品不可比拟的作用，已经被越来越多的人所认识，逐渐成为人们一种新的消费时尚。温泉不仅可以为旅游度假增添新的时尚消费，吸引更多的游客，更能够围绕温泉资源的开发利用招商引资，吸引更多的资金，促进本地经济的发展。金石名水一号温泉井作为特殊的收益性物业，其商业价值主要体现在未来与其相配套的物业的收益上，故除对温泉井的个别因素进行分析外，还将对影响拟建成物业收益的因素，及由于温泉井带来的额外收益的因素进行分析。影响其价值的因素有：一、个别因素分析金石名水一号温泉井深1510米。该井钻孔开孔孔径为444.5mm，中间孔径为311.0mm，中孔孔径215.9mm，全孔均下入钢级n80的套管，其中筛管总长度304.07m，外径为177.8mm。钻孔所揭露的含水层为震旦系长岭子组、桥头组地层，主要岩性为钙质板岩、石英岩及互层。金石名水一号温泉井具有承压性，呈自流状，日自流量16m3/d。采用200kj20400型深井潜水泵抽水，经过168小时7个落程的抽水试验，最大降深152米时，单井涌水量为500m3/d，井内温度为38，停泵5小时后，水井恢复自流状态。金石名水一号温泉井属于非岩浆型地热，即地热梯度热资源，从水质分析结果和水量大小看，可作为医疗保健用水。水样已经过原地矿部沈阳综合岩矿测试中心和日本中央温泉研究所化验分析，温泉水化验类型为cl-na型，矿化度为2077mg/l，ph=7.71，富含多种矿物质，详情见附件的水质检验报告表。 金石温泉具有以下功效浴用 神经痛、关节炎、跌打损伤、不孕症；饮用 肠胃病；吸入 慢性支气管炎、咽喉炎。另外，金石温泉属弱食盐泉，具有解除疲劳、松弛神经之功效，对病后康复也有着良好的医疗效果。二、区域因素分析 大连金石滩国家旅游度假区是1992年10月经国务院批准成立，以接待海外游客为主的综合性旅游度假区，同时也是国家级风景名胜区。 金石滩位于辽东半岛南端，黄海沿岸，毗邻大连经济技术开发区，大窑湾国际深水港和大连保税区。陆地面积62平方公里，海域面积58平方公里。三面环海，由东部半岛、西部半岛及两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。经过多年建设，金石滩的基础设施已基本完备，已经形成以大连金石高尔夫俱乐部为主的绿色中心，以中国国际游艇俱乐部为主的蓝色中心，以滑雪、滑草场和国际狩猎俱乐部为主的银色中心，以欧亚花卉为产品的鲜花生产、销售基地的3个中心和一个基地的格局。 大连金石滩国家旅游度假区经过八年的开发建设，区域内的基础配套设施，自然景观，以及相配套的酒店、餐饮业已经形成规模。其中规模较大的有：金石锚地宾馆、金石宫大酒店、华龙大酒店、金山宾馆、国际会议中心、玫瑰庄园等，成为金石滩国家旅游度假区每年迎接海内外来宾的主要场所。 金石滩国家旅游度假区距市中心稍远，约有56公里，距离周水子国际机场约52公里，距离大连经济技术开发区约22公里，通过5号快速路与大连经济技术开发区相连，通过5号快速路、振兴路只需40分钟即可方便地通达大连市区。三、市场背景分析大连市位于辽东半岛的最南端，东临黄海，西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原，并处于环渤海经济区的圈首、京津门户和东北亚地区的中心地带，堪称东北之窗是我国重要的港口、工业、贸易和旅游城市，同时也是我国北方最具活力、最具开放色彩的城市之一。江泽民总书记于1999年3月视察大连时欣然题词：百年风雨洗礼，北方明珠生辉。这几年，大连的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济秩序、社会秩序稳定，地方财税收入一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业一直稳步发展。大连金石滩国家旅游度假区自1992年底建区以来，游客人数每年以20的速度递增，1997年进区游客达110万余人。因此有关专家预测，大连的旅游客源将会出现更迅猛的增长势头，作为大连三大旅游景点之一的大连金石滩国家旅游度假区，将会成为中高消费层游客的首选地点。四、项目优势分析金石温泉是继大连市区周边普兰店安波温泉、瓦房店李官温泉之后，在大连市区边缘发现的又一个水质好，开采量大的温泉。金石温泉与上述的温泉相比，具有以下的优势：1、交通方便安波温泉与李官温泉距大连市中心约140公里，距开发区约115公里，乘车去安波大约需要2小时的车程，去李官大约需要1小时20分钟的车程。与安波温泉、李官温泉相比，金石温泉距大连市中心约有56公里，距离周水子国际机场约52公里，距离大连经济技术开发区约22公里，通过5号快速路与大连经济技术开发区相连，通过5号快速路、振兴路只需40分钟即可方便地通达大连市区。 2、消费人群成熟温泉具有浴用、饮用、吸入等多重功效，深受人们的欢迎，据不完全统计，以温泉为主综合治疗总有效率达94.6。全国每年都会有近千万人通过洗温泉浴来治疗各种疾病，洗温泉浴已经越来越成为人们消费的时尚。安波温泉与李官温泉是单纯的以温泉为主的休闲地方，而金石温泉所处的金石滩国家旅游度假区是国家级的旅游区，度假区内有众多的旅游景点及休闲项目，每年均有百万以上的游客进区旅游，加上交通便利，对喜欢洗温泉浴的消费人群提供了非常便利的条件，这是李官温泉与安波温泉无法与之相比的。五、最高最佳使用分析 估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象是明显收益性的物业，拟以估价对象为中心，建立一个集餐饮、客房、健身、疗养、娱乐为一体的综合性物业为最高最佳使用。六、估价方法选用 根据估价对象的特点，本评估报告选用收益法。七、估价测算过程由于估价对象属于特殊物业，在大连市市场中没有交易案例，但该物业具有明显的收益特点，按照最高最佳使用原则，本报告采用收益法进行评估。具体技术思路为：在估价对象所在的场地，拟建一栋高档次的、综合性的大酒店，由于估价对象的存在，在同一供需圈内，该综合性大酒店将会有超过其它酒店的收益，这部分收益即是估价对象所带来的，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的纯收益进行资本化还原，评估确定其估价时点的价值。本报告中假设估价对象在未来可使用的经济收益年限内，每年可获得稳定的年纯收益，且各年的资本化率保持不变，确定计算公式为：p=a/r【11/（1r）n】 公式中： p估价对象建成投入使用时的价格； a-年纯收益； r-资本化率； n-收益年限； 测算估价对象的价格：（一）估价对象的年纯收益a根据估价对象的性质及特点，对该类物业进行调查分析，扣除其自身的个别因素，得出大连市该类物业的客观收入和费用标准并以此计算其纯收益。1、年毛收入据委托方提供，拟利用金石温泉资源建一栋规模与金石锚地宾馆、金石宫大酒店相类似的大酒店，同时在它的旁边建一座配有标准泳池的游泳馆,并于2001年9月30日竣工投入使用。通过对金石滩国家旅游度假区内规模较大的酒店，及李官温泉、安波温泉进行调查分析，目前金石滩度假区内的酒店平均上客率大约在45，估计由于温泉的原因，拟建成物业的上客率大约在80以上。则分项预测。由于有估价对象，大酒店建成后每年所带来的毛收入： 客房收入：265万元 餐厅收入：120万元 游泳场馆收入：360万元 其它收入：70万元 总计： 815万元2、年经营费用(a)营业成本：营业成本包括各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产(包括游泳场馆和馆内不可分离的设备设施)折旧等，根据大连金石滩国家旅游度假区同类酒店规模、技术经济指标估算，年营业成本约为170万元左右。(b)营业费用：包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据大连金石滩国家旅游度假区同类酒店近几年此项费用平均水平估算，年营业费用约为150万元左右。(c)营业税及附加：按营业收入的5.55%计算，约为45万元左右。(d)管理费用：包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算这部分年管理费用约为70元左右。(e)财务费用：包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等，估算约为25万元左右。(f)经营者利润：根据调查和2000年大连市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润约为80万元左右。年经营费用合计： 540万元3、纯收益纯收益年经营收入年经营费用815万元540万元 275万元（二）资本化率（r）的确定本报告中按相关行业基准投资收益率标准确定资本化率，即：资本化率(r)=基准投资收益率(i)基准投资收益率(i)=实质利率权数+平均投资利润率权数通过对近几年的大连市社会和经济统计资料的分析，确定资本化率(r)为：r=6.28%（三）收益年限（n）的确定根据有关专家及辽宁水文地质工程地质勘查院出具的“金石名水一号温泉井基本情况”，金石名水一号温泉井的开采年限至少为20年，本报告采取保守原则，确定估价对象的开采年限为20年，故确定其收益年限为20年。通过上述分析，将纯收益、资本化率和经济收益年限代入计算公式，测算估价对象的价格为：p=a/r1-1/(1+r)n =3080万元根据委托方的要求，评估估价对象的目前价值，故将2001年9月30日的价值折现到估价时点，本报告折现率取6.25，则估价对象于估价时点下的价值为：3080/（16.25）2900万元八、评估结果经评估人员现场勘查与分析测算，报告评估结果如下：估价对象在能够进行商业性开发建设，或能够自由地进入市场交易，市场上存在足够的合作方、买方和卖方，并无特殊情况出现的条件下，在估价时点可能实现的价格总值为人民币(大写)贰仟玖佰万元左右。估价师心得温泉拥有饮用、保健、康乐等方面的广泛用途，具有浴用、饮用、吸入等多重功效，目前已经被越来越多的人所认识，逐渐成为人们一种新的消费时尚。经营者已经注意到利用温泉吸引消费者，赚取高额的利润。但是开采温泉是高风险的，同时作为估价人员进行温泉井评估，也是极少遇到的，从现场勘查、数据搜集，到完成估价报告，整个过程都是在挑战，同时也是在学习。1 首先是估价方法的选择钻探温泉井是一个高风险、高收益的项目，如果钻探不成功，前期的投资就打水漂了。但是如果成功的钻探一口好井，无论是水温、水质及保健、医疗等功效极佳的一口温泉井，将会吸引众多的消费者前来消费，经营者将会因此而有高额的利润。根据委托方提供的资料，本报告中的温泉井无论在各方面在大连地区均是最好的。成功钻探这口温泉井后，委托方准备在这口井的基础上，建一座集餐饮、客房、娱乐、桑那、游泳为一体的四星级酒店，规模与该区域最大酒店相似。依据委托方提供的资料，及我们前期的大量工作，委托方拟建项目符合最高最佳使用原则，具有明显收益的特点，故本报告选用收益法进行评估测算。成本法存在的问题是利润无法确定，钻探温泉同普通的房地产开发的利润不同，它是高风险的商业行为，风险与收益同正比，利润是取50，还是100，还是200，没有一个具体可参考的标准。市场比较法根本没有可比实例，假设开发法中，不确定的因素比收益法中的还要多。因此本报告最终选用收益法进行评估测算。2 技术思路。根据我们调查及掌握的资料，在同一地区，相同或相似的两宗物业，有温泉项目物业的收益要明显高于没有温泉项目的物业，剔除经营者的正常利润，那么这块高出的收益即是由于温泉存在带来的，采用适当的资本化率，年限采用委托方提供权威报告中的可开采年限，计算得出温泉井的价值。3 数据的搜集及利用应该说本报告中，最关键的是这个环节，委托方仅提供拟建项目的规模及标准