磐城地产公司项目可行性研究报告.docx

磐城地产公司房地产项目可行性研究报告磐城地产公司房地产项目可行性研究报告二一四年五月目录一、前言3二、可行性报告内容指引31、外部环境42、内部环境5第一部分：项目概况6一、宗地位置6二、宗地四至6三、宗地现状7四、社区配套7五、市政配套8六、规划控制要点8七、土地升值潜力初步评估8第二部分：法律及政策性风险分析9一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述9二、合作方式及风险评估10三、总体评价14第三部分：市场分析14一、区域住宅市场成长状况14二、区域内供应产品特征15三、区域市场目标客层研究和市场定位17四、整体市场对本案有重大影响的因素17五、产品定位及建议18第四部分：规划设计初步分析18一、规划设计的可行性分析18二、规划设计的初步概念19第五部分：工程及销售计划21一、项目前期工作时间表21二、工程计划21三、销售计划22第六部分：投资收益分析23一、成本预测23二、税务分析23三、经济效益分析24四、项目资金预测25第七部分：管理资源配置30一、机构设置30二、主要部门设置30三、人力资源需求31四、人力资源缺口及解决31第八部分：综合分析与建议31一、优势31二、劣势32三、机会32四、结论和建议32第九部分：在新城市开发需要补充的内容33一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况33二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）33附件：34一、前言房地产行业发展迅速，已经成为我国国民经济的重要产业之一，房地产市场的健康稳定发展对国民经济有着重要的意义。而对房地产开发商而言，房地产项目具有资金需求量大、项目周期长、易受宏观经济形势及政策影响等特征，进行科学而全面的项目可行性分析是规避风险、做出正确决策的依据。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。项目可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据，同时也是项目建设单位筹集资金的重要依据。在法律层面上，可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据，也是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；最后，可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据，也是可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。随着磐城地产集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升磐城地产集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引磐城地产开发公司于2010年开发建设北京师范大学青年公寓，现已交付使用。目前公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产在南京市场上的品牌影响力。赛车场地块规模适宜，土地价格较低，处在市政规划发展用地，发展较快对磐城地产公司的持续发展和战略布局都有非常重要的作用。1、外部环境（1）项目现状2008年9月9日，“烂尾”10年之久的留诗山剩余段市政道路正式动工，这是今年纳入市政府计划的在金鼎地区打通的第一条“烂尾”兼“断头路”，建成后将完善周边路网，极大改善该区域的投资环境。该道路总投资3000多万元。改造后长1435米，道路宽为36米，双向四车道，其中机动车道宽为8米，非机动车道宽为35米，在两边机非车道之间还有各两米的绿化带，两边人行道宽为45米。“改造时将保留16米宽的混凝土路面，再在机动车道两侧增建绿化带、非机动车道、人行道等。”据该负责人介绍说，该道路改造的同时，将从路面设计、管网、绿化等多方面进行重新规划建设。a017地块属于唐家湾镇范围，临近珠海市高新区，珠海市政府在珠海高新区建设滨海智慧新城行动计划（2013年2017年)中明确指出要打造珠海形象主门户、高新产业主战场、科技教育主阵地、文化展示主平台的总体定位，全面加快高新产业企业扎堆，创新资源集中、创新人才聚集的珠海北部滨海智慧新城建设步伐，当好珠海科学发展的主力军。同时提出三大建设任务，即建设“生态宜居”、“智慧宜业”、“多元共生”的唐家湾。因此本项目的发展得到了珠海市政策的支持。珠海市政府将围绕珠海市新一轮的空间布局，统筹社会、经济、环境，重视经济与生态的可协调发展。在环境建设方面，要构建具有珠海特色的“森林之门”，打造珠海绿色生态主门户形象，推进淇澳生态岛建设，打造高端生活新名片，依托tod开发理念，打造以人为本的绿色低碳生态系统；在经济发展方面，要提升城市管理信息化水平，打造智慧城市，加快前环总部组团建设，打造经济发展新增长点，推进后环商贸组团建设，打造唐家湾新城核心区，实施北围基础设施的建设，打造唐家湾交通新枢纽完善科技创新海岸配套功能，打造高新产业主战场，择优选点推进城市更新，引导城市改造新模式。这些政策是实现高端消费服务的需要，可以利用良好的滨海景观资源形成办公、金融、娱乐等完善的城市核心区域。开展周边村落用地改造工作，建设科技路、留诗路等市政配套道路，分期开发港湾大道东侧保留的居住用地，努力将唐家湾镇打造成为区域性的休闲中心、居住中心、娱乐中心、商业中心、和科技文化中心。（2）交通环境本项目地块位于唐家湾镇高新区发展的金鼎核心片区，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。随着越来越多的企业进驻以及经济的发展，高新区的置业需求将越来越大。距离城规珠海北站仅4.4公里；距离城规唐家湾站仅3.4公里；距离国际赛车场1.2公里；距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里；距离距离留诗山1.8公里、距离珠海高尔夫山庄和珠海高尔夫俱乐部不到2公里；距离港湾大道约1公里。（3）项目渊源唐家湾地处于珠江出口西岸，北倚青葱翠绿的凤凰山麓，面向浩瀚的南中国海，十几千米长的海岸线蜿蜒而上，山色水影交融，风景迷人。辖区内的淇澳岛是着名的生态岛和旅游度假胜地，湿地生态良好，8000亩的淇澳红树林是珠江三角洲地区红树林扩种面积最大的区域，也是目前国内人工种植连片面积最大的红树林。不可否认，唐家湾宜居宜业的绝佳美地。项目西侧为中博卫视和钢铁厂；南侧临近峰涛光子科技公司；北侧临近远亮教育高四复读学校；东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有一个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为一条商业街。2、内部环境为了响应珠海市打造“一心一岛两轴三片”，打造科技创意海岸、生态滨海新城的战略，磐城地产公司于2014年1月成立开发项目。根据项目初步规划设计，高价值区将规划建设2层商业和16层住宅，中低价值区将建立14层住宅。商业项目将建设成为大型超市，沿东侧分布。根据房地产市场情况以及公司自身情况，项目分为一年开发，一年销售，项目建筑面积为168,000，其中第一季度开发面积为64,640，第二季度开发面积为66,240，第三季度开发面积为100.800，第四季度开发面积为20.320。该项目优势明显，有助于磐城地产公司的持续经营与发展，同时能够打造品牌知名度。磐城地产公司通过招拍挂的形式取得该地块，根据对项目的区域环境、土地特征等综合因素的分析，本项目产品定位为新型住宅项目科技、乐活的中小套型住宅。项目产品包括高层住宅、大型超市、停车位等，充分满足了不同年龄区间、不同需求、购房动机、家庭结构的客户需求。主力产品为面向对社区品质和居住舒适有要求、物业环境要求较高的客户。该项目总投资额17.85亿元，预计实现销售收入为20.95亿元，利润总额为3.1亿元，投资利润率为17.38%。磐城地产公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产公司在珠海市场上品牌影响力。该地块规模适宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对磐城地产公司的持续发展战略布局都有非常重要的影响。第一部分：项目概况一、宗地位置赛车场地块位于珠海市唐家湾镇高新区区域，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。 距离城规珠海北站仅4.4公里； 距离城规唐家湾站仅3.4公里； 距离国际赛车场1.2公里； 距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里。二、宗地四至地块东临留诗路，南近科技一路，西、北近官塘湾。目前，科技一路、留诗路、港湾大道等主要的交通要道均已通车。同时，地块临近官塘湾，西边有一小水塘，水质一般，政府或将对水质进行整治，当河道水质得到整治后，相信官塘湾和小水塘都可以提升项目整体的价值，成为整个项目亮丽的景观特色。三、宗地现状项目地块规整，总体呈矩形，南侧有一面积相似的地块为荒地，开发用途未知。地块内部没有建筑，属于生地出让，仍需进行“三通一平”、“五通一平”。四、社区配套交通情况：轨道交通方面，广珠城际轨道交通的珠海北站、唐家湾站距离本项目都不超过5公里，目前均已投入使用，其中距离珠海北站仅4.4公里，距离唐家湾站仅3.4公里；道路交通方面，项目地块靠近g4w京珠高速东段，距离高速入口仅2公里左右，临近珠海市交通要道港湾大道、金凤路、留诗路，其中金凤路与港湾大道相连、港湾大道与留诗路相连。整体来说，项目地块位于珠海市交通的重要区位，交通便利，位置优越。教育情况：项目位于珠海市高新区，区域内有北京师范大学珠海分校、北京理工大学珠海学院、珠海市工贸技工学校等高等院校，有较高的教学质量，这三所学校都在距项目5km范围内，中山大学珠海校区距离本项目也仅8公里之遥。有所不足的是项目地块周边并没有特别优秀的初中、小学。医疗情况：中大五院。购物娱乐：目前，项目周边的购物中心有福景平价商店、天乐佳百货、永利百货、新天隆百货等十来家购物中心；此外，项目周边有珠海市国际赛车场、翠湖高尔夫球会、珠海高尔夫山庄、珍珠乐园等娱乐设施，可以满足居民日常的娱乐休闲需求。生活情况：珠海市高新区的凤凰山隧道已经开通，居民通过驾车可以在30分钟内到达香洲市区；同时也可以通过城轨珠海北站或者唐家湾站到达拱北，公交线路则有10a、69、k3等线路经过，可以直达市区。生活配套设施一应俱全，满足居民日常生活要求。五、市政配套目前，珠海市高新区已实现了道路、水、电、气、通讯等“八通一平”，为房地产开发项目提供了必要的开发条件。 供电：电力来源于南方电网，采用双回路供电，电力供应充足稳定； 供水：由珠海市国有独资企业、珠海市内唯一一家供水企业珠海市水务集团有限公司直供，日供水量90.5万立方米； 通讯：园区设有通讯中心，电信光缆已进入园区，已开通国际互联网，可提供传真、移动通讯等多项服务。 排水：区内排水采用雨、污分流制； 供气：珠海市燃气公司直供。六、规划控制要点地块用地面积为84000，用地性质为二类居住用地。容积率2.0且1.0，绿地率35%，集中独立商业区建筑密度35%，住宅区建筑密度20%，商业建筑面积比例不超过10%，阳台面积比例不超过28%，土地成交价格为6700元/。七、土地升值潜力初步评估 地理位置：宗地位于珠海市高新区周边，随着科技园的发展，众多高新企业的入驻，宗地周边未来的置业需求旺盛，地块升值潜力较大； 土地供应：近年来珠海市土地供应逐渐减少，该地块目前的关注度不高，虽然仅有四五家开发商关注，但其作为高新区供应的少数土地，升值潜力明显； 周边配套及环境：珠海市高新区主要发展软件研发产业，区域目前及未来空气质量较好。且地块临近官塘湾和淇澳岛，生态景观良好，自然资源丰富，随着对宗地周边水质的净化改造以及绿化环境改造，在未来将给项目提供更加优美的景观。在高新科技产业园的区域环境下，宗地的绿色宜居功能更能与高新区的特点相辅相成，共同提升社会价值； 政府规划：项目占地面积84000，容积率2.0，占地面积大，但是容积率较小，在产品规划和开发方面需要进一步进行详细的规划。但是鉴于项目地价低，优势明显，此时入市将会获得比较明显的土地成本优势，同时也代表着其升值潜力更大。第二部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目立项 项目立项进展：手续报批中 立项主体变更：暂无 有关立项的政府文件：暂无2.项目用地现状 土地所有权归属：国有土地 土地使用权归属：磐城地产开发公司 土地的他项权益：没有 土地的用途：商业、居住用地 有关项目用地现状的政府文件：暂略3.项目规划手续 规划用地所有权归属：国有土地 规划用地使用权归属：磐城地产开发公司 规划用地用途：拟规划为商业、居住用地 规划批文：暂略二、合作方式及风险评估1.合作方基本情况合作方：世联地产公司简介：公司名称：深圳世联行地产顾问股份有限公司公司英文名称：shenzhen worldunion properties consultancy incorporated上市市场：深圳证券交易所上市日期：2009-08-28发行价格：19.68主承销商：招商证券股份有限公司成立日期：1993-04-13注册资本：42432万元机构类型：其它组织形式：中外合资企业董事会秘书：袁鸿昌公司电话0755-22162824董秘电话司传真秘传真司电子邮箱：董秘电子邮箱：公司网址：邮政编码：518001信息披露网址：证券简称更名历史：世联行注册地址：深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼办公地址：深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼公司简介：深圳世联地产顾问股份有限公司是经商务部2007年8月2日出具的(商资批20071316号)批准,由世联地产有限以截至2007年4月30日经信永中和审计的母公司净资产9,734.19万元按1:0.9862的比例折为股本9,600万股,整体变更设立为中外合资股份有限公司。本公司取得了商务部颁发的(商外资资审a字20070187号),并于2007年8月31日在深圳市工商行政管理局登记注册,注册号为440301501120135。 2013年12月18日,公司名称由深圳世联地产顾问股份有限公司变更为深圳世联行地产顾问股份有限公司,英文名称由shenzhen worldunion properties consultancy co.,ltd.变更为shenzhen worldunion properties consultancy incorporated。自2014年1月13日,公司证券简称由原世联地产变更为世联行;英文简称由原sldc变更为slh。经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。主要股东投资情况：十大流通股东持有比例本期持有股(万股)持股变动数(万股)世联地产顾问(中国)有限公司48.01%20,373.72不变乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙)10.05%4,262.64不变中国农业银行-交银施罗德成长股票证券投资基金2.57%1,088.75新进中国建设银行-华安宏利股票型证券投资基金2.24%949.99增持438.66深圳万凯华信投资有限公司1.63%690.18减持649.93中国工商银行-南方绩优成长股票型证券投资基金1.18%499.99新进交通银行-安顺证券投资基金1.15%490.00减持118.89中国建设银行-交银施罗德稳健配置混合型证券投1.14%482.21新进交通银行-华安创新证券投资基金1.09%462.91减持115.74中国农业银行-交银施罗德精选股票证券投资基金1.08%459.59新进注：截止至2014年3月31日十大股东持有比例本期持有股(万股)持股变动数(万股)世联地产顾问(中国)有限公司48.01%20,373.72不变乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业(有限合伙)10.05%4,262.64不变中国农业银行-交银施罗德成长股票证券投资基金2.57%1,088.75新进中国建设银行-华安宏利股票型证券投资基金2.24%949.99增持438.66深圳万凯华信投资有限公司1.63%690.18减持649.93中国工商银行-南方绩优成长股票型证券投资基金1.18%499.99新进交通银行-安顺证券投资基金1.15%490.00减持118.89中国建设银行-交银施罗德稳健配置混合型证券投1.14%482.21新进交通银行-华安创新证券投资基金1.09%462.91减持115.74中国农业银行-交银施罗德精选股票证券投资基金1.08%459.59新进注：截止至2014年3月31日2.合作方式 建后分房（面积）、建后分销售收入、 要求世联地产一方提供正规税务发票。 建后分房（面积）、建后分销售收入将由磐城地产承担营业税义务。3.主要合作条件 一年内销售完毕，未能销售完的部分由世联地产作为购买方购买。4.合作风险评估 项目背景资料：赛车场地块位于珠海市唐家湾镇高新区区域，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。距离城规珠海北站仅4.4公里；距离城规唐家湾站仅3.4公里；距离国际赛车场1.2公里；距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里。地块东临留诗路，南近科技一路，西、北近官塘湾。目前，科技一路、留诗路、港湾大道等主要的交通要道均已通车。同时，地块临近官塘湾，西边有一小水塘，水质一般，政府或将对水质进行整治，当河道水质得到整治后，相信官塘湾和小水塘都可以提升项目整体的价值，成为整个项目亮丽的景观特色。项目地块规整，总体呈矩形，南侧有一面积相似的地块为荒地，开发用途未知。地块内部没有建筑，属于生地出让，仍需进行“三通一平”、“五通一平”。 寻求合作原因：本公司影响力不足，需要与珠三角范围内具有影响力的房地产公司合作。 土地使用年限：商业40年；住宅70年。 土地权属：土地权属为磐城地产所有，无瑕疵，有银行抵押；无其他法律纠纷。 土地方的信用：土地方磐城地产的信用十分良好，磐城地产开发公司于2010年开发建设北京师范大学青年公寓，现已交付使用。目前公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产在珠海市场上的品牌影响力。合作方世联地产品牌信誉也十分良好，在中国房地产行业具有一定的影响力。 当地土地政策法律法规：2014年1-3月份，珠海市共批准建设用地17幅，其中出让地块共7幅（1月份3幅，3月份4幅），划拨地块共10幅（1月份1幅，2月份3幅，3月份6幅），出让地块占41%，不到一半。随着房地产政策的调整，珠海市的土地出让越来越少，地价会逐步走高。在“双限”政策和新“国五条”等措施的严厉打压下，珠海市土地市场较之之前已经逐渐趋于理性，但是土地成本仍然较高。从周边竞争楼盘的拿地价格看，2009年格力海岸地价为7400元/，2012年保利海上五月花的地价为6000元/，2011年仁恒滨海中心的地价为6000元/，2013年唐家湾新地王楼面地价高达11500元/，可见土地成本居高不下。相比较于这些土地，赛车场地块的土地成本优势明显，仅为6700元/，有较大的发展空间。随着政策的调整和时间的推移，土地供应量会越来越少，未来供应的商品住宅远远满足不了置业者的住房需求，随着房地产市场的理性发展以及政府政策的调整，基础设施投资的增加，珠海市房地产将会迎来更大的发展机遇。三、总体评价本项目的合作和操作符合各项法律要求，并且销售还款风险得到保障。同时本项目地理位置优越，竞争力强。不利因素：若房地产价格增长速度加快，项目的增值率超出预期，会导致世联地产一方消极销售，从而一年后以现在的均价购买，再以高价出售，导致本司收益受到影响。第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1.区域住宅市场简述 形成时间珠海市香洲区是珠海市较为重要的一个区域，曾经是珠海市最繁华中心，因此该区域人口聚集众多，住宅市场起步较早，发展时间也比较长，仍处于一个较快发展的阶段。如今，唐家片区的快速发展，大大增加香洲区住宅市场的吸引力和潜力。 各档次住宅区域内分布状况香洲区的房地产市场发展时间不短，各片区内新建的商品住宅小区较多。唐家片区有新开发小区如远大美域、格力海岸、保利海上五月花、华发蔚蓝堡等。从该区域房地产项目开发情况来看，唐家片区房地产开发企业多为大中型实力企业，由于开发经验丰富或项目考虑比较周全，整体开发档次不低，园区规划、产品品质、环境建设等水平存在一定的差异，但差异不大。 购买人群变化随着珠海市经济的快速发展，人们收入水平不断提高，购买商品房的人群发生变化，由单一满足居住刚性需求的购房人群逐渐向刚性需求者、投资客户、外来置业者、港澳台及内地有资金投资人士等多元化的购买人群相结合。2. 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 平均售价近年来，珠海政府对唐家片区的关注度不断提高，高新区的发展，珠海大学高校的建成，区域内环境因素不断完善，吸引众多开发商的开发热潮，建设宜居度假的商品房，平均售价从12000元/迅速上升到15000元/以上的水平。二、区域内供应产品特征1.各档次产品供应状况区域内的商品住宅市场主要以品质高、档次高的改善型产品为主，以多户型大户型商品房为主，刚需型产品存在供应不足问题，造成刚需型客户存在一定外溢情况。2. 各档次产品的集合特征 平均售价该区域与市中心有一定的距离，相对于市中心的价格不高，平均售价水平在12000元至15000元之间波动。 开发规模该区域项目楼盘的平均建筑面积在20万平方米以上，平均占地面积在1万平方米以上。特别地，远大美域楼盘占地23万平方米，总建面约40万平方米。 产品形式该区域的项目楼盘以洋房和小高层为主，还有建有别墅和高层等，以80至120平方米实用型的二三房为主，也有150平方米以上的多房多厅户型。 平均消化率该区域项目楼盘的平均消化率在70以上，部分楼盘甚至达到85%。 平均容积率该区域项目楼盘的平均容积率在1.4至1.9之间。3.区域内表现最好的个案情况项目周边楼盘个案分布图4. 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型在未来2-3年内珠海土地市场逐渐细化的竞争格局下，土地市场冷热不均的走向也将愈发明显，区域内的可供应土地逐渐减少，优势突出的地块将会受到热捧，区域内的关注度不高，只有少量房地产开发商关注。目前，区域内产品供应量以品质高、档次高的改善型产品为主，未来2-3年内刚需型产品会逐渐增加，满足市场刚性需求，以80至120平方米户型产品为主，同时150平方米以上的大户型产品仍在市场上占较大的比重。5. 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 机会点（1）该项目地块位于珠海唐家湾高新区软件园的生活配套区域，随着软件园的不断发展和企业的入驻并扩大，对技术型人才市场需求旺盛。（2）该项目地块附近外来人口和打工群体聚集，建设高质量低价位的80至100现代宜居商品房，有利于吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。 威胁点（1）项目地块附近有不少楼盘存在，有一定的竞争压力，客户市场竞争激烈。（2）项目地块周边生活配套设施不成熟，商业气息氛围差，缺乏大型生活服务型的商场超市，生活便利性差。6.结论 区域市场在整体市场的地位及发展态势随着珠海市政府的政策支持和建设，高新区吸引众多企业集聚，还有多所大学的建成投入，人口增加，唐家片区住宅市场在香洲区住宅市场中逐渐成为一个新的增长点，对香洲区住宅市场的发展具有重要作用，发展潜力巨大。 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制本案地块位于珠海市高新区，位于科技一路北，留诗路西，毗邻珠海市国际赛车场，区域的升值能力较高，该区域的价位区间在11000元/至14000元/,本案开发产品的价位区间也在10000元/至13000元/之间，价位定在12000元/更容易被购房者所接受。总价控制在60万至80万之间。 本案在区域内开发市场潜力珠海市香洲区唐家片区商品住宅市场主要以品质高、档次高的改善型产品为主，缺少一定量刚需型户型，导致均价较高，区域内产品竞争力不均衡。本案建设刚需型户型和投资性户型，可以缓解市场刚性需求过大的压力，挖掘唐家片区住宅市场潜力，提高自身产品的竞争力。 本案在开发中的营销焦点问题（1）根据不同的客户群体特点注意在开发中进行营销方案的制定和推广。（2）在开发中要通过各种渠道对本案项目产品进行推广，引起购房者的注意和关注。（3）在制定产品价格时要进行多种分析后再确定，不要一刀切。（4）在项目产品开发的营销中要采取各种优惠措施和方法进行促销，加快开发商资金的回流速度。三、区域市场目标客层研究和市场定位1. 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围本案目标人群特征： 目标客户以整个高新区域为中心，辐射香洲区，横琴新区乃至南朗镇、围垦新区和港澳地区的中等收入的职工、教师以及高等技术人员以及周围一些较为富裕的当地村民等，以改善性居住为主，首次置业为辅，自住为主要购房目的，在现有的市场状况下，购买行为理性，对生活方式，配套设施等的要求较高。2.确定目标客户（1）在高新区或周边工作居住的中等收入人群（2）外来置业者（3）部分投资客户、拆迁客、当地居民（4）港澳台及内地有资金投资人士3.市场定位本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求，力将在唐家区域打造优质的地产品牌。四、整体市场对本案有重大影响的因素珠海市香洲区唐家片区商品住宅市场主要以品质高、档次高的改善型产品为主，刚需型客户存在一定外溢情况，较高的均价导致了其产品力不均衡的缺点。本案将着力打造的80平方米和100平方米两梯四户型现代宜居住宅产品，吸引刚需性客户和改善型客户，满足市场刚性需求，扩大市场占有率和影响力，在唐家区域打造属于自己的品牌，影响珠海地产界。五、产品定位及建议我们公司项目产品主要由80平方米和100平方米两梯四户型的高层组成，80平方米两梯四户型的高层有14层，共448户，占37，共42560平方米。100平方米两梯四户型的高层有16层，共768户，占63，共88320平方米。第四部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1.项目容积率为2.0，建筑密度约为10%，配套设施面积达18%。项目建设为小高层住宅，其中，两梯四户户型面积为80的有8栋，层数为14层；两梯四户户型面积为100的有12栋，层数为16层；建筑物之间组团分布，将大户型和小户型的楼栋区分开，进行一期开发。项目总成本成本约17.54亿元，销售均价为12000元/。2.项目内有一间钢铁加工工场，在政府的征地措施下，该工场在政府的合理补贴下成功搬迁。虽然留下一定的附着物，但造型十分简单，容易拆迁，对开成成本不造成任何的威胁。3.本项目位于珠海高新区，环境优美，为项目营造了一个舒适宁静的居住氛围，同时，周边的高科技气息能够给居住环境注入科技的因素。但是由于唐家湾镇目前的建设比较落后，许多基础设施仍未建设完毕，治安环境不够理想，存在一定的安全隐患。项目周边存在一沙场，周边空旷，在日常工作时容易带来沙尘。因此在项目进行建设时，周边需要种植绿化带防止沙尘，阻挡来自公路的噪音，同时需要提供高水平的物业服务管理，确保项目周边的治安安全。4.配套设施基本完善，目前已进行“七通一平”。从政府对未来珠海的城市规划以及颁布的政策来看，本项目将会受到政策极大的促进和有利影响。5.周边的交通配套较为完善，尤其是公共交通设施，本项目距离城规珠海北站仅4.4公里，距离城规唐家湾站仅3.4公里，距离珠海市金鼎汽车客运站2.2公里。同时，本项目内配有充裕的地下停车位，无论是对于业主还是对于将来进入本项目超市进行购物的消费者来说都十分方便。项目临街部分（东面）为打造成为一个大型的超市，满足小区内居民的日常需求，同时弥补项目周边没有大型超市这一缺陷，吸引周边有需求的消费者前来消费。项目周边目前配套设施的不足是缺乏文化休闲娱乐场所以及银行、医院等配套设施。要解决这个问题，需要政府进行规划，合理利用该区域的土地，另一方面，本项目需要对配套设施进行合理的调节，提高项目内居民的居住水平，带动提高区域的生活水平。二、规划设计的初步概念1.设计概念：本项目的建筑风格为了贴合周边环境，预期建设为公寓式的住宅，具有浓重的现代生活气息，将本项目打造成为高新区内富有人文特色的住宅小区。设计主题以科技、乐活的中小套型住宅，以此来吸引高新区周边具有刚性需求的首次置业的人群，这一人群群体基础广，客户量大，刚性需求大，购买门槛低，会成为未来珠海市高新区的开发热点。随着生活理念的转变，小家庭结构会成为社会的主流，潜在的消费群体不断增加，刚性需求不断上升，市场机会不断出现，将会给我们的项目带来极大的收益。2.技术概念：为了贴合本项目具有科技元素的特点，在建设时会采用建筑的新技术。首先在建筑节能方面，采用以遮阳、隔热技术为主，推广使用太阳能技术，满足节能减排的要求；其次，在建设时采用化学建材，以塑料、新型防水材料、建筑涂料为主要的建筑材料，使建筑的外观、风格看起来与众不同；第三，在进行楼栋的主体结构建筑时，使用混凝土新技术，扩大预拌混凝土的使用范围，提高使用量，增加高强性能混凝土的使用量，同时推广应用级钢筋和钢筋焊接网，以这种新的建筑科技为楼栋的主体建筑材料。通过采用新型的建筑技术，可以增强本项目在购房者心目中的地位，打造出一个不同的项目品牌，对本项目的销售推广具有极其重要的意义。由于本项目位于南方，因此会采用新型的“复合保温隔热结构设计技术”，通过适应南方气候的新型结构体系复合保温隔热围护结构设计技术，解决围护结构形式节能构造所关联的单一材料自保温隔热技术；解决了轻骨料混凝土围护结构实现的结构承重、保温、隔热、隔声一体化问题，降低了水泥、钢材消耗量及废旧材料的利用, 这一设计技术在南方气候环境下的推广利用，可以达到节能、节材的要求，并实现室内环境舒适化的目的。在施工工艺方面，本项目也会采用绿色施工工艺，通过清水饰面混凝土施工、tcc建筑保温模板体系、建筑加固施工工艺技术来节约资源，达到绿色的施工效果。清水饰面混凝土表面不作抹灰、喷涂、干挂等装饰，节省资源，而且混凝土内部掺加掺合料，可以提高混凝土抗冻、保温的性能，并提高了混凝土的耐久性，延长了混凝土的使用寿命。同时可减少装饰材料对人体健康造成的影响。因此清水饰面混凝土无论从环保、人文还是节能等角度都适合中国目前的国情，属于新型绿色建筑施工技术；tcc建筑保温体系是将保温板辅以特制支架形成保温模板，在需要保温的一侧代替传统模板，并同另一侧的传模板配合使用，共同组成模板体系。混凝土浇筑并达到强度后，拆除保温模板支架和传统模板，结构层和保温层就已定型。3.可持续发展概念：项目预计会分为11期开发，边开发边销售，预测会在年底将所有项目将竣工，销售时间视现实情况决定。为了提高本项目的档次，使本项目取得更好的销售成果，本项目将采用新型的建筑技术，积极推广质量、性能好的新型墙体材料，无有害气味、辐射和符合环保要求的新型装饰材料，新型厨卫设备与用具，新型隔热材料，变压式排烟道等先进适用技术，同时将对在建工程和现有建筑物的检测和加固补强新技术，重点推广先进的检测新技术以及粘钢和碳纤维加固技术、钢筋化学锚固、裂缝注浆等加固补强新技术，同时利用高新区的特点，采用信息技术，使用建设领域先进、较成熟的建设工程管理软件，将本项目营造成为具备科技、人文气息的统一社区。为了保证施工时，绿色的施工概念得以贯彻实施，也为了贯彻可持续发展的理念，本项目在施工时会引进绿色施工管理，要争取做到以下几点：降低对环境的不利影响, 包括了场地土壤环境保护、大气环境保护、噪声影响管理、水污染防治、光污染防治、对周边区域安全影响管理、古树名木与文物保护等；节能、节水、节材管理，目前对于优化降水方案，尽量减少地下水的抽取，合理利用已抽取的地下水等；固体废弃物管理, 建筑场地产生的固体废弃物涉及到节能、节材和环境影响，要引起足够的重视，应该按照减量化、资源化和无害化的原则管理；场地文明和人员的健康安全，这是绿色施工的重要组成部分，实现以人为本，形成一个和谐健康的氛围。虽然本项目是针对首次置业的人群，但是在进行产品设计时仍需要考虑差异性的影响。为了满足单身人群或者是新婚夫妻的需要，本项目设计了60的小户型，满足小家庭结构的需求，即使在未来有小孩，也可以满足居住的需要。同时，本项目还设计了100的中等户型，可以满足一些再次置业的顾客的要求，或者可以买来进行投资，充分照顾到了不同群体顾客的利益需求。推动以节地、节能、节水、节材和环保为核心的绿色建筑技术发展, 是我国的一项既有政策。因此在本项目中，要做好绿色建筑的发展工作, 要善于运用现有的技术，支持绿色建筑的发展。本公司将贯彻落实国家科技创新的方针，在绿色建筑技术领域进一步开拓发展, 不断创新，为我国的绿色建筑技术的发展做出新的贡献。第五部分：工程及销售计划一、项目前期工作时间表2014年1月1日，磐城地产通过招拍挂成功竞得珠海市a017地块的土地使用权，下一步将根据土地局的要求，于1月5日前交纳a017地块土地出让金的30%，于5月9日前签订土地出让合同。项目初步调研工作已经完成，现已确定有磐城地产亲自建筑亲自销售，待地块竞买成功后于1月5日确定建议书，并于1月8日完成地块详细调研，完成项目定位报告。目前已联系珠海市市院、珠海市省院、北京师范大学珠海分校不动产学院三家单位，就新项目的设计工作进行初步沟通，通过询标形式于1月8日之前确定项目规划设计单位。本项目从2014年1月1日开始报批报建，1月10日获得施工许可证，从1月15日起动工，至11月底结束。销售许可证于1月底获得。2月出即开始销售。二、工程计划本项目定于2014年1月份开工，分为11期开发，于2014年10月底建造完毕；本项目定于2014年2月份进行销售，包括住宅、商业项目、停车位，每一期销售面积均为上一期所开发面积，预计于2014年12月份销售完毕。详细开竣工时间、开竣工面积见下表（按季列示）：表5-1 项目开竣工时间及开竣工面积季度第一季度第二季度第三季度第四季度开工面积（） 64,640 66,240 100,800 20,320 竣工面积（） 21,280 66,240 80,880 62,320 上表为每一季度开竣工面积及开工进度，按照原定的计划，项目可以按时建造完毕并且进行销售。三、销售计划本项目的开发原则是边开发边销售，每一期开发完成之后在下一期都会进行销售，确保资金的流动，保证资金链不会断裂。根据项目测算，本项目的住宅产品销售价格为12,000元/，商业项目的销售价格为20,000元/，停车位的销售价格为4,000元/，项目总体销售均价为12,000/。详细的销售计划见下表（按季列示）：表5-2 项目销售计划、价格住宅季度第一季度第二季度第三季度第四季度合计销售均价（元/） 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 销售面积（） 26,176 39,264 39,264 26,176 130,880 销售收入（元） 314,112,000 471,168,000 471,168,000 314,112,000 1,570,560,000 商业季度第一季度第二季度第三季度第四季度合计销售均价（元/） 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 销售面积（） 3,360 5,040 5,040 3,360 16,800 销售收入（元） 67,200,000 100,800,000 100,800,000 67,200,000 336,000,000 停车位季度第一季度第二季度第三季度第四季度合计销售均价（元/） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 销售面积（） 6,300 9,450 9,450 6,300 31,500 销售收入（元） 25,200,000 37,800,000 37,800,000 25,200,000 126,000,000 根据珠海市房地产市场情况的分析，以及本公司能力的信任，上文所列出的工程计划以及销售计划都能够如期实现，项目的工程计划及销售计划都具备可行性。第六部分：投资收益分析一、成本预测本项目占地面积为84,000，容积率为2.0，总建筑面积达168,000，所采用的产品类型为60和100的住宅，总建筑面积为179,180，不含地下车库的销售面积为147,680，居住可售面积为130,880，商业项目面积为16,800，车位可售面积为31,500。本项目推出产品为毛坯房，建安成本为1800元/；项目总投资（不包含营业税和所得税）约为15.89亿元。详细成本见下表：表6-1 项目成本预测项目金额（元）成本单价备注土地出让金 1,125,600,000 6,700 咨询、策划、规划、勘测、设计、监理 90,048,000 536 建安费用 302,400,000 1,800 开发成本合计 1,518,048,000 9,036 管理费用（工资和办公费用） 33,768,000 201 营销费用（含广告费） 33,768,000 201 融资费用 4,061,573 24.18 装修费用 - - 毛坯房项目总投资 1,589,645,573 946.22 二、税务分析1.营业税及附加本项目营业税适用销售不动产税率，为5%，城建税与教育费附加分别按缴纳的增值税、营业税、消费税的7%、3%计算缴纳。2.所得税本项目位于珠海市高新区内，属于政府扶持的的企业，享受减按15%征收企业所得税。3.土地增值税按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%；