龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告.doc

龙龙港港仪仪邦邦奥奥特特莱莱斯斯广广场场 项项目目可可行行性性研研究究报报告告 仪仪邦集邦集团团有限公司有限公司 二二零零一一二二年年三三月月 1 目目 录录 摘要摘要4 4 第一章第一章 编制依据、项目选址和建设目标编制依据、项目选址和建设目标7 7 一、编制依据7 二、项目选址8 三、项目建设目标11 1.项目主体部分11 （1） “中国礼品城”11 （2）龙港仪邦购物中心12 （3）浙南新天地14 2. 配套服务设施.14 第二章第二章 项目机遇背景项目机遇背景1616 1、契合国家现代服务业发展规划16 2、符合区域发展规划17 （1）有利于浙南区域现代服务业集群发展 .17 （2）与苍南县产业发展规划对接18 （3）契合苍南县发展规划19 （4）有利于把握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇22 （5）符合龙港发展规划23 （6）有利于完善区域商贸业布局25 第三章第三章 项目产业前景及体量可行性分析项目产业前景及体量可行性分析2626 一、项目产业前景26 1、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好26 2、区域内消费规模巨大27 3、区域内非购物类消费潜力巨大28 4、相关商业品牌的需求旺盛29 二、项目体量可行性分析.30 2 第四章第四章 项目投资运营方背景项目投资运营方背景3333 一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式33 二 、仪邦集团商业运营能力38 第五章第五章 项目投资及运营方案项目投资及运营方案4141 一、项目投资建设方案41 1、项目前期投资建设方案43 2、项目建设和招商阶段投资建设方案：44 二、项目组织管理方案45 三、项目运营方案46 1、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案47 2、礼品城交易市场运营方案49 四、项目运营成功的市场基础49 1、 “中国礼品城”等的已有成熟商业平台的支持49 2、项目所在区域的坚实市场需求依托50 第六章第六章 项目社会经济效益项目社会经济效益5353 一、投资拉动效应.53 二、产业平台效应.54 三、结构优化效应.54 四、城市形象提升和功能完善效应.55 五、税收和民生效应.56 第七章第七章 项目财务评价及资金筹措项目财务评价及资金筹措5858 一、项目销售和运营财务分析.58 二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率.60 三、项目投资额和资金筹措.61 第八章第八章 环境保护分析和节能分析环境保护分析和节能分析6464 一、环境保护影响综合分析.64 二、项目节能分析.65 3 1、分析依据65 2、项目及能源供应情况66 3、能源消费量测算67 4、项目节能措施评估及建议68 第九章第九章 项目风险分析项目风险分析7070 一、微观经营环境风险70 二、宏观经济波动风险71 三、过度竞争风险71 四、风险防范72 第十章第十章 研究结论及建议研究结论及建议7373 一、研究结论73 二、项目正式实施前的建议74 1、产业政策配套到位74 2、有关规划对接及时74 3、为项目开发运营提供必要支持74 4 摘要摘要 本项目为龙港“中国礼品城”的扩建、改造和运营升级项目。 中国礼品城在龙港开业 10 年来，已经顺利完成了一期和二期的工程 建设和一期工程的开业，市场不断繁荣，目前已经发展成为影响全 国的礼品及包装印刷品交易中心、集散中心和信息中心。先后获得 中国商业联合会等权威机构授予的“中国礼品城” 、 “中国印刷材料 交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号商业品牌。 随着龙港礼品城所在的浙南地区礼品、包装印刷产业的升级转 型，以及龙港城市化的提质扩容，为龙港礼品城的发展带来了更大 的发展平台和全新的发展机遇，本着与时俱进、引领产业和区域发 展的理念，仪邦集团在广泛调研和深入考察的基础上，通过与国内 外著名商业品牌的充分沟通，结合未来礼品城后续开发建设方案， 计划通过对项目已建成部分的有效改造和后续新建部分的合理规划 设计，在保持和提升已有礼品和包装印刷材料交易市场活力的基础 上引入新的商业业态，将龙港礼品城升级更名为“龙港仪邦奥特莱 斯广场” ，使龙港礼品城全面扩大和升级为能服务和辐射整个浙江南 部地区的大型综合性商业中心。 项目全部改造和扩建工程完工和开业运营后，龙港仪邦奥特莱 斯广场项目将成为立足龙港、面向苍南、辐射整个鳌江流域的浙南 地区规模最大、功能最全、业态最新的一站式购物、休闲、娱乐、 餐饮中心。未来龙港仪邦奥特莱斯广场项目的多元复合业态包括连 5 锁百货、大型连锁超市、品牌折扣店、步行休闲餐饮商业街、国际 影院、电玩城、连锁歌城、儿童乐园、母婴用品连锁专卖店等各种 新型现代商业业态。 龙港礼品城全面改造、扩建和升级为龙港仪邦奥特莱斯广场项 目后，项目将主要由“中国礼品城” 、 “龙港仪邦购物中心” 、 “浙南 新天地三大部分组成： “中国礼品城中国礼品城”：总建筑面积约 10 万平米，布置在目前的礼品 城一期内。这部分将继续充实和提升以礼品和包装印刷品交易为主 的礼品城市场，保留和提升“中国礼品城” 、 “中国印刷材料交易中 心” 、 “中国台挂历集散中心”的商业品牌和影响力。 “龙港仪邦购物中心龙港仪邦购物中心”：总建筑面积约 14 万平米，布置在礼品 城二期和后续扩建部分内。这部分将引入百货、大型超市、数码电 器连锁、影院、歌城、电玩城、品牌折扣城、儿童娱乐城、母婴专 卖店等细分商业领域的国内外著名商业品牌，建设和运营一个浙江 南部地区一站式购物和休闲娱乐中心，达到高度繁荣，包罗万象。 “浙南新天地浙南新天地”：总建筑面积约 2.3 万平米，布置在礼品城一 期沿龙港大道对面的印刷材料交易中心内。在对现有印刷材料交易 中心进行改造的基础上进行招商定位优化，以上海“新天地”等经 典休闲餐饮复合商业项目为蓝本，聚焦咖啡、酒店、连锁快餐和大 型餐饮，运营成为浙南地区的休闲天堂浙南“新天地” 。 项目全部投运后，将形成以礼品城龙港大道两侧室外步行街区、 和礼品城市场内室内步行街区以及项目中心位置步行景观广场为主 6 要客流汇聚点，礼品交易市场、购物中心、浙南新天地三位一体， 多元商业业态良性互动，相互融合的新商业格局，年客流量约 1 千 万人次，商业交易额约 160 亿元，实现税收约 3-5 亿元，提供就业 岗位约 2 万个，社会经济效益明显。 项目总投资约 13.5 亿元，其中礼品城一期和二期工程已经投入 约 6 亿元，后续需要继续投入约 7.5 亿元。项目建成后每年可创造 税收约 3-5 亿元，gdp 约 5-6 亿元。 拟建项目投资强度约 680 万元/亩，项目建成后每年 gdp 贡献 约 300 万元/亩，税收贡献为 150-260 万元/亩，项目的社会经济效益 比较明显。 总之，该项目的市场前景比较清晰，社会经济效益比较明显， 投资方的经验和资源对项目的成功有有较强的支撑，项目可行性较 好，建议在细化方案的基础上狠抓落实，促进项目早日实施和投运。 7 第一章第一章 编制依据、项目选址和建设目标编制依据、项目选址和建设目标 一、编制依据一、编制依据 1、温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 2、苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 3、龙港镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 4、温州市百货、超市、品牌折扣店等商业业态的运营数据； 5、温州市有关建设规范和标准 6、国家发布的有关商业发展规划等战略规划； 7、国内外奥特莱斯商业业态运营情况； 8、上海新天地、杭州西湖天地等著名商业项目规划方案； 9、浙江省 2011 年、2010 年、2009 年、2008 年政府工作报告 10、温州市 2011、2010、2009、2008 年政府工作报告 11、苍南县 2011 年、2010 年、2009 年、2008 年统计公报 12、温州市 2011、2010、2009、2008、2007 年统计公报 13、杭州市大型商业综合体项目经营情况 14、温州市大型商业综合体项目经营情况 15、有关土地出让合同和规划设计条件 项目拟建设单位：仪邦集团有限公司 项目拟投资方： 仪邦集团有限公司 8 二、项目选址二、项目选址 本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目，位于温州市苍南 县龙港镇咸园村，在现有中国礼品城、中国印刷材料交易中心的基 础上改造和扩建完成。 图 1：项目所在的区位示意图 龙港具有优越的区位条件，地处温州南部，位于鳌江入海口南 岸,是鳌江流域主要的制造业中心城市，东濒东海,西接 104 国道、同 三高速公路和温福铁路，南依经济发达的江南平原，鳌江北岸为平 阳县，处在台湾海峡经济区和长三角经济区的交汇点上，与平阳、 苍南、文成、泰顺和福建福鼎等市县的文化和人员往来频繁，经济 联系紧密，是浙南地区的中心城镇之一。尤其经过 30 多年快速扩展 之后，龙港已处在未来“长江三角洲”经济圈和“海峡西岸”经济 项目 9 圈的战略交汇区位，处在整个浙南地区城市空间拓展和城市功能增 强的前沿区位之上。 图 2：龙港城镇化发展现状 所以，本项目拟选址宏观区位背景为长三角经济区和海西经济 区的战略交汇位置上，既能依靠长三角经济区的雄厚经济基础，又 能拥有未来海峡西岸经济区发展的良好区位背景和广阔增长潜力， 处在长期快速发展的宏观战略区位上。 微观区位方面，本项目所处的咸园村处在龙港镇镇区建成区的 边缘，处在龙港与灵溪、鳌江等主要中心城市的融汇部位，随着未 来龙港城镇化提质扩容继续发展和作为未来鳌江流域的中心城市的 含金量不断提高，项目所在的区域的产业升级和城市化提升前景非 常良好。 总之，本项目所处的区域位于浙南地区南大门，具有发展成为 10 海峡西岸经济区和长三角经济区两大经济区域融合发展的重要增长 极之一的潜力，项目未来将占据鳌江领域中心城市的快速发展区域 的有利地位。 三、项目建设目标三、项目建设目标 本扩建、改造项目“龙港仪邦奥特莱斯广场”初步规划为立足 龙港、辐射浙南区域、以礼品集散、品牌折扣购物和现代餐饮、娱 乐、休闲等多元复合商业业态有机融合为特色的大型区域性商业综 合体。是与龙港未来作为鳌江流域中心城市地位对应的标志性商业 和服务业项目。在细分各组成部分和主要商业业态组合上具体包括 以下几部分 附表 1：项目功能分区和建筑面积比例表（单位：平米） 功能业态业种面积 比 重 性质 浙南百货商厦精品百货 5000019% 新建 浙南奥特莱斯购物广 场 品牌折扣店 5000019% 新建 连锁大型超市大卖场 200008% 新建 浙南国际影院电影院 30001% 新建 浙南电玩城电玩 20001% 改造 浙南儿童乐园 亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专 卖 60002% 改造 龙港奥特莱斯购物中心 浙南大歌城提供自助餐的连锁高档歌城 30001% 改造 小计 13400 0 52% 浙南新天 地 休闲餐饮酒吧、咖啡、连锁品牌餐饮 227409% 改造 中国礼品 城 专业市场礼品、皮具、包装印刷品 10000 0 39% 保留优 化 合计 25674 0 100 % 11 1.1.项目主体部分项目主体部分 （1 1） “中国礼品城中国礼品城” 该细分功能为本项目的基础性功能，也是龙港的四大“国”字 号产业“金名片”之一。主要布置在目前已有的礼品城一期项目内， 将仪邦集团旗下拥有的“中国礼品城” 、 “中国印刷材料交易中心” 和“中国台挂历集散中心”三大“国”字号产业流通品牌整合和优 化提升，通过硬件改造和管理及营销服务水平提升，使之进一步提 升质量，提高交易效率和市场影响力，进一步扩大交易额，更好的 服务龙港礼品产业和包装印刷产业升级的发展要求。 这部分功能分区在档次上定位为理念先进、设计新颖、风格鲜 明、管理上乘的全国最大室内礼品及包装印刷品交易、集散、展示 和信息中心。 本部分建筑面积约 10 万平米，定位为一个立足浙南、面向全国 的最大的专业礼品和包装印刷品室内市场。 （2 2）龙港仪邦购物中心）龙港仪邦购物中心 这部分功能是本项目的龙头功能。主要布置在礼品城二期和后 续扩建部分。本部分规划总建筑面积约 13.4 万平米，其中百货规划 建筑面积约 5 万平米，品牌折扣（奥特莱斯 outlets）约 5 万平米， 连锁大型超市约 2 万平米。另外，本项目还规划了电影院、电玩城、 歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。这些现代商业 12 业态招商对象将主要为国内外一流品牌。服务半径以龙港为中心、 辐射苍南、平阳等周边县市。目标为建设和运营一个业态全面、业 种新颖、商家品牌号召力强的一站式购物和娱乐中心。 百货业态方面，品位和档次及规模将定位为类似于银泰、茂业、 巴黎春天、新世界、百联等国内外一线百货品牌，将成为龙港地区 规模最大、档次最高、服务最佳的百货商厦。 品牌折扣（奥特莱斯 outlets）专卖店方面，品位和档次方面也 朝国内外一线和二线城市专业品牌折扣店看齐，参考上海青浦奥特 莱斯、杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯的成功经验，将优质一线商业 品牌引入浙南，丰富龙港乃至整个浙南地区的商业业态，提升浙南 商业的档次和服务水平。 大型超市方面，规划一个区域性大型卖场，主要面向和满足龙 港约 70 万常住消费人口的日常生活需求，引入国内外著名大型超市 品牌，尤其在生鲜食品、日用品方面提高龙港及周边区域的市场供 给档次，方便人民生活，大幅提高龙港和周边地区的生活质量和生 活便捷程度。 除了购物方面，项目还规划引入大面积的文化教育、休闲和娱 乐等现代服务业新形态。主要包括现代国际影院、电玩城、大歌城、 儿童乐园等，打造集购物、休闲、娱乐和文化为一体的大型一站式 消费空间。尤其要成为老、中、青、幼皆宜，可以满足居民家庭全 部成员消费需求的一站式复合商业空间。这些商业业种也计划引入 一线连锁品牌，弥补龙港和浙南区域这种商业业态的空白，提升龙 13 港和浙南区域社会经济发展的活力，提高民生质量，弥补龙港在大 型现代化城市商贸综合体方面的空白。 总之，本项目的购物中心部分是未来礼品城延伸发展和全面升 级的主要载体。 附表 3：仪邦奥特莱斯广场购物中心部分主要商业功能表（单位：平米） 业态业种面积比重 浙南百货商厦精品百货 5000019% 浙南奥特莱斯购物广场品牌折扣店 5000019% 连锁大型超市大卖场 200008% 浙南国际影院电影院 30001% 浙南电玩城电玩 20001% 浙南儿童乐园亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专卖 60002% 浙南大歌城提供自助餐的连锁高档歌城 30001% （3 3）浙南新天地浙南新天地 本部分功能主要为一个彰显龙港现代城市个性和文化品位的步 行休闲商业街区。主要业态为酒吧、咖啡馆、会所、连锁快餐和大 型餐饮的餐饮区域。主要布置在礼品城一期龙港大道对面的印刷材 料交易中心。通过对其进行改造、装修和招商，打造成为一个与礼 品城市场和龙港仪邦购物中心相呼应的现代化餐饮商业区，繁荣龙 港餐饮业。 本部分的建筑设计改造方案和商业经营创意借鉴上海市的著名 的文化休闲类商业地标上海“新天地”和“思南公馆” ，突出表现龙 港和浙南地区山海相连，浙南人实干创新的海派文化和厚重悠久的 浙南历史传承。寓文化于商业，格调高雅，空间精致，设计一流， 服务精细，创造出一个满足浙南地区居民休闲和商务聚会的标志性 14 空间。最终实现与项目的另外两大部分礼品城和仪邦购物中心的购 物功能相互促进，相互融合的现代商业局面。达到龙港礼品市场、 龙港仪邦购物中心和“浙南新天地”街区三位一体的大浙南商业新 格局。提升整个龙港和浙南区域的商业水平和质量。 2. 配套服务设施配套服务设施 为了提升项目的整体品质和运营效率，在激励的市场竞争中保 持特色和为入驻商家提供更多的附加值。本项目还将注重项目的配 套设施建设。本项目的配套设施主要包括以下几部分： （1 1）停车位和停车库停车位和停车库 考虑到本项目定位为区域性商业中心，客群既有个人，也有家 庭和单位，加之本项目全部投运后每天商户和服务员工的人数将达 到上万人，前来消费和购物的客流量估计有 3-5 万人，为此，交通 组织非常重要。本项目计划通过改造和新建机动车和非机动车停车 位及停车库，满足停车需求。 其中停车位和停车库总停车容量为 3000 个，计划在项目各组成 部分之间合理分布。 通过大量便捷有效的停车位的设立和安排，将为商家和消费者 提供非常良好的出行条件。也将彰显本项目作为区域性一站式大型 商业中心在配套条件方面的完备性和竞争力。 （2 2）精装修酒店式公寓精装修酒店式公寓 为了丰富项目内部的使用功能，完善入驻企业和员工的居住和 15 生活配套服务，本项目内的精装修酒店式公寓也将发挥配套服务功 能，尤其为入驻商家的中高级管理人员和经营人才提供便捷舒适的 日常生活条件，提高项目的竞争力，同时，也是对项目内部人气和 客流的有益补充和提升。目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体 结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。 （3 3）景观广场景观广场 现代商业空间的设计规划非常注重公共空间的质量和舒适性， 本项目计划通过改造和新建，在购物中心、餐饮步行街、礼品城交 易市场等内部形成别具一格的景观广场，起到汇集和疏散客流，聚 拢商业人气，提高商业空间整体品位的作用。 其中礼品城二期广场内的景观广场将作为整个项目的核心处理， 在绿化、美化、亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目的夜间和节 日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景的商业中心气氛。同 时布置大量的休闲、聚会和交流空间，通过建筑小品、雕塑等打造 现代都市型购物空间的优良品位和卓越个性。 （4 4）物业管理及业务用房物业管理及业务用房 同时，在礼品城一期和部分建筑内部，设立物业管理、招商、 租务等专业管理机构用房，提升项目的综合管理水平，更加方便的 服务入驻经营户和商家，同时为保安、清洁和维修管理工作提供良 好的工作场所。努力做到硬件一流、软件一流。 16 第二章第二章 项目机遇项目机遇背背景景 一、项目的宏观背景一、项目的宏观背景 1 1、契合国家现代服务业发展规划、契合国家现代服务业发展规划 2010 年，国家颁布了国务院关于加快发展服务业的若干意见 ，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济的重要组成部分， 服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的 重要标志。 当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结 构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和 比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化、 城镇化、国际化、现代化，具有十分重要的战略意义。 零售、批发、餐饮、娱乐等商业业态都是现代服务业的重要领 域，大型城市商业综合体往往在一个区域和空间范围内大面积密集 布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良 性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系 统，因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向非常契 17 合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为龙 港乃至苍南现代服务业的优良发展载体。 2 2、符合区域发展规划、符合区域发展规划 （1 1）有有利利于于浙浙南南区区域域现现代代服服务务业业集集群群发发展展 根据温州市“十二五”发展规划纲要，温州市将在未来着力 建设和打造 10 个现代服务业集聚区示范区： 这些示范区既有商 贸聚集区，也有物流、总部经济、金融服务、旅游度假等现代服 务业聚集区，其中 现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区、 南浦特色商业街区、鹿城综合广场、瓯海新城现代商贸区、龙湾 商业购物广场、瑞安现代商贸综合区、乐清城市休闲购物广场。 现代物流集聚区重点建设潘桥、乐清湾、江南、空港、半岛（含 灵昆、状元岙港区） 、双屿、浙南（鳌江和龙港）等现代物流园区 （中心） ；制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气、瑞安汽摩配、 永嘉泵阀、苍南礼品等制造业服务集聚区 。 本项目所在的龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化 提质扩容，全面迈向都市化的关键阶段，城市经济实力不断增强， 迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。本项目既服务于龙港优 势礼品制造业 和包装印刷业，又能促进龙港和苍南商贸流通产业 聚集升级，完全符合区域的发展规划。 项目的建设和运营将促进 18 区域内尤其龙港优质商业要素的融合，项目的产业属性和定位等都 与区域的发展方向契合。 （2 2）与苍南县产业发展规划对接）与苍南县产业发展规划对接 根据苍南县“十二五”发展规划，苍南在十二五期间将 按照 省委“八八战略” 、 “创业富民、创新强省 ”总战略要求，坚持以 科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新 为动力，以保障和改善民生为出发点，以生态文明建设为着力点， 大力实施“投资驱动、沿海开发、三带协进、中心集聚、环境优 化”五大战略，着力推进县域城镇化、新型工业化、基本公共服 务均等化，力促经济转型、社会转型、政府转型， 努努力力打打造造浙浙南南 闽闽东东北北最最具具活活力力的的工工贸贸生生态态滨滨海海城城市市 ，全面建成惠及全县人民的 小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。 规划指出，苍 南将坚持绿色发展。加快生态文明建设，大力发展低碳经济和循 环经济，着力推进节能减排和环境保护， 加加快快形形成成节节约约能能源源资资源源 和和保保护护生生态态环环境境的的产产业业结结构构、增增长长方方式式和和消消费费模模式式，促促使使生生产产生生 活活从从高高消消耗耗高高排排放放向向绿绿色色低低碳碳宜宜居居转转变变，建建设设 “绿绿色色苍苍南南- -美美丽丽 家家园园” 。 经过 30 多年建设和发展，苍南的第二产业初具规模，现在正 在进入第三产业与第二产业协调发展，生产和生活均衡提高的新 阶段，本项目的现代商贸业发展方向和提升龙港和苍南以及浙南 地区商业服务水平的目标完全符合苍南经济社会发展的内在要求。 19 （3 3）契合苍南县发展规划）契合苍南县发展规划 根据苍南县“十二五”发展规划，苍南的发展战略 概括为四 大重点战略和四大定位 目标： 在发展战略方面，苍南未来几年的战略重点为以下四点： 投投资资驱驱动动：打造政府融资平台、加大政府投资，吸引外资和 在外苍南人回乡投资，加强产业和城市平台、重大基础设施、社 会民生、产业结构调整项目建设，全力推进固定资产投资，以大 投入建设大平台、改善大环境、促进大发展。 沿沿海海开开发发：大力推进黄金海岸线开发建设。 三三带带协协进进：加快构筑沿 104 国道商贸物流发展带、龙金大道 特色制造业发展带和 78 省道生态产业发展带， 形形成成“工工贸贸并并举举、 三三产产联联动动”的的产产业业发发展展新新格格局局 和“区域优势互补、共建共荣 ”的 县域一体化发展新格局。 中中心心集集聚聚：按照中心集聚、区域联动的思路，着力构建新型 城乡格局。加 快快灵灵溪溪、龙龙港港两两个个中中心心城城区区建建设设，打打造造温温州州大大都都市市 副副中中心心，强强化化基基础础设设施施承承载载、社社会会公公共共服服务务、经经济济集集聚聚等等城城市市功功 能能，引导人口和产业集聚。 环环境境优优化化：推进以硬措施改善软环境、以软环境促进硬发展 的机关效能建设，加快建设公共服务型政府，加快完善土地、资 金、人才、能源、供水要素保障，以及县域综合交通、 “数字苍 南”信息化、防灾减灾体系建设，进一步优化投资环境；加快生 态文明建设，优化区域生态环境。 在发展定位方面，苍南县域经济在未来的发展定位为以下四 点： 20 建设温州南部经济中心建设温州南部经济中心：规划指出：苍南要“大力发展商贸物大力发展商贸物 流、休闲旅游以及生产性服务业，强化灵溪、龙港两个中心城区建流、休闲旅游以及生产性服务业，强化灵溪、龙港两个中心城区建 设，进一步增强苍南综合经济实力、要素集聚能力、区域辐射能力，设，进一步增强苍南综合经济实力、要素集聚能力、区域辐射能力， 努力构建温州南部经济中心努力构建温州南部经济中心”。 打造浙南闽东北省际贸易中心打造浙南闽东北省际贸易中心：依托高铁、高速等大交通以及 区位优势，着力改造提升浙福水产城、浙闽农贸综合市场、温州礼 品城、浙闽副食品市场等重点专业市场，积极发展网上交易市场、 电子商务，加快培育苍南汽车贸易城、龙港国际家居生活广场等新 兴市场，推进龙港物流基地、顺达物流仓储中心等物流基地，巴曹、 霞关等港口作业区，以及县城新区商业综合体、站前商业综合体、 龙港城市商业综合体建设，努力构建浙南闽东北省际贸易中心。 创建浙南对台经贸集聚区：创建浙南对台经贸集聚区：抓住国家支持海峡西岸经济区建设、 两岸经贸合作进一步深化等重要战略机遇，发挥地理区位、资源等 比较优势，加快苍南工业园区、台北小镇、台湾农民创业园、霞关 对台贸易试点口岸等功能平台建设，着力推进经贸、旅游、制造业、 农业等方面与台湾的对接，强化合作共赢，努力打造浙南对台经贸 集聚区。 发展成为浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市发展成为浙南闽东北最具活力的工贸生态滨海城市：以增强经 济综合实力、提升居民生活品质为出发点，坚持全面、协调、可持 续发展，加快推进区域协调发展、城乡统筹发展、经济转型升级、 21 城市品位提升、生态文明建设、和谐社会建设，努力打造浙南闽东 北最具活力的工贸生态滨海城市。 本拟建项目规模巨大，功能多元，业态先进，有利于提升龙港 城市服务功能和承载力，具有第三产业开发和城市环境优化方面的 双向作用，涵盖的产业要素众多，发展方向正好服务于苍南县域经 济大力发展现代商业服务业和建设具有广泛影响力的中心城市的规 划目标。 22 图 4：以休闲餐饮和创意文化产业为特色的新天地街区意向意向效果图 （4 4）有利于把握）有利于把握“海峡西岸经济区海峡西岸经济区”发展的历史机遇发展的历史机遇 “海峡西岸经济区”东与台湾一水相隔，北承长江三角洲，南 接珠江三角洲，是我国沿海经济带的重要组成部分，在全国区域经 济发展布局中处于重要位置，具有对台交往的独特优势。2009 年 5 月，国务院出台了关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若 干意见（国发200924 号，以下简称意见）。2011 年 3 月， 国家发布了海峡西岸经济区发展规划，标志着海峡西岸经济区 建设进入了一个新的阶段。 海峡西岸经济区包括福建省全境以及浙江省温州市、衢州市、 丽水市，广东省汕头市、梅州市、潮州市、揭阳市，江西省上饶市、 鹰潭市、抚州市、赣州市，陆域面积约 27 万平方公里。 海峡西岸区域的经济和社会管理体制富有活力，尤其企业活力 充沛，具有丰富的人力资源和广阔的市场腹地，同时又具有数千万 的侨胞和海外华人网络，是未来中国经济的主要增长极之一，发展 海峡西岸区域是中国经济继续高速发展的必然选择。 随着海西经济区规划的出台和两岸经济贸易关系的不断发展和 深化，海峡西岸区域的发展潜力释放在即，海峡西岸区域必将从走 向大开发和大发展的前沿，为中国和世界经济发展提供“海峡西岸 23 经济区机遇” 。本项目地处海峡西岸经济区范围内，又背靠长三角经 济区，项目的建设和运营具有广阔的区域发展背景，现在推进项目 全面完成，有利于捕捉海峡西岸经济区蓬勃发展的历史战略机遇。 （5 5）符合龙港发展规划）符合龙港发展规划 根据苍南县域总体规划，龙港将建设成为鳌江流域的中心城市， 在一二产业上引领区域发展；另外，龙港还将成为鳌江流域的商贸 中心，在第三产业方面也能发挥浙南和闽东北区域省际商业中心的 作用。 根据龙港的发展规划和战略，未来几年是龙港全面建设鳌江流 域中心城市的关键攻坚期。随着行政区划调整和省小城市培育试点 工作的深入推进，龙港将进一步突破空间和体制机制方面的束缚， 沈海高速复线、苍南发电厂、滨海新区、舥艚港区及产业园区的建 设，为龙港加快推进现代化滨海城市提供强有力的支撑。龙港将以 “滨海新区、舥艚港区、产业园区”为主战场，深入实施“产业提 升、项目推进、城市提质、城乡一体、普惠共享、社会保障”六大 工程，切实推进龙港经济转型、城镇转型和社会转型发展。 按照龙港镇第九次党代会提出的“投资驱动、产业升级、城市 提质、城乡统筹、文化引领、管理创新”六大战略重点要求，龙港 正在深入实施以下“六大工程“。 一、实施“产业提升”工程，扎实推进经济转型升级； 二、实施“项目推进”工程，不断夯实经济发展基础； 24 三、实施“城市提质”工程，努力塑造宜居城市形象； 四、实施“城乡一体”工程，切实提升农村发展水平； 五、实施“普惠共享”工程，全面发展各项民生事业； 六、实施“社会保障”工程，着力促进和谐稳定局面。 龙港将建设成为温州南部中心城市核心区、现代化工贸城市。 本项目规划建设和运营的现代商业综合体的定位完全符合这一规划， 将打造成为面向浙南地区的高端现代商贸聚集区。 图 5：苍南和龙港城市总体规划重点建设和开发区域示意图 25 （6 6）有利于完善区域商贸业布局）有利于完善区域商贸业布局 在目前温州市的商贸聚集区中，主要分布在市区中心城区五马 街等核心商业区内，而拥有数百万人口的苍南和平阳等南部地区商 贸聚集区数量少，规模小，业态相对滞后。比如温州市区的开泰中 心和银泰中心，这两个百货店的营业额都在 10 亿元左右甚至更高， 浙南地区的居民家庭购物消费距离远，日常餐饮和娱乐消费也不能 就地满足。龙港本地有 40 万户籍人口和 30 多万外来常住人口，在 购物、餐饮和娱乐等方面的的实际需求都不能有效满足。 在温州主城区开发成本和交通及环境压力不断上升的背景下， 许多具有特色的近郊和远郊商业综合体上市，既可以有效缓解对温 州市中心商务区的压力，又能满足了广大主城区以外的居民对优质 商业空间和商业服务的迫切需求，这已经成为市场趋势。目前在全 国各地的大中型城市都已经表现出来，在巨型中心城市以外的中小 城市开发建设运营的新商业聚集区既能切近中小城市当地居民家庭， 又能在商业业态上革新，引领当地商业升级，市场反应良好，社会 和经济效益非常明显。 未来几年，在人口达到 40 万以上的城镇化区域，大型商贸综合 体的开发建设正逢其时。在交通条件优越、具有一定商业氛围和基 础的区域布置特色商务聚集区，定位面向本地不断增强的居民消费 需求和城市化进一步提质扩容带来的消费增长，有助于当地培育新 的特色产业和增长点，而且项目具有清晰的市场基础支持，未来发 展前景看好。 26 本项目坐拥龙港近 70 多万常住人口，又可以辐射鳌江流域周边 地区，作为鳌江流域的中心城市，必须拥有和流域内中心城市地位 相称的大型商贸聚集区，也可以对温州、杭州等巨型中心城区商贸 区的交通和环境及商务成本压力进行有效化解，实现商业布局优化 和均衡化。 27 第三章第三章 项目产业前景及体量可行性分析项目产业前景及体量可行性分析 一、项目产业前景一、项目产业前景 1 1、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好 根据方案，本项目仍然保留和优化已有的“中国礼品城” 、 “中 国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三大国字号专业 市场商业品牌。作为项目的三大主体功能之一。 而据中国轻工业联合会提供的材料，目前全球每年的礼品贸易 额约为 4000 亿美元左右。而中国的礼品业进出口贸易，近 5 年来每 年保持两位数以上的增长率，成为世界礼品增长最快的地区之一。 目前中国内地进出口礼品贸易额约占世界的 10% ，居世界第 1 位。 另据不完全统计，中国礼品生产企业已过万家，有的企业年产值已 超过亿元，出口比例达 90%以上。仅圣诞礼品方面，中国就供给了 全球市场的 70%以上产品。在浙江、广东和福建等区域，礼品产业 集群不断涌现，尤其经过多年发展和沉淀，苍南及周边地区礼品产 品制造和设计水平提升非常迅速，专业化程度提升很快，形成了完 善的上下游产业链条，吸引了大量劳动力和资金等产业要素，是龙 港经济发展中不可或缺的支柱产业之一，本项目在礼品及包装印刷 品交易方面的市场基础仍然非常扎实，继续优化和提升项目内的礼 品城室内市场交易规模和交易效率，继续打好“中国礼品城” 、 “中 28 国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号 金招牌，做好礼品城市场经营管理，完全具有深厚的产业背景和广 阔的市场需求前景作为项目的坚实支持。 2 2、区域内购物消费规模巨大、区域内购物消费规模巨大 项目所在的浙南地区和闽东北地区商圈中，总商圈人口规模约 500 万人，区位条件优越，经济基础雄厚，城镇体系完整，科教文 化发达，根据苍南发展总体规划，仅仅苍南一个县域内，至 2020 年 人口规模将达到 140 万人。加上临港产业新城人口，县域总人口为 160 万人，县域城市化率会达到 74。目前龙港本地常住总人口已 经达到约 70 多万。 而按照测算，本项目全部投运后，只要平均每天客流量达到 3 万左右就可以达到比较繁荣的水平，凭借本项目核心商圈（本地龙 港商圈）约 70 万人口和次级商圈（浙南和闽东北鳌江流域大商圈） 总人口约 500 万的规模，商圈的消费能力完全可以满足项目对市场 消费规模的要求。 尤其随着经济活动和当地居民家庭富裕程度达到较高水平生活 方式不断城市化和生活节奏加快，居民对服饰、食品、电器等方面 的消费需求不断增长，完全可以支撑一个大型城市商业综合体的顺 利开业和长期繁荣。 正是这一未被满足的巨大消费需求群体使得开发运营一个立足 龙港、面向浙南、辐射闽东北区域的的现代商贸综合体的市场前景 29 看好。 3 3、区域内非购物类消费、区域内非购物类消费潜力巨大潜力巨大 龙港是浙南和闽东北区域内人口密度最高、产业最为发达的地 区之一。不仅购物类消费市场需求规模巨大，而且文化、教育、休 闲、娱乐、餐饮等非购物类消费市场潜力也十分巨大。 首先，区域内居民家庭普遍具有较高的消费能力，随着社会节 奏加快和可支配收入不断提高，家庭非工作日休闲、娱乐和旅行方 面的支出比例会不断增加，逐渐超过在食品、衣物、家具等生活必 需品方面的消费。 其次，区域内特色产业集群密布，中小企业数量众多，这些企 业在外出聚餐、集体活动等方面的商务消费需求也具有较大的规模 和潜在的增长空间。 本项目提高的购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多元复合业态 正好可以挖掘这部分需求空间，实现购物消费和非购物类消费齐头 并进，相互融合，提高民生质量。 总之，开发运营一个立足龙港、辐射浙南和闽东北的区域性商 业综合体，打造购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等一站式商业空间， 有巨大的市场需求作为基础。 30 4 4、相关商业品牌的需求旺盛、相关商业品牌的需求旺盛 随着城市化不断发展和中国逐渐转向以内需为主的经济增长模 式，未来商业领域的发展空间看好，越来越多的国外商业品牌进入 中国，中国国内也涌现出了大量富有国际竞争力的商业品牌，如百 货领域的银泰、茂业，连锁超市领域的大润发、永辉超市；连锁电 影院领域的金逸国际、星美影城；电器领域的国美、苏宁，连锁歌 城领域的钱柜，这些企业都已经初步完成了在北京、上海、深圳、 广州、杭州、南京、宁波等一线和二线城市的布局，现在正在捕捉 三四线城市商业更新换代的历史性机遇。 因为三四线城市过去建设的商业设施规划设计水平无法满足目 前这些新型商业业态对经营空间建筑结构、交通组织、配套设施水 平、面积、层高和形象等方面的要求，这些商业品牌朝全国化发展 受到当地有效商业空间供给不足的制约。改造和新建适合这些新型 连锁商业品牌的现代商贸综合体成为唯一选择。过去几年，全国范 围内商业空间的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中仅 2009 年统计的商铺销售面积就达到 5000 多万平米。但是，因为商 业氛围良好、交通条件便利、客流量大的地段往往也土地成本高企， 拆迁整理难度巨大，因此目前许多国内外商业品牌在三四线城市扩 张的步伐不得不放缓。 所以，和广大商业企业在三四线城市布局扩张的需求相比，有 效的能符合现代商业企业经营标准的城市商贸综合体需求非常强劲， 蕴含巨大的商业机会。 31 本项目的改造和扩建及全面升级后，可以有效解决广大连锁商 业品牌在龙港和浙南地区对经营平台的需求。 附表 4：2006 年-2009 年全国商业和办公楼市场销售面积和销售额 指标单位2009 年2008 年2007 年2006 年 新建商业和办公类不动产销售额亿元 5837.83869.9- 新建商业和办公不动产销售面积万平米 8418.66675.270896428.8 其中：新建商业类不动产销售面积万平米 5222.3- 新建办公类不动产销售面积万平米 1513.3- 二、项目体量可行性分析二、项目体量可行性分析 适当的项目投资规模必须不能超出实际市场基础可以承载的项 目建设体量，但在现代商贸和商务综合体开发领域，更要注重达到 必须的规模效益和聚集效益，才能使项目有实力迎接现代商业的挑 战，为入住的商家和往来的消费者提供最佳的服务水平和最优的产 品价值，在瞬息万变的市场环境下长期可持续保持旺盛的商业活力 和生命力。 龙港仪邦奥特莱斯广场项目改造和扩建后总建设体量达到约 26 万平米（其中礼品城交易市场建筑面积 10 万平米，购物中心建筑面 积 13.4 万平米，休闲餐饮步行街区约 2.3 万平米） ，达到了大型商贸 流通综合体的规模。体量最大的为购物中心部分，合计约 13.4 万平 米建筑面积，具有明显的规模效应。消化这样大体量的商业空间需 要大约 1000 多个商业品牌，按照目前国内外相同规模购物中心的招 商经验，这样规模和品牌数量的购物中心具有最佳的产品组合和品 32 牌选择空间。 由于浙南区域尤其龙港产业比较发达，人口密集，区域内又缺 乏相同规模和档次的商贸综合体项目。本项目的定位是未来浙南地 区的商业桂冠，聚拢、集成行业内最富有附加值和竞争力的商家品 牌，这样的体量正好可以满足这一目标，将为在龙港和浙南地区发 展的新兴商业品牌提供优质聚集舞台，以整个浙南和闽东北区域经 济腹地为市场半径，发挥有效整合区域内相关商业资源和引领商业 格局发展的作用。 大型商业区生长发育成功的关键是要先有能支持大规模商业活 动集中发生的商业氛围和配套交通条件，以目前礼品城市场目前已 经达到的每年近百亿元的商业交易额。以及核心商圈和辅助商圈近 500 万人口的经济活动规模，结合项目所处的优越区位和交通条件， 以礼品城现有市场为基础，以大型超市、电影院、品牌折扣店等易 于成熟的商业业态为切入点，顺势延伸到童婴用品专卖、儿童早教、 亲子娱乐、电玩城、歌城和休闲餐饮广场等复合商业业态，最终将 项目建设成区域内消费者购物和娱乐休闲的首选目的地和浙南地区 的商贸流通龙头。 33 第四章第四章 项目投资运营方背景项目投资运营方背景 一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式 仪邦集团是由应仲树先生创立的一家以为地方特色商业营造现 代化发展平台为主营业务的大型企业集团。集团专注于建设运营能 够集成商贸、物流、商务、展示、电子商务等多种现代服务业功能 的特色商贸综合体。业态涵盖零售、批发、商务等多种现代服务业 项目。 仪邦集团还是浙江省礼品行业协会会长单位和中国礼仪用品工 业协会副理事长、中国商业联合会市场委员会副主任、中国市场学 会商品批发市场发展委员会副理事长、中国企业家协会常务理事等 多重行业单位，是国内礼品、包装、印刷产业链的龙头企业之一。 仪邦集团的发展从整合优化浙南地区原来比较松散粗放的包装 印刷行业入手，引导相关产业要素聚集，延伸产业链，规划开发了 具有展示、信息、交易、研发、配送、加工等多种功能的特色商贸 流通载体，把商务礼品、印刷材料、台挂历等不起眼的细分产业发 展成为万商云集，活力四射的现代产业大平台，表现了较强的商业 号召力、组织力和创新力。 从 1996 年开始，仪邦集团就开始了开发运营特色商贸平台的业 务实践，针对尚处于初级松散状态的浙南地区商务礼品、包装印刷、 台挂历等三个特色产业，为这些产业营造现代化的流通平台，聚拢 全国的优质产业要素，完善产业链条，创新产业流通和信息交流渠 34 道，10 多年来，在当地政府的大力支持和坚强领导下，依靠团结广 大企业主和经营户，仪邦集团开发的礼品和包装印刷品专业市场不 断繁荣，市场影响力辐射到全国和全球各地。在龙港的原野上，终 于打造出了“中国礼品城” 、 “中国印刷材料交易中心”和“中国台 挂历集散中心”三个“国”字号产业载体，年销售额约 100 亿元， 为培育辐射全国的礼品、包装印刷和台挂历产业集群做出了贡献。 也正是这十多年间第一代仪邦特色商贸综合体的开发和运营实践， 使得仪邦探索和创造出了一条建设和运营富有特色的商贸综合体的 商业模式。 从 2009 年开始，以上海仪邦钻石湾广场、全椒仪邦广场、大连 仪邦广场项目为代表的仪邦第二代商业综合体项目，具有更宽广的 行业视野和更强的商业资源整合和商业业态创新能力。这些商业项 目的特点是规模巨大、业态新颖，尤其出现了许多以地方特色文化 和产业资源为基础的复合商业业态，实现了购物、餐饮、娱乐和文 化休闲有机融合，相互促进。 截至 2011 年底，仪邦集团在上海浦东建立了商业品牌运营总部， 正在发展成为全国性品牌，运营和在建的特色商贸综合体面积逾 300 万平米，另外有 300 万平米的特色商贸综合体也在规划之中， 公司产品也从原来“中国礼品城”等“第一代仪邦产业综合体”过 渡到上海金山“仪邦钻石湾”广场等“第二代仪邦商贸综合体” ，涵 盖产业博览、城市会展、购物旅游、电子商务等诸多现代服务业功 能，商业能级更高，业态更新，辐射带动能力更强，可有效激发商 35 贸产业集群的活力。 2011 年，仪邦集团做出了 2011-2015 年经营发展规划。提出了 以下商业发展理念和战略发展方向。 图图 3：早在：早在 2003 年，仪邦集团就被中国轻工业联合会授予年，仪邦集团就被中国轻工业联合会授予“中国礼品城中国礼品城” 图图 4：2006 年，年， “中国印刷材料交易中心中国印刷材料交易中心”授牌授牌 36 图 5：2006 年，中国商业联合会授予“中国台挂历集散中心” 仪邦集团的核心商业理念为“进化”和“集成” 。 在仪邦的商业经营和开发理念中，商业组织形态、商业格局和 城市空间结构三者紧密联系，相互影响，且都不断进化，先进的商 业形态、商业格局和城市空间结构必将淘汰落后的商业组织形态、 商业格局和城市空间结构，仪邦的商业使命为专注于顺应和引导这 种趋势，为这种趋势服务。实现仪邦自身与所服务的产业和所在的 城市相得益彰，跨越式发展。 仪邦还认为，有生命力的商业形态、商业格局和城市空间结构 不是孤立和封闭的，而是一个集成各种优质商业要素，包括各个环 节和城市各种功能的有机整体，才能具有规模效应和聚集效应，在 全球经济快速调整和激烈竞争中长期保持特色地位和发挥核心竞争 力。 正是基于以上两个核心商业理念，才成就了仪邦的特色商业模 式和竞争优势。 洞察产业大势，精通产业整合机理，弥补商业发展的短板，变 劣势为优势，强优势为胜势，是仪邦特色商业综合体开发运营业务 37 的主导思想理念。 仪邦还特别重视城市空间形态和城市形象与商业综合体之间的 契合和互动