2009年中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性分析报告.ppt

中南集团青岛李沧四地块 市场调研及可行性分析报告 谨呈：中南控股集团有限公司 报告提纲报告提纲 structure 1 项目本体介绍 2 青岛与李沧区宏观投资环境分析 3 青岛商业格局扫描 4 青岛房地产市场研究 5 项目优劣与可行性建议 本体条件分析 3 n项目地块1 n项目地块2 n项目地块3 n项目地块4 本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区， 地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政 村，占地约1600亩 n地块1内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王 埠，总占地约1600亩。 n地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的 城市意向较差。 308国道 青银高速 区域 地 块块 占 地 行政区 青 岛 李 沧 地 块 1 16 0 0 亩 上王埠、东 王埠、桃 园 桃园 东王埠 上王埠 青银高速东侧 308国道西侧 青银和308国道之间 区位条件 本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入 性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青 岛市区 n 通达性 p从地块现状图看，308国道和青银高速南 北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强 势。 p308国道车流量巨大，上午下午的高峰期 时，堵车现象较严重。 n进入性 p从地块的现状看，青银高速在本地快内 没有出口（出口在下王埠），而且308国道 与两侧地块也没有正式接口。 p308国道东侧有几个村里开的小出口与 308国道相接，但都属于非法道路，而且道 路级别较低。 n公交 p国道308有开往李沧市区的公车线路7条 分别为：9，103，106，109，111，129 ，371 地块内与308国道的出口 交通条件 金水路 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 出口1 出口2 高速出口 308国道 立交 下王埠 地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道 和青银高速分割开，整体性受到影响 n地块四至：东西向以山体为界，南北向 以村边界为界 n地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃 园三个行政村的土地，总占地约1600亩 ，典型的大盘。 n308国道和青银高速由南至北贯穿地块 ，造成地块的整体性受到一定影响。 地块规模 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 308国道 青银高速 n地块现状： p夹在308国道和青银高 速中间的地块南部和东 北部是村庄聚集区，以 平房为主。 p地块中部以湖和砖厂 为主。 p308国道西侧以农用地 为主，但有部分建筑存 在。 p青银高速东侧则是以 自然坡地为主。 地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王 埠、东王埠和桃园 地块内部现状 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 砖厂 308国道西侧地块现状 村庄 湖面 村庄 n地块地形： p地块的整体地势是东西高，中间低。 p东西两侧是山体的自然延伸。 p而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道 （308国道）路基有30-50米的落差。 地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间 地块是洼地 地块内部地形 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 地块西侧山体延伸 地块东侧山体延伸 地块中部洼地 西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较 差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫 感 n 西侧308国道堵车现象严重（特别是上 下班的高峰期） n中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的 湖岸也需要治理。 n东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有 限，与其邻近地块压迫感强烈。 地块内部限制 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配 套资源都很缺乏 n现状商业设施： p地块本身没有什么大型的商业设施 。仅以菜市场和路边的餐馆（308国 道）为主。 n周边现状教育配套设施： p王埠小学 p青岛61中学 n地块距最近的市级商圈李沧商 圈 p直线距离约为3.5公里，车行时间 约10分钟。公共交通较为方便。 地块外部配套 李沧商圈 61中 王埠小学 桃 园 上王埠 东王埠 308国道 青银高速 地块内的现有商业 沿着青银高速，地块周边区域已有若干大 盘，未来将对本地块产生直接竞争 n区域内楼盘现状： p区域内的主要楼盘都是以小高层和高层 为主 n市区客户到达本地快的途径： p市区客户主要是通过308国道和青银高 速到达本区域 n区域竞争： p地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶 段以小高层为主）后续还有6000户的供应 量。 p地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层 和小高层）和伟东幸福之城（建面140万 平米的高层、小高层）将直接截流市区流 出方向的客户。 p位于青银高速和金水路的相接的理想之 城（洋房、小高层和高层）后续存量也在 186万平米（建面） 地块外部区域 天泰城 308国道 青银高速 伟东.幸福之城 百通馨园 绿城.理想之城 市区方向 盘点 地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模 优势。 以水景（湖水）和山景为主的景观资源。 东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于 地块的中部，可以打造为核心景观。 城市郊区，周边配套设施资源匮乏 规模 自然资源 配套设施 青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心 的距离，但地块进入性较差。 交通条件 区域认知区域认知度较高，与市区的交通联系便利。 地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。 本体条件分析 13 n项目地块1 n项目地块2 n项目地块3 n项目地块4 地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区 ，具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约 1000亩 n地块2位于李沧东部（ 青银高速以东），地块 内内涉及五个行政村： 苏家、庄子、刘家下河 、毛公地和王家下河， 总占地约1000亩。 n地块内的市政配套和 生活配套较为缺失，但 地块周边的配套设施相 对完善（学校、工业园 和医院），整个区域（ 含地块）的具有初步的 城市意向。 九水路 金水河 区域地块占地行政区 青岛 李 沧 地块2 1000 亩 苏家、庄子、刘家下 河、毛公地、王家 下河 区位条件 本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地 块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路 ，有6条公交线路通向李沧市区 n通达性 p从地块现状图看，九 水路是地块通往外界的 主要通道。 p地块南部沿河有条东 西向的土路。所以地块 内部的道路通达性略差 。 n进入性 p但从地块的现状看， 本地块西侧有多个路口 与九水路相接，但地块 东侧较少。 p地块中间向南通往崂 山的汉川路因庄子村的 不配合，至今道路尚未 修通。 n公交 p九水路有开往李沧市 区的公车线路6条分别 为：107、112、113、 128、303、365。 交通条件 九水路 金水河 通往崂山区 青 银 高 速 通往李沧市区 土路 滨 海 大 道 地块面积约在1000亩，金水河东西向为主 横穿地块，将地块分成南北两部分 n地块四至：北临九水路 、南临山体、东西向以村 边界为界。 n地块涉及土地为苏家、 庄子、刘家下河、王家下 河、毛公地，总占地约 1000亩。 n金水河东西向贯穿地块 ，自然分割了地块。 地块规模 九水路 金水河 通往崂山区 通往李沧市区 金水河现状 苏家 庄子 王家下河 刘 家 下 河 毛 公 地 金水河现状 金水河现状 地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建 筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道 正在整治 n地块现状： p地块涉及5个村庄，地 块内现存较多的违章建筑 、地块南侧边界山体走势 较为平缓。 p地块内的金水河河水资 源除小幅地块河道有水， 其他地块的水资源几近枯 竭。 p市政府和李沧区政府共 投资14亿，治理李村河河 道，打造原生态湿地景观 。 地块内部现状 九水路 金水河 通往崂山区 通往李沧市区 苏家 庄子 王家下河 刘 家 下 河 毛 公 地 村庄现状 违章建筑南部山体河道治理 违章建筑 违章建筑 违章建筑 以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块 走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡 地 n金水河南部地块走势由 北向南依次走高，与山体 相连，山体的延伸部分较 为平缓。 n金水河北部地块地势平 坦 地块内部地形 九水路 通往崂山区 通往李沧市区 苏家 庄子 王家下河 刘 家 下 河 毛 公 地 金水河南部地块 金水河 金水河南部地块 金水河北部地块金水河北部地块金水河北部地块 地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域 配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区 地块外部资源 地块以东的高校 九水路 金水河 青银 高速 通往李沧市区 土路 通往崂山区 九水路上的商业九水路上的商业九水路上的商业 地块以西的中学 地块以西的医院 n九水路在李 沧区政府未来 规划中，将打 造高档商业， 希望辐射全市 ，吸引旅游人 口。 宾 川 路 地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较 差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象 n绿城理想之城在售、和 达和城即将开盘、郑庄 旧村改造都正在实施，并 通过李村河景观带的打造 ，未来区域将形成较好的 居住氛围和价值认知。 n九水路北侧，在庄子和 苏家村的北部是李沧工业 园。将会对整个区域的居 住意向产生不利影响。但 目前李沧区政府正在考虑 打造绿色产业园区，减轻 这一影响。 地块外部限制 九水路 金水河 通往崂山区 青 银 高 速 通往李沧市区 土路 绿城.理 想之城 宾 川 路 和达和成 李沧工业园 北侧的工业园 郑庄旧改和达和城 绿城.理想之城 郑庄旧改 地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便 ，周边的项目竞争较为激烈 n区域认知： p相对于李沧其他位置，该区 域的环境相对较好。 n区域内楼盘现状： p区域内的主要楼盘都是以洋 房、小高层和高层为主 n市区客户到达本地块的途径 ： p市区客户主要是通过青银高 速，经九水路到达本区域，规 划中经本地块连接崂山区的汉 川路还没有开始修建（时间节 点不能确定）。 n区域竞争： p地块西部约5分钟车程的郑庄 旧改项目（现阶段以小高层为 主）已经开始兴建。 p地块北侧的绿城理想花园（ 约190万平米建面，洋房、小 高、高层）与和达和城项目（ 28万平米建面，洋房、高层） 的总供应量在200万平米左右 。 地块外部区域 九水路 金水河 通往崂山区 青 银 高 速 通往李沧市区 土路 绿城.理 想之城 宾 川 路 郑庄旧改 汉川路 和达和成 盘点 地块规模较大，但由于金水河的分割削弱了规模优势。 拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。 南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍 然需要改善，包括河水和河道的治理。 属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。 规模上 自然资源 配套设施 地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未 完全打通，因此地块的进入性较差。 地块南侧通往崂山区的汉川路，受庄子村的影响不能推进施工。 交通条件 区域认知 区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好，距离城 市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住 价值认知 本体条件分析 23 n项目地块1 n项目地块2 n项目地块3 n项目地块4 地块3地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地 块涉及2个行政村，占地约1000亩 n地块3位于李沧城市 的陌生区，地块内内 涉及两个行政村：李 家上流和南王，总占 地约1000亩。 n地块内的市政配套和 生活配套较为缺失， 整个区域（含地块） 缺少城市意向。 区位条件 金水路 宾川路 区域地块占地行政区 青 岛 李 沧 地 块 3 10 0 0 亩 李家上 流、 南王 本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区 相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路 只有一条 n通达性 p地块南临金水路，是 地块通往外界的主要通 道。 p地块北侧、东侧边界 没有道路。 p地块最西部边界紧临 已建好的宾川路 n进入性 p从地块的现状看，本 地块南临金水路是城市 主干道，但与城市中心 缺少南北联系。 p地块北部、东部、西 部的进入性较差。 n公交 p地块西侧相隔一条小 马路有开往李沧市区的 公车线路1条：128。 交通条件 金水路 宾川路 128路公交 地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多 ；地块南侧中部有李村河上游河道，目前河道状况 较差 n地块四至： p南临金水路，西临宾川 路，北部与东部以村边界 为界。 n地块现状： p典型的坡地地形，有植 被，地势是东部和北部较 高，南部较低。 p地块内有条河流，但水 量不足，而且需要治理河 道和河水。 p地块中的坡地，有大量 的违章建筑。 地块内部现状 金水路 宾川路 违章建筑违章建筑 河道 地块内部是典型的坡地地形，有一定植被 覆盖；地势是东部和北部较高，南部较低 地块内部地形 金水路 宾川路 地块南侧 地块南侧 地块北侧 地块北侧地块北侧 地块周边具备较好的山体坡地资源；北侧和南 侧有一些旅游和历史文化资源；但是缺少生活 配套 n地块周边具备较好的 山体坡地资源。但与山 体相隔着其他村庄。 n地块北部向北，紧临 山体的天水路，周边属 于休闲度假区性质，此 处有中海玫瑰庭院项目 ，尚未开盘，属于低密 度产品。 n区域南侧边界周边有 个小学。 n地块周边缺少医院和 商业配套。 地块外部资源 长涧庙 地处城市陌生区，除南部边界外，通往地 块的道路大多没有修通，地块进入性较差 n地处城市陌生区，人口 聚集度、关注度有限。 n除南部边界外，地块的 进入性较差。 地块外部限制 金水路 宾川路 盘点 地块规模较大，相对完整，具有一定的规模优势。 以河景和山景为主的景观资源 地块东、北侧具有山体资源。但都隔着其他村庄。作为本地块的 资源比较勉强。 地块中的河道，水质差而且有异味，河道需要治理。本段河道不 属于政府投资李村河景观项目，需要开发商出资治理。 整个地块的配套较为缺乏，没有医院、缺乏商业配套。 规模上 自然资源 配套设施 目前看，地块只能经金水路进入地块内部，公交线路只有1条， 而且地块的东西北侧道路大多都在规划中。 交通条件 区域认知 区域是城市陌生区、配套不完善；地块内和周边以村落和违章建 筑为主，区域认知度差。 本体条件分析 31 n项目地块1 n项目地块2 n项目地块3 n项目地块4 地块4地处李沧城市建成区，周边配套齐全 ；地块涉及2个行政村，占地约1000亩 n地块4位于李沧城市建设区，地块 内内涉及两个行政村：大枣园和南 岭，总占地约1000亩。 n地块内的市政配套和生活配套较为 完善，整个区域（含地块）的城市 意向较好。 区位条件 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 区域地块占地行政区 青岛李 沧 地块4 1000亩大枣园、南岭 本地块紧靠城市的主干道（重庆中路），通达性好 ；公交线路（5条）集中分布在地块西侧边界 n通达性 p从地块现状图看，重庆路是 地块通往外界的主要干道。 p重庆路是双向6车道城市主干 道 n进入性 p地块的进入性较好，可以由 南岭4路，南岭2路，南岭1路进 入地块。 n公交 p九水路有开往李沧市区的公 车线路6条分别为：122，306 ，696，364，605 交通条件 重庆路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 重庆中路 地块面积约在1000亩，地块整体性良好 n地块四至：西邻重 庆路、北接十梅庵 路、南邻南岭一路 、东至老虎山西麓 。 n地块涉及土地为大 枣园村和南岭村， 总占地约1000亩。 地块规模 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 地块内涉及大量的村庄拆迁和厂房（包含部分 厂房生活区）搬迁，地块南部有高压线通过的 不利因素 n地块现状： p地块涉及2个村庄，地块现在以建 设用地为主，但涉及了大量的村庄 拆迁和单位厂房、生活区的搬迁。 p地块南部有高压线走廊通过 地块内部现状 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 拆迁 单位居住区高压线 拆迁 单位居住区 高压线 地块内有山体资源，地势由东向西依次降低 ，地势较为平缓 n地块东依老虎山，有一定的 植被资源 n地块内的地形由东向西成阶 梯状，依次降低。 n整个地块的地势相对平缓。 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 地块内部地形 整个区域的配套已经成熟，地块发展只是 受限于该区域内的城市发展意向 n整个区域发展相对成熟，地块西 侧有楼山公园 n十梅庵路与重庆中路相交地点北 侧约200米有青岛第4人民医院 n地块内还包括了小学和中学。 n重庆中路两则是以汽贸为主的商 业区 地块外部资源 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 青岛27中 大枣园小学 27中学 大枣园小学 第4人民医院 地块紧临李沧传统工业区，周边存在着大量的经济适 用房、而且拆迁量巨大；客户来源相对单一，以刚性 需求客户为主 n区域认知： p区域紧临李沧老的工业区 ，环境污染较重，以楼山公 园为界，公园西侧环境较差 ，东侧环境较好。 n区域内楼盘现状： p区域内的主要楼盘都是以 经济适用房为主。而且区域 存在大量的拆迁（地块南侧 的文昌阁区域将来的供应量 在90万平米的高层）。 p区域周边存在大量的平房 ，地块涉及到大量的拆迁（ 文昌阁的改造，将来的供应 量87万平米的高层）。 n市区客户到达本地快的途 径： p市区客户（刚性需求）主 要是通过重庆路到达本地快 。 n区域竞争： p地块周边的竞争楼盘以经 济适用房为主(例如地块北侧 的帝都嘉园)。 地块外部区域 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 重庆中路 青岛石油化 工厂 长生植物 油厂 楼山公园 传统工业区 客户来源 文昌阁 居住区 盘点 地块规模大，整体性好，位于城市建成区。 无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。 属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟。 规模上 自然资源 配套设施 地块周边的交通便利，有5条公交线路。西测重庆路是连接地块 与李沧市区的主要道路。 交通条件 区域认知 传统工业区、环境不好，周边有大量的经济适用房以及大量的拆 迁。 青岛与李沧区宏观投资环境分析 40 n青岛宏观经济背景研究 n李沧区发展潜力研究 近年来青岛市gdp、人均gdp增长迅猛，2008年生 产总值处于全国领先水平 n青岛gdp近年保持了约16%的增长速度； 2008年青岛gdp增幅仍达12.8%，高于全国 平均水平 n2008年青岛人均gdp7785美元，较07年增 长近30% n2008年青岛和全国其他大中城市相比生产总 值处于全国领先水平，达到4436.18亿元 经济 2000-2008年青岛gdp指标及增长幅度 2000-2008年青岛人均gdp指标及增长幅度 2008年全国各主要城市gdp比较（单位：亿元 ） 2008年青岛市经济处于高速发展期，房地产市 场处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力 p2008年青岛市gdp为4436.18亿元亿元，较上年增长12.8% ； 宏观经济增长房地产业发展状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 p房地产发展阶段与人均gdp关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均 gdp决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2008年青岛市人均 gdp7785美元，房地产处于平稳发展阶段。 800-4,000us$4000-8,000us$8000-20,000us$0-800us$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均gdp与房地产发展关系 生存需 求 生存、 改善 需求 兼有 改善需 求为 主 改善需 求为 主 超速发 展 单纯数 量型 快速发 展 以数量 为主 ，数 量与 质量 并重 平稳发 展， 以质 量为 主， 数量 与质 量并 重 缓慢发 展 综合发 展型 u2008年，青岛市gdp 增速为12.8，宏观经 济处于高速发展期 u青岛市的人均gdp为 7785美元，房地产市场 处于平稳发展阶段 经济 城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，恩格尔系 数维持在较低水平，城市居民生活富裕，购买能力强 n青岛城市居民人均可支配收入近五年 连续保持稳步增长，2008年已达到 20464元。比07年增长14.6 n青岛城市居民2008年人均消费性支出 14999元，同比上年增长12.1%，和07 年增速基本持平 n青岛市城市居民家庭的恩格尔系数从 2004年起保持在36-38%之间，2008年 恩格尔系数为37.4% 恩格尔 系 数 59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 联合国粮农组织恩格尔系数标准 经济 2004-2008年青岛城市居民人均可支配收入及增长率 2004-2008年青岛城市居民人均消费支出及增长率 消费性支出占可支配收入达到73%，消费意愿较强，但近两年 占比略有下降。居住消费的比重存在一定的上涨空间 n人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映 了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表 明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。 当前国内多数城市的该指数在0.65左右，青岛的 占比在08年为73%，表明青岛居民的消费意愿较 强。 n但08年相比06年而言，人均消费支出占可支配 收入的比重有所下降，由06年的78%下降到08年 的73% 经济 2006-2008年青岛市人均消费支出占可支配收入的比重 2007年青岛城市居民家庭消费构成 而在消费内容中，居住支出占消费性支 出比重的9.6%，除食品外，文化娱 乐、衣着和交通及通讯费用占比均超过 居住消费，住房消费仍有一定的上涨空 间 经济青岛城市产业结构主要以二产为主，三产比重低，产业结构不 突出。与港口贸易及运输相关的传统产业是其主要构成部分 青岛城市产业结构主要以二产 为主且产业重工化趋势明显， 与半岛城市群其他城市相比， 三产比重低，产业结构优势不 突出 在青岛第三产业中排名前三的 为交通运输、仓储及邮政业， 批发零售业，房地产业，分别 占地三产业的25%，18%和 9%，三者合计占到第三产业 的50%以上 代表第三产业结构优化的高附 加值的金融业，信息技术及计 算机相关产业较为靠后，其中 金融业仅为87.56亿元，占三 产的6%，信息及计算机为 56.79亿元，占三产的4%。 20032006年青岛三产业构成变化 2006年青岛第三产业构成状况 2006年山东半岛城市群主要城市产业结构对比分析 作为山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛对于提升城 市群在环渤海地区的地位、引导城市群发展具有重要意义 在山东半岛城市群规划中青岛 被定位为：山东乃至黄河中下游地山东乃至黄河中下游地 区的龙头城市，现代制造业和现代区的龙头城市，现代制造业和现代 服务业发达并且具有强大科研实力服务业发达并且具有强大科研实力 的国际性港口城市和国际性海滨旅的国际性港口城市和国际性海滨旅 游城市。游城市。近期与济南共同作为山东 半岛城市群的双中心，作为山东半 岛城市群对外的窗口，国际化的中 心。 n青岛作为山东半岛城市群中外向性最强的城市，其拥有优良的港口和广阔的腹地，理应成 为山东半岛城市群参与全球分工的龙头。 n胶州湾东西岸跨海通道中的海湾大桥的建设，将实现半岛城市群区域内各中心城市之间形 成“四小时经济圈”，区域内中心城市与本地市内各县市形成“一小时经济圈”的道路网络 规划目标，将可能推动区域产业发展，增加区域内居住、生活人口； 城市发展 “依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”是青岛 新的城市空间发展战略 n青岛城市空间发展战略：依托老城，拥湾发展 ，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的 空间格局。 n“一主”指市南区、市北区、四方区、李沧 区，是中心城区主中心，主体功能为青岛市区行 政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技 术产业区。 n“三副”黄岛、崂山以及红岛 城市发展 高科技新 城 港口城市 服务中心 胶州湾北部区域发展成为国际一流的 生态型科技新城，以面向未来的新型 高科技产业为主，是青岛以及半岛都 市圈的高端产业聚集区 现代港口新城，主要依托港口进 行相关产业功能拓展，强化青岛 港在环渤海以及东亚经济圈的枢 纽港地位 青岛现代服务业发展的重要载体 ，应当发展成为服务于半岛城市 群的区域级金融、信息、商务、 商贸及旅游中心 “环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间、改善青岛产业 结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略 城市发展 四方区 李沧区 市北区 市南区 崂山区 跨海 大桥 至黄岛 至 红 岛 n青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展。 n李沧成为连结青岛、红岛、黄岛的地理中心。 青岛城市平台与李沧区研究 49 n青岛宏观经济背景研究 n李沧区发展潜力研究 青岛与李沧区宏观投资环境分析 市南、市北： 城市核心区，商贸、商务、 行政中心，高档居住区 四方： 城市蔓延区、 老工业区 即墨： 休闲旅游度假区，resort居住区 黄岛： 港口、产业聚集区 城阳： 空港，国际产业区， 宜居新城 李沧版块 城市蔓延区城市 中低档居住区 机场 青岛老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从 南向北蔓延开来；李沧位于城市地理中心 区位 n李沧区在青岛人传统 认知上为城乡结合部 n李沧区现状为承接城 市外溢人口的中低端居 住区 n在青岛环湾发展的城 市空间格局中，李沧位 于城市地理中心 依托优良的交通条件及腹地纵深优势，李沧产业以二 产为主，是青岛传统的重工业区 2006年李沧区规模以上企业工业总产值511.2亿元，区域 规模以上工业总产值494.2亿元，占李沧区的比例高达 96.7%。片区集中了李沧区大部分规模以上工业企业，且 主要以能耗高、污染大的重工业为主 石化公司皮毛加工厂 碱厂 u区域共有10个规模以上企业建议搬迁，列举如下：国棉六厂、国棉 八厂、凤凰印染、博信铝业、碱业股份、海洋化工厂、中石化青岛石 油化工公司 u区域共有近50个规模以下企业建议搬迁：海建制漆厂、石家防腐材 料厂、奥润特皮毛加工厂、宝林木业公司、 资料来源：“拥湾发展”率先突破李沧可行性研究报告 经济 伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入， 李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现优化趋势 青岛cld，共7个片区涉及区域面 积34平方公里，控制规划的建筑面 积达800万平方米，竣工后居住人 口将达20多万，预计 2010年“中央 居住区”将建成。 绿城理想之城是青岛cld中第一个 项目，占地4100亩，建面202万， 预计入住人口5万人。分五期，第 一期占地12万，建面23万，容 积率1.4 项目名称进展情况详细 情况 佳乐家2007年已经完成投资1500万元 东晟国际商贸城2007年已经完成投资4.1亿元 宝龙城市广场项 目首期资金已到位，项目地块拆迁工作基本完成，即 将开工建设。 青岛北部商贸中心的重要支撑。占地200亩，总投资18亿元 ，建面40万平方米，将建设五星级酒店、大型娱乐 中 心、超市百货，2500个停车位地下停车场 三星数码大厦项目拆迁工作已全部完成，正在进行主体工程建设总投资8000万美元，总建筑面积12万平方米 沃尔玛深国投与润发 置业联 合开发协议 、政府与深方协 议已签定，深方正在编制相关规划方案。 蒙牛物流正在进行项目选址相关事宜 东李商业街区项目完成项目建议书 及东李商圈整体规划方案已完成 经济 近期李沧东部的新客站、跨海大桥等重大设施与资源，进一步 提升李沧区作为青岛交通要塞、城市咽喉的战略优势 地铁1号线工程：西镇火车 北站，长27.9公里，投资150 亿。计划于2010年开工建设 ，2014年建成，2015 有望通 车。 青岛新客站将作为一个综合多种交通方 式的客运交通枢纽中心，主要负责办理 城际列车的始发终到作业。青岛新客站 2015年旅客发送量为925万人； 跨海大桥以客运交通服务为主，据预测 2020年青岛端连接线平均断面双向交 通流量为68064pcu/日，由西向东逐 渐下降；快速路主线可能通行能力为 2000pcu/h 区域发展 李沧区西部是传统工业区，目前区域规划将工业企业搬迁到远郊区 ，本区域未来规划定位于发展现代生产服务业为主的城市副都心 李沧区西部是李沧区主要产业集聚地。如 图所示，李沧区第二产业主要集中在娄山河 南北两侧及胶济线沿线、四流路以西的地段 ； 2007年李沧市规模以上企业132家，工业 总产值为608亿元，其中有40余家、产值432 亿（未计入不在李沧区统计的企业）的企业 在本区域内； 根据李沧区老城区企业搬迁改 造调查情况汇总表所示，项目内规模以上企 业基本都在搬迁计划中。 其中，烟墩山以南区域将在近期列入搬迁计 划，而烟墩山以北区域将在远期列入搬迁计 划。 产业用地集聚带 区域发展 青岛城市后花园 中央居住区将依托优良的生态环境资源 、便利的交通条件，发展面向城市中产 的中高端住宅，成为青岛宜居后花园。 依托传统李沧中心商圈、沧 口商圈以及308、重庆路等交 通干道成为的辐射城市北部 地区的商业中心 区域级商贸中心 城市新中心 紧扣城市空间战略调整机会，充分利 用重大设施影响，推动李沧从沿海内 陆型城区向滨海现代中心城区的转变 李沧区规划的三大组团，将推动李沧从青岛城市地理中心向 功能多元复合、环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心 转变 区域发展 青岛市及李沧区宏观投资环境研究结论 李沧区 李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业 将全部搬迁到远郊区，李沧区将成为集总部经济、生产性服务 业等都市副都心。 李沧区规划的三大组团，其中商贸区和中央居住区已经具有一 定基础。未来将推动李沧向功能多元复合、环境生态友好、都 市特色鲜明的城市新中心转变。 青岛市 青岛城市经济发展势头良好，是山东半岛经济发展的引擎作为 山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛拥有较高的城市平 台 “环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间发展战略，青 岛将沿着胶州湾由南向北，拉大城市骨架。青岛市区四区将定位 于发展现代都市高端服务业，带动青岛成为国际化都市。 青岛房地产与商业宏观市场 57 青岛商业格局扫描 依托良好的经济发展实力及较强的消费意愿，青岛商业在第 三产业中占据重要地位 2006年全国副省级城市居民收入消费状况比较 商业 2006年青岛市批发零售 业总额为238.4亿元，在 青岛市第三产业中仅次于 交通运输业产值 2006年全国副省级城市居民 收入消费情况比较看，人均消 费性支出占人均可支配收入的 比重列15位中的第4位，且青岛 市2006年社会消费品零售总额 为1007亿元,在前4位的城市中 仅次于成都，而同年成都市的 户籍人口为1103.4万，青岛市 的户籍人口为749万人，居民消 费意愿强烈。 依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级商 圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主 台东路商圈/李村商圈 n 依托相对较好的区 域可达性和周边大量 的日常消费群体的支 撑，成为以青岛本地 中低端收入人群为核 心客户群的大众消费 商圈。 n 零售商业业态以中 小百货、超市及专业 店为主，经营种类占 前几位的依次是服装 、餐饮、鞋店、眼镜 、布艺、美容美发， 其中服装、餐饮占总 量的50%以上，是市 场的主体。 n 月租金20-30元/ ，位置较好的可达 100元/左右。 商业 香港路商圈 n依托政府以及成熟的商务 氛围形成的中高档目的地 商圈 n零售商业业态高档百货和 精品专卖店、大卖场为主 。 n 区域商业售价在4万元左 右、租金水平在20-30元/ /天左右。 台东商圈主力商业物业为定位于日常消费的大众型超市，业态种类 较为齐全，但商品档次较低、购物环境吵杂 利 群 商 厦 开业 时 间 1994 总面积2.6万m2 客户 来 源 顾客来源范围：市南、市北、四方 、外地游客 顾客特点：大众 万 达 广 场场 开业 时 间 2003年总面积5万m2 客户 来 源 顾客来源范围：市南、市北、四方 、外地游客 顾客特点：大众 商业业 街 店 铺铺 台东三路（步行街），面积10，租金10000元/月， 台东一路（步行街二期）， 面积200，租金15000元/月。 利群商场对 面的小饰物专业 店铺，进深约56米的店铺23，年租金3.8万。 n 台东商圈以利群和沃尔 玛为代表，由于周边居住 人口数量多、交通相对便 捷而形成的中低档商圈 n 位置较好的店铺租金水 平在30元/天左右 台东商圈的商铺分布比较零散， 业态比较杂，经营种类占前几位 的依次是服装、餐饮、鞋店、眼 镜、布艺、美容美发，其中服装 、餐饮占总量的50%以上，是市 场的主体，其他种类分布散乱， 但种类相当齐全。零售商业业态 以百货、超市，服装、电器专业 店为主 800米 2000米 香港中路商圈定位高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与 消费者的可参与性 n新兴的东部商圈以佳世 客、阳光百货为代表，依 托政府以及成熟的商务氛 围形成的中高档目的地商 圈，其辐射范围为整个青 岛市。 n 区域商业售价在4万元 左右、租金水平在20-30 元/天左右。 典型项项目类类型品牌总总面积积 阳光百货高档百货prada、lv等国际一线品牌3层，2万平 jusco中高档购物 中心 nike、addidas等中高档品牌2层，2万平 海信广场高档百货burberry、versace、 dunhill、 maxmara、hugo boss、aigner、 cartier、lancome、sk-ii、shiseido、 cd、rolex、lancel等一线品牌 5层，2.7万平 百货业以阳光百货、海信广场为 代表，多为国际级服装品牌，形 成了青岛高端百货业的第一阵营 。大超市、卖场以佳世客、家乐 福为代表，物美价廉的商品、舒 适的购物环境形成了人气聚集的 消费场所 阳光百货 jusco 海信广场 李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经 济贡献度低 李沧区第三产业以传统商服业为主，规划了“ 四圈四线”的商业空间格局，但目前只有李村 商圈发展较好，是市级商业中心，其他商圈 都处于萌芽阶段； 业态上以中小型百货、小型超市、专业市场 及最原始的商业集市等低级业态为主； 从业种上看，以满足市民基本生活需求的综 合百货、五金交电、服装鞋帽、装潢建材、 餐饮娱乐、文体卫设施为主； 辐射人群以李沧本地和城阳部分外来产业人 口为主，虽然人流量大，但对区域财政贡献 不大 沧口 东李 李村 四圈四线的商业提振计划可为李沧区商业升级扩容提供重 大机遇 李沧通过宝龙城市广场 、河汊公园及沿李村河高 档办公、会展、酒吧、餐 饮娱乐消费设置建设，形 成以李沧中心商圈、沧口 商圈、东李商圈、东部（ 苏家）商圈为辐射源，以 308国道（李沧段）、重 庆中路（李沧段）、振华 路-京口路-九水路、李村 河两岸为辐射带的“四圈 四线”商贸新格局 青岛市及李沧区商业功能研究结论 李沧区商业大而不强，业态业种齐全，以传统的中小型 百货、超市、批发市场或专卖店为主，业种以中 低档服装、百货、食品、电器等日常消费品为主 。“四圈四线”的商业提振计划有助于李沧区商 业升级扩容 青岛市青岛商业以传统商业业态为主，缺少形成青岛特 色的地方。 目前三大商圈定位较有层次，各自形成相对稳定 的客户群； 青岛房地产市场研究 65 n青岛市房地产宏观市场研究 n青岛市房地产微观市场研究 青岛房地产投资市场2008年受政策调控和金融 危机的影响，大幅下跌 n 青岛gdp近年保持了约15%的增长速度；2008年青岛 gdp达到4436亿元，在经济的强烈带动下，青岛房地产 市场进入高速发展阶段； n 2008年，青岛人均gdp超过7000美元。 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断gdp增速、人均gdp与房地产发展关系 4%-5%5%-8%大于8%小于4% gdp增 长速度 数据来源：青岛历年统计年鉴 2000-2007年青岛gdp、人均指标 n 青岛市房地产投资额在08年手经济危机影响然增长幅 度在2008年大幅下降，跌幅达到了16.5%； n“十一五”期间，青岛市预计完成房地产开发投资1514 亿元，年均增长15，其中住宅完成投资1079亿元，年 均增长14。 2001-2008年青岛房地产投资额变化 2008年受调控及整体经济形势影响，商品房成交量价齐跌，追随一 线城市进入淡市； 2009年3、4月份有较明显的回升趋势 商品房成交价格比去年最高点下降 26.4%： p07年青岛市住宅均价出现震荡上扬， 11月销售均价达到最高值6661元/平， 之后震荡下滑，2008年12月达到低点 3930元/平，与最高值相比下跌40%； 住宅成交面积与成交套数比去年最高 点有所下降： p07年青岛市住宅成交量小幅上扬，07 年12月达到3775套，08年年初、年中 、年末销售量分别下跌至1681（2月） 、2115套（7月）和1992套（12月）； 数据来源：青岛统计局网站 数据来源：搜房网样本数据报告 注：2009年成效量有所回升，参见 报告后房地产微观市场研究部分 在上个世纪90年代青岛城市东扩的过程中形成了中心城人口疏解 ，自老城区向浮山后发展的城市居所 老城片区 城市核心区 浮山后片区 老城片区，多为七、八十年代的老旧建 筑，周边环境较差，人口密度较大。 随着市政府1992年东迁，青岛发展东 部新城，导致一部份优质人口外流。 随着老城改造的推进，拆迁居民开始 向外转移。 浮山后从20世纪90年代开始建设，经过十 几年时间，浮山片区发生了巨大的变化。 城市东扩，形成了新的 核心商务区，周边环境 良好，城市功能完善， 区位交通便捷，聚集了 高端人群，形成了房价 较高的外向型城市居所 。 早期的拆迁安置小区及经济适用房小区 ，多为拆迁户及中低收入群体。 鲁信长春、海尔东城国际一系列大盘的 推出，逐渐成为新兴的中产阶级居所。 随着青岛东部泛浮山后板块价格一路上涨到不低于一线城市的水平，青 岛的居住需求开始沿胶州湾向北发展。在传统“以海为贵”的价值体系下 ，李沧区是青岛房地产市场中的价格洼地 青岛房地产市场表现出明显的“以 海为贵”的特征，其中一线海景豪 宅（东海路沿线石老人)，价格区 间2.7-2.8万/，最高3.2万/； 二线海景豪宅目前已基本无供应 ，价格区间在1.9-2.0万/，高价 2.4万/；三线海景(浮山前香港 路以北以及崂山东沙子口区域） 豪宅价格区间在1.2-1.6万 李沧是房地产市场中的价格洼地 ，与海景房的价格最大差异为2.8 万/左右，最小也相差6000元/ cld的启动建设让李沧区有望成为城市中产置业的中高端物业 集聚地，从而提升李沧区价值认知 n cld是指李沧青银路以东区域，东侧南侧是崂山，北靠城阳，东区 界至滨海大道500、600米，总面积34平方公里，可建设用地20平方 公里，规划人口引入25-30万人，计划以中高端人群为主要销售对象 n 李沧区目前房价在5000元左右。重点项目绿城理想之城，以改善型 客户为主，价格承受力高，抬高了李沧区的产品定位 李沧区近期房价走势 沿青银路向北的几个大盘开盘商品牌知名度高，产品力强，带动 形成较好的区域认知，成为青岛改善型居住需求流向的区域 1 2 3 4 青 银 路 金 水 路 项项目名 称 规规模( 平方 米) 1 绿城理 想之 城 209万 2 伟东 幸福 之城 140万 3 百通馨 苑 约130 万 4 天泰城 110万 李沧区2007-2008年进行了7个城中村改造项目，在未来7-10年内 将形成500-600万的住宅产品供应 项项目名称 1绿城 2上王埠（ 伟东幸 福之城 ） 3李家庵 4尤家（和 达和城 ） 5郑庄 6文昌阁 7东李村 1 2 3 4 5 7 青岛房地产市场研究 73 n青岛市房地产宏观市场研究 n青岛市房地产微观市场研究 青岛市的城市格局及资源分部形成了多个不同属性的房地产板块，其 中高端板块集中在沿海片区和市区南部，从南向北形成价值递减 板块块名称单单价总总价产产品和户户型客户户 海岸线线板 块块（ 城市 住宅 ） 一线海景 25000- 30000 元 大于900 万 别墅为主：大 于300平 一线海景国 外或者 外地财 富阶 层 二线海景 16000元 300-600 万 多层和小高层 为主：大 于150平 二线海景青 岛财 富阶 层 三线海景 12000 元 200-300 万 小高层和高层 为主： 120-160 平 三线海景青 岛准 财富 阶层 市区南部板 块块（ 市北 板块块 ） 9000元60-140万 ，主 力 100 万 小高层和高层 为主：60- 160平， 主力120 平 青岛准财富 阶层 + 中产 阶层 泛浮山后板 块块 7000-8500 元 60-100万 ，主 力80 万 小高层和高层 为主： 100-120 平 城市中产阶 层 市区北部板 块块（ 四方 板块块 、李 沧沧板 块块） 从南到北， 递减效 应明 显： 7000- 6000- 5000- 4500 元 70万递减 到40 万 多层、小高层 均有：80- 110平， 主力85平 中低收入阶 层（拆 迁、低 端改善 等刚性 需求） 城阳板块块两极分化严 重 普通住 宅： 3000- 5000 元；高 端住宅 6000- 8000 元 50-100万小高层、高层 、多层均 有，小高 层为 主： 80-180平 ，主力 120-140 城阳地缘性 客户+ 部分城 市中产 阶层 城阳板块 辐射北中国的强势海景资源 ，对本区域不具可比性 李沧区板块目前新盘供应主要在集中李沧区东部 ，308国道以东，基本都是旧村改造项目 1 2 3 4 项目名 称 1 绿城理 想之 城 2 伟东 幸福 之城 3 百通馨 苑三 期 4 和达和 城 5 百通尚 风尚 水 6 润发 湖畔 雅居 7 华泰翠 海依 居 8 中海玫 瑰庭 院 9 山水雅 居 5 6 9 8 79 在售项目：3个 未开盘：个 尾盘：1个 李沧板块 区域价格平台在5500左右。多层产品普遍比高层产品可实现 1000元左右市场溢价；超大规模楼盘主要分布在李沧区东部 、青银高速沿线 项目名 称 价格 （元/ ） 产品形式容积 率 总规 模 （ 万 平 方 米 ） 未来 供 应 量 （ 万 平 方 米 ） 1 绿城 理想 之城 洋房 7500- 9500 ，高 层、 小高 层 5500- 7000 洋房、小 高层 1.63 209约190 2 伟东 幸福 之城 未开盘高层、小 高层 2.2140140 3 百通馨 苑七 区 均价 5500 多层、小 高层 28.6(各 期 总 规 模 约 130 万) 无 4 和达和 城 未开盘 ，预 计洋 房 7000