滨江公馆二期项目可行性研究报告.doc

水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 1 页 共 57 页 水禾园三期水禾园三期 b 区工程区工程项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 2012 年年 7 月月 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 2 页 共 57 页 目目 录录 第第 1 章章总总 论论3 1.1.项目背景与概况3 1.2.主要技术经济指标7 1.3.问题与建议8 第第 2 章章项项目投目投资环资环境与市境与市场场研究研究9 2.1. 投资环境分析9 2.2. 区域房地产市场分析11 2.3. 销售预测15 2.4. 营销策略19 第第 3 章章建建设规设规模与模与项项目开目开发发条件条件21 3.1. 建设规模21 3.2. 项目概况现状21 3.3. 项目建设条件22 第第 4 章章建筑方案建筑方案26 4.1. 设计依据26 4.2. 项目设计主题和开发理念26 4.3. 项目总体规划方案27 4.4. 建筑设计28 4.5. 结构设计29 4.6. 给排水设计30 第第 5 章章节节能能节节水措施水措施32 5.1. 设计依据32 5.2. 建筑部分节能设计32 第第 6 章章环环境影响境影响评评价价33 6.1. 编制依据33 6.2. 环境现状33 6.3. 项目建设对环境的影响34 6.4. 环境保护措施34 第第 7 章章劳动卫劳动卫生与消防生与消防35 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 3 页 共 57 页 7.1. 指导思想35 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施35 7.3. 消防设计36 第第 8 章章组织组织机构与人力机构与人力资资源配置源配置38 8.1. 组织机构38 8.2. 人力资源配置38 第第 9 章章项项目目实实施施进进度度39 9.1. 项目开发期39 9.2. 项目实施进度安排39 9.3. 项目实施过程控制措施39 第第 10 章章项项目招投目招投标标41 10.1.工程项目招标投标概述41 10.2.工程项目招标投标因素分析42 10.3.招标依据44 10.4.招标范围44 10.5.招标方式44 第第 11 章章投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措45 11.1.投资估算45 11.2.资金筹措45 第第 12 章章财务评财务评价价47 12.1.项目评估依据47 12.2.财务评价基础数据的选择47 12.3.财务评价47 12.4.不确定性分析48 第第 13 章章社会社会评评价价49 13.1.项目对社会的影响分析49 13.2.风险分析50 13.3.社会评价结论51 第第 14 章章研究研究结论结论与建与建议议52 14.1.可行性研究结论52 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 4 页 共 57 页 14.2.建议52 第第 1 1 章章总总 论论 1.1.项目背景与概况 1、 、项项目名称：目名称： 水禾园三期 b 区项目 2、承、承办单办单位概况位概况 单位名称：xx 市港穗房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金： 4387 万元 单位住所：中山市港口镇民新路三巷 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人： 企业负责人：廖锦泉，男，1943 年 4 月出生，文化程度大学，中山市港口镇人，现住中 山市港口镇源长街 60 号。现任“中山市港穗房地产有限公司”法定代表人兼总经理。 “中山市港 穗建筑工程有限公司”法定代表人等职务。 廖锦泉先生自 1958 年开始从事个体建筑工作。1969 年参加中山县山区建设指挥部会战 中山市轴承厂“五桂山”建厂工程。1982 年至 2000 年任中山市第二建筑工程公司穗农二区经 理。2000 年 3 月至 2001 年 8 月任中山市穗农建筑公司法定代表人兼总经理职务。2001 年 8 月至现在任中山市港穗房地产有限公司法定代表人兼总经理。 廖锦泉先生自参加工作以来，务实、敬业。具开拓创新精神，先后创立“中山市港穗制造厂” 、 “中山市劲力联合粘合剂有限公司”、 “中山市穗港房地产有限公司”、 “中山市港穗建筑工程有限 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 5 页 共 57 页 公司”、 “中山市港穗房地产有限公司”等企业。并曾在上述企业任股东、董事、总经理、法定代表 人等职务。廖锦泉先生创办上述企业，均在港口镇创业、港口镇发展。长期以来，拥护党的政 策、遵守国家法律、依法经营。成为港口镇纳税大户之一。廖锦泉先生还热心社会公益事业， 对镇区慈善活动、对扶持社会脱贫解困均作出较大的贡献。廖锦泉先生自 1986 年以来先后连 续多届出任中山市人民代表直至今。 建设单位简介：中山市港穗房地产有限公司简介（以下简称公司）成立于 2001 年 8 月 17 日，注册资金人民币 43870027 元。公司由股东二人组成，其中廖锦泉先生占公司股权 65.14%，汤筱青女士占公司股权 34.86%。公司法定代表人及公司总经理由廖锦泉先生担任。 公司财务总监由杨焯生先生担任。公司经营范围：房地产开发；销售；建筑材料。 公司由总部、开发部、销售部、财务部四大部门组成。全公司现在企业员工 46 人，其中具 有中级职称以上 12 人（包括工程师、会计师、经济师）。 公司自成立以来，先后已竣工开发小区有：“港穗商业大厦”第一期，9680m2，第二期 11240 m2，第三期 12683 m2， ；和“水禾园”第一期 84759 m2，第二期 60191 m2。总计已开发竣工 楼盘共 5 期，开发总面积达 178553 m2，创造利润 2955 万元，上缴国家 2290 万元。 3、可行性研究报告编制依据（加地方依据） 1与委托方签订的咨询协议； 2国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用 版）； 3国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参 数（第三版）； 4城市房地产开发经营管理条例； 5房地产项目经济评价方法。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对水禾园三期 b 区项目建设 的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 6 页 共 57 页 项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方 面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项项目建目建设设符合国民符合国民经济发经济发展展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳 步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济 发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动 作用约 1.52 个百分点。中山房地产占 gdp 的比重还将快速上升，对 gdp 的 贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适 型方向转变，到 2009 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 28 平方米，平均每 户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到 18%，城市 化水平将提高到 41%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室 以上，力争 2010 年达到人均建筑面积 35 平方米，主导户型为三室两厅和二室两 厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康 稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济 发展的需要。 项项目目对对港口港口镇镇建建设设将起到促将起到促进进作用作用 随着港口经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面 的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使港口居民的生活 环境、居住环境不断得到改善。 水禾园居住小区三期项目符合中山城市建设总体规划，贯彻了城市群建设 的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 7 页 共 57 页 市品位都具有积极意义。 解决解决劳动劳动就就业业的需要的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就 在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头 等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资 总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 gdp 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万 个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 gdp 增长 0.5 个百分点，则 可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会 有着不可忽视的作用，而本项目作为中山市港口镇重点商品住宅建设项目工程 之一，将为增加港口镇当地社会就业岗位作出一定的贡献。 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。 发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经 济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展 房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民 群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程， 决定规划、开发水禾园三期工程。 6、拟建地点 本项目位于中山市中心城区北部，港口镇群众社区、木河迳以南、东近靠兴 港南路，南面有北环路、西面有东明北路交通条件十分发达。 7、预期目标 该项目的开发建设期为 12 个月，该项目投资回收期为 2.59 年，投资估算为 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 8 页 共 57 页 14437 万元，该项目计划 2011 年 4 月开工，2013 年 1 月工程竣工，计划投入自 有资金为 5400 万元，占项目总投资的 38%，投入自有资金中不包括土地出让金 及契税为 3656 万元，前期工程费用 1516 万元。预计该项目于 2013 年 3 月全部 竣工交付使用。 8、主要建设条件 水禾园居住小区三期建设项目是中山港穗房地产开发项目的一部分，该项目 分城市基础设施建设（教师公寓）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与 人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的健康生活。为了 加快招商引资力度，加快港口基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把港口 建设成为区域性的中心城市。 主要技术经济指标 项项目目规规划划经济经济指指标标 序 号 项目总体指标 1用地面积18694.3 2土地用途商住 3容积率2.3 4总建筑面积67379 5可售面积65780 6建筑栋数4 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 9 页 共 57 页 序号序号项项目目单单位位数数值值 1建筑密度%22.4 2容积率2.3 3绿地率%43 4项目总投资万元14437 5 财务净现值 万元 6财务内部收益率%35 7静态投资回收期年 8动态投资回收期年 1.2.问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析 测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及中 山市港口镇的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 港口镇房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考 虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合 作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体 宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 考虑到水禾园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层， 结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱 乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同 住户需求的多种户型，避免单一。同时在建设的过程中，要时时注意政府的各种 政策。而且要重视该项目的社会效益。 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 10 页 共 57 页 第第 2 2 章章项项目投目投资环资环境与市境与市场场研究研究 2.1.投资环境分析 1国家政治国家政治经济经济形形势势 根据国家统计局统计数据 2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上 年增长 33.2%，其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%，占房地产开发投资 的比重为 70.5%。12 月当月，房地产开发投资 5570 亿元，增长 12.0%。 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 11 页 共 57 页 2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米，比上年增 长 26.6%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%；房屋竣工面积 7.60 亿平 方米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。 2010 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年 增长 28.4%，土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。 12 月当月，房屋新开工面积 1.86 亿平方米，同比下降 1.1%；房屋竣工面 积 2.75 亿平方米，下降 3.4%，其中，住宅竣工面积 2.19 亿平方米，下降 4.5%；土 地购置面积 4889 万平方米，增长 1.5%，土地购置费 1061 亿元，增长 5.8%。 2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，增幅比 1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 8.0%，办公楼增长 21.9%， 商业营业用房增长 29.9%。2010 年，商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%， 增幅比 1-11 月提高 0.8 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 14.4%，办公楼和 商业营业用房分别增长 31.2%和 46.3%。 12 月当月，全国商品房销售面积 21808 万平方米，同比增长 11.5%；全 国商品房销售额 10201 亿元，同比增长 21.9%。 2010 年，房地产开发企业本年资金来源 72494 亿元，比上年增长 25.4%。 其中，国内贷款 12540 亿元，增长 10.3%；利用外资 796 亿元，增长 66.0%；自筹 资金 26705 亿元，增长 48.8%；其他资金 32454 亿元，增长 15.9%。在其他资金中， 定金及预收款 19020 亿元，增长 17.3%；个人按揭贷款 9211 亿元，增长 7.6%。 2项项目开目开发发地区的地区的经济经济社会情况及管理、政策因素社会情况及管理、政策因素 根据中山市统计局数据显示 2010 年，全市坚持以科学发展观为指导，深入 贯彻落实中央及全省各项决策部署，努力在转方式调结构、扩内需稳外需、惠民 生保稳定等方面下功夫，全市经济运行态势良好。全年实现生产总值 1826.32 亿 元，同比（下同）增长 13.5%。其中，第一产业增加值 50.52 亿元，增长 3.2%；第二 产业增加值 1073.60 亿元，增长 15.7%；第三产业增加值 702.20 亿元，增长 11%， 三次产业比重为 2.8:58.7:38.5。第二产业对经济增长的贡献率为 67.4%，拉动 gdp 增长 9.1 个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为 32.1%，拉动 gdp 增 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 12 页 共 57 页 长 4.3 个百分点。 一、工业产销增速平稳，产业活力持续增强 全年完成工业总产值 5309.64 亿元，增长 20.4%；实现工业增加值 1021.51 亿 元，增长 16.3%。规模以上工业企业完成产值 5056.19 亿元，增长 20.8%。从主要 行业看，装备制造业和支柱产业领先增长，区域特色产业亮点频现。装备制造业 总产值 1435.67 亿元，占规模以上工业的 28.4%，增长 30.9%，超出规上工业增长 水平 10.1 个百分点；支柱产业总产值 2863.73 亿元，占规模以上工业的 56.6%， 增长 23.5%；区域特色产业中，医药制造业增长 32.8%，家具制造业增长 30.0%， 增速分别高于规上工业增长水平 12.0 和 9.2 个百分点；从经济结构看，民营工业 与“三资”工业齐步发展。民营工业完成总产值 1805.33 亿元，增长 21.1%；“三资” 工业总产值 2678.76 亿元，增长 20.9%；从产销状况看，工业销售与生产增长基本 同步，全市完成工业销售产值 4844.40 亿元，其中实现出口交货值 1687.46 亿元， 工业产品销售率 95.8%，同比提高 0.3 个百分点。 二、农业经济持续发展，渔业产值带动明显 全市实现农林牧渔业总产值 86.89 亿元，增长 3.3%。其中：渔业产值 48.91 亿 元，增长 4.3%，占农林牧渔业总产值的 56.29%，是拉动全市农业产值增长的主 要因素；农业产值 26.26 亿元，占比 30.22%；畜牧业产值 10.70 亿元，增长 1.1%， 占比 12.31%。 三、投资增幅稳中有升，商品房销售增速加快 全市完成固定资产投资 660.37 亿元，增长 21%。从产业投向看，第二产业投 资 243.75 亿元，增长 22.4%，其中工业投资 242.57 亿元，增长 21.9%；第三产业 投资 416.36 亿元，增长 20.3%；房地产开发投资 241.79 亿元，增长 25.7%。商品 房销售额 349.71 亿元，增长 34.8%，商品房销售面积为 671.61 万平方米，增长 19.2%。 四、消费市场稳定增长，市场物价增速平稳 全年社会消费品零售总额 648.11 亿元，增长 18.2%。其中批发和零售业零售 额 581.85 亿元，增长 18.7%；住宿和餐饮业零售额 66.26 亿元，增长 14.6%。受食 品价格尤其是瓜果蔬菜及水产品价格上涨的影响，居民消费价格总指数同比上 涨 3.0%。其中非食品价格上涨 1.5%，服务项目价格上涨 2.3%，消费品价格上涨 3.1%。在消费品价格指数中，八大类消费价格总体呈现“六升二降”态势，其中食 品类价格上涨 6.0%，居住类价格上涨 5.1%，衣着类价格下降 6.9%。 五、出口增速较为平稳，利用外资稳步增长 全市完成进出口总额 311.19 亿美元，增长 27.2%，其中进口 86.14 亿美元，增 长 27.9%，出口 225.05 亿美元，增长 26.9%。出口份额居前的国家为美国，占全 市出口总值的 22.66%；出口增速最快的国家是韩国，增速为 67.09%，比全市增 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 13 页 共 57 页 速高 40.19 个百分点。全市新签利用外资项目 147 宗，合同利用外资 7.70 亿美元， 增长 89.9%；实际利用外资 7.30 亿美元，增长 19.8%。 六、财税收入持续增长，信贷增速稳步加快 全市实现地方财政一般预算收入 139.37 亿元，增长 26.2%，一般预算支出 146.19 亿元，增长 24.8%。完成国地两税收入（含海关代征）324.77 亿元，增长 17.5%，其中，国税收入（含海关代征）213.50 亿元，增长 15.9%；地税收入 111.26 亿元，增长 20.9%。 年末，全市金融机构本外币存款余额 2665.35 亿元，比年初增长 20.5%。其中， 城乡居民储蓄本外币存款余额 1443.74 亿元，比年初增长 18.3%；全市金融机构 本外币贷款余额 1373.62 亿元，比年初增长 14.8%。2010 年涉及八方面内容， 包括经济发展、产业结构调整、区域合作、城乡体制改革、社会事业、民生保障和 政府自身建设。对于 2010 年工作的总体要求， “以调结构、增后劲、促发展、惠 民生为重点，坚持走内涵提升为主的道路，转变发展方式；坚持先进制造业与现 代服务业双轮驱动，调整经济结构；坚持自主创新与体制创新，增强发展动力；坚 持统筹城乡与生态文明建设，促进社会和谐，取得三个适宜新型城市建设更大 成就。” 2.2.区域房地产市场分析 1、港口、港口镇镇房地房地产产市市场场区域分布及特点区域分布及特点 项目周边主要板块： 港口镇比较有代表性的有 等。港口镇位于中山市北部，是中山 市主要的商业区、工业区。区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大 的发展和潜力。中山市民对港口镇的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建 设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥 有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为中山市民购房置业的首选区域。 2、中山房地产投资分析 从中山市国土资源局数据中可以看出，中山房地产投资一共出现两次较大 幅度的增长，一次是 2007 年，一次是 2010 年。2007 年开始出现房地产投资的热 潮兴起，而 2010 年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动， 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 14 页 共 57 页 两者呈现着良好的增长势头。 从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下： 年 份2007200820092010 房地产开发投资金额（亿元） 12.4813.2316.5923.51 增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71% 上表中很明显，2009、2010 年是中山港口房地产投资的快速增长年，快速的 投资增长来自于中山房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是 2009 年就开始兴建的项目，只经过 6 个月至 1 年的销售，项目就基本售完，表明销售 速度大大提升。 3、中山房地、中山房地产产供求分析供求分析 1）供）供给给分析分析 年 份2007200820092010 商品房施工面积（万平方 米） 248.14271.49311.58460.13 其中新开工面积（万平方 米） 81.4894.4283.99197.84 新开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55% 2010 年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了 100 万平方米以上，尤 其是新开工面积增幅达 135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2011 年可以算是一个不折不扣的中山房地产开发年。 2）需求分析）需求分析 年 份200520062007 商品房施工面积（万平方米）86.35107.85120.92 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 15 页 共 57 页 增幅 1408%2490%1212% 年 份20052006 2007 商品房施工面积（万平方米） 9.6813.517.42 增幅 1604%3946%2904% 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持 着较大的增长势态，市场需求整体向好。 4、中山房地、中山房地产产市市场场特征分析：特征分析： 综上所述，我们可以对近几年港口房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等 等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 5、 、2010 年中山市港口楼市分析年中山市港口楼市分析 港口房地港口房地产产市市场场走走势势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，中山 2010 年尤其是下半年房地产市场 预计将呈现以下特点： 1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房 地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施 将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定 资产投资增速。 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 16 页 共 57 页 2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积 100 平 方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也 将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐 步成为房地产市场的主流产品。 3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住 宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。 房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 2011 年港口楼市走年港口楼市走势势 对中山房价的走势，目前受到宏观调控政策、cpi 指数持续的攀高居民生活 压力加大、股市动荡跌至 3000 点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓， 但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格 增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以 2011 年楼市房 价依然有一定的上涨空间。 2.3.销售预测 1、 、项项目需求分析目需求分析 本项目所在地港口是离市区最近的一个镇之一,人口众多,交通发达,在这里 工作和经商的人很多,轻轨站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云 集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对 住房的要求越来越高，而本项目地处港口镇的核心地段。项目将利用其的良好生 态和区位优势在中山港口镇打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开 发理念和居住生活方式打造中山港口高品质、高标准的住房，使得港口镇成为中 山人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。 2、 、项项目目销销售目售目标标群定位群定位 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 17 页 共 57 页 本项目规划为中山地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： 1）一）一类类客客户户：周：周边边的私的私营业营业主主 项目毗临中山轻轨站，周边的中小私营业主较多，主要分布在东方广场、创 富商城、广东路批发街等几大中山主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商 家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居 住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 2）二）二类类客客户户： ：港口港口镇镇公公务员务员 港口镇公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近 工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的 基本要求，而水禾园的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的 目光从江西重新转移到江东。 3） ） 三三类类客客户户：中山在外地成功人士：中山在外地成功人士 目前湘江边乃至整个中山，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于 在外工作的中山籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘 江边唯一的别墅区，水禾园无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘 和平等名人作为水禾园的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。 中山人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面 是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居 住环境。 4） ） 四四类类客客户户：各地房地：各地房地产产投投资资人士人士 中山港口房价目前在广东省来讲都偏低，2010 年中山市房地产销售平均价 格 7000 元/以上,中山港口现在的水平还不到 5000 元/，有着极大的升值空 间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。 本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近 500 批客户慕水禾园的名声前来 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 18 页 共 57 页 公司作登记，希望能第一时间购买到水禾园的房屋。销售部计划在项目开盘前进 行为期 3 个月的蓄客期，计划储备客户 3000 批以上。 3销销售售计计划划 鉴于目前水禾园工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 销销售量售量 二期工程 共 4 栋楼标准层住宅 663 套，总建面积 67379.43，可销售额约 2.2 亿； 销销售售进进度度 本项目预计 2011 年 10 月初开盘： 开盘后一个月内，即至 2011 年 11 月底，完成总销售任务的 50%，约 330 套住宅，销售金额约 1.亿； 开盘后六个月内，即至 2012 年 4 月底，完成总销售任务的 80%，约 530 套住宅，销售金额约 1.8 亿； 开盘后十二个月，即至 2012 年 10 月底，完成总销售任务的 100%，约 670 套，销售金额约 2.2 亿。 4销销售收入售收入预测预测 1）周边房价比较： 许多业内人士认为，中山港口目前房价水平处于市城镇的中等水平，经济发 展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，据中山市国土 资源局数据表明中山市镇区商品房住宅均价为 4723 元/平方米，低于周边同档 次楼盘的平均水平。 经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，中山港口房价上涨已是万事 惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业 融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 19 页 共 57 页 严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本； 第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；其四是轻轨的开通 到广州、珠海、澳门均比较方便了，且港口的房价比其他周边城市较低。最后城 市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让中山房价 面临快速爆发的到来。 中山楼市价格现状： 根据中山业内人士市场调查，中山电梯楼价大致如下：中泰峰景均价 3000 元/平方米，愉景湾均价 2900 元/平方米，中凌景蒂 2700 元/平方米，江东的云森 湘江风光 2600 元/平方米，月畔湾 2600 元/平方米，尚邦 2500 元/平方米，雅士 林 2500 元/平方米。 2项目销售价格定位： 根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于 3250 元/；本项目预测销售总收入为 2.2 亿，详见附表五销售收入及税金估算 表。 2.4.营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有 较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： 1、推广渠道、推广渠道 报纸报纸广告广告 包括中山日报、属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前 12 周进行 34 次推广既可。 短信推广短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 20 页 共 57 页 影影视视广告广告 当地几个电视台收视率高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一 的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张单张派派发发 贯穿项目营销始终的宣传利器，中山地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 2、媒体宣、媒体宣传组传组合合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中 宣传水禾园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准 备。开盘前，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告：贯穿项目营销始终。 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投 放。 中山报纸：开盘前一月投放 34 次，以及每次新货上市投放 1 次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到中山的每一个角落。 短信推广：一般一个月派发 46 次，开盘前每周发送 23 次。 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 12 场，开盘后视销售情 况举行。 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 21 页 共 57 页 第第 3 3 章章建建设规设规模与模与项项目开目开发发条件条件 3.1.建设规模 本项目总占地面积 26768.4 平方米，总建筑面积为 67379.43 平方米，建设总 容积率为 2.3，楼高 11 层的 8 栋，共 663 套。 项目概况现状 1、地点与地理位置、地点与地理位置 本项目水禾园 3 期 b 区工程位于中山市港口镇胜隆路港口理工学校右侧， 项目的东面是： 南面是： 西面是： 北面是： 距中山北站轻轨火车站不到 1.5 公里，自然环境优越，交通十分便利，是一 个理想的商业、住家的风水宝地。 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 22 页 共 57 页 2、土地、土地权权属属类别类别和土地状况和土地状况 本项目开发建设的土地位于中山市港口镇，经中山市人民政府中府国用 （2011）第 1100046 号国土使用权证及中府国用（2009）第 110123 号国土使用 权证面积为 26768.4 平方米。批准为城镇住宅用地。 本项目土地的开发建设规划，已经中山市规划局审议通过。 3.2.项目建设条件 1、 、港口镇基本情况 港口镇座落于珠江三角洲腹地，毗邻香港、澳门，位于中山市中心城区北部， 东临中山港，西接东升镇、阜沙镇。镇域面积为 70.5 平方公里，常住人口近 11 万。 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 23 页 共 57 页 港口镇是中山市中部的平原地区，镇内地势平坦，河涌密布，鸡鸦水道，小榄水 道分别流经北部和中部，内河浅水湖与港口河分别与横门水道、小榄水道及石岐 水道相通，全镇水资源充沛。运输十分便利，距全国集装箱吞吐量十强的中山港 仅 10 分钟车程。港口镇是中山市中心城区北部陆路交通的重要交汇点，京珠高 速公路与中江高速公路在镇内相连且设有出入口，番中公路从镇东部边缘穿过 并与镇内沙港公路相连，广珠城际快速轨道交通穿过镇域西南角，全镇交通便捷， 至珠海、深圳、香港、广州等城市都在 90 分钟车程范围内，成为沟通粤东、粤西 及穗港澳重要的交通枢纽之一。 2、气候条件、气候条件 处低纬度区，全境均在北回归线以南，属亚热带季风气候，光热充足，雨量 充沛，太阳辐射能量丰富。总辐射量以 7 月最多，达 51141.3 焦耳/平方厘米；2 月 最少，仅 23285.7 焦耳/平方厘米。历年平均日照时数为 1843.4 小时，占年可照时 数的 42%；年最多日照时数为 2392.6 小时（1955 年），占年可照时数的 54%；年最 少日照时数为 1448.2 小时（1994 年），占年可照时数的 33%。年平均气温为 22.0。月平均气温以 1 月最低，为 13.6；7 月最高，达 28.5。极端最高气温 38.7（2005 年 7 月 18 日和 19 日），极端最低气温-1.3（1955 年 1 月 12 日）。 濒临南海，夏季风带来大量水汽，成为降水的主要来源，年平均降水量为 1791.3 毫米。影响全市的灾害性天气有台风、暴雨、低温、霜冻、低温阴雨、干旱和雷暴。 3、水文地、水文地质质 地质发展历史悠久，地壳变动频繁，地质构造体系属于华南褶皱束的粤中坳 陷，中山位于北段。 地形以平原为主，地势中部高亢，四周平坦，平原地区自西北向东南倾斜。 地貌由大陆架隆起的低山、丘陵、台地和珠江口的冲积平原、海滩组成。其中 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 24 页 共 57 页 低山、丘陵、台地占全境面积的 24%，一般海拔为 10200 米，土壤类型为赤红 壤。平原和滩涂占全境面积的 68%，一般海拔为-0.51 米，其中平原土壤类型为 水稻土和基水地，滩涂广泛分布有滨海盐渍沼泽土及滨海沙土。河流面积占全境 的 8%，西江下游的西海水道、磨刀门水道自北向南流经市西部边界，由磨刀门 出南海；北江下游的洪奇沥水道自西北向东南经过市东北边界由洪奇门出珠江 口。其间汊道纵横交错，其中小榄水道、鸡鸦水道横贯市北半部，汇入横门水道 由横门出珠江口。水系划分为平原河网和低山丘陵河网两个部分，平原地区河网 深受南海海洋潮汐的影响，具典型河口区特色。 4、 、交通运交通运输输条件条件 交通发达，在全国 45 个公路交通主枢纽城市中处于重要地位，京珠、中江 高速交汇于市区，2010 年广州到珠海的城际轻轨也汇接于中山，到广州恰 28 分 钟，到珠海 10 分钟，公路纵横交错、四通八达，北京至珠海的 105 国道连接广州 珠海，市区距广州白云机场机场约 90 公里，行程不到 1 小时。 中山作为全国 45 个公路主枢纽之一，不仅是不同运输方式的连接点，也是 物流的集散地，这里的水运资源也十分丰富，中山境内的中山港可以发货到营口 港、锦州港、大连港，天津港 ，青岛港、日照港、泉州港、厦门港、福州港、上海 港、南京港、南通港、 镇江港、常熟港、扬州港、常州港、江阴港、宁波港、温州 港、台州港等。为依托而建立起来的运输网络，可以辐射周边所有的省市地区。 中山市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网 络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的飞跃。 5、生、生态环态环境条件境条件 一）大气环境质量。中山市城市空气中的二氧化硫、可吸入颗粒物(pm10)的 年日均值达到环境空气质量(gb3095-1996)二级标准，二氧化氮年日均值达到一 级标准，降尘达到省推荐标准。二氧化硫的年均值比 2005 年有所下降，可吸入 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 25 页 共 57 页 颗粒物(pm10)和降尘的年均值有所上升，二氧化氮年均值与去年持平。空气污 染指数介于 12100 之间，空气质量为优的有 140 天，占 38.4%；良 225 天，占 61.6%。空气质量为优时不报告首要污染物，2006 年首要污染物以 pm10 为主。 （二）水环境质量。港口镇区内饮用水水质均达到地表水环境质量标准 (gb3838-2002)类水质标准，各监测因子达标率均为 100%。是中国人所追求的 理想居家之地。 6、地区经济条件 改革开放三十年，尤其是升格地级市的二十年，中山市坚持经济建设为中心 ，推进工业立是、工业强市、科技兴市战略，总体经济实力居全省前列。形成了以 高科技术产业为龙头、名优产品为拳头的 多元化产品结构，产业集群优势进一 步增强；大力发展“一镇一品”区域特色经济；扩大 对外开放，利用 外资结构不 断优化；大力发展循环经济 ，综合能耗水平不断下降，形成了一个有中山特色的 经济发展模式。中山用全省 1%的土地，2.7%的人口，创造了占全省 4%的 生产 总值，经济总量居全省 21 个 地级以上的 是第 5 位。 6、施工条件、施工条件 本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干 道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满 足施工资质的企业就能完成施工任务。而中山市满足资质要求的企业有几十家， 施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件 较好。 7、政策、政策环环境境 本项目的建设符合中山城市建设总体规划和中山市港口镇总体规划，贯彻 了中山市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造 新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 26 页 共 57 页 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案 4.1.设计依据 1、 城市居住区规划设计规范 gb50180-93（2002 年版） 2、 民用建筑设计通则 gb50352-2005 3、 高层民用建筑设计防火规范 gb50045-95 4、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 gb50067-97 5、 城市规划编制办法 6、 中山市城市规划行政技术准则 4.2.项目设计主题和开发理念 项目建筑设计由全球知名的“ 承接，该设计公司接触项目初期，即 被中山所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让水禾园所创造 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 27 页 共 57 页 的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，考量中山当地居民的生 活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光 的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天 生禀赋的自然美景。 在项目整体规划上，以岭南建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打 造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。 水禾园居住小区三期项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造健康、 运动、休闲、生态、养生的居家场所。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市 主义”、 “街区型规划”、 “仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、 尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区 文化建设的精神层面。 4.3.项目总体规划方案 1、 、规规划划设计设计原原则则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 2、 、项项目目结结构和布局构和布局 本项目总体规划领先于中山众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前 瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积 26768.4 平方米，总建筑面积为 67379.43 平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和 人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、 水禾园三期 b 区工程项目可行性研究报告 第 28 页 共 57 页 商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在中山房地产业中高 端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密 度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培 养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小 区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。 1 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下 阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景 观，使整个空间错落有致。 2 充分考虑中山的气候特点，在平面布局上强调南