某广场建设项目可行性研究报告1.doc

1 目目 录录 目 录.1 第一章 总 论2 一、项目概况.2 二、编制依据与原则.2 三、编制内容.2 四、项目主要技术经济指标.4 第二章 项目建设背景及必要性2 一、建设项目背景.2 二、建设项目的必要性.5 第三章 需求分析8 一、xx 区及 xx 镇发展概况.8 二、需求分析.11 第四章 工程选址与建设条件14 一、工程选址.14 二、建设条件.17 第五章 项目规划与建设方案19 一、项目规划.19 二、建筑设计.22 三、结构设计.2 四、给排水设计.28 五、采暖.30 六、空调防排烟工程.32 七、电气工程.37 2 第六章 节能与消防45 一、节能.45 二、消防.49 第七章 环境影响评价57 一、编制依据.57 二、拟建项目地区环境质量状况.57 三、施工期环境影响分析.58 四、营运期环境影响分析.59 五、环境影响评价.61 第八章 组织机构和进度计划62 一、项目组织机构.62 二、实施进度安排.63 第九章 工程招投标64 一、招标依据.64 二、招标方式与组织形式.64 三、招标内容.65 第十章 投资估算与资金筹措67 一、投资估算.67 二、资金来源与筹措.68 第十一章 财务分析69 一、 计算依据69 二、项目财务分析.69 三、财务评价指标.70 四、财务分析结论.72 第十二章 社会效益分析73 3 第十三章 结论74 附表、附图、附件75 项目投资估算表75 营业收入及税金表76 成本费用估算表77 工资及福利费估算表78 固定资产费用折旧表79 项目投资现金流量表80 企业法人营业执照.81 开户许可证82 税务登记证83 关于 xx 广场 a 区、b 区项目环境影响报告书的批复84 项目总平面图85 1 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 1、项目名称：xx 广场工程 2、建设单位：xxxx 房地产开发有限公司 3、项目法人代表： 4、建设地点：xx 市 xx 区 xx 镇 xx 北山。 5、项目建设规模：项目总用地面积 8857.57，总建筑面积 2846。其中 a 区用地面积 284.21，建筑面积 150。b 区用地 面积 8573.36，建筑面积 2696。 6、建设性质：新建项目 7、项目总投资：1628 万元（人民币） 8、资金来源：自筹 9、项目实施计划：总工期为 3 年，从 2010 年 09 月至 2013 年 9 月。 10、项目建设单位简介 单位名称：xxxx 房地产开发有限公司 单位地址：xx 市注册资本：壹亿元整 实收资本：壹亿元整 公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股） 成立日期：1993 年 5 月 xxxx 房地产开发有限公司是一家具有二级房地产开发资质等 2 级的综合性房地产开发公司，公司注册资本壹亿元人民币，公司依 托 xx 建设开发集团股份有限公司，是 xx 较早从事商业、住宅综 合开发的企业，在 xx 业界享有较高的知名度。 人力资源方面，公司有多年合作的优秀施工队伍和丰富的施工 开发管理团队，丰富的销售经验以及优秀的管理团队。 二、编制依据二、编制依据与原则与原则 （一）编制依据（一）编制依据 1、国家计委办公厅投资项目可行性研究指南（试用版） 的 通知（计办投资200215 号） 2、国家有关政策和法规 3、工程建设有关技术规范和标准 4、工程建设有关经济参数和标准 5、建设单位提供的有关资料 （二）编制原则（二）编制原则 1、项目的整体构思和功能分区在技术上可行、经济上合理。 2、项目规划与 xx 市 xx 区 xx 镇整体规划要求相适应，项目 建设与 xx 镇的市场实际需求相适应。 3、建设规模和建设投资与 xx 区 xx 的市场实际需求相适应。 项目建设切合实际，功能定位应合理。 4、项目建设在公共空间，服务空间的配置上体现人性化的关怀。 将自然生态等概念引入建筑中，强调交往空间的设置。 3 5、建筑形式与使用功能相协调的原则。 在建筑方案的论证中，坚持技术可行、经济合理的科学原则， 采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针。避免重形式轻功能 的唯美主义，在建筑造型上尊重中国文化、金源文化和城市建设规 划，做到室内外形式、功能的统一性、适应性、艺术性和科学性。 三、三、编制内容编制内容 1、项目提出的背景及其必要性 2、需求分析 3、项目选址与建设条件 4、工程建设方案 5、设计专篇包括节能、消防、环境保护 6、项目组织机构与实施进度计划 7、招投标方案 8、投资估算与资金筹措 9、财务评价与结论 四、项目主要技术经济指标四、项目主要技术经济指标 表表 1-1 广场广场 a 区主要技术经济指标表区主要技术经济指标表 序号名称单位数量备注 4 1总用地面积m2284 2总建筑面积m2150 3建筑基底总面积m280 5绿地面积m286 6容积率0.52 7建筑密度%28 8绿地率%30 10项目总投资万元75 表表 1-1 广场广场 b 区主要技术经济指标表区主要技术经济指标表 序号名称单位数量备注 1总用地面积m28573 2总建筑面积m22696 3建筑基底总面积m21886 5绿地面积m22580 6容积率0.32 7建筑密度%21 8绿地率%30 10项目总投资万元1553 5 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一、建设项目背景一、建设项目背景 xx 区位于 xx 市东南 28.5 公里，全区土地面积 2680 平方公里， 辖 6 镇、4 乡、126 村、9 个街道办事处，总人口 65.5 万人。项目 建设地点在 xx 镇，适合开发。同时，xx 区人口数量，地理位置， 与 xx 的紧密联系，拥有巨大的潜在购买客户群，是经济发展的客观 要求。 xx 镇，南临玉泉街道和亚沟镇，西接 xx 原种场，东连松峰山镇 和宾县。全乡东部是山区，西部是丘陵，南北宽 10 千米，东西长 50 千米，总面积有 200 平方千米。总人口 3911 户，1 5152 人，辖 6 个行政村，46 个自然屯，53 个村民小组。乡政府驻福新村新利屯， 距 xx12.5 千米。 xx 站周边有国家级森林公园，国家三 a 级景区横头山，以及金 源文化博物馆，完颜阿骨打墓等特色旅游景点。 二、建设项目的必要性二、建设项目的必要性 1.房地产业在国民经济发展中发挥着重要作用。房地产业在国民经济发展中发挥着重要作用。 房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值 较高，且具有较高的关联效应和扩散效应，成为国民经济增长中不 可或缺的一部分。改革开放 30 多年来，房地产业得到了较快的发展 并初步形成了，较完善的市场体系。为居民住房奔小康，促进国民 6 经济发展，居民消费和投资拉动内需作出了贡献。房地产业是国民 经济的重要组成部，其对国民经济的带动系数达到了 1.76，因此发 的房地产业，将极大的带动消费需求与投资需求。房地产投资与 gdp 的相关系数达 0.98，两者存在高度相关关系。房地产业对经济 增长起到了很大的促进作用，已经成为国民经济的支柱产业。据世 界银行资料，20 世纪 80 年代中期至 90 年代初，发展中国家的房地 产投资对相关产业的乘数效应约为 2 倍，并对以房地产主导产品群 的房地产业链下游和上游 50 多个物质生产部门产生影响。 2.项目建设是充分发挥市场配置的基础性作用，响应国家节约、 集约用地政策需要。我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于 工业化、城镇化快速发展时期，建设用地需要矛盾十分突出。切实 保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用率 高符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基，和国家 长远利益的大计。 3.项目建设是提高土地利用效率的需要。积极引导使用未使用 地和废弃地，提高建设用地的利用率。本项目建设可以提高 xx 镇 旅游品质，提高游客接待能力，提高游客住宿率，同时拉动区域内 的消费经济。在本项目内，视野开阔，能够远观周边景区的景观。 体验到一览众山水的快乐，给人以雄伟壮观的感觉，同时也是城市 影响的重要组成部。 4.本项目的实施，是落实科学发展观的体现。党的十七届三中 全会以高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和三个代表 7 重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。继续解放思想，坚持 改革开放，推动科学发展，促进社会和谐。居民基本生活条件的改 善，是地区经济发展到一定阶段的成果，广大居民安居乐业，科学 发展事业，有利于社会和谐。 综上所述，本项目的建设和城市总体规划，不仅可以彻底改变 该区域的状况，改善城市环境，而且能彻底改变当地居民的生活环 境，促进城市经济发展，美化城市建设。所以，本项目的建设时十 分必要的。 8 第三章第三章 需求分析需求分析 文化旅游产业建设是中国特色社会主义总体布局的重要组成部 分，文化旅游的更加繁荣是全面建设小康社会的重要目标和重要保 证。当代我国已经进入了全面建设小康社会的关键时期和深化改革 开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，“十二五”规划纲要从推 动科学发展的高度提出了未来五年我国文化发展的目标任务，强调 要基本建成公共文化服务体系，推动旅游产业成为国民经济支柱性 的产业，推动旅游建设与经济建设、政治建设、社会建设以及生态 文明建设协调发展。近年来，xx 市围绕传统金源文焕旅游产业振 兴、新兴旅游产业发展和特色旅游产业培育，不断壮大市场主体， 文化旅游产业呈现出传统产业与新兴产业齐头并进，文化与科技、 旅游等融合互动，自然资源旅游与金源文化旅游多元发展的良好态 势。 一、一、xx 区及区及 xx 镇发展概况镇发展概况 （一）社会发展（一）社会发展 xx 区 xx 镇位于东经 12542-13010，北纬 4404-4640，是 黑龙江省省会 xx 各行政区之中经济地位相对独立，发展较早，历 史较为悠久的一个区，xx 镇位于 xx 东南，与 xx 相距 60 公里仅 40 分钟车程，被誉 xx 的后花园，是 xx 人休闲度假，游山玩水的 重要地点。xx 镇内有阿时河源头，属于松花江水系，孕育和滋润 9 xx 这座古老的城市，历史上孕育和发展了女真族，出过金兀术、 完颜阿骨打等众多历史名人，为宋朝时期金上京。xx 镇，降水主 要集中在 6-9 月，全年平均降水量 569.1 毫米。气候属中温带大陆性 季风气候，冬长夏短。全镇已发现的矿种为 16 种，已探明资源储量 的矿种共计 3 种，其中，能源矿产 1 种，金属矿产 1 种，非金属矿 产 1 种，镇内有国家级地质公园一个，国家级森林公园一个。列入 国家一二类重点保护的野生动物 50 种，国家一二级重点保护植物 7 种。 通往 xx 区、xx 镇的通过哈牡丹高速公路、哈阿公路、新哈阿 快速路等 3 条高等级公路，将 xx 区、xx 市区、宾县、松峰山、玉 泉等周边区县市有机联系在一起，依托夏季清凉、空气中负氧离子 丰富，冬季降雪早、雪量大的自然特点，xx 镇政府在黑龙江省政 府、xx 市政府、xx 区政府的大力支持下，全力打造 xx 第十加一 个旅游名镇，努力成为周边地区旅游经济活动中心。 （二）经济发展（二）经济发展 xx 区是 xxxx 经济发展中心，是一个以老工业、自然资源为 主体、第三产业全面发展的综合性城区。并入到 xx 行政区域以来， 在 xx 市政府的指导和支持下，加大经济结构调整力度，医药、汽 车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。 “十一五”期间，工业发展的目标是，用信息化带动工业化，努力 培育工业、旅游、医药 3 大支柱产业，大力发展装备制造、环保、 钢材、生物工程等 4 个优势产业，积极调整改造机械、电气、冶金、 10 建材、轻工 5 个传统产业，构筑工业经济新格局。 扯市变区促进了 xx 区的第三产业快速发展，第三产业在全区 经济中的地位和作用日益突出。 “十二五”期间，xx 区第三产业将 继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、 金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息 咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系，满足经济 发展和人民生活的需要。 （三）（三）xx 区区 xx 镇旅游事业发展现状镇旅游事业发展现状 “十五”期间，xx 区已初步形成以金源文化旅游区、xx 北方森 林动物园、玉泉威虎山森林公园、旭东科技园、西泉眼水库、松峰 山、平山旅游区为主体的十余个旅游景区，以金源文化、休闲度假、 滑雪狩猎和生态观光为主的四个旅游拳头产品，以青铜仿古制品、 版画、泥塑、木雕、鹿产品等为主体的七大系列旅游商品、纪念品。 目前 xx 区旅游产品及旅游线路 旅游产品旅游线路 金源文化游金上京历史博物馆-金太祖陵-金上京会宁府遗址-亚沟金代摩崖石刻-松峰 山 a：xx 北方森林动物园-玉泉花果山庄-xx 玉泉国际狩猎场-玉泉威虎山 森林公园-玉泉万博山庄-玉泉避暑山庄-玉泉秋林山庄 b：平山旅游度假区-西泉眼水库旅游区-红豆杉山庄-旭东科技园区-松峰 山旅游区 c：金上京历史博物馆-金太祖陵址公园-红星水库 d：金上京历史博物馆-金太祖陵-xx 北方森林动物园-xx 玉泉国际狩猎 场-平山旅游度假区-松峰山旅游区 休闲度假游 e：阿什河漂流-松峰山漂流 滑雪体验游神鹿滑雪场、威虎山滑雪场、玉泉滑雪场、旭东滑雪场、上京国际滑雪场 民俗风情游a：料甸南红满族风情游 11 b：料甸红新村朝鲜族风情游 二、二、需求分析需求分析 （一）分析原则（一）分析原则 1、符合城市总体规划的原则。统一规划，分步实施，前后衔接， 规划方案具有较强的应变能力和适应性，走可持续发展道路。 2、适度超前、留有余地的原则。定位本项目建设规模时，考虑 未来 10-20 年的城市发展，适当超前，合理地利用各种资源，避免 重复建设。 3、多方位发展的原则。依照旅游产业发展规律，科学规划园区 建设方案，明确总体建设目标，在发展过程中动态调整发展思路， 不断增强招商引资力度，争取将该项目打造成为具有品牌规模的高 水准的旅游商业中心。 （二）需求预测（二）需求预测 2005 年 xx 市城镇居民国内出游率与人均花费 2005 年 xx 城镇居民国内旅游的出游率与人均花费 地区出游率（%）同比增长（%） 人均花费（元） 同比增长（%） xx97.911.81443415.8 全国总年平均135.16.7737.10.7 （数据来源：中国旅游统计年鉴2006 年） 如表所示，xx 市的出游率为 97.9%，低于全国 135.1%的平均水 平，在全国居于中下游水平，甚至低于经济比较落后的西部地区， 如贵阳（174.4%） 、昆明（129.8%）等；但人均消费 1443.4 元，远 12 远高于全国 737.1 元的平均水平。出游率同比增长幅度较大，而人 均花费出现下滑。 首先，较低的出游率表明 xx 市及其周边区县、地区的旅游产业 发展与国内其他地区相比较，相对比较落后。 其次，xx 市目前近郊区县的旅游产品类型单一，档次较低，不 能刺激和满足游客的消费需求。 最后，xx 市远远高于全国平均水平的人均消费说明 xx 市的城 市经济基础较为雄厚，xx 城镇居民愿意在旅游活动上消费，xx 市出 游市场的旅游开发潜力和经济收益较大。 xx 地区潜在旅游需求 2000-2004 年 xx 潜在旅游需求分析 2000-2004 年 xx 潜在旅游需求分析 指标 20002001200220032004 人均 gdp（与上 年相比） （%） 114.4111.6111.3 2121.87 美元 城市居民人均可 支配收入（元） 5632640770046678.9 城市居民人均消 费性支出（元） 4508504555006896 （数据来源：xx 统计年鉴2005 年，相关网站） 作为省会城市，xx 既有雄厚的工业，又有活跃的国际贸易。自 2000-2004 年，xx 人均 gdp、人均可支配收入及人均消费水平等反 映居民生活水平的各项重要经济指标总体一直呈现上升趋势。城镇 居民的生活早已摆脱“温饱”的局限，居民有足够的余钱参与旅游， 13 进行高档次的文化享受，具备出游的经济基础。 2004 年，xx 人均 gdp 首次突破 2000 美元，达到 2121.87 美元， xx 城市居民人均消费性支出接近 6896 元人民币，意味着 xx 市民的 出游方式开始从观光旅游向休闲度假转型。 “十五”期间，国内旅游总收入所占的比重均在 90%以上，xx 的旅游收益基本是依靠国内旅游市场，旅游市场结构依然呈现以国 内游客占有绝对优势的局面；国际旅游总收入在 xx 旅游业总收入所 占的比重虽然不大，但其近两年的增长幅度大于 30%，极具增长潜 力，增长空间巨大。 14 第四章第四章 工程选址与建设条件工程选址与建设条件 一、工程选址一、工程选址 （一）（一）选址原则选址原则 1、充分满足 xx 区 xx 镇总体发展规划的原则 2、充分满足土地利用节约的原则 3、充分发挥地方的资源优势，坚持资源共享的原则 4、交通便利，充分体现人性化设计的原则 （二）（二）选址分析选址分析 拟建项目位于 xx 市 xx 区 xx 镇内 xx 北山，正对国家级 3a 旅游区横头山国家森林公园景区大门，南邻哈横公路终点，总用地 面积 8857.57 平方米，地理位置优越。 该项目场地属于平原，为冲击和洪积成因，地势平坦。项目所 在地家庭便利，周边配套设施齐备。附近具有市政给排水管道、电 源和集中供热管网，可以为商业广场建设和今后的使用提供支持。 该地区非常适宜建设商业广场。 （三）气象条件（三）气象条件 xx 区气候属中温带大陆季风型气候,冬长严寒多雪,夏季凉爽宜 人。主要气象参数是: 年平均大气压：99.37kpa 15 夏季平均大气压：98.50kpa 冬季平均大气压：100.15kpa 年平均气温：3.8 极端最高气温：36.4 极端最低气温：-38.1 最热月平均气温：22.8 最冷月平均气温：-15.1 最热月平均相对湿度：77.00% 最冷月平均相对湿度：74.00% 全年日照时数：2641h 年平均降水量：519.6mm 日最大降水量：104.80mm 全年无霜期：124d 最大积雪深度：41.00cm 全年平均风速：4.1m/s 夏季平均风速：3.5m/s 冬季平均风速：3.8m/s 主导风向：s.sw 最大冻土深度：2.05m （四）地质（四）地质构造构造 本项目场地的地基土由第四系粘性土组成，钻孔深度 15 米，所 16 揭露深度内的地基自上而下可分为五层 第一层粉质粘土：黄褐色，硬塑，埋深 2.202.28 米， fk=200kpa； 第二层粉质粘土：黄褐色，可塑，埋深 2.202.80 米，厚 1.201.80 米，fk=145kpa； 第三层粉质粘土：黄褐色，可塑，埋深 3.804.00 米，厚 2.504.00 米，fk=100kpa； 第四层粉质粘土：黄褐色，可塑，埋深 6.507.80 米，厚 0.501.20 米，fk=140kpa； 第五层粉质粘土：黄褐色，硬可塑，埋深 7.009.00 米，厚 2.303.70 米，fk=200kpa； 根据建筑抗震设计规范 （gb50011-2001 附录 a07） ，该场地 抗震设计烈度为 6 度；场地类别和场地土的类别为中软场地土二类 场地，属可进行建设的一般地段。 2、地下水 勘察时在钻探深度内未见地下水。 3、冻胀性评价 该地区标准冻深 2.00 米，多年最大冻土深度为 2.05 米，拟建场 地中埋深小于 2.05 米的土层为粉质粘土（3-1）层，经计算和建筑 地基基础设计规范 （gb50007-2002）判定为弱冻胀土。 4、场地地震效应 按国家地震局的有关文件，按建筑抗震设计规范的区划， 17 本场地的抗震设防烈度为度，设计特征周期值为 0.35s。设计地震 分级为第一组。 5、场地的稳定性和适宜性 在勘察场地范围内，地基土均为第四系地层，场地地形、地貌 简单，场地稳定，适宜本工程建设。拟建场地未见不良地质作用， 不能对建筑物的整体结构稳定性造成不良影响，场地稳定性良好。 场地地基土类型为中软土，场地类别为类，抗震属可进行建设的 一般场地。 根据地质构造、地震效应、建筑场地土的类别，场地稳定性总 体上较好，是较适宜的建筑场地。 二、建设条件二、建设条件 xx 镇基础设施较为完善，拥有和在建的道路管网 20 公里，给 水管线 10 公里，排水管线 30 公里，采暖管网 20 公里，电力线路 40 公里，电信线路 60 公里；供水厂一座，日供水 15 万吨；污水处 理厂二座，日处理污水 2 万吨；集中供热站一座，供热能力为 5 万 平方米。建设场址达到道路、电力、通讯、有线电视工程、供水、 雨水、污水、供热等八通一平的建设条件。 1、给水：供水水源为城市自来水，水质满足生活饮用水卫生 标注 （gb5479-2006） 。 2、排水：建筑周边为新建的规划污雨水管网，排水条件良好。 市政污水为雨污分流制，在规划 291 路上规划有 dn300 市政排水管 18 道，dn600 市政雨水管道。 3、供热：部分由城市热网提供，部分由电采暖解决。 4、供电：由市政电网引入两路 10kv 独立电源，广场内设有变 电所。 5、通讯：由市政通讯干线引入电话线、宽带网线至本建筑，以 满足现代高端办公的需求。 6、交通条件：拟建项目交通条件良好，与镇内干道联系密切， 交通便利，车辆流向合理，出入方便。 19 第五章第五章 项目规划与建设方案项目规划与建设方案 一、项目规划一、项目规划 （一）设计（一）设计指导思想指导思想 以人为本、功能完善、布局科学、便捷适用、绿色节能、适度 超前。规划及建筑设计在环境处理、空间组织、设置服务设施等方 面要体现及时、周到、细致的特点并充分表达人性化设计的特点， 将现代办公环境与文化氛围和节能环保有机结合，对各部分功能及 空间进行整体考虑，实现建筑功能的整合重组。 （二）（二）设计理念设计理念 1、办公空间的通用性与适应性 做为旅游商业产业工作空间，最求紧凑的平面布局，提高使用 效率。为适应入住单位多种模式的办公需求，使用模数化设计，强 调空间多种布置的可能性。 2、空间环境人性化 在公共空间，服务空间的配置上体现人性化的关怀。将自然生 态等概念引入建筑中，强调交往空间的设置。 3、绿色节能环保 优选节能、环保、可再生的建筑材料，从节地节水节材节能等 等方面选用成熟的技术成果，为将来的实施运用提供可能性。 20 4、实现建筑的智能化 为建筑智能化提供平台和基础。 （三）规划（三）规划方案方案 1、设计依据、设计依据 中华人民共和国城市规划法 （1990 年 4 月 1 日施行） 中华人民共和国建筑法 （2001 年） 中华人民共和国环境保护法 （1989 年 12 月 26 日施行） 中华人民共和国土地管理法 （1987 年 1 月 1 日施行） 建筑工程设计文件编制深度规定 （2008 年版） 总图制图标准 （gb/t50103-2001） 民用建筑设计通则 （gb50352-2005） 城市土地分类与规划建设用地标准 （gbj137-90） 城市道路交通规划设计规范 （gb50220-95） 城市道路和建筑物无障碍设计规范 （jgj50-2001） 建设单位的设计任务书 2、项目概况、项目概况 拟建项目位于 xx 市 xx 区 xx 镇 xx 北山，横头山国家森林 公园对面，临近哈横旅游公路终点，总用地面积为 8857.57 平方米。 总建筑面积 2846 平方米，无地下室，绿地面积 2610 平方米。 3、总平面规划、总平面规划 总平面规划布局，宏观与统盘考虑单体建筑的内外交通出入口 21 与总的内外交通网、出入口、道路、广场、绿化构成统一的有机联 系与沟通，做到节约与合理利用土地，人、车、物相对分流，各司 其所。 拟建 xx 商业广场工程位于 xx 区 xx 镇 xx 北山，用地呈南 北向布置。以规划道路为界分为 a、b 两个商业区，其中 a 区因占 地面积较小，规划建设一栋 2 层商业楼，主要作为商业区办公楼使 用。b 区工程规划建设 4 栋独立商服和 2 栋接待中心。室外空间由 中心广场、美化绿化、人车交通道路、停车场构成，并兼顾休闲、 疏散功能。在场区内规划出 30的绿化用地，建设方式为集中与分 散相结合，使得环境更加优美。 4、竖向布置、竖向布置 场区竖向布置系统在综合考虑项目的功能要求、交通组织、场 地排水要求以及场区地形、工程地质、水文地质等条件，确定为平 坡式系统。场区排水采用管道系统排水，排水组织方式为有组织式 向外排水，场区的管线均采用埋地敷设的方式进行布置。 5、交通组织、交通组织 设计采用人车相对分流的交通系统，车辆从商业广场南侧的主 入口出入，经过环岛之后进入本商业区。以环形的交通体系布置在 建筑周围。 区域内人流是广场主出入口侧门进出。建筑北侧及南侧设置的 次要人流出入口，也为不同人流的出入提供了方便。 22 二、建筑设计二、建筑设计 （一）编制依据（一）编制依据 民用建筑设计通则 （gb50352-2005） 高层民用建筑设计防火规范 （gb50045-95 2005 年版） 办公建筑设计规范 （jgj67-2006） 城市道路和建筑物无障碍设计规范 （jgj50-2001 j114- 2001） 民用建筑设计防火节能设计标准实施细则 （db23/t120- 2001） 屋面工程技术规范 （gb50345-2004） 地下工程防水技术规范 （gb50108-2001） 汽车库建筑设计规范 （jgj100-98） 汽车库 修车库 停车库设计防火规范 （gb50067-97） 公共建筑节能设计标准 （gb501189-2005） 公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则 （db23/1269-2008） （二）建筑概况（二）建筑概况 xx 商业广场项目总体为 7 栋单体商服和综合办公楼组成，建 筑地上二至四层，建筑耐火等级为一级，总用地面积 8857 平方米， 总建筑面积 2846 平方米，其中 a 区主要为办公服务综合楼，b 区建 造 4 栋独立商服和 2 栋接待中心，本建筑规划无地下室。 23 （三）平面布置（三）平面布置 xx 商业广场项目各栋建筑之间平面布局综合考虑了日照、采 光、通风、消防等要求，力图创造方便舒适、安全优美的现代化的 购物，接待和办公环境。 a 区 10#楼为商业广场物业管理部门和办公场所。 b 区 9#、8#楼为游客接待中心和高级休闲会所 b 区 2#、3#、4#、5#楼为独立商服，综合经销和展示与横头山 旅游相关的金源文化产品。 （四）立面造型（四）立面造型 为与建设周围环境相协调，并体现 xx 金源文化建筑的粗犷、 写意风格，xx 商业广场工程外立面设计采用仿木屋设计，建筑外 立面采用实木装饰线条或木板装饰，使建筑融入自然，回归自然。 达到仿古归真的效果。 （五）剖面设计（五）剖面设计 建筑地上部分层高为以二层为主，局部三四层为辅的设计指导 思想，坡屋面造型，依山而建，建筑总高度不超过 30 米。 （六）竖向交通组织设计（六）竖向交通组织设计 该项目建筑功能较多，人流、物流复杂，必须有良好的竖向交 通组织设计，才能使各种人流、物流合理流动，通过合理设置楼梯 24 使人流物流均能合理流动。 （七）无障碍设计（七）无障碍设计 该工程按照无障碍设计要求进行设计，每层设置残疾人使用的 无障碍卫生间。在大厅及主要通道处设置供残疾人使用的盲道，出 入口做防滑处理，设宽度大于 1.2m，坡度小于 1/12 的坡道，坡道面 均做防滑处理，一侧设扶手。在踏步起始点前铺设有触感提示的地 面材料，为视觉残疾者提供方便。 （八）建筑构造（八）建筑构造 1、外围护体系及内隔墙 地上部分外围护结构采用 200 厚大孔空心砖砌块外贴 100 厚聚 苯乙烯泡沫板，内隔墙采用大孔空心砖砌块；基础部分采用独立式 承台基础，接独立柱，接地下连梁设计。 2、外立面 建筑造型在整体统一协调的原则的基础上突出以人为本的特色， 同时又不失办公建筑特点。建筑材料运用其材质的特性，利用木板 与实木装饰线条的虚实对比，力求形成整体建筑群的标志性建筑风 格，赋予建筑中式、古朴、自然的公建特色。 3、屋面构造 屋面为钢筋混凝土坡屋面，保温采用 100 厚岩棉板，防水等级 按 ii 级设计，设刚柔两道防水，其中有一道合成高分子防水卷材。 25 4、防水、防潮处理 用水房间如卫生间等地面、墙面均抹 20 厚防水砂浆，地面铺防 滑地砖且向地漏或排水沟方向找坡，墙面贴墙砖至吊顶。 5、室外台阶及坡道 本工程主入口台阶、坡道均做钢筋混凝土结构，以防止台阶因 寒冷出现裂缝、断裂现象。 6、门窗设计 本工程外窗采用铝包实木门窗，办公等功能房间采用高级平开 实木门，另外一些有特殊要求的房间及部位分别选用了防火门、保 温门等。 7、室内装修 本工程建筑装修标准将文化与艺术相融合，遵循经济适用的原 则、装修材料的选用遵循因地制宜以及就地取材的原则。外部装修 主要采用实木装饰线条与木板。内部装修，门厅、重要房间可采用 高级装修，其它房间均采用普通装修。 三、结构设计三、结构设计 （一）编制依据（一）编制依据 建筑结构可靠度设计统一标准 （gb50068-2001） 建筑结构荷载规范 （gb50009-2001） （2006 年） 混凝土结构设计规范 （gb50010-2010） 建筑抗震设防分类标准 （gb50223-2008） 26 建筑抗震设计规范 （gb50011-2010） 高层建筑混凝土结构技术规程 （jgj32002） 预应力混凝土结构抗震设计规程 （jgj 140-2004） 建筑地基基础设计规范 （gb50007-2002） 建筑地基处理技术规范 （jgj79-2002） 建筑桩基础技术规范 （jgj94-2008） （二）结构概况（二）结构概况 商业广场内的办公楼、商服及接待中心地上二至四层，无地下 室，结构形式采用框架结构，结构高度小于 30 米，主体框架为四级 抗震；地基基础设计等级为乙级。 （三）结构方案（三）结构方案 1、自然条件 根据建筑结构荷载规范 （gb50009-2001） （2006 年版） ，本 工程：基本风压值 w0=0.55kn/，基本雪压值 s0=0.45kn/。 2、抗震设防 根据建筑工程抗震设防分类标准 （gb 50223-2008） ，本工程 抗震设防烈度为 6 度，基本地震加速度 0.05g，建筑抗震设防类别为 标准设防类（简称丙类） 。 3、建筑结构的安全等级和设计使用年限 该工程对建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为 50 年。 27 4、荷载取值 荷载取值： 不上人屋面活荷载为 0.50kn/； 上人屋面活荷载为 2.00kn/； 空调电梯机房、消防控制室、弱电机房屋面活荷载为 7.00kn/; 会议室、办公室屋面活荷载为 2.00kn/; 卫生间室屋面活荷载为 2.00kn/； 其他荷载根据具体情况确定。 5、主要结构材料 （1）混凝土 基础混凝土强度等级为 c30，框架柱混凝土强度等级 c30，梁 板 c25，楼梯、构造柱为 c30。 （2）钢筋：hpb235、hrb400。 6、结构设计其他说明 根据建筑抗震设计规范 （gb50011-2001）的有关要求，框 架按照“强剪弱弯、强柱弱梁、强节点、强锚固”的原则进行设计， 以增强其延性和抗震能力。对非结构件采用设置拉墙筋、构造柱、 水平系梁等构造措施增强其抗震能力。 主楼及裙房均采用独立承台基础，地基基础设计等级为乙级。 28 四、给排水设计四、给排水设计 （一）编制依据（一）编制依据 建筑给水排水设计规范 （gb50015-2003 2009 年版） 高层民用建筑设计防火规范 （gb50045-95 2005 年版） 自动喷水灭火系统设计规范 （gb50084-2001） 气体灭火系统设计规范 （gb50370-2005） 办公建筑设计规范 （jgj67-2006） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （gb 50067-97） 大空间智能型主动喷水灭火系统技术规程 （cecs263:2009） 虹吸式屋面雨水排水系统技术规程 （cecs 183:2005） 建设单位提供的有关资料 （二）设计范围（二）设计范围 本设计包括生活给水系统、重力排水系统、压力排水系统、虹 吸内排雨水系统、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、自动 扫描定位喷水灭火系统、无管网气体灭火系统设计。 （三）设计方案（三）设计方案 1、生活给水系统 生活给水水源为城市自来水，市政水压 0.30mpa。水质满足 29 生活饮用水标准 （gb5479-2006）的要求。生活给水系统分两部 分，办公室及物业用房用水由市政给水管道直接供给，另一部分加 压供给。加压部分两个区：低区为 10#、9#、8#楼，高区为 2#、3#、4#、5#楼。低区生活给水设计秒流量 3.6l/s，入口所需压 力 0.481mpa；高区生活给水设计秒流量 2.9l/s，入口所需压力 0.769mpa。泵房低区供水压力为 0.5mpa，高区供水压力为 0.8mpa。最高日生活用水量为 110m/天。 本商业广场的生活用水由设置在 10#物业用房的生活给水泵房 内有效容积为 50.0m的生活水箱及高、低区 2 套变频给水泵组保证， 每套变频供水装置包括变频泵工频、变频控制柜、流量、压力、液 位传感器。变频泵组的运行由系统上的远传压力表控制。生活水箱 水位至最低时供水装置停止工作，水位升高恢复正常工作，并具有 休眠功能。采用枝状供水，为下行上给供水方式。 生活给水管道：当管径小于 dn100mm 时，采用 螺纹连接；当 管径大于 dn100mm 时，采用沟槽连接。生活给水干管采用薄壁不 锈钢管，卡压连接。生活给水支管采用 pp-r 给水塑料管，热熔连接。 生活给水系统上的止回阀采用静音止回阀。水泵接合器处及消防水 泵出水管上的止回阀工作压力为 2.0mpa。 2、排水系统 本工程污废水为合流制排水系统，各单体建筑污水自流排至室 外后经过化粪池排入市政污水管网。 3、雨水系统 30 屋面采用虹吸雨水系统。屋面雨水设计重现期 p=10 年。屋面雨 水排水与溢流口总排水能力按 50 年重现期的雨水量设计。 重现期 p=10 年，xx 暴雨强度 q5=0.0488l/s.；重现期 p=50 年，xx 暴雨强度 q5=0.0654l/s.。 五、采暖五、采暖 （一）编制依据（一）编制依据 采暖通风与空气调节设计规范 （gb50019-2003） 高层民用建筑设计防火规范 （gb50045-95） （2005 年版） 公共建筑节能设计标准 （gb50189-2005） 办公建筑设计规范 （jgj67-2006） 汽车库、停车库、停车场设计防火规范 （gb50067-97） 公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则（db23/1269- 2008） 地面辐射供暖技术规程 （jgj142-2004） 供热计量技术规程 （jgj173-2009） 其他相关专业设计规范和标准 （二）设计方案（二）设计方案 冬季通风计算温度：-20，冬季采暖计算温度:-26；围护结 构传热系数：外墙 0.45w/k，屋面 0.35w/k；外窗 2.2w/k， 外门 2.5w/k。 31 1、室内设计参数 电梯机房：5； 地下停车库、新风机房、消防水箱间：10； 消防水泵房：15； 楼梯间、门厅、卫生间、走廊：16； 门卫、管理用房、弱电机房,、消防控制室、监控室、服务间、 休息厅：18； 业务用房、办公空间：20； 化妆室：22。 2、设计方案 采暖系统热源由市政热网提供，热媒参数 100/60，热水连续 供暖。经地下一层的换热站换热后提供 80/55的热水供给低区散热 器采暖系统（地下一层至九层） ，供给高区散热器采暖系统（10 层 至 14 层）和供给新风机组；提供 60/50的热水供给地板辐射采暖 系统，共 4 个系统。 热负荷系统流量 系统名称 （kw）（t/h） 系统压力 损失 （kpa） 系统设计 压力 （mpa） 地热系统1059600.4 地区散热器135646.6200.5 高区散热器42814.6200.7 新风机组75025.8600.4 8#、9#、10#建筑采用地板辐射采暖，系统采用下供下回双管式 连接方式。除此之外其他栋号采用散热器采暖。 本建筑供热总负荷 q=2639kw，采暖面积热指标 51.7w/。 32 六、空调防排烟工程六、空调防排烟工程 （一）编制依据（一）编制依据 1、 高层民用建筑设计防火规范 （gb50045-95）(2005 年版) ； 2、 采暖通风与空气调节设计规范 （gb50019-2003） ； 3、 办公建筑设计规范 （jgj67-2006） ； 4、 公共建筑节能设计标准 （gb50189-2005） ； 5、建设单位提出的技术要求，采用变频多联式空调系统，主要用 于夏季供冷，兼顾过渡季供冷和供热，冬季采用散热器供热，外墙 设置单项流新风换气系统。 （二）设计参数（二）设计参数 1、主要室外设计气象参数 （1）夏季空调室外计算干球温度 t=30.3.wg （2）夏季空调室外计算湿球温度 t=23.4.ws （3）夏季通风计算干球温度 t=27 （4）冬季室外采暖设计温度 t=-26 （5）冬季室外空调计算温度 t=-29 （6）冬季通风计算干球温度 t=-20 （7）大气压力 冬季 p=100.15kpa 夏季 p=98.51kpa 2、空调房间的室内设计参数 33 夏季冬季最小新风量噪声声级 房间名称 温度（）相对湿度 （%） 温度 （） 相对湿度 （%）（m3/h） nc （db） a 入口大厅276016 45 办公用房266020 30m/h人 40 培训中心266020 30 m/h人 40 业务用房266020 30 m/h人 40 值班266020 30 m/h人 40 （三）空调冷热源（三）空调冷热源 1、冷源为变频式多联式空调系统，本工程共设 7 个变频多联机， 空调室外机总制冷量 817kw，空调面积约 3000m，空调面积指标为 112.7w/m。 2、室内机设计采用卡式天花和暗装卧式设备，控制采用专用的 有线遥控器，独立控制每台设备。 3、室外机放置于建筑侧墙面，需设 10mm 波纹橡胶减震处理， 橡胶板成条形敷设。 4、暗装卧式室内机吊装时，电气盒下部应设检修口，检修口不 小于 400*400，检修口水平距设备 200mm300mm 左右。 5、机组的清洗，安装，试漏，抽真空，冲加制冷剂，调试等事 宜，应严格按照制造厂商提供的安装使用说明书进行。 （四）（四） 、空调冷凝水系统、空调冷凝水系统 1、冷凝水管采用 u-pvc 管，不得使用铝塑复合管，系统集中 排水。 2、坡度：根据管段的长短一般可以在 0.5%0.8%之间，或者更 34 大，不能出现倒坡。 3、不得将冷凝水管与污水管或者其他排水管连在一起，不得将 冷凝水管与冷媒管捆在一起。 4、冷凝管应平直不能高低不平，否则存水，存气。 5、吊架间距一米一个，水管固定卡子高度可以调节，吊杆间距 不能太大，水管固定不能用包扎带。 6、冷凝水管采用塑料发泡管壳，耐火等级为难燃 b1 级，保温 厚度：10mm。壳管不能有漏点，凡不是整管保温的，一定要将割开 的部分重新用胶粘。 7、机体排水管与冷凝管之间的保温，保温材料一定要用胶粘。 8、冷凝水管安装完毕后，一定要做排水试验，灌水试验，一方 面看排水是否畅通，一方面看是否漏水。 （五）冷媒管配管（五）冷媒管配管 1、冷媒管采用空调用去鳞无缝紫铜管，并应符合国际 gb/t1527-1997。具体规格下表： 管径 （mm） 38.131.828.625.422.219.115.912.79.56.4 壁厚 （mm） 1.71.41.41.21.21.2110.80.8 2、铜管切割不能使用切割机，钢锯，应使用铜管专用切割工具， 防止异物进入管内，未连接的管道末端用堵头或纸制胶带封堵，冷 媒配管安装前铜管内禁止有水进入，配管后要吹净和真空干燥。 3、铜管焊接必须采用氮气保护焊，氮气的流量不小于 0.05m/h（压力 0.5mpa 左右） ，或者根据铜管管径不同，用手感来测 35 试氮气的流量是否满足要求。 4、焊接完毕后，再继续同氮气 3-5 分钟，直至不再发生氧化为 之。 5、焊接完毕后，不能用冷水来冷却铜管表面，应自然冷却。 6、分歧管要水平安装，左右不得倾斜，上下原则上不得倾斜， 但允许倾斜 15 度以内，垂直安装可以向上或向下，不允许偏斜。 7、分歧管尽量靠近室内机，分歧管的进氟端的直管长度不小于 500mm。 8、吊架里分歧管的焊接距离应大于 30 厘米。 （六）通风系统（六）通风系统 1、设计工艺 （1）车库按防火分区设置诱导风机的机械排烟系统，两台排风机兼 排烟机并联安装，平时排风，根据空气品质决定开启进行排烟，经 排风竖井排至室外，排烟换气次数为 6 次/小时。同时设置新风机组 进行机械补风，补风的换气次数大于 3 次/小时，即补风量大于排烟 量的 50%。 （2）设备用房按房间通风换气次数设置机械送，排风系统，排风系 统根据设备用房的性质进行分类设置，各系统尽量独立。 （3）公共卫生间的设置卫生间的通风器进行机械排风，排风经风井 排至室外，该排风平时开启为单向新风换气系统的负压力来源，换 气次数为 30 次/小时。 （4）服务间设置卫生间通风换气进行机进行机械排风，排风经风井 36 排至室外，该排风平时开启作为单向流新风系统的负压动力来源， 换气次数为 10 次/小时。 （5）其他房间采用自然通风。 （6）主要入口大门设置立式电热空气幕。 （七）防排烟系统（七）防排烟系统 1、本工程共设置 4 个机械压力送风系统，对于合用前室，防烟 楼梯间分别加压送风，3 个机械排烟系统和 1 个机械排烟兼排风系 统，包括主塔走廊排烟系统，群房走廊排烟系统，景观中庭走廊排 烟系统以及地下车库的排风系统。 2、一旦发生火灾，消防控制中心应能立即停止所有与消防无关 的空调机组，新风机组，通风机均自动停止运行，防烟防火闸均自 动关闭。