住宅小区建设项目可行性研究报告2.doc

第 1 页 第一章 总 论 第一节 概 述 项目名称：xxxx（xx）住宅小区建设项目 建设单位：xxxx 房地产开发有限公司 单位地址：xx 市 xx 路 法定代表人：xx 建设地点：xxxx 经济技术开发区 xx 路东 项目负责人：xx 电 话： 传 真： 邮 编： 一、建设单位概况 xxxx（xx）住宅小区建设项目的建设单位是 xxxx 房地产开 发有限公司。2000 年 6 月 29 日，经 xx 省工商局登记核准，该公司 在原 xxxx 房地产开发有限公司基础上变更为现在的 xxxx 房地 产开发有限公司，具有房地产开发二级资质。公司由 14 家股东组 成，注册资本为 2300 万元，其中 xx 省电力实业有限公司出资 300 万元，其它 13 家省辖市供电局的多经总公司各出资 50 万元至 200 万元不等。 公司下设经营策划部、营销部、工程管理部、财务部和事务部 等部门，现有员工 40 名左右，其中业务人员 22 人，具有中、高级职 称的有 12 人，占员工总数的 30%。主要经营管理人员有总经理、常 务副总经理、总会计师、各部门经理等。公司董事长为 xx 省电力 公司副总经理 xx，副董事长为刘恩喜，总经理为 xx（同时也是本 项目负责人）。 二、项目建设背景 项目建设所在地 xxxx 经济技术开发区创办于 1992 年 6 月， 1993 年 11 月被 xx 省人民政府批准为首批省级开发区，1997 年 2 月被国家科委批准为国家级高新技术产业开发区。 该开发区地处 xx 市南郊，北距市区仅 7 公里，位于 xx 大都 第 2 页 市延伸发展带，水、陆、空交通极为方便。开发区开发建设八年多来， 使昔日的荒郊原野变成了 xx 地区海内外客商竞相投资的热土和 创业的宝地，已吸引 21 个国家和地区的 530 多个项目进区落户， 投资额超过 20 亿美元，其中世界排名前 500 强的企业中已有 14 家 进区。在建设过程中，开发区严格遵守科学规律，融 xx 都市圈发 展战略和 xx 县城发展规划为一体，按照现代化新城区要求，坚持 富规划、巧开发的原则，精心规划设计，体现特色，以百家湖为核心， 依次向外分设三个发展圈层：一是核心层，内设商贸、别墅、植物、 疗养、游乐、培训六大中心；二是中间层，为金融、科技、办事机构 及住宅区；三是外层，为高科技、高创汇、高附加值、高效益、无污 染的工业加工区和一个高教科研区。 根据 2000 年 7 月召开的 xx 省城市工作会议精神、2000 年 11 月由中共 xx 市十届十九次会议讨论并通过的“关于制定 xx 市国 民经济和社会发展第十个五年计划的建议”以及 xx 城建部门“十 五”建设规划，xx 作为 xx 市的近郊县将被纳入 xx 中心城市空间 统一安排。2001 年初，经国务院和省政府正式批复同意，xx 县撤 县设区，成为 xx 市第十一个区。也就是说，xx 将在 xx 这座中心 城市大空间重新定位，并从郊县、辅城走向新城区。可以预见，在构 筑与主城合理分工、呼应的 xx 新区过程中，房地产业作为第三产 业的重要组成部分将在 xx 以前所未有的速度发展。 鉴于 xx 开发区拥有得天独厚的区位优势，区域经济蓬勃发展， 作为房地产开发项目所应具备的外围环境基础较完善，尤其充分考 虑到 xx 在 xx 未来城市化发展中所处地位和重要作用，项目单位 选择在该区开发建设住宅小区。 项目场址位于 xx 经济技术开发区南面规划房地产发展区、百 家湖风景区西南，其西北和南侧分别有高湖和牛首山河，交通方便， 环境较好，空气清新，是较理想的中高档居住用地。xxxx（xx）住 宅小区拟开发总用地面积约 16.13 公顷（合 242 亩），主要建设多层 住宅和少量别墅，总建筑面积 104540 平方米，居住人口规模为 2640 人。 三、可行性研究报告编制依据 1、国家计委（1983）第 116 号“关于颁发建设项目进行可行性研 究的试行管理办法的通知”； 2、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 （第二版）； 第 3 页 3、xx 市城市总体规划（1991 年2010 年）； 4、修订后的xx 县城总体规划（1991 年2010 年）； 5、xxxx 房地产开发有限公司与 xx 省工程咨询中心签订的 技术合同书； 6、国家有关法规、规范和标准； 7、项目单位提供的有关资料。 四、可行性研究工作 原则和内容 本报告主要是对 xxxx 房地产开发有限公司 xxxx（xx）住 宅小区建设项目进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着 “经济合理，技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及 规划发展等为基础，对项目市场及项目方案的技术、功能、经济等 方面进行分析比较，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资 估算。 可行性研究主要内容包括： 1、项目市场调查及销售初步预测； 2、建设规模及功能的确定； 3、建设条件分析； 4、工程技术方案的初步规划； 5、项目投资估算； 6、项目经济效益评估。 第二节 研究内容及结论 一、研究的主要内容 1、 、建建设设内内容容 xxxx（xx）住宅小区开发项目建设内容包括中高档住宅、别 墅、服务中心及其它公用设施。 2、 、建建设设规规模模 拟建小区规划总用地面积约 242 亩（约 16.13 公顷）；总建筑面 积 104540 平方米，其中住宅建筑面积 94540 平方米，公共建筑面 积 10000 平方米；规划总户数 800 户、2640 人。 3、 、主主要要配配套套设设施施 第 4 页 （1）给排水：本区供水水源由高湖路开发区自来水干管引入， 拟接 dn150 给水管进入小区，并形成环状布置；排水采取雨污分流 制，设置地埋式无害化净化池。项目估算用水量约为 1100 吨/日， 估算排水量约为 710 吨/天。 （2）供电：每户均设 5/20a 电表一只，小区估算配电负荷约为 6800kw。主要弱电系统将考虑通讯、有线电视、智能化管理系统等 设施。 （3）消防：小区建筑将按国家规定的防火规范进行消防设计,设 置室内外消防栓或喷淋系统，各建筑物之间要有相应的消防通道。 4、 、项项目目投投资资 此次投资估算范围为 xxxx（xx）住宅小区建设项目，包括住 宅楼、别墅及必须的配套基础设施工程，共计 15808 万元，其中固 定资产投资 15565 万元，建设期利息 243 万元。自有资金 5843 万 元。 5、 、效效益益分分析析 本项目经营收入（即商品房出售收入）合计为 18435 万元，全 部投资财务内部收益率为 7.76%（税后），全部投资财务净现值为 344 万元（税后）。 二、研究结论 1、xxxx（xx）住宅小区位于 xxxx 经济技术开发区南面规 划房地产发展区，该项目的建设符合国家、省、市大力发展住宅产 业的要求，符合 xx 市及整个开发区发展规划。同时，该项目区用 地为开发区规划建设用地，有关建设符合有关土地政策。 2、随着 xx 主城及 xx 作为新城区的进一步发展，区内人口 将进一步增加，人民居住生活水平亦将进一步提高。本项目建设可 以进一步满足当地社会经济发展的需要。 3、xxxx（xx）住宅小区紧挨百家湖的南面，东有 xx 经贸工 业园和秦淮河，南倚牛首山河及牛首山麓，西临高湖和大学城，环 境非常优美，适合建成生活住宅区。规划设计时对该区合理布局， 使之具有居住功能、休闲功能以及其它服务功能，建设以多层住宅 为主以及少量不同套型的别墅，可以满足不同消费者的需求，因此 本项目在建设思路上是合理的。 4、本项目商品房销售价格相对较低，多层住宅及别墅预售价 均低于 xx 市场平均价格。在销售策略上采用项目单位和其它开发 第 5 页 公司成功经验，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设 边销售的方法，应该是可行的。 5、经测算，项目全部投资财务内部收益率为 7.76%（税后），全 部投资财务净现值为 344 万元（税后），全部投资回收期为 3.83 年 （税后），因此项目在财务上基本可行。 三、主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1-1。 表 1-1 主要技术经济指标汇总表 序号名 称单 位数 量备 注 一 主要技术指标 1 小区总用地面积公顷 16.13 合242亩 2 小区总建筑面积 m2104540 2.1 住宅建筑面积 m294540 2.2 公共建筑面积 m210000 3 居住户数户 800 4居住人数人2640 5 容积率 0.65 6 绿化率 %59 7 机动车停车总数辆 450可根据需要增加 二 主要经济指标 1项目总投资万元15808 1.1固定资产投资万元15565 1.2 建设期利息 万元243 2经营收入万元18435 计算期合计 3营业税金及附加万元1023 计算期合计 4所得税万元328 计算期合计 5税后利润万元665 计算期合计 6全部投资财务内部收益率 评价基准 6% 6.1 所得税后%7.76 6.2所得税前%8.95 7全部投资财务净现值 7.1所得税后万元344 7.2所得税前万元591 8 全部投资回收期 含建设期 8.1 所得税后(静态)年 3.83 8.2 所得税前(静态)年 3.82 9 长期借款偿还期 年2.61 含建设期 四、存在问题及建议 1、本项目用地现为集体用地，并涉及部分耕地，必须严格按照 第 6 页 国家有关要求和规定办理相应的土地转用及征用手续。 2、项目基地已进行岩土工程勘测，但由于是在设计方案还未 出台之前进行，勘探点是按网格状均匀布置。因此，在确定本项目 总图布置方案后，还需根据各建筑物下地基岩土层的变化情况确定 是否需要进一步的详勘，从而为建筑物的总体布置和地基基础设计 方案的优化提供依据，在保证建筑物安全可靠的同时，做到经济合 理、降低投资。 3、项目建设过程中应注意环境保护工作，防止污染基地附近 的高湖和牛首山河水质，保持较好的生态环境和良好的居住条件。 4、注意加强对房地产市场变化情况的分析，及时调整项目销 售策略和方法，做好项目的规划和设计工作，提供能满足市场需求 的、高质量的商品房。 5、本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门的 联系，如规划、土地、交通、消防、供水、供电、园林、环保等部门， 确保项目在操作过程中严格按照程序办事。 6、根据国务院及省政府对建设项目的有关规定，本项目必须 建立项目法人责任制、工程招投标制、工程项目监理制、合同管理 制，加强对工程质量的监督。 第二章 市场调查及分析 第一节 全国房地产市场情况 一、2000 年全国房地产市场概况 2000 年，我国房地产市场发展势头良好。全国房地产新开工面 积为 2.83 亿平方米，较上年同比增长 30.6%；商品房竣工面积 2.3 亿平方米；商品房空置面积比上年有明显下降。2000 年 12 月份，全 国房地产本年资金来源累计为 5686 亿元，较上年同比增长 26.1%。2000 年全国商品房平均销售价格为 2103 元/平方米，其中 商品住宅销售价格为 1952 元/平方米，办公楼平均销售价格为 4438 元/平方米。分地区来看，北京、上海和广东的商品房每平方米销售 价格均在 3000 元以上，是全国销售价格最高的 3 个地区。 据统计，2000 年我国“国房景气指数”总体水平明显高于 1999 第 7 页 年，全年指数上升步伐稳健，保持了快速上升的发展态势，反映出 全国房地产开发的发展势头良好。2000 年 12 月份，“国房景气指数” 值达到 104.06 点，比上年同期增加 2.60 点。2000 年，国家进一步 拓展了房地产开发的投融资渠道，扩大了个人住房贷款的发放范围。 个人购房正在成为商品房销售市场的主体。房地产市场呈现出产销 两旺的局面。 二、我国住宅市场潜在需求 住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房 消费的巨大市场尚未充分开发。进入 90 年代中期以后，国民经济 持续健康发展和居民消费水平不断提高已对住房消费提出了强烈 而迫切的要求。1996 年中央经济工作会议首次提出把住宅产业作 为国民经济新的增长点；1997 年全国人大会议明确提出，要把住宅 产业作为国民经济新的增长点；1998 年国务院下发了关于进一步 深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出停止住房实物 分配并逐步实行住房分配货币化、建立和完善以经济适用住房为主 的住房供应体系、推进现有公有住房改革、加快经济适用住房建设 等一系列政策。 随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，一系列鼓励买卖 商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很 大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。到 2000 年底，我 国城镇居民的人均住房建筑面积已达到 20 平方米，比改革开放前 提高了约两倍，越来越多的居民购买新建住房和租赁的公房，使自 有住房率不断上升（已超过 60%），以自有产权为主、多种产权并存 的住房产权格局已初步形成。 尽管如此，与国外发达国家相比较（美国人均居住面积 60 平 方米、欧洲人均居住面积 45 平方米），我国的居住条件仍有很大差 距。目前，我国城镇住房的成套率还不到 60%，换句话说，就是还 有 40%的居民没有独立的厨房和卫生间；另有 65 万住房困难户的 人均居住面积在 4 平方米以下，亟待解决基本居住问题；大量现存 的危房、旧房、简易房以及质量不高、居住环境差的住房有待改善； 农村 85%的砖木结构和混合结构住房有待改造，68%的家庭还没有 用上自来水；这些情况与有关部门制定的城镇住房目标，近期实现 每户拥有一套经济实惠、功能齐全的住房，远期实现每人拥有一间 房的目标来说，还存在着相当大的距离。 同时，在一些经济较发达地区，人们对住房又提出更高要求。 第 8 页 国际经验表明，当一个地区的人均国民生产总值向 3000 美元冲刺 时，住宅建设就会逐步从城市中心区向城市近郊区推进，并带动郊 区的城市化进程。我国主要城市住宅建设向近郊推进的趋势十分明 显，如北京 1997 年朝阳、海淀、丰台、石景山 4 个近郊的住宅开发 量，已占到全市开发总量的 86%；上海 1999 年 1 季度，浦东、闵行、 宝山、杨浦 4 个城近郊区的住宅销售量已占到全市住宅销售总量 的 61.11%等。在这些地区，人们的住房不再是仅仅满足解困型需求， 如今已进入品质型开发要求，从只讲究地段、面积、朝向，开始向追 求周边环境、房型、绿化、人文环境、功能配套等转变。满足人们对 住房提出的新要求，将是房地产开发在今后相当长时期的主要内容 之一。 在国家确定将住宅建设作为新的经济增长点及一系列扶持住 宅建设的政策、措施出台后，各地住宅建设步伐加快，住宅建设规 模不断提高，我国住宅市场存在着巨大的潜在需求。 三、我国住宅市场发展变化 我国住宅与房地产业从 90 年代发展到现在已成为国民经济的 支柱产业。从 1996 年至 1999 年，我国的建筑规模总量为世界第一 位，并每年以 12 亿至 13 亿平方米的建设速度推进。1999 年，我国 建房总量已达到 52 亿平方米，同年全国城镇住房竣工面积也已达 到 5 亿平方米，较 1998 年增长 25%。 在住宅建设加快的同时，我国住宅市场出现了四个喜人变化： 1、住宅投资结构日趋走向合理，经济适用住房和普通商品房 已成为住宅市场的主体，廉租屋、经济适用住房、商品房、房改房多 层次住房供应体系不断完善； 2、商品住宅销售中个人购房比例不断提高，2000 年 1-8 月，全 国城镇商品住宅销售中个人购房比例达 89.4%，比上年同期提高 7.7 个百分点； 3、房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念逐步建立，各 地均涌现了一批质量高、功能全、环境优、服务好的住宅小区； 4、物业管理工作得到了进一步加强，2000 年前实现对全国城 镇住宅总量 30%实行物业管理的目标已基本实现。 四、我国住宅市场发展预测 1、 、国国家家有有关关住住宅宅发发展展的的方方针针政政策策 （1）党的十五届五中全会指出，从新世纪开始，我国将进入全 第 9 页 面建设小康社会、加快推进现代化的新的发展阶段。 （2）国家“十五计划纲要”明确提出“坚持把提高人民生活水平 作为根本出发点”。“十五计划纲要”制定的提高人民生活水平的主 要预期目标是：居民生活质量有较大提高，基本公共服务比较完善； 城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长 5%左右； 2005 年城镇居民人均住宅建筑面积增加到 22 平方米，全国有线电 视入户率达到 40%。 （3）国家“十五计划纲要”还明确：发展面向生活消费的服务业， 要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民 住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业；在提 高居民吃穿用等基本消费水平的基础上，重点改善居民居住和出行 条件，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度。 （4）根据有关部门规划，“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工 面积达到 57 亿平方米，其中城镇住宅竣工面积 27 亿平方米，农村 住宅竣工面积 30 亿平方米。“十五”期末，城镇人均住宅建筑面积 达到 23 平方米；农村人均建筑面积达到 25 平方米，砖混结构比重 提高到 80%；人民的住房条件会有进一步的改善，房地产业对国民 经济的拉动作用将会进一步增强。 （5）根据全国建设工作会议精神，我国“十五”期间建设事业立 法的重点是：规范市场经济条件下的财产关系、信用关系和契约关 系，维护市场秩序，保护公平竞争；保障结构调整顺利进行；改善城 镇生态环境，节约利用资源。已经着手起草、制定和调整的住宅与 房地产法律、法规、规章包括住宅法、物业管理条例、商品房 销售管理办法、房屋权属档案管理办法、房地产经纪管理办法 、城市住宅小区竣工综合验收办法等。 2、 、国国家家有有关关部部门门对对 21 世世纪纪上上半半叶叶的的我我国国住住房房发发展展预预测测 （1）从城市化发展来预测。前 20 年城镇人口增加 2.6 亿，按人 均居住面积 10 平方米，即建筑面积 20 平方米计算，共需为新增人 口建设住房 52 亿平方米，平均每年需建设住房 2.6 亿平方米。后 30 年城镇人口增加 3.3 亿，仍按人均建筑面积 20 平方米计算，共 需为新增人口建设住房 66 亿平方米，平均每年需建设住宅 2.2 亿 平方米。 （2）按低速提高居住水平来预测。按 2020 年城镇人口达到 6.3 亿人，每人增加 4 平方米计算，前 20 年为提高居住水平需新建住 房 25.2 亿平方米，平均每年 1.26 亿平方米。后 30 年按 9.6 亿人口 第 10 页 计算，则需在 2020 年基础上再新建住房 76.8 亿平方米，平均每年 2.56 亿平方米。 （3）住房折旧拆除重建来预测。目前我国城镇存量住房有 60 多亿平方米，按 50 年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆 除重建 1 亿平方米。 把以上的三项预测相加，21 世纪的前 20 年，每年需新建住房 4.86 亿至 5.49 亿平方米；后 30 年每年新建住房 5.76 亿平方米至 6.53 亿平方米。这种预测属于一种自然的、平均的预测，而且人均 面积提高定在较慢的速度上。因而，今后 50 年的住房建设量仅仅 是稍高于 20 世纪最后两年的水平。 （4）从住房建设投资额持续增长来预测。估计我国在不增加建 设规模的条件下持续增长投资额的速度将会低于日本，因而预计 用 50 年的时间把住宅投资额增加 16 倍。按此计算，今后 50 年的 住宅投资每年将递增 7%，每年对国民经济的贡献度为 0.7 个百分 点。这样持续 50 个连年增长，对国家的贡献仍是很巨大的。 （5）从增加住房有效需求、拉动内需来预测。按前面预测今后 50 年我国城镇每年新建住宅 5 亿平方米左右，扣去每年折旧拆除 和其他原因拆除的住房后，只算每年净增 3 亿平方米，到 2050 年 就会净增 150 亿平方米。加上现有的 60 亿平方米，届时我国城镇 的住房共计 210 亿平方米。如果当年有 8%左右的存量房进入市场 销售，就有 17 亿平方米上市。又预计当年每买卖一平方米住房，当 事居民要多付 200 元，全社会就会增加住房消费 3.4 万亿元。初步 估测 2020 年全国城镇居民买卖住房产生的住房消费为 8000 亿元， 然后用 30 年时间的逐步增长，最后达到 3.4 万亿元，每年增长在 1000 亿元以上。这样巨大的住房消费的逐年增长，就会长时期地产 生启动消费、增加住房有效需求、拉动内需的重大作用。 从前面的预测可以看出，21 世纪的前 50 年，我国的住宅建设 和消费仍将持续发展，继续成为国民经济的增长点和消费热点。住 宅建设在启动消费、扩大内需、拉动有关产业发展和改善人民居住 条件等方面都将继续产生的巨大的作用。在 21 世纪上半叶，以住 房为主体的房地产业极有可能成为我国国民经济的支柱产业。 3、 、保保证证 21 世世纪纪住住宅宅建建设设持持续续发发展展的的主主要要工工作作 （1）全面完成房改任务。通过房改，我国将建立起一个适应社 会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，从而调动各方 面的积极性，最大限度地促进生产力的发展。对于解决我国住房问 第 11 页 题来说，这是一个全局性和具有长远意义的重大改革。目前各项住 房体系的改革虽然已经铺开，但离全面完成任务还有很长的路要走。 有关部门已经表示，进入 21 世纪，争取用 20 年左右的时间基本完 成房改任务，然后 30 年时间来巩固发展房改的成果。这是住房建 设持续发展最重要的保证。 （2）持续发展国民经济。国民经济的发展是各行业发展的基础， 住房建设的持续发展，只能建立在国民经济持续发展的基础上。前 面对 21 世纪住房建设发展的预测是否能够实现，是加快或是减慢， 国民经济的发展起着决定性的保证作用。 （3）积极改革工资制度。我国原有的住房制度，建立在住房消 费含量极少的低工资基础上，因此，推行房改必须与改革工资制度 还存在一个档次拉不开的问题。档次拉不开，人们的收入不能随着 年龄和工作水平的提高而有较多的增长，就无力通过卖房买房来提 高居住水平，住房市场也活路不起来。 （4）大力发展住宅产业现代化。估计通过 21 世纪上半叶的发 展，我国有望走过小康经济阶段并开始向富裕型过渡。我国的住宅 建设应该与之相适应，坚持新起点、高水平。21 世纪上半叶建设的 住宅，应该在不断提高科技含量的基础上，做到价格适当、质量优 良、功能齐全、方便生活、环境优美。所以，大力发展住宅产业现代 化，上质量、上水平、出精品、上品牌，将是这一阶段我国住宅产业 发展的特点和共同的奋斗目标。 （5）不断提高宏观调控水平。住宅建设的发展总会不断地出现 “不足”、“过剩”的其他问题。要解决这些问题，必须采用市场调节 与宏观调控相结合的办法。特别是在出现了“过头”发展苗头的时候， 更要及时地加强宏观调控的力度，通过总量控制的方法，把建设规 模调整到适当的范围内，防止出现泡沫经济。住宅建设能否健康、 持续地发展，宏观调控的保证作用至关重要。 4、 、住住宅宅发发展展方方向向 21 世纪的中国房地产市场在经过 1988 年前的计划经济形态 和 1996 年前的计划经济与市场经济交替的形态之后，已经进入一 个成熟的稳定增长期，随着住房分配货币化政策的到位，城乡居民 的购买力有了很大的提高，而人们对住宅的要求也更高。今后，智 能化住宅、生态住宅、海滨住宅、老年公寓、学生公寓等将成为住宅 发展的新方向。 5、 、住住宅宅工工程程建建设设发发展展方方向向 第 12 页 到 2010 年，我国将实现住宅产业现代化。在未来 10 年，我国 将分两个阶段着力解决住宅的工程质量和功能质量、住宅的使用材 料和产品的工业化及标准化生产体系、采暖住宅的节能、住宅建设 的科技含量等方面的问题。 （1）到 2005 年，住宅的工程质量、功能质量将初步满足居民对 住宅的适用性要求；初步建立住宅所用材料和产品生产的工业化、 标准化体系；新建的采暖住宅，能耗降低 50%；科技进步对住宅产 业发展的贡献率达到 30%。 （2）到 2010 年，住宅质量则应满足居民的长期居住需求，做到 适用、经济、美观；初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅所 用材料、产品的通用化和生产、供应的社会化；采暖住宅的能耗， 在 2005 年的基础上再降低 30%；住宅科技含量提高到 35%。 第二节 xx 市房地产市场情况 一、2000 年 xx 市房地产市场概况 2000 年，在 xx 市委、市政府的正确领导下，在国家有关房地 产业政策的调控以及房地产管理、财政、金融等部门和房地产开发 企业的共同努力下，xx 市通过有计划的出台一些激活房市的政策， 采取降低门槛、政策引导来调动房地产消费的积极性，房地产企业 通过有效的营销策划和市场调查，提供适销对路的商品房，使该市 在 2000 年实现了房地产真正市场化的平稳过渡，在此基础上，使 房地产市场继续保持上升势头，其中商品房销售和现房交易过户都 有不同程度的增长，房地产按揭贷款额增长较快，同时房地产抵押、 房屋租赁市场也十分活跃。 1、 、2000 年年房房地地产产开开发发投投资资量量略略有有上上升升， ，商商品品房房批批准准上上市市面面积积 与与上上年年基基本本持持平平 2000 年 xx 市全社会固定资产投资 412.1 亿元，比上年增长 10.4%，其中房地产开发投资 105 亿元，与上年 98 亿元相比同比增 长 7%；在房地产投资中，住宅建设投资 75 亿元，占房地产投资的 71.4%。2000 年新开工项目达 414.1 万平方米，其中住宅类项目新 开工 322.5 万平方米。2000 年全年共批准上市销售商品房、经济适 用房销售许可证 254 个，上市面积 319.75 万平方米，分别比上年同 第 13 页 期增长 0.4%和 1.39%。 2、 、实实现现了了房房地地产产消消费费主主体体由由集集团团向向个个人人的的平平稳稳过过渡渡， ，商商品品房房 销销售售量量、 、现现房房交交易易过过户户量量、 、总总体体市市场场价价格格水水平平均均略略有有增增长长， ，已已购购公公 房房上上市市交交易易增增长长较较快快 2000 年，无论是商品房买卖契约登记数量，还是销售面积、金 额，均比上年同期有所增长，没有出现预计可能发生的销售滑坡现 象。xx 市全年销售商品房 254.2 万平方米，与上年的 221.2 万平方 米相比，增长 33 万平方米，销售金额 80.07 亿元。其中住宅销售面 积 223.3 万平方米，销售金额 64.9 亿元，分别占商品房销售总量的 87.8%和 81.05%。其中个人购房比例按交易过户统计已由 1999 年 的 80%上升到 86.6%，按实际契约鉴证数达 88.2%。 2000 年，全市共办理房地产交易案 14179 件、交易面积 192.4 万平方米，分别比上年同期增长 26.56%和下降 3.5%，交易金额 53.81 亿元，比上年增长 1.8%。其中存量房交易过户金额 12.9 亿元， 比上年增长 167.1%，已购公房上市量增长较快，全年申请上市出售 已有 2871 户，交易金额占存量房交易的 30%以上，比去年交易 289 户增长 934.25%。全市具有房地产经纪资质的机构已达 124 家。 从 xx 市商品房的交易来看，大多数项目的成交价格按工程进 度稳中有升，但由于住房消费的郊区化，全市房地产平均价格上升 不很明显。2000 年全年商品房平均价格为 3150 元/平方米，比 2000 年上半年的 3072 元/平方米上涨 78 元/平方米，涨幅为 2.5%，其中 住宅平均价格为 2910 元/平方米，比 1999 年的 2780 元/平方米上 涨 130 元/平方米，涨幅为 4.68%。 3、 、房房地地产产抵抵押押中中存存量量房房产产抵抵押押增增速速较较快快， ，前前景景广广阔阔 2000 年全市共办理房地产抵押（不含按揭）登记 1277 件，抵押 面积 419.47 万平方米，抵押担保债务价值 102.82 亿元，比上年增 长 16.0%。其中在建工程抵押（不含按揭，下同）登记 262 件，比上 年负增长 19.1%，抵押担保价值达 34.2 亿元，占全部担保价值的 33.3%；存量房抵押 1015 件，比上年增长 79.5%，抵押担保价值达 68.62 亿元，占全部担保价值的 66.7%。存量房抵押目的主要用于投 资、房屋装修、综合消费贷款等，个人超前消费意识在不断增强，房 地产个人抵押量在不断上升，前景广阔。 4、 、金金融融部部门门支支持持房房市市效效果果显显著著， ，商商品品房房销销售售中中 65.7%的的住住宅宅 通通过过按按揭揭购购买买 第 14 页 政府对住房消费实施金融支持，提高了居民即期消费能力。 1999 年中国人民银行延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款 的期限，调低贷款利率，增加住房公积金贷款的最高额度，个人住 宅组合贷款对鼓励个人购房贷款，增强居民购房支付能力起到积极 作用。另外还开辟了二手房抵押贷款和个人住房装修贷款，以前最 多可贷购房款的 70%，现在最多可贷到 80%。 贷款范围也扩大到商住房、办公楼、车位、别墅等物业贷款。 xx 自开办个人购房按揭贷款以来，贷款余额、贷款户数、开办贷款 的银行均以几何级数在增长。据统计，2000 年共办理按揭贷款 13101 户，按揭贷款面积 146.53 万平方米，占全年住房销售总面积 的 65.6%，贷款额 24.17 亿元，分别比 1999 年增长 82%、101.7%和 111.7%。 5、 、住住房房使使用用权权交交换换成成交交逐逐年年减减少少 据统计，2000 年市场处换房成交仅 680 户，与去年同期相比又 减少了 489 户，下降率为 41.8%，虽然换房成交逐年下降，但广大 市民对开展住房互换仍有需求。据了解，目前 xx 市仍有近 10 万 户居民住在不成套户和不可出售的公房内，为改善住房条件，大都 希望通过住房互换来解决。但是，目前住房使用权交换市场呈现出 三大特点：一是一换二较多，主要解决子女结婚、婆媳矛盾；二是小 换大较多，主要解决居住拥挤和获取差价解决上学等；三是改善居 住环境，主要解决邻里矛盾，噪音大，看病不方便，上楼有困难等问 题。 6、 、2000 年年通通过过出出台台一一系系列列政政策策达达到到了了培培育育、 、激激活活房房地地产产市市场场 的的效效果果 2000 年是有关房地产政策密集出台的一个年份，xx 市有关部 门通过出台了一系列政策，如减免税费，简化程序，降低交易门槛 等，使老百姓普遍得到实惠，以此来规范、激活房地产市场，打破房 地产市场交易的瓶颈与壁垒。在简化办事程序方面，如：商品房销 售面积由两次审核改为一次审核；商品房交易由个案审批改为按项 目审批；房改房上市审批与交易过户审批并轨；商品房按揭审批由 坐堂办理为主改为上门到银行办理为主等。另外，按照“一门式”服 务要求，有关部门在房地产交易市场开设新的服务窗口，将财政局 契税所和地税局引进市场，让购房者在一个大厅里即可完成缴纳各 项税费的手续；同时积极筹建金融超市，目前已完成各家商业银行、 公证部门、公积金管理中心等相关部门的进场手续。 第 15 页 在减免税费方面，契税继续延续 1999 年的政策，个人购房减 半征收，税率由 4%降至 2%，并配合货币化拆迁政策的实施，实行 差额征税；实行“购买空置房全额减免契税”等。这些政策的出台为 活跃房地产市场、加快消化空置房起到了积极的作用。 二、2000 年 xx 市房地产市场竞争情况 2000 年是 xx 市房地产市场竞争最为激烈的一年，在竞争中 该市房地产板块初步形成，板块之争成为贯穿全年房地产营销始终。 2000 年初在城东苜蓿园板快接近尾声之时，河西板块迅速崛 起，与城东板块相比，河西板块的价格更加贴近普通工薪阶层，虽 然河西板块开发要早于城东，但由于交通、环境等跟不上，价格上 升较为缓慢，随着河西地区配套的完善，特别是教育配套的跟进， 清凉门大桥的开通，河西成为市民购房不可或缺的首选地块。河西 板块开发时间较为密集，供应量上升快，具有品牌的楼盘也较多， 如较早开发的凤凰花园城、清江花苑、爱达花园和近一两年崛起的 典雅居、聚福园、长江之家等。因此除了河西板块、城东板块、xx 板块之争外，河西板块内部竞争也相当激烈。 xx 板块市场化运作要早于 xx 城区板块，以前 xx 板块销售 只能定位为 xx 市民的第二居所和老年人的修身之地，但随着 xx 撤县变区，地铁出口、城市轻轨等利好消息将给 xx 板块带来活力, 并与 xx 城区板块形成竞争。 2000 年 xx 房地产市场具有营销概念迭出、营销方式创新、营 销手段多样、宣传力度加大等特点。在营销概念方面，每个开发商 都在努力寻找楼盘卖点，没有卖点的楼盘就认为没有竞争力。比较 典型的卖点有：以长江之家为代表的亲水住宅和沿江概念、以鸿福 苑为代表的错层户型和方圆绿茵的叠中叠户型、以龙福山庄和方圆 绿茵为代表的地铁概念、以聚福园为代表的节能住宅以及如抗震住 宅、联排别墅、智能化住宅、生态住宅、教育配套、物业管理等概念。 开发商对居住环境越来越重视，环境设计被认为是较好的卖点，开 发商纷纷请专业设计公司和设计大师做楼外环境。如东方城、月安 花园请来了新加坡奇利公司做景观环境设计；金陵家天下请来陈逸 飞大师做环境设计顾问等。 在宣传媒体的选择上，2000 年 xx 房地产市场可谓是百花齐 放，报纸、电台、电视台、网站都成了开发商们展示项目、形象宣传 的舞台。随着报业竞争加剧，报纸广告的力度明显加大，半版、整版、 第 16 页 跨页广告正逐渐增加，且刊登次数较多。据统计，仅 2000 年 11 月 份一个月内 xx 楼盘销售广告发布就达 518.3 万元。举办活动与业 主沟通已成为家常便饭，而且活动的内容也越来越多，如月安花园、 金陵甲天下的开盘仪式，金陵世家、亚东花园的业主联谊会、中国 人家、方圆绿茵的房交会促销活动等。 楼盘营销方式也出现多样化，如中国人家利用展销会人流量大、 关注度高的特点把新盘隆重推出；如亚东花园城、金陵世家、龙凤 花园在交易会期间的优秀楼盘解析会，专家、老总现场解说；如江 南文枢院利用元旦三天的假期，举行二期工程说明会，详细介绍项 目近况，与客户面对面的交流。在营销策略上，有买房赠物、无理由 退房、发放金牌银牌、封盘等。 xx 目前已经出现一批规模较大、具有一定品牌的楼盘，如月 牙湖花园、梅花山庄等，以及正在引人关注的小康示范工程，如月 安花园等，这些品牌楼盘的成长使 xx 房地产开发受到全国的瞩目。 第三节 项目区域市场分析 一、城市发展影响分析 本项目位于 xxxx 经济技术开发区内，在对项目市场进行分 析时必须考虑 xx 及 xx 城市发展的影响。 1、 、城城市市总总体体规规划划 根据由国务院批准的xx 市城市总体规划（1991 年2010 年） ，xx 都市圈主要城镇由作为核心的主城和包括东山在内的 12 个 外围城镇组成，城市建设重点应有计划地逐步向外围城镇转移。其 中，东山是 xx 的政治、经济、文化中心，都市圈南部的吸引中心， 规划范围东到中心河，南到四号路和牛首山河桥，西到通往路口机 场的汽车专用路，北到铁路南站，总用地 33 平方公里，2010 年规 划人口 30 万。2001 年初，经国务院和省政府正式批复同意，xx 县 撤县设区，成为 xx 市第十一个区。 根据由 xx 市政府批准的修订后的xx 县城总体规划（1991 年2010 年），xx 县城要发挥地处 xx 主城和禄口机场的区位优 势以及 xx 开发区的有利条件，建成经济发达、功能齐全、交通便 第 17 页 捷、环境优美的现代化城镇。该规划提出：县城人口规模 2010 年按 28-30 万人规划，用地规模 2010 年按 41.2 平方公里规划；以新、老 秦淮河为界，形成一城三片的组团结构布局，其中秦淮河以东为老 城区，是县城中心区，秦淮河以西为集科、工、贸于一体的经济技术 开发区，秦淮河以北依托规划中的 xx 铁路南站建成县城副中心； 对于开发区，应坚持无污染高科技产业的要求，并注意近远期的结 合，加强配套设施建设，并发展相配套的第三产业，是一个相对独 立的新城区；居住规划方面，到 2010 年，实现人均居住面积 12 平 方米，基本实现住宅成套化，住宅类型分为三类，一类是多层住宅， 占住宅面积的 90%左右，服务广大居民，二类是中、高层住宅，主 要是公寓楼，三类是高级别墅，居住用地面积为 910 公顷。 2、 、xx 省省有有关关城城市市发发展展要要求求 2000 年 7 月召开的 xx 省城市工作会议提出，xx 省今后将向 着城市现代化、农村城镇化、城乡一体化的城市化方向发展，并要 求大力推进特大城市和大城市建设，着力把区位条件好、综合实力 强、城镇基础设施好的城市进一步做大，并通过都市圈的功能带动 全省城镇快速发展。具体地说，xx 将构建三个都市圈为框架、中心 城市为节点、五条城镇带为聚合轴的城镇空间结构。“三圈五轴”包 括全省 13 个设区市和 57 个县（市），根据这个框架，xx 都市圈将 扩容。 根据 xx 省建设厅xx 省城市化发展纲要（征求意见稿）， xx 都市圈具体范围包括：xx 市区和 xx 县、六合县、江浦县、溧 水县、高淳县，镇江市区和丹徒县、丹阳市、扬中市、句容市，扬州 市区和邗江县、仪征市、江都市。其中特别提出 xx、江浦、六合的 城市建设要与 xx 市区协调一致，xx 的发展应纳入 xx 中心城市 空间统一安排。 3、 、xx“十十五五计计划划建建议议” 2000 年 11 月上旬，中共 xx 市十届十九次会议讨论并通过了 “关于制定 xx 市国民经济和社会发展第十个五年计划的建议”。 “建议”提出“十五”期间 xx 市经济和社会发展要“以富民强市、率 先基本实现现代化总揽全局，以发展为主题，以结构调整为主线， 以改革开放和科技进步为动力，深入实施科教兴市、经济国际化、 城市化和城市现代化、可持续发展四大战略”，把 xx 建设成为“科 学技术先导、古都与江滨特色鲜明、国际影响较大的现代化中心城 市”。 第 18 页 服务业发展方面，“建议”提出“充分发挥区位、科技、文化优势 和良好的基础设施条件，大力发展现代服务业，改造改组传统服务 业，把 xx 建设成为国内具有较强竞争力的商贸流通中心、科技研 发中心和现代服务中心”，要“积极发展房地产业，完善住宅小区的 物业管理，提高群众的居住水平”。 城市化发展方面，“建议”提出“按照城市现代化、农村城镇化、 城乡一体化总体思路和做强做大做优做美的要求，要适时进行区 划调整”，“要以主城为核心，突出南延东进”，“总体上形成主城、 都市发展区、市域三个层次的发展格局”，“雨花台、栖霞、大厂、浦 口和 xx 等区县，要纳入中心城市空间发展的统一安排，以城市新 区、产业发展基地和生态环境调节圈为功能定位，进一步加强基础 设施建设，优化经济结构，壮大综合实力，美化人居环境，逐步形成 具有时代特色、充满发展活力、与主城合理分工、相互呼应的现代 化新区”。 4、 、xx 城城市市建建设设“十十五五”规规划划 按照全省城市工作会议加快城市化进程的精神，结合 xx 市功 能定位，xx 市有关部门就“十五”期间 xx 城市建设进行了初步规 划。 根据该规划，在“十五”期间，xx 城将东进南延，加强沿江开发， 进一步拉开城市框架。今后 5 年，xx 将平均以每年 10 平方公里的 速度扩大主城范围，雨花台区、栖霞、大厂、浦口、xx 都将纳入中 心城市空间范围；以每年递增 2%的速度推进城市化进程，5 年新增 城市人口 50 万；目前的绕城公路仅仅是 xx 主城一环，规划中的主 城二环从龙潭经麒麟门、东山到大胜关的长江三桥，形成一个跨江 城市环线公路；xx 城市交通形成“经五纬九”网络结构。 xx“十五”城建将实现的部分指标参见表 2-1。 表 2-1 xx“十五”城建部分指标 序号指标名称单位“九五”末“十五”末 1 xx主城面积平方公里 180230 2 人均道路面积平方米 8.810 3 人均居住面积平方米 1012 4 人均绿地面积平方米 8.510 5 每万人拥有公交车辆 12.915 6城市化水平%5868 5、 、xx“十十五五”规规划划纲纲要要 随着 xx 纳入 xx 主城发展区统一规划发展，这个有着 2000 第 19 页 年历史建制的大县将在中心城市大空间重新定位，从郊县、辅城走 向新城区。 为迎接 xx“十五”期间主城“南延东进”，xx“十五”规划纲要突 出了三点： （1）建成与主城合理分工、呼应的 xx 新区。xx 东山地区西进 南拓，城建框架从目前的 40 平方公里扩大至 110 平方公里，常住 人口 30 万。同时构筑中心镇、一般镇、中心村梯度推进的现代城镇 体系； （2）以开发区为龙头，与民营科技园、牛首山三区联动，建成 70 平方公里的高新技术产业密集区，逐步形成年 30 亿元的财政收 入，营造一个以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点、环境和 产业相得益彰的“xx 硅谷”； （3）作为 xx 最大新城区，xx 将着力构建生态环境调节圈。10 度以上的坡地全部退耕还林、还牧，建成主城绿色屏障。10 度以下 的格田成方，发展都市农业，并为城市化推进创造条件。 围绕三大定位，xx 的预期目标是：到“十五”末，gdp 达到 170 亿，人均 2700 美元，率先基本实现现代化。 6、 、初初步步分分析析结结论论 根据以上分析，本项目作为与 xx 开发区发展相配套的房地产 业的建设项目之一，是符合 xx 及 xx 城市发展要求的，从长远角 度来看，也是 xx 城市化发展的内在需要。 二、xx 房地产业的发展 xx 区作为 xx 市的郊区，区域发展尤其是房地产业直接感受 到都市圈的强烈辐射作用。2000 年 xx 全年完成房地产投资 7.2 亿 元，同比增长 91%；商品房开工面积 81.4 万平方米，同比增长 58%，竣工面积 49 万平方米，同比增长 87%；商品房现房销售 36.1 万平方米，销售额 4.18 亿元，同比分别增长 134%和 109%；资金到 位率 83.6%（其中办理银行按揭 1421 户，按揭款到位 1.7 亿元）；期 房预售 21.9 万平方米，预收资金 1.9 亿元，同比分别增长 208%和 215%；两项合计，全年销（预）售 58 万平方米，销（预）售资金 6.09 亿元，xx 本地购买力占 36%，外地购买力占 64%。 可以说，“xx 房产”的整体品牌已基本形成，其整体效应正在 凸现。 1、开发热点有所变化。xx 房地产投资比去年接近翻一番，且 第 20 页 开发热点已从开发区扩展到民营科技园、上坊、汤山、其林、东善等。 2、需求结构有所变化。商品房开工 81.4 万平方米，竣工 49 万 平方米，销（预）售 58 万平方米，有