九洲商务酒店可行性分析报告.doc

九洲商务酒店可行性分析报告第一办公室参与人员： 陆定宽 韦楚娟 李欢婷 滕丽娇 时间： 2014年3月13日 目 录一、商务酒店的现状和发展前景- 1 -1、经济型商务酒店的特征- 1 -2、经济型商务酒店现状- 2 -3、竞争分析和发展前景- 5 -（1）主要竞争对手的优劣势分析- 5 -（2）南宁市场竞争状况分析- 6 -（3）南宁酒店分布情况分析- 6 -二、南宁市大学西路128号地址勘察- 7 -1、周边地理环境分析- 7 -2、商务楼实际情况概括- 11 -三、项目定位分析- 12 -1、优势分析- 12 -2、该地投资缺陷及规避- 13 -四、投资收益分析- 14 -1、投资估算- 14 -2、客房营业收入预算- 15 -3、酒店业务来源分析- 15 -五、项目投资风险分析和对策- 16 -六、酒店管理对策- 17 -七、一二楼的营销推介方案- 18 -八、此地投资开发酒店的可行性总结- 19 -九洲商务酒店一、商务酒店的现状和发展前景1、经济型商务酒店的特征首先，从服务角度来看，经济型商务酒店提供的是相对于中高档酒店的全套服务中的有限服务，主要体现在以提供住宿服务为主。从服务方面看，经济型商务酒店的有限服务并不是代表服务质量的下降，要用服务质量的提高让顾客感到物超所值，成为回头客和酒店口碑的传播者，因为，随着市场的不断变化，消费者对经济型酒店的要求已不仅是安全、卫生、符合基本生活需要的要求，而且对服务和环境等条件的要求也越来越高。其次，随着中国经济和旅游业的不断发展，酒店的客源市场开始不断增大，客户类型也开始逐渐增多。出差、办公、旅游、探亲、外派学习、投资考察人员、钟点休息、学生恋爱等越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、不卫生又不合格。于是经济型商务酒店就成为大部分人的首选，这部分客源市场规模越来越大，而且市场需求稳定。最后，经济型商务酒店相比星级酒店投资成本小，投资回收期快。一般来说，只要满足顾客的基本要求，简单实用。成本控制和管理更合理，具备为客人提供高质量服务的物质基础。 2、经济型商务酒店现状 根据网上查询的酒店数据图表，结合实地调查和询问同行业的经营管理者，结果显示，在市场运营中，经济型酒店处于较为高速的发展期，满足了客源市场的需求。同时经济型商务酒店的成本相对比较低，可进入性比较高。酒店数据图表如下：3、竞争分析和发展前景（1）主要竞争对手的优劣势分析如家的客房墙面以淡粉色、淡黄色为主色调，地毯及室内用品与墙面相映衬。铺上花台布的精致小圆桌、简洁实用的床头柜，以及床上用品、窗帘、装饰画的色调和图案也都透出家居的风韵情调，有如家庭主妇精心布置的一样。此外，如家在客房配置了可折叠的行李架以节省空间，在卫生间配备两种颜色的毛巾牙具，可避免两位客人同时入住时的麻烦。上海莫泰作为美林阁的延伸企业，起了一个很直观的名字，直接用英文名“motel”作为企业的形象标志。莫泰最大的优势在于物有所值，甚至物有超值。这也是莫泰希望塑造的品牌形象。因此莫泰采用了新颖的设计、大胆的色系、简洁的布置和合理的设施，处处让人感到时尚、亲和、实惠、随意。莫泰更显品牌特点的是“b&b”（床加早餐）。价格低，品种多，充分发挥了美林阁餐饮出名的优势。速8（中国）希望塑造的是“非常干净、友好、安全和规范化”的品牌形象，能够给商务客人和休闲客人留给一个比较实惠、干净的体验。速8（中国）总裁兼首席执行官柏力表示：“我们是一个经济型酒店，客人对价钱比较敏感，所以我们追求的形象和高星级酒店不同。我们不诉诸豪华的概念，但是我们一定要强调干净、友好、方便。由于经济型酒店，价钱一定是实惠的，在此基础上，我们希望我们能够提供给客人全面的标准服务”（2）南宁市场竞争状况分析 南宁作为广西壮族自治区的省会城市，旅游业持续快速发展，加上南宁是个休闲娱乐之都、经济文化之都，这一独特的市场特征，南宁本地居民的待人接客习俗，促进了各大连锁性酒店宾馆客房以及餐饮行业的发展。据了解，“七天”目前已有10家姊妹店在南宁相继开业；“上海莫泰168”也有1家店进驻南宁；如家已经在南宁开设了37家店等各种不同形式的酒店，不管是热闹非凡人潮涌动的繁华地带还是相对安静相对边缘的小区聚集地，除了各知名连锁型的酒店外，各种类型的商务酒店也以星火燎原之势迅速蔓延了整个南宁，并改变了南宁酒店业的格局。没有需求，就不会有那么多品牌连锁酒店的纷争涌起，由此足以看出经济型的商务酒店对于南宁这个市场来说发展前景是相当大的。（3）南宁酒店分布情况分析表中红点代表酒店从酒店的布局图上看，南宁的经济型酒店分布遵循了以主城区为核心，郊区为边缘地带的区域空间结构与经济发展变化的理论模型，核心区域内的经济型酒店多位于繁华地带，向交通干道附近高度聚集的特点。据国家统计资料分析，国外经济型酒店与豪华酒店的比例是7:3，是非常合理的金字塔型，而目前我们经济型酒店占酒店业的比例还远没到这个水平，处于不协调状态。有关资料还表明，2020年，中国将成为世界第一大客源国，对经济型酒店的需求是日益增加的。目前南宁经济型酒店占酒店总量估计40%左右，有很大的发展空间，更多的经济型酒店将落户南宁。结合南宁经济型酒店的发展现状，南宁经济型酒店的空间布局以主城区为核心的布局在不久的将来一定会处于饱和状态，从而将呈现出由城市中心向郊区不断扩张的发展趋势。二、南宁市大学西路128号地址勘察1、周边地理环境分析地里位置如下图： 大学西路位于南宁西乡塘区，大学西路为东西走向，双向6车道、双向人行，中间绿化隔离带，两边绿化完善整齐，市政路灯全线开通，交通顺畅，车流量目前中偏小。此道与罗文大道、鹏飞路等相交，周边设施完整，有58、804、805、大站车、204等公交通过。交通便利，路网交错,不论是进入市区还是出城都相当便捷。这条道路位于新兴发展起来的西乡塘区内，邻近有广西名族大学相思湖校区、 南宁市西乡塘客运站、广西工商职业技术学院、南宁农工商罗文农贸综合市场、昌泰金华园、广西壮族自治区残疾人联合会等行业；区域总体规划、环境卫生及基础和公共配套设施相对完善。该区域有相当大的发展前景和投资价值。整体分析，适合餐饮、宾馆、休闲娱乐业的生存和持续发展。实景照片如下：2、商务楼实际情况概括 该商务楼位于广西壮族自治区南宁市西乡塘区大学西路128号，九洲大楼120层，面临大学西路，北边向，南北朝向，通透，呈一字结构的板式楼，楼高25层建设的开发用途主要用于大型品牌酒店、休闲、娱乐第三产业。据勘察现场层高为：一、二楼4.5米，三至二十五楼3.5米，全新修建，全新外墙，三至二十五楼均已安装窗户，飘窗，一楼东面即正面钢化玻璃墙带立柱，玻璃已安装。该商务楼设计两台电梯已安装，三菱牌，通过验收已投入使用，南北两端西侧均有楼梯通至天台，楼梯装修完毕，大理石楼梯地面，圆形不锈钢扶手带玻璃防护。酒店供水、供电、排污系统齐备，每层有消防栓、安全逃离指示灯，水通至楼层。地下室配备有停车场，以划线，初步估计能停放30台车。三、项目定位分析1、优势分析 调查小组在南宁寻找投资项目一年多，方向基本以商务酒店为主，通过综合评估认为，投资此处性价比最高。基础硬件设施基本齐备，布局合理，已安装好电梯，楼梯间已装修即可投入使用，一至二十楼已按目标投资方向间隔成酒店客房且带洗手间，外墙装修一新，窗户已安装，大堂门头已装修成形，无公摊面积，开关已按位安装。目前方圆一公里以上未发现有开业的商务酒店，附近有工业、楼盘、学校，潜在客户资源丰富，市场发展潜力较大。就楼房自身来说，房子为单独的整栋，便于管理，无物业管理费用，租金相对来说较为便宜。整体结构、布局的合理，节省了投资成本和装修工期。120楼设计为酒店客房，正适合投资项目。1-2楼适合做的项目为：银行、超市、餐饮、健身、培训机构、娱乐等。从宏观环境上来看，具有良好的可见度，有利于酒店的形象传播。2、该地投资缺陷及规避 大学西路目前流动人口和常住人口相对来说比较少，周围楼盘入住率不高，尚未有配套的餐饮休闲娱乐设施，尚未有形成商业氛围。随着南宁的发展规划，中心地带经济市场已经饱和，已经形成向外围扩散式发展的趋势，西乡塘区必定会形成商业圈，而且酒店作为一种长期投资（租期1015年）来说，此地可行性较强。商务酒店主营客房业务，从面积和楼层来说，启用三至二十楼较为合适，一、二楼势必面临转租问题，而能否顺利转租、转租租金和转租后的经营状况，则是该项投资的重大考虑因素之一，同时也关系到投资成败的指数。为了有利于整体投资的持续发展，建议一、二楼转租后，应作投资方向限制，定位范围有：银行、连锁超市、连锁餐饮、健身、培训机构、娱乐等。基于有上述缺陷和局限，故在转租一、二楼时，应加大宣传力度和主动联系租客。四、投资收益分析1、投资估算（3-20楼客房部分，按每层20间标准计算）1、消防：一、二楼不做，3-20楼做消防的费用约50万。2、装修工程款费用约250万。 3、家具：家具、床垫约80万。 4、电视约40万。 5、空调60万。 6、地毯：50万。 7、墙纸：40万。 8、布草：45万。 9、大堂装修：60万。 10、广告牌：5万。 11、材料费用：约70万。12、其他如监控系统、收银系统、门禁系统、网络、电视、电话等软装饰、招待费用及零星费用：60万（1至12项为三至五楼客房部分的装修费用合计810万。）13、履约保证金：20万。14、第一次交租6个月：50万。15、一、二楼初步计划进行招商或加盟给第三方，装修由第三方自行负责，租金由我方按约缴纳给区委。以上合计880万元。 按酒店投资预算情况、资金到位情况，在签订合同时需要到位资金50%，在工程完成80%需到位总投资的90%。工程装修预计时间约为4个月。2、客房营业收入预算 酒店总房间数为340间，客房价格平均以160元/间计算，客房开房率保守估计为70%，月营业额（340间160元30天）约为163.2万元，年营业额约为1958.4万元。 项目建设期为1年，项目计算期为15年。成本回收期为3年左右。3、酒店业务来源分析 此地段周边尚未有良好的客户群，配套的基础设施也没有成规模，但随着市政的规划，和已经存在的道路网络，总会伴随着经济的发展，会成为热点地带，此类地区能形成商务氛围，带动一定的客户群。 酒店客户分为三类：第一，附近流动性商务人群和附近居民的客人及学校所带来的学生消费群体；第二，管理团队和熟人介绍带来的客户群体；第三，通过营销争取的协议客户和口碑的回头客户群体。五、项目投资风险分析和对策由于项目风险具有客观性、普遍性、偶然性和必然性以及可变性和多样性等特征，而且项目实施过程是一个存在很大不确定性的过程，任何一个项目的实施过程都不可避免的要面临多种多样的风险。我们要提前做好风险预测及其应对策略，以降低风险发生的概率，减少已发生风险带来的损失。该项目投资数额较大，行业竞争激烈，市场变幻莫测，因此进行风险分析管理尤为重要。首先，如果宣传不到位，凸显不出该酒店的优势，或者因为市场不景气，酒店入住率过低，则可能会出现亏损风险。所以营销部门要充分把握好市场的营销环境，全面的宣传酒店的特色服务，深入市场，掌握客户需求信息。采取多种营销策略，提升经营业绩。其次，如果在投资过程中出现投资不到位、酒店建设过程中资金超预算、资金链断裂、一、二楼不能顺利转租导致空置或转租后应收租金催收不力导致资金回笼慢、损耗率超过合理水平、酒店管理出现漏洞等可能出现的财务风险，应该要建立合理的资本结构，坚持谨慎性原则，尽量减少财务风险对酒店正常装修、开业、经营活动的干扰，从而规避财务风险。最后，由于初次涉及酒店行业，但邀请有多年酒店管理经验的李总进行管理，从而提高经营管理水平，加强酒店的内部控制和外部控制，避免经营管理失误引起的风险。六、酒店管理对策酒店管理以酒店总经理为首的统一管理体制，酒店实行总经理负责制和垂直领导，层次授予管理，一级对一级负责，由上级统一发布指令和命令，下级只接受上级的领导，不以多头领导，否则管理上将造成混乱，做到不跨级管理，不越级汇报的管理方针。酒店管理框架图经理 经理秘书办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室办公室室五个人，分别有一个办公室主任、一个秘书、两个文员，其中1、2办公室的人员是4人。为了满足不同房客的需求，建议设计多种房型。建议的房间类型及价格如下：房间类型价格（元/间）备注商务套房238 一房一厅，配电脑 （约23间）豪华套房268一房一厅带麻将（约24间）豪华双人房178188配电脑豪华单人房158168配电脑标准单人房128138空间小点（约35间） 七、一二楼的营销推介方案 考虑到只经营3-20楼的酒店客房项目，为了成功顺利的转租1-2楼，提高商务酒店的可行性，可采取的方案如下：1.基本情况1-2共有门面30间，除物业管理用房已使用的4间外，现集中出售剩余门面32间。其中，25栋门面14间， 26栋门面18间。门面面积具体在20-73平方米之间（具体面积以房产局测量结果为准，详见后页）。2.具体细节（1）购买对象 本次门面出售接受xx小区全体业主报名，经报名登记的业主均有机会认购。（2）定价标准 1-2门面销售价格，根据门面面积大小和水电配套等实际情况，综合考虑各方面因素，核定均价为2900元/平方米，具体价格如下：户型价格（元/平方米）a3000b3000c2800（3）销售流程1、1月23日-25日到根据认购意向填写报名表 2、1月26日-27日到参与资格抽签 3、抽中资格者二日内在指定银行交纳部分预付款。 4、按预付款收据顺序号，依次参与具体门面抽签 5、交纳余款，签订合同，交付钥匙（4）门面改造对没有水电配套的门面，将统一组织改造，改造费用由实际购买业主承担。对没有卫生间的门面，暂不允许私自增设卫生间。3.抽签规则（1）房源及报名情况 共销售门面32间，其中a户型8套，b户型10套，c户型14套。本次实际抽签人数为 人，其中填报a户型 套，b户型 套，c户型 套。（2）抽签的时间及准备工作由于此次门面销售的报名人数较多，考虑到抽签现场的秩序管理，抽签群众的人身、财产安全，以及人员分流、抽签效率等各方面因素，现安排在1月26日-27日两天时间组织抽签。1月26日（星期六）上午08:30开始组织b户型的抽签，下午13:30开始组织c户型的抽签，1月27日上午08:30开始组织a户型的抽签。1月26日之前我们会打电话逐户通知到位，并重点说明：“请带好购房合同和身份证参与抽签。由于抽签人数较多，上午08:30（或下午13:30）开始点名之后，因迟到未点到者视为自动弃权，请勿迟到。”（3）具体规则顺序抽签：根据认购人所填报的户型，凭购房合同原件和身份证参加所报户型第一轮顺序号抽签。如所报的户型为a户型，所抽的签为“a8”，即第八个参加抽签，依次类推。资格抽签：根据户型抽签顺序号，依次参加第二轮的购买资格抽签，以此决定是否获得购房资格。抽中签者，即获得第三轮的抽签资格，未抽中者，自然淘汰，不予参加第三轮的抽签。预付缴款：获得资格抽签中签者，按要求在二日内到指定银行缴纳预付款（a户型预交15万元、b户型预交10万元、c户型预交6万元）后，再到安建办财务开具预付款发票，按发票顺序来确定下一轮抽签的先后。未按要求交纳预付款的，即视为自动放弃购房资格。门面抽签:凭预付款发票和身份证或授权委托书参加第三轮具体门面的抽签，最终确定每套门面的唯一购房人。中签者凭中签签条在现场开具中签通知单，日后凭中签通知单交纳余款、签购房合同。4.注意事项(1)抽签户主一律要求由本人带身份证亲自到场参加抽签，未能到场的，需开具授权委托书并电话核实；(2)抽签户主一次抽二个或二个以上的签条，抽签号无效，则该户主只能进入该户型最后一名再排号继续抽签；(3)抽签纸团必须收回后才能领取中签通知单；(4)本次抽签结束后，中签者必须在规定时间内到栗雨指定银行缴费、签署购房合同，逾期不办理者，视为自动放弃购房资格。5.