房地产可研课程设计2.doc

第一部分：项目总论1.1 项目背景 根据南昌市城市规划部门及政府动作，紫阳大道将成为南昌的东大道口，高新区将是南昌市除市中心外的又一商业繁华加技术前沿地带。政府有意极力打造江西省南昌市的“西雅图”。为此该项目应迎合本市政府及规划部门意愿，打造成高端的具有城市化大的象征。 就本公司实力而言，项目启动对公司几年来的发展战略是一大机会。又一城市中心的得天独厚的机会，美丽的完成对本公司在发展中的地位举足轻重。 公司进入重点区域市场，项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用将随着本地区的发展足以有一个质的飞跃。1.2 项目概况项目地块位置及周边现状 地块处于南昌市高新区创新一路以西、高新区规划产业以北。西邻艾溪湖森林湿地公园，南至紫阳大道（该大道将会是南昌与外沟通的东部端口），南部同时有旅游圣地：海洋公园。东有蓝天学院、南昌工程学院、江西师范大学、现在学院等高校，是高材生的聚集之地。对于项目的销售市场的需求客户除了本地区以外的潜在有敏锐眼光的客户，还有各大高校的老师及其职业者们。地块平坦，形状规则，已三通一平、拆迁。地块完整，地质结构稳定，处市政绿化带以外。地块3000米范围内的市区配套包括： 交通状况 西部昌东大道，南部艾溪湖一路及紫阳大道，东部创新二路等都是城市的主要干道，交通方便顺畅。距离市中心只需要40分钟。地铁一号艾溪湖站也设于离此处不远距离。 文化设施南昌市东部各大高校聚集，高端高材生的出入区域。其中有江西师范大学、蓝天学院、江西现代学院、南昌理工大学等。 市政设施高新区派出所，高新区卫生所，以及各大银行，邮局，城市体育馆，山水清大型购物广场等一有尽有，是难得多的好的地块。 地块西部艾溪湖环境优雅，空气清新。艾溪湖湿地公园更是风景怡人。而地块东部由绿地打造的城市综合体正渐渐揭开面纱。同时，地铁一号艾溪湖站点也设于此地块不远距离处。项目规划控制要点序号项目名称单位指标1土地面积340342容积率1.82.23建筑密度224绿地率355住在控制情况90一下占住宅总面积的701.3 可行性研究报告编制的依据 （1）城市居住区规划设计规范（2）a市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范第二部分：市场研究2.1 宏观市场分析、全国房地产行业发展分析、本市房地产宏观市场分析2.1.1政策法规 2.1.2市政动态 2.1.3本市房地产市场分析 2.2本市房地产市场现状2.2.1住宅市场供应现状 2.2.2供求关系分析 2.2.3供需量分析 3、成交量分析 销售情况一览表2.3 项目拟定位方案 纵观本项目地理情况发现存在如下优缺点： 优势：1、开发成本低（土地取得按拍卖底价，相对市中其他地块取得的成本低很多）2、区位属最佳的郊居区域 3、成功的郊居经验 4、基地属风水宝地，稀缺的艾溪湖森里湿地公园资源 劣势：1、辐射力不够，吸引主城居家职业难 2、离市中心有点距离（按南昌公交行驶速率约要40分钟）3、市政配套较弱，周边缺少高档次设施由以上分析，建议项目定位方案如下： 市场定位：东部正在打造的城市综合体以及地铁一号线给该地域的发展提供了得天独厚的机会，市场在未来几年内逐步向繁华度靠拢。同时南昌市东部的紫阳大道是整个市与外界沟通的主要入口，随着政府各个部位的落实该地区将逐渐区域城市化。 目标市场定位：目标客户群面向工薪阶级，普通住宅90（非套内面积）；同时考虑到所在地块高校教师及教授需求，配合使用中档级联排别墅 项目产品定位：、主要功能：迎合城市综合体的趋势，打造住宅别墅、商业自给自足的一体化小区 、建筑规模：考虑到土地使用面积的有限和政府对用地规划的要求，建筑规模趋于一般适合化 、主要技术经济指标建议如下表序号项目指标1总用地面积340342总建筑面积650003超高层住宅（90）554404建筑密度225容积率1.96绿地率357三联排别墅63008地下车库61609公共配套设施138010商业：商业风情街（骑龙）1400注：其中共建包括：幼儿园680、地上车位200、菜市场180、运动场170、卫生站和健身设施共150商业风情街采用骑龙式建造，包括：商场600、斯诺克球室250、真溜冰场80、超市80、书店120、茶座等饮品店90、服装店180等等。三联排别墅标准为210三层跃式，共建10栋；超高层住宅为22层，为2梯4户型，共建7栋，616户。地上车位用于商业区客户的暂时性免费停车，共建10个，20/个。地下车库按户均0.5个/户，共建308个，建筑面积为6160 价格定位：在调查中发现，南昌消费者对于房价的接受能力都比较强，接受总价在30万元左右的消费者达到70%，有25%左右的消费者打算花3060万元来购买新房，计划买房房价在60万元以上的消费者有只占5%。然而根据本区域市场调查发现潜在客户需求在100万以上的却也有足够的市场需求。并且根据近年来南昌住宅成交调查分析有：（数据来源于南昌2010年3月房地产市场调查报告为此建议价格定位采取如下表所示 （万元）序号项目售价（元）建筑面积总价1别墅8000630050402超高层住宅56005544031046.43商业风情街480022601084.84地下车库9万元/个2772万元合计39943.2万元第三部分：项目开发方案3.1 工程量一览表序号项目名称备注说明1土建工程建筑面积1.1超高层住宅建筑面积1.2联排别墅建筑面积1.3地下车库建筑面积2给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统超高层住宅区4交配电工程配电房变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配电线（端子接单元口）7火灾报警及安全监视公共场所火灾报誉，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程外绿化及部分道路场地3.2住宅规划建议对于三联排底层别墅，建议建三层跃式，总别墅基地占地面积控制在2100，别墅配套车库2.2m，外墙精装修出售。超高层住宅采用二梯四户，基地面积控制的在2420，不设车库。毛坯房出售。商业风情街采用骑龙式，商业品种多元化，档次标准化，能够符合基本大部分客户消费需求，采用外墙精装修出售。幼儿园建设标准化，同样以毛坯房出售，娱乐器具不购买。其他的见技术经济指标表。3.3 项目实施进度项目实施进度安排 本项目计划在两年半（29个月）左右的时间内建成。建设进度计划如：201年 3月：项目建议书批复。2011年 6月2011 年 9月：编制可行性研究报告2011年 10月 2012年 10月：10栋三联排别墅建设2012_年 11月 2014年 7月：7栋超高层住宅问世2014_年 8月2014 年 10月：公共配套设施与绿化。2014年 11月2015 年 5月：商业风情街打造。2015年 6月2015 年 12月：地下车库建设 2014年 1月：完成投资75%，开始预售。 2016年 12月：销售完毕项目营销方案全采用对市场出售。第四部分：投资估算与融资方案4.1 投资估算投资估算编制的依据：根据江西省定额估算编制，其中相关税费表如下：税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税25任意盈余公积金3管理费用3不可预见费3销售费用2.5房产税（按租金）124.2 本项目投资估算 4.2.1 开发成本估算 土地费用：本项目土地出让面积合计51.051亩，取得单价为185万元/亩，出让总金额为9444044万元；同时土地出让契税=出让金3=283.33万元。土地费用总计:9727.78万元。 建筑安装成本 详见下表 单位：万元序号项目单位成本元建筑面积单项目总成本1商业风情街80014001122地下车库150061609243别墅130063008194超高层住宅1200554406652.4合计8565.4 前期工程费 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建筑安装成本32572可行性研究费建筑安装成本32573水文地质勘探费建筑安装成本543合计557 基础设施费 单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建筑安装费32572供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程建筑安装费36通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计257 公共配套设施费 详见下表 单位：万元序号项目单位成本元建筑面积单项目总成本1幼儿园65068044.22菜市场3001805.43地上车位40020084运动场2801704.765其他3001504.5合计66.86 不可预见费：等于前面+3=575.2万元 开发期间税费 详见下表 单位：万元序号项目计算依据金额1分散市政公用设施建设费建筑安装工程费5428.32工程质量安全监督费建筑安装工程费434.33供水管网补偿费住宅0.3t/人，600元/t商业0.1t/人，600元/t住宅：34.9商业：8.44供电用电补偿费住宅4kva/人，480元/ kva商业8kva/人480元 kva住宅：124商业：1125其他建筑安装工程费543合计684.3开发成本合计=+=20433.5万元4.2.2 开发费用估算 根据3.3项目进度实施安排以及4.2.1的各项费用，明智的借款应在2012年12月份，且介入资金为:6625.4+66.86+112+924+575.2+575.2+1966.3-6000-814-1503.3=8080万元。并且在2015年1月连本带息还款。因此共计利息为998.7万元(按近期银行借款利息6.0计息)。同时资金的投资使用计划也按施工进度计划安排。开发费用详见下表 单位：万元序号费用名称计算依据金额1管理费+3575.22销售费用销售收入311983财务费用借款本金、利息998.7合计2772注：销售收入见2.4价格定位表，下同4.2.3营业税金及附加单位：万元序号类别计算依据1营业税销售收入5%2城市维护建设税营业税7%3教育费附加营业税3%4防洪工程维护费销售收入0.18%5印花税销售收入0.05%6交易管理费销售收入0.5%合计销售收入6.23%因此营业税金及附加=销售收入6.23=2488.5万元。4.2.4 土地增值税所得收入=39943.2万元；扣除项目=开发成本+开发费用+营业税金及附加=25694万元扣除项目50土地增值额=39943.2-25694=14249.2万元扣除项目50 因此土地增值税=14249.240-256945=4415万元4.2.5 企业所得税企业所得税=【销售收入-开发成本-开发费用-营业税金及附加-土地增值税】25=2458.6万元4.2.6项目总投资估算表 单位：万元一开发成本191746不可预见费575.21 土地成本9727.787开发期间税费684.31.1土地出让款9444.447.1供水管网补偿费34.9+8.41.2土地契税283.337.2用电负荷费124+1122 前期工程费5577.3其他税费432.1规划设计费2577.4市政公设费428.32.2可行研究费2577.5建筑工程质量安全监督费34.32.3水文地质勘探费43二开发费用27723建筑安装工程费8565.41管理费575.23.1商业风情街1122销售费用1198.33.2地下车库9243财务费用998.73.3别墅819三营业税金及附加2488.53.4超高层住宅6710.41营业税1997.24基础设施费2572城建维护税139.85公共配套设施费66.863教育费附加59.95.1幼儿园44.24防洪维护费71.95.2菜市场5.45印花税205.3地上车位86交易管理费199.75.4运动场4.76四土地增值税44155.5其他4.5五企业所得税2458.6税前利润12322.7税后利润9864.1第五部分：财务分析5.1现金流量根据施工组织进度计划安排以及各个施工阶段的建设成本编制如下5.1.1现金流量图： 单位：万元12045 6710.41177.5692413314.442013.12011.3 2012.1 2014.1 2015.1 2016.1 2017.1 5.1.2现金流量表 单位：万元年份现金流出现金流入净现金流量现值系数（10）净现值累计净现值投资成本销售收入2011.39727.782317.30-120451-12045-120452012.106710.40-6710.40.90909-6100.36-18145.42013.100000.826450-18145.42014.101177.60-1177.60.75131-884.7-19030.12015.1092413314.412390.40.683018462.8-10567.32016.10013314.413314.40.620928267.2-2300.12017.10013314.413314.40.564477515.65215.6注：以上表格是在2014.12开始进行预售，且整个销售期为三年，且在均匀获得销售收入的情况下编制的。由上表可知在假设行业标准收益率为10的情况下，可得净现值npv=5215.6万元。5.2 内部收益率分析5.2.1 内部收益率计算 有现金流量表可得当i=10时npv=5215.6万元。下面计算内部收益率：当i=15时，npv=-（9727.78+814+1503.3）-6710.4（p/f,15,4）-(66.86+998.7+112)(p/f,15,3)-924(p/f,15,4)+13314.4(p/a,15,3)( p/f,15,3)=805.7万元。当i=18时，npv=-（9727.78+814+1503.3）-6710.4（p/f,18,4）-(66.86+998.7+112)(p/f, 18,3)-924(p/f, 18,4)+13314.4(p/a, 18,3)( p/f, 18,3)=-1305.8万元。irr=15+805.7*(18-15)/805.7+1305.8=16.145.2.2 内部收益率分析 根据南昌市2010年3月的政府市场调研数据，房地产行业的基准收益率小于12%，因此本项目可行性研究做到现在包括净现值和内部收益率在内来看都是可行的。5.3 动态投资回收期根据5.2所计算结果，在i=10%的情况下有npv=5215.6万元，而经过计算在2017年1月份之前的npv都小于0，因此动态投资回收期至少6年。本行业投资的基准投资回收期为9年左右，因此，方案仍然可行。5.4 投资资本金收益率资本金收益率=（9864.1+6000+9727.8）/(6000+9727.8)=162.72%5.5 静态投资分析 5.5.1静态投资回收期根据3.3中项目施工进度安排表，在2011年3月投入成本12045万元，2012年1月投入投资6710.4万元，2014年1月投入资本1177.6万元，2015年1月投入924万元，总计19932.96万元，而在2015年1月同时的营业收入13314.4万元，相差6618.56万元。又有6618.56/13314.4=0.497,因此静态投资回收期=（2015-2011）-2+0.497=46.497个月。5.5.2 投资利税率 投资利税率=利税总额/总投资=（2458.6+9864.1）/（20433.5+2772）=53.1%第六部分：不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和星系的来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或者尽可能减少这种风险，要分析不确定因素的对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作成为不确定性分析。根据分析内容和侧重面的不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。下面就本想的盈亏平衡分析与敏感性分析做如下分析。6.1 盈亏平衡分析a：住宅的销售平衡点 （ 819+6710.4）/（31046.4+5040）=21%，即出售掉21%的住宅面积才可以达到盈亏平衡点。本项目住宅平均售价=（5040+31046.4）10000/(6300+55440)=5845元/平方米。其中包括三联排底层别墅和超高层住宅。销售面积为61740平方米，超高层住宅q1：55440平方米；低层三联排别墅q2：6300平方米；各单位单方工程造价分别为超高层p1：1200元/平方米，底层三联排别墅p2：1300元/平方米。项目应缴纳税金7.5%先对盈亏平衡分析作如下计算：q：可销售总面积（平方米）；p：销售均价（元/平方米）；l：利润（万元）；收入r(万元)：p*q固定成本fc（万元）：7529.4万元可变成本vc（万元）：118%*2400*q2.5%p*q税金r（万元）：7.5%rl=rfcvcr =p*q（118%*2400*q2.5%p*q）7529.47.5%r =90%p*q-1.18*2400*q-7529.4当l=0时：销售价格p0=4501.7元/平方米，项目收入支出持平。p=(pp0)/p100%=(5845-4501.7)/5845100%=22.98%;当销售价格制定在p=5845元/平方米时 完成销售面积q0=9304.2平方米就能使项目收支平衡。q=(qq0)/q100%=(61740-9304.1)/ 61740100%=84.9%当销售价格制定在p=5845元/平方米，销售面积为61740平方米时，追加投资：总投资(fcvc)为10269.1万元，项目的经济利润为0；上述计算结果表明：如果本项目的整体价格在4501.7元/平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有22.98%的降价空间，保证经济利润。如果本项目的整体定价在5845元/平方米时，只需销售9304.2平方米，就可保证项目的经济利润有，有84.9%的销售控制空间。项目的销售率为15.1%。一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于或等于70%80%，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为15.1%，因此本项目的风险程度较低。如果本项目整体定价在58455元/平方米，销售面积预计达到100%，即61740平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到10269.1万元。b：商业的销售平衡点 112/1084.8=10%，即至少出售掉10%的商业才能达到盈亏平衡点。6.2 敏感性分析 本分析过程中采用的分析指标为方案的净现值，且为单因素的敏感性分析。变动因素成本、售价变动 单位：万元净现值变动率参数-15%-10%010%15%单位售价1484.112727.295215.67703.38947.09单位成本2266.423249.485215.67181.78164.78（1）对于售价变动，其敏感度系数=10%/（5215.6-2727.29）/5215.6=20.9%(2)对于单位成本变动，其敏感度系数=10%/(5215.6-3249.48)/ 5215.6=26.52%显然成本变动是比较敏感的因素，因此在管理过程中应该注重成本的控制，做到有效率有节奏的施工。（3）对于售价的临界点有如下计算：=19661.2/(p/a,10%,3)(p/f,10%,3)*13314.4=79.03%即只能降低原预测价格的79%左右为临界点。（4）对于单位成本同样计算得126.5%，即成本只能涨到原估算成本的126.5%，即上升26.5%为临界点。6.3 风险分析 风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布对方案的经济效果的影响。对方案的经济效果指标作出某种概率买描述，从而对方案的防线情况作出比较准确的判断。6.3.1、风脸分析风险分析是指应用各种风险分析技术, 用定性、定或两者相结合的方法处理不确定性的过程, 风险分析是决策的荃础, 其目的是评价风险的可能影响。在项目生命周期的全过程中, 会出现各种不确定性, 这些不确定性将对项目目标的实现产生不同的影响。项目风险分析就是对出现的各种不确定性及其可能造成的各种影响和影响程度进行分析,通过对不确定性的关注、风险影响的揭示及自身能力的评估, 采取相应的对策, 从而达到降低风险的目的。6.3.2、风险分析步赚采集数据必须采集与所要分析的风险相关的各种数据。这些数据可以从投资者或者承包商过去类似项目经验的历史记录中获得。所采集的数据必须是客观的、可统计的。在某些情况下, 直接的历史数据资料还不够充分尚禽主观评价,特别是那些对投资者来讲, 在技术、商务和环境方面都比较新的项目,需要通过专家调查方法获得具有经验性和专业知识的主观评价。完成不确定性模型以获得的有关风险的信息为基础, 对风险发生的可能性和可能的结果给以明确的定化, 通常用概率来表示风险发生的可能性,其可能的结果体现在项目现金流表上, 并用货币表示。对风险影响进行评价对不同风险事件的不确定性模型化完成后, 再评价这些风险的影响, 通过评价把不确定性与可能结果结合起来。6.3.3风险分析方法常见的风险分析方法有八种即调查和专家打分法、层次分析法、模糊数学法、统计和概率法、敏感性分析法、蒙特卡罗模拟、模型、影响图。其中前两种方法侧重于定性分析, 中间三种侧重于定分析, 而后三种则侧重综合分析。6.3.4、风脸防范对策风险防范的对策有多种多样, 但归纳起来不外乎两种方法1.风险控制对策风险回进：风险回避主要是中断风险源, 使其不致发生或遏制其发展。这种手段主要包括拒绝承担风险。采取这种手段有时可能不得不做出一些必要的牺牲, 但较之承担的风险相比, 这些牺牲比风险真正发生时可能造成的损失要小得多, 甚至是微不足道的。如投资因选址不慎而在河谷建造工厂, 而保险公司又不愿为其承担保险贵任。当投资人意识到在河谷建厂将不可避免要受到洪水威胁, 且又别无防范措施时, 他只好放弃该建设项目。虽然他在建厂准备阶段耗费了不少投资, 但与其厂房建成后被洪水冲毁相比, 及早改弦易辙, 另谋理想的厂址是明智的选择。这种情况在国际上也是常见的。放弃已经承担的风险以避免更大的损失实践证明这是紧急自救的最佳办法。作为工程承包商, 在投标决策阶段难免会因为某些失误而铸成大错。如果不及时采取措施, 就有可能一败涂地。如某承包商在国外投标一项皇宫建造项目, 编制投标文件时, 误将纯金扶手译成镀金扶手, 按镀金扶手报价, 仅此一项就相差多万美元, 而承包商又不能以自己所犯的错误为由要求废约, 否则要承担违约贵任。风险已经注定, 只有寻找机会让业主自动提出放弃该项目。千是他们通过各种途径,求助于第三者游说, 使业主下令放弃该项工程。这样承包商避免了业已注定的风险。转包工程也是回避风险的有效手段之一。许多情况下, 业主并不禁止转包。如果承包商经过分析认定工程已注定难逃亏损厄运, 他只有采取转嫁风险的办法。有些项目对于某些承包商可能风险较大, 但对于另一些承包商则并不一定有风险。如中国一家承包商以低价标获取非洲某国的一项大型公路项目。该承包商在当地没有基地, 所有物资及人员都必须由国内调拨。这种情况下,如果坚持独家实施该项目, 势必亏损严重。该承包商经过分析比较, 决定将工程的大部分转包给另一家在当地已有施工设备和人员的公司, 只留下很小的一部分任务自己完成, 从而转移了风险。回避风险虽然是一种风险防范措施, 这只是一种消极的防范手段。因为回避风险固然能避免损失, 但同时也失去了获利的机会。如果企业既想生存又想回避其预测的某种风险, 最好采用除回进以外的其他办法。2.风险分离风险分离是指将各种风险进行分离, 避免发生连锁反应或互相牵连。这种处理可以将风险局限在一定的范围内, 从而达到减少损失的目的。风险分离常用于承包工程中的设备采购。为了尽最减少因汇率波动而遭致的汇率风险, 承包商可在若千不同的国家采购设备, 付款采用多种货币。比如在德国采购支付马克, 在日本采购支付日元, 在美国采购支付美元等。这样即使发生大幅度波动, 也不会全都导致损失风险。以日元、马克支付的采购可能因其升值而导致损失, 但以美元支付的采购则可以因其贬值而获得节省开支的机会。在施工过程中, 承包商对材料进行分隔存放也是风险分离手段。因为分隔存放无疑分离了风险单位。各个风险单位不会具有同样的风险源, 而且各自的风险源也不会互相影响。这样就可以避免材料集中而造成损失。3.风险分傲风险分散与风险分离不一样, 后者是对风险单位进行分隔、限制以进免互相波及, 造成连锁反应。风险分散则是通过增加风险单位以减轻总体风险的压力, 达到共同分摊集体风险的目的。如对于工程承包商来讲, 风险分散应成为其经营的主要策略之一, 多揽项目可通免单一项目的较大风险。承包工程付款采用多种货币组合也是基于风险分散的原理。4.风险转移在经营实践中有些风险无法通过上述手段进行有效控制, 经营者只好采取转移手段以保护自己。风险转移并非损失转嫁这种手段不能被认为是有损商业道德, 有许多风险对一些人的确可能造成损失, 转移后并不一定给他人造成同样的损失。其原因是各人的优劣势不一样因而对风险的承受能力也不一样。风险转移的手段常用于工程承包中的分包和转包、技术转让或财产出租。合同、技术或财产的所有人通过分包或转包工程、转让技术或合同、出租设备或房屋等手段将应由其自身全部承担的风险部分或全部转移至他人, 从而减轻自身的风险压力。附图：江西师范大学江西现代学院本地块所处位置 南昌工程学院第七部分：附加部分（仅为您提供参考）7.1南昌城市规划1、城市总体规划方向城市发展的总体目标是将南昌建设成为现代区域中心城市和现代文明花园城市。近期规划到2010年，中心城市人口规模发展到260300万人，城市建成面积达到一个新的水平260300平方公里。2、城市规划总体布局区域发展布局的总体安排是：一江两岸，两区拓展，三绿辉映，三城启动，两线延伸，重点突破。规划中心城以赣江为主轴形成“一核五片”组团式多中心网络化的布局结构，核心区由昌南、昌北两部分组成，是城市政治经济文化科技中心，重点发展旅游、服务、信息咨询、商贸、金融为主的第三产业，发展高新技术等技术密集形产业。五片及核心区外围五个城市组团，莲塘组团规划为文教科研为主的功能区，湾里组团规划为旅游度假休闲娱乐为主的功能区，乐化组团规划为物流仓储为主的功能区，罗家组团规划为生产、生活为一体的综合性功能区。中心城为双城布局，双城由七片区组成，其中：赣江以南为昌南城，包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳洲片区等四个片区；赣江以北为昌北城，包括牛行片区、长堎片区、经济技术开发区片区等三个片区。各片区由江湖、水面、山丘、绿带、铁路和城市道路分隔，既相对独立和完善，又各有偏重，相辅相承。3、城市建设用地发展方向及布局（1）2010年以后，重点发展昌北的前湖片，该片区以居住为主。南昌市中心城形成“一江两岸，双城八片区”的城市格局。（2）重点发展昌北的望城岗片区，并将罗家、莲塘纳入昌南城城市建设用地中，中心再增加三个片区，其中：望城岗片区以居住为主，罗家片区以工业为主，莲塘片区为综合性片区。南昌市中心城形成“一江两岸，双城十一片区”的城市布局结构。（3）昌南、昌北两城通过七座跨江大桥连接，并沿快速环路建设快速大容量交通，加强两城联系。沿贯穿向塘、莲塘、中心城、乐化的交通主轴线，建设快速轻交通或地铁。（4）市域远景仍以中心城为核心，外围辅以若干城镇，通过快速交通互相联系。建设从新祺周到向塘的快速轨道交通及过江隧道，形成完善的城镇体系。（5）至21世纪中叶，中心城的旧城改建将全部完成，城市环境得到全面改善，社会环境繁荣稳定，已建设成为文明、优美的现代化生态城市。4、2006年市政规划建设情况从南昌市建设工作会议上获悉，今年该市将投资40亿元重点进行5大工程建设，继续提升城市基础设施水平。水网工程：建成红谷滩污水处理厂、象湖污水处理厂污水收集系统，完成玉带河综合治理，改造双港水厂、长堎水厂和昌北、湾里地区供水主管网，启动东、西桃花河以及艾溪湖综合治理工程。路网工程：城市外环重点加快西外环高速公路全线通车、生米大桥顺利竣工；完成昌东大道二期、昌南大道工程、红谷滩路网工程；城市中环全面完成高新南大道二期、青山湖大道综合整治二期，抓紧解放东路延伸段改造、洛阳东路改造、胡惠元堤向东延伸，新开工高新南大道三期（解放路至昌南大道）；启动新赣江大桥建设。出城通道完成105国道二级公路改造173公里，城中小道完成第四轮百路大会战。电网工程：加快新城区变电站建设，推进老城区低压电网改造。管网工程：增设地下管网，实施雨污分流；完善燃气管网，重点建设红角洲天然气储备母站，铺设红角洲、南昌县、新建县管网。景观工程：完成“一江两岸”景观亮化工程，新建朝阳公园，搬迁动物园，加快前湖景区、铁线湖公园、八大山人文化广场等一批公园绿地建设，启动秋水广场至赣江大桥绿化带建设，抓紧火车站广场改造。7.2 南昌城市经济及其消费情况1、 居民收入城市居民年人均可支配收入突破一万元，达10301元，比上年增长17.8%；年人均消费性支出7064元，增长20.5%。农村居民年人均纯收入3879元，比上年增长13.6%；农村居民年人均生活消费支出2472元，增长13.6%。城市居民家庭恩格尔系数44.8%，农村居民家庭恩格尔系数50.4%。 2、 银行存款截至2006年7月末，南昌市金融机构各项存款余额为1733.91亿元，比年初增长12.1%。其中，企业存款605.41亿元，增长11.6%；城乡居民储蓄存款721.33亿元，增长12.1%。金融机构各项贷款余额为1191.19亿元，比年初增长16.9%。其中，短期贷款494.19亿元，增长19.3%；中长期贷款590.11亿元，增长15.3%。3、 社会消费品零售额2005年全年实现社会消费品零售总额307.49亿元，比上年增长15.7%。分销售地域看，城市实现零售额244.69亿元，增长16.8%，农村实现零售额62.80亿元，增长11.6%；分销售行业看，批发零售贸易业实现零售额279.43亿元，比上年增长15.7%，餐饮业实现零售额27.49亿元，增长16.3%。2006年1-7月，南昌市实现社会消费品零售总额193.30亿元，同比增长16.1%。分行业看：批发和零售业实现174.58亿元，增长16.0%；住宿和餐饮业实现18.34亿元，增长17.1%；其他行业实现0.37亿元，增长13.3%。从地域上看：城市实现154.82亿元，增长16.8%；农村实现38.48亿元，增长13.2%。4、 居民消费2006年1-7月，南昌市居民消费价格总指数为101.5，南昌市商品零售价格总指数为101.4。居住类价格上涨5.5%（酒店宾馆住宿及租房等）。7.3 消费者行为分析（仅供参考）1.按年龄划分按年龄来划分，南昌住宅需要群体分为四个年龄段，并有随着年龄的增长需求减弱的趋势。年龄段一以2230岁这个年龄段的人群为主，这一年龄段的人参加工作不久，处于未婚、准备结婚或刚完婚的状态，有一定的积蓄，已经开始为未来生活做打算，迫切需要一个自己的居家空间。年龄段二以31-40岁人群为主，这一年龄段的群体大多数已具有了一定的经济基础并已结婚生子，因而创建一个更为舒适，更为理想的家居环境。而处于41-50岁及50岁以上的人群多是二次置业，买房为了换一个更为舒适的居住环境，或是为投资保值，其属于事业及家庭都相对较为成熟的群体。（具体比例如下图所示）房者年龄划分图表： 2.按收入层次划分按购房群体收入来划分，可分为高收入群体、中档收入群体及低收入群体几大类。高收入群体为家庭月平均收入为8000元以上的受访者，这部分群体大都拥有一套或以上的住房和私家车，他们对居住环境要求较高，多会选择地段好、品牌优的高档社区或别墅区作为自己的栖身之所。中高档收入群体指家庭月平均收入为50007999元的受访者，他们对居住品质的要求也颇高，懂得享受生活，希望寻找一个健康、方便、舒适的住所。低收入群体为家庭月平均收入为30004999元的受访者，这部分群体由于手购房资金的限制，会摈弃一些因素，从购房的几个主要因素出发制定置业计划，力求能买到物美价廉的房子给自己和家人居住。（具体比例如下图所示）购房者收入划分图表：二、住宅消费者需求1. 价格需求在调查中发现，南昌消费者对于房价的接受能力都比较强，接受总价在30万元左右的消费者达到70%，有25%左右的消费者打算花3060万元来购买新房，计划买房房价在60万元以上的消费者有只占5%。南昌市购房者价格需求图若按房价来划分，南昌购房者可分为以下三个群体：第一群体：接受房价在30万以内的消费者。他们主要是经济性商品房和中档价位商品房的消费者。从调查数据中可以看出，30万元以内的商品房，是许多普通老百姓愿意购买的，也反映了南昌目前的平均生活水平。这些消费者中，购买多层和小高层的人数较多，由于受到资金的限制，对于高层建筑可望不可及。第二群体：接受房价在 3050万元的消费者。这些消费者占25%左右，主要是计划购买房价在3050万元之间的中高价位房，他们代表着南昌中高层收入者的购房意向。购买的建筑类型分布比较分散，每种建筑类型都有一定的消费者，购买多层、小高层的消费者较多，购买高层的相对较少。 第三群体：能接受房价在50万元以上的消费者。他们主要是购买房价在50万元以上的高价房，这些群体属于高收入者，家庭月收入基本在6000元以上。在所有消费者中，这类消费者所占比例较小，约为5%，他们主要是计划高档次、高品质的高尚社区或别墅。2. 面积需求南昌消费者根据自身状况对商品房面积的需求各有不同。调查数据显示，90平米与120平米是两个分界线，它们把南昌消费者分为三个群体，即需求90平米以下的群体、需求90平米到120平米的的群体、需求120平米以上的群体。第一群体：选择90 平米以下商品房的消费者。这类消费者目前的家庭人口较少、收入有限，年龄以20-30岁为多，正处于事业的初期，就目前的家庭人口、生活状况来看，不需要大面积的住房条件，选择一房或两房已能够满足。这类群体中还有一部分人是购买位置较好的小户型公寓做投资用途，以出租或销售方式获取投资回报。第二群体：选择90120平米面积商品房的消费者。被访者中有七成以上消费者需要这样面积的住房来改善自己的生活。根据目前南昌楼市来看，这种面积的商品房也是需求量最大，也是最好销售的。第三群体：选择120 平米以上面积商品房的消费者。面积大，居住者生活空间就大，舒适度就会增加。这类消费者需要更多的空间来满足自己的生活需要，也希望给自己和家人一个更为舒适、满意的居住环境。南昌市购房者面积需求图：3. 户型需求从被访者中了解到，他们购买的户型或即将购买的户型以二房、三房为主，一房、四房及其他户型的需求相对较少，这与南昌市住宅供应量相符。二房、三房：需求这类户型的在被访者中占了七成之多。他们说，两房很适合现在的家庭，一个主卧一个次卧，很适合三口之家居住；三房，则主要是考虑多出一间房间作为书房，或者作为客人卧室以便亲戚朋友来做客。一房：选择此类户型的人较少，主要是单身贵族以及中老年人群以及投资者为主。就目前的生活现状来看，他们不需要更多的空间。这种户型不多，只有一些新楼盘有这样的户型，但深受单身消费者和中老年人的喜爱。四房：这种户型更好地满足了购房者的需求，有更多空间来方便购房者的生活，尤其是三代同堂家庭考虑的主要购房户型。另外，为了给自己和家人更宽敞、舒适的居家空间，大部分中、高收入者都会选择这种户型。 其他户型：包括四房以上或别墅类型，这类人群比例比较少。总体上来讲，目前南昌市民对两房、三房倍受青睐。相对一房，更能满足他们对居住的需求，相对四房，在总价上与他们的收入相结合，在他们的承受范围之内。南昌购房者户型需求图：4.购房区域选择 市中心片区、青山湖片区为购房者的首选区域市中心片区以其地理位置、完善的配套设施及生活便利性赢得消费者的推崇，这个片区也是南昌房地产发展最早、最先被消费者认同的片区。青山湖片区则已其独特的景观优势及偏离市中心较近的地段优势取胜。现代都市人实际上对居住环境的要求是苛刻的，而本片区自然与繁华的完美结合恰好迎合了他们的需求，这也是近几年青山湖片区一崛成为南昌房地产钻石级板块及高档住宅区的主要原因。 京东、朝阳片区为次要选择 这两个片区为中心区域的辐射地带，房价相对上面二区比较便宜。对于急需买房的中低档收入者有相当的吸引性。这部分消费者是为了使自己的生活、工作更加方便，而选择这两个离市区比较近近、交通便利的区域置业。 红谷滩片区还需要完善红谷滩片区是南昌的一个新区，近几年来有很快的发展，也涌现了一些品质较高的楼盘，但目前片区内配套设施的欠缺仍是一个迫切需要解决的问题。大部分消费者认为，此片区的楼盘具有一定的升值潜力，但是要在政府规划落实到位的情况下才能充分的得以体现。如果此片区配套设施更加完善，也