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国际建材城可行性分析报告目 录 第一章项目概况 一、 项目名称 二、 项目承办单位 三、 湖州的概况 四、 项目的总体构想 第二章市场现状与本项目的优势 一、 项目提出的背景 二、 项目的审批文件 三、 建材、家居用品市场现状及可行性依据 四、 本项目的特点和优势 五、 市场预测 第三章项目用地及建筑面积 一、 项目用地 二、 项目建筑面积 第四章供求预测 一、 房地产行业发展分析 二、 竞争现状和主要竞争者 三、 市场供需预测 四、 营销组织 第五章风险揭示 第六章项目进程 第七章交易平台 第八章技术经济分析 第九章组织机构和定员 第十章投资估算及资金来源 第十一章财务分析 第十二章可行性分析结论 第一章 项目概况 一、 项目名称：湖州亿丰国际建材城（筹） 二、 项目承办单位：亿丰置业（湖州）有限公司 亿丰置业（湖州）有限公司是由香港亿丰国际投资集团发展有限公司于2005年5月20日投资成立的外商独资企业。香港亿丰国际投资集团发展有限公司始建于1996年，注册资本2亿元港币，是一家综合型投资集团公司，公司业务范围以房地产开发、进出口贸易为主，国际项目投资，打造商贸物流平台为主。经过近八年的滚动发展，累计资产28亿元港币。香港亿丰凭借先进的管理理念、丰富的管理经验，本着“以人为核心、以科技为先导、以市场为导向”的发展宗旨，凭借人才优势、技术优势、管理优势，在市场投资领域不断开拓，获得了良好的经济效益和社会效益。 20世纪末，随着祖国大陆经济的迅猛发展，城市建设步入发展的快车道，公司股东会决定投资重心向大陆倾斜，并于1997年在上海成立安盛建材有限公司，并逐步形成了以投资兴办商贸平台为支柱产业，立足上海，面向华东；以上海为中心，沿我国东部沿海经济地带向南向北发展。以“点线面”相对合，形成公司的产业链。 于2002年8月，公司在江苏昆山成立昆山亿丰投资发展有限公司，并以国有商业用地拍卖的形式获得土地230亩，投资3.5亿元投资兴建了昆山亿丰装饰城，一期装饰城项目已于2003年11月正式对外营业，目前经营状况良好。二期数码城正在建设中，预计2005年9月建成并投入使用。 于2003年6月在上海金山成立上海欧港置业发展有限公司，并斥资8亿元，规划用地600亩，倾力打造上海金山化工城，首期开发192亩，预计2005年9月建成投入使用。 于2004年6月在江苏南通成立亿丰置业（南通）有限公司，注册资本1000万美元，是江苏省建设厅批准成立的二级资质开发企业。2004年7月以国有商业综合用地使用权出让的方式获得土地320亩，投资8亿元人民币兴建亿丰（如皋）国际商贸城。预计2005年底完工并面向市场。 香港亿丰国际投资集团发展有限公司崇尚“以人为本”，打造了一个优秀的管理团队，目前集团公司现有在职员工2500人，其中中层以上管理人员150人，博士22人，占15%，硕士、学士105人，占70%。 香港亿丰国际投资集团发展有限公司秉承“客户为先、诚信实用、团队协作、管理制度、着眼未来”的管理理念，凭借雄厚的资本实力、优秀的管理团队、良好的经营业绩、稳健的经营作风、严谨的投资策略、先进的投资理念、全面的增值服务以及基金管理的发展模式，已使我们逐渐成为中国创业投资的领先者。 亿丰（如皋）国际商贸城，坐镇如皋经济开发区商业黄金角，财富大道环城西路与振兴路交界处，建筑面积28万平方米，总投资8亿元人民币，由美国himalay建筑设计集团参照国际理念提纲设计，集商铺、写字楼、住宅为一体，融商业零售、批发、餐饮、休闲文化、商务办公以及综合服务等多项功能于一体。主营家居建材、汽车配件、五金机电、数码家电、文体玩具、轻工小商品等项目，致力于打造如皋首席商业财富地标，构筑如皋气势宏伟，规模最大的商业建筑航母。 三、 湖州的概况 湖州地处浙江省北部、太湖南岸。东邻上海150公里，南距杭州90公里，是苏浙皖的交汇之地，总面积5817平方公里，人口257万，是一座具有2300年历史的江南古城。迈入新世纪的湖州正以前所未有的速度在发展，逐步成为太湖流域一座现代化大城市。在中国长江三角洲地区中，湖州是一座重要的对外开放城市，是国务院确定的以上海浦东开发开放为龙头“先行规划，先行发展”的15个城市中的一个。全市国民经济持续、快速、健康发展，综合实力明显增强，人民生活已经实现小康目标。湖州市坚持“接轨大上海、融入三角洲”的战略取向，逐步把湖州打造成为上海的“后花园”、“菜园子”和“加工园”。湖州以全面建设小康社会为导向，以城乡一体化为重要途径，推动区域协调发展。到2007年率先初步实现现代化，规划末期建设成为全市基本实现现代化的示范区。形成以城带乡、以乡促城、互为资源、互为市场、相互服务的城乡一体的框架。 四、 项目的总体构想 本项目总体构想是：以信息为带动主线建设，以绿色建材、家居用品采购中心为主导项目，以会展、信息中心和现代物流基地作技术保证。同时进行商住公寓等配套工程建设。 本项目将以湖州独特的地理位置等有利条件，以承办单位的行业背景在国内外的影响，在整合串联华东地区建材、装饰材料市场的基础上，突破地域限制，营造国际建材、家居用品营销总部基地，形成全国乃至国际上最有影响的、最权威的、综合性的、长年不落幕的家居用品展示中心、采购中心、价格中心、新产品推广中心和现代物流配送中心。形成中国家居文化教育的博览中心。 第二章 市场现状与本项目的优势 一、 项目提出的背景 该项目由亿丰置业（湖州）有限公司独资兴办，场地位于湖州市开发区西南分区，西塞山路与二环西路交界（江南车城西侧），进行商贸综合市场开发管理、房地产开发销售，并办理了相关的立项申报手续。 亿丰置业（湖州）有限公司通过湖州国土资源局公开挂牌出让的形式取得该地块。 二、目的审批文件 2005年3月11日，浙江省人民政府浙府资湖字（2005）00037号批复：同意香港亿丰国际投资集团发展有限公司在浙江省湖州经济技术开发区独资兴办亿丰置业（湖州）有限公司。 三、 建材、家居用品市场现状及可行性的依据 1、国民经济建设、人民生活息息相关。随着我国经济的持续稳定发展，国民收入的稳步提高，建材、家居用品的社会需求量，每年以12%15%的增量在增长。2003年，全国市场需求总量在1万亿元人民币左右，其中长三角地区约600亿元，促使建材、家居用品市场得到了快速发展。到目前为止，全国约有三千家，且发展势头仍然强劲。 2、全国建材、家居用品市场，除了占不到3%的零售业的超市自营市场外，普遍存在市场建设简陋、设施不全、布局混乱、经营管理不规范、营销方式落后、信息化程度低、经营者素质参差不齐商品质量和价格难以控制、市场环境差等问题，难以做到公平、公正、公开交易。湖州的情况略好一些，但仍存在的问题，大致与全国情况雷同。 3、该地建材、家居装饰用品市场都是地域性市场，尚没有形成一个立足区域、辐射周边的中心市场。 4、装饰用品的出口前景看好，但目前国内还没有一个相对集中的常年对外展示的窗口和交易平台。 以上这些情况，为本项目提供了较充分的建设依据和发展空间。 四、 本项目的特点和优势 本项目在经营构思、市场定位、功能设置、管理技术以及建设条件等方面，与现有市场有很大的不同和优势。 1、经营构思上，本项目突破地域市场的概念、突破内外贸分割的现状，形成一个全国性的、国际性的建材、家居用品市场。 2、在市场定位上，本项目将成为国内集团采购、大工程项目采购、大型零售市场、营销商进货采购和国际采购的基地。 3、在功能设置上，本项目将集展示窗口、采购交易、信息服务、国际贸易、配送物流、会展服务等为一体的多功能的综合性市场。并配套建设建材物流、商住公寓。 4、在管理技术上，本项目将采用规范化的管理，信息智能力化的技术，做到规范、高效、低成本。 5、承办单位的经济实力以及在行业中的成功经验，是本项目能取得成功的基本保证。 同时，承办单位的行业背景以及在国内外的影响，能最有效的吸引国内著名建材、家居用品生产企业，国外著名品牌企业的营销总部聚集成市。 五、 市场预测 湖州亿丰国际建材城项目的兴建，通过高标准、高品位的开发建设，力争与湖州的城市发展相配套。该项目的建成将成为“长三角”乃至全国最重要、专业化程度最高的建材装饰材料、数码电子产品的物流集散地。 本项目将采用智能化、信息化、网络化技术，提高科技含量，体现现代商务、现代物流的高效、经济、安全、文化、舒适的特点，使项目具有现代气息、行业特点、整体和谐、成为全国乃至世界著名的建材装饰城的经典。 第三章 项目用地、建筑面积 一、 项目用地：本项目总用地面积为56301m2。 二、 建筑面积：总建筑面积为102324m2 ,建筑容积率为1.73。其中营业用房及办公用房为57348m2,住宅房37849m2,分为三大功能区。其他7127m2(地下室4674m2,自行车库2453m2) 1、 商务办公中心。建筑面积20784m2,其功能为：商务办公、培训中心。 2、 采购交易中心：采购交易中心是本项目核心项目，建筑面积36564m2。其功能为：商品展示、采购、商务交易。分为综合城、国际城以及陶瓷、玻璃、家居、地板、木材、门窗型材、涂料、灯具、石材、五金工具、传统建材等专业采购交易区。 3、 住宅房：建筑面积37849m2,主要为入驻公司、企业员工提供住宿条件。 第四章 供求预测 一、 房地产行业发展分析 由于绿色建材、家居市场的发展基本取决于房地产行业，所以有必要先分析房地产行业的发展情况。 1993年国家实施宏观调控，整个房地产行业进入了调整期。经过5年左右时间的休整，特别是1997年宏观经济“软着陆”之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势。为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房地产业发展，采取了诸如减免税费、降低地价、降息以减少房地产开发成本等多种政策措施来启动内需、促进住房消费。随着城镇住房制度改革的深化，居民住房由过去的实物分配变为货币化分配，集团购买逐步退出市场，加速推动住房自有化也有效地调动了个人购房的积极性。目前城镇住房商品化已经达到了95%以上，90%的住房都是由个人或家庭买房。 在国家政策支持下，房地产业在1998年后一直保持稳定增长势头，住房投资和消费呈现双景气状态。全国空置商品房在连续几年上升后，2000年首次出现下降。2002年全国商品房建设和销售情况继续保持较快的增长速度；存量市场开始启动，并带动增量市场的发展；房地产价格稳中有升；房地产市场供求基本平衡。在2001年房地产投资和销售分别增长20%和30%的基础上，2002年房地产开发完成投资2670亿元人民币，占固定资产投资的17.2%。中国商品住宅开发投资连续保持增长，2002年全国商品住宅开发投资达3318.7亿元，比上年增长25.8%；2003年1至2月，商品住房开发投资又比去年同期增长31.7%。据国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查，2002年房地产市场销售呈现良好态势，各类房屋销售价格有不同程度的上涨。 “十五”期间，我国开始全面建设小康社会，城镇化进程将加快，住宅与房地产业也面临着搞好结构调整、提升产业素质、实现结构优化升级的有史以来最好的发展机遇。随着我国现代化建设的加快，城市化进程也将加快步伐，国家建设部预计未来10年，我国城镇人口将增加到6亿多。新增人口需要购买住房，原有的人员需要增加居住面积，再加上旧城改造等因素，全国城镇将新增住房6570亿平方米。根据经济发达国家的经验，人均gdp达到8000美元时，将出现住房增长的高潮期，我国人均住房面积会达到3035平方米。目前，深圳的人均居住面积才17平方米多一点，可见我国房地产市场潜力很大、前景很好，预计我国的房地产业尤其是住宅建设今后20年将保持兴旺。有专家从城市化发展、按低速提高居住水平、住房折旧拆除重建等三方面来预测，21世纪的前20年，平均每年需新建住房3.56亿至4.19亿平方米。而2000年我国住宅新开工面积仅为2.3亿平方米，差距很大。虽然短期已出理投资过热现象，但这意味着21世纪的前20年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续快速发展，继续成为国民经济的增长点和消费热点。 由于国家仅靠积极财政政策拉动经济不是长久之计（有挤也效应，而且政府投资效率不高），大力促进内需是当务之急。而房地产业与其他产业关联程度高，其发展会创造对其他产业产品的需求，约为房地产业的自身需求的二倍左右。房地产业在前20年对我国gdp增长的贡献已经大大高于其他行业，成为贡献最大的行业。房地产业的发展，不但改善了群众生活，推动了城市化进程，而且拉动了建材、建筑、装饰、物业管理等多项产业，促进产业机构的调整，促进了就业。所以在我国目前经济发展阶段，住房是比汽车更好的经济拉动器，政府对房地产业还会采取扶持政策。 宏观经济政策直接影响国内的宏观经济环境和房地产企业的经营状况，其中利率政策对房地产行业影响最大。利率政策直接影响房地产开发企业界的资金成本和投资收益，房地产行业的负债率高，资金密集，对利率的变化非常敏感。目前一年期存款利率已下调至2%以下，而且利率很可能再下降，无疑还会促进房地产业的投资和消费。 二、 竞争现状和主要竞争者 伴随着房地产业务的发展，商贸企业迅猛发展，“湖州亿丰国际绿色建材、家居用品购物广场”将高标准地建设、开发绿色建材、家居、轻工、电器等产品系列，力争成为湖州地区品种和品牌最齐全的商贸企业，“湖州亿丰国际建材城”将以更大的规模、更好的服务和更低的价格向周边地区辐射，“湖州亿丰国际建材城”保证产品质量可靠、价格优惠、性价比最高、各种配套服务周到齐全，从而具备更强的竞争力。 三、 市场供需预测 随着外商投资力度的加大和政府招商引资的政策倾向，为湖州的房地产市场提供了广阔的发展空间，高级住宅和公寓群的建设，加上城市化建设步伐的加快，人们生活水平的不断提高，无疑给“湖州亿丰建材城”提供了良好商机。 四、 营销组织 亿丰置业（湖州）有限公司借鉴香港亿丰国际投资集团发展有限公司国际知名销售平台的成功经验，加大在媒体和网络上的广告投入；同时依托原有客户资源，尽可能将老客户带到湖州投资兴业；另外采用较低的租金、一家时间内免租等营销的手段来促销。“湖州亿丰国际绿色建材、家居用品购物广场”将成立市场策划部负责广告投入和媒体宣传等市场营销活动，招商部负责联系、接洽和服务新老客户。 第五章 风险提示 1、 政策性风险：目前中央对全国各地各类商贸企业发展过多的情况表示关注，并准备进行一定的清理。所以本项目也可能具有一定政策性风险。 2、 经营性风险：项目的起步阶段，有赖于当地各级部门在工作上的大力配合，特别是公用设施建设部门和公安消防部门。如果公用设施建设滞后或政府部门不配合，将会影响到项目的招商和经营，很可能会产生难以预测的各种经营性风险。 3、 市场风险：在房地产发展长期看好的情况下，由于近期房地产发展出现过热现象，也不排除近一两年会进行一定调整，这们也可以会面临一定市场风险。 第六章 项目进程 为了缩短施工总工期和提高投资效益，开发公司将采用“立体交叉、平行作业”的施工组织方略。即：在基地开发进行到部分主道路基本完成后，立即开始进行地面建筑的开工；几幢仓库或商铺可安排穿插施工，形成有节奏的流水作业，可大大提高速度和降低费用。 2005年8月20日前 办完所有项目审批手续 2006年5月30日前 完成初步设计方案 2006年7月30日前 完成勘探 2006年7月30日前 完成打桩土建开工 2007年2月28日底 工程完工 第七章 交易平台 湖州作为苏浙皖地区的结合处和长三角15个中心城市之一，发展朝阳产业具有区位、交通、人文、产品、辐射等诸多优势，独特的地理位置优势，为加快湖州的城市化进程提供了条件，“湖州亿丰国际建材城”将打造信息平台，通过设立企业网站，加强信息沟通，为网上交易创造条件，以便营造完美的物流环境，为湖州的经济发展、吸引外资加入、加速城市化进程贡献力量。 第八章 技术经济分析 “湖州亿丰国际建材城”完成开发后，可获利850万美元，创税655万美元，投资利润率334%；股本利润率85%。投入经营后容纳国内外建材行业500多家厂商入驻，年获利150万美元，上缴税收120万美元，实日均人流量在3000人左右，可带动周边第三产业的发展。 “湖州亿丰国际建材城”的兴建一定能够活跃地方经济，为创造良好的经济秩序、维护地方稳定起到良好的促进作用。 第一，“湖州亿丰国际建材城”的兴建符合十届全国人大一次会议的有关精神，当前国家着力创造宽松环境，强力刺激消费需求增长。要千方百计扩大城乡就业，大力支持民营经济和社区服务业的发展，为项目的发展创造了良好的宏观环境。 第二，劳动密集型产业向高科技行业转化的过程中，我国劳动力明显过剩，“湖州亿丰国际建材城”的兴建，为劳动就业创造了条件，能够为当地政府提供近2000个再就业机会。 第三，为国家创造出丰厚的财政税收。“湖州亿丰国际建材城”的兴建，凭借雄厚的经济实力和对市场需求的敏感度，通过不断引进先进的管理经验，能够为社会创造良好的物质财富和精神财富。 第四，随着民间资本积累的不断膨胀，“湖州亿丰国际建材城“的兴建能够改善地方金融市场融资环境，为金融市场创造良好的经济秩序。 第五，“湖州亿丰国际建材城“的兴建能够激发当地市场活力，带动周边相关产业的蓬勃发展，并且为扩大内需提供强有力的保障。 第九章 组织机构和定员 一、 组织机构 企业实行董事会领导下的总经理负责制 董事会由七人组成，总经理1人，副总经理1人，由董事会聘选。 下设开发部、招商部、财务部、综合部等四个部门，各部门设经理1人，根据中华人民共和国工会法建立工会组织，依法维护职工的合法权益。 二、 劳动定员及时性职工来源 企业总职工人数100人，其中： 1、管理人员6人，正副总经理各1人，部门经理4人。 2、一般职工94人。 3、薪资待遇： 职位 定员 薪资标准（美元） 总经理 1 400 副总经理 1 380 部门经理 4 350 一般职工 94 150 公司月度工资总额16280美元，月平均工资162.8美元。年工资总额19.536万美元，具体职工福利待遇视公司的经营情况而定。 4、职工来源 公司职员通过向社会公开招聘，择优录用。 第十章 投资估算及资金来源 一、 投资总额及注册资本 企业总投资2500万美元，注册资本1000万美元。 二、 投资构成 1、 土地560万美元 2、 建筑安装工程费1808万美元 3、 其他132万美元 合计：2500万美元 三、 资金来源 企业所需资金由香港亿