毕业设计（论文）-浅析杭州房地产中介发展现状及对策.doc

浙江建设职业技术学院毕业设计（论文）论 文 题 目 浅析杭州房地产中介发展现状及对策 专 业 房地产经营与估价专业 班 级 房产08-2 姓 名 指导教师 年 月 日目 录前 言 3一、房地产中介现状 3 （一）房地产中介业概述 3（二）房地产中介服务特点 4二、当前房地产中介发展现状 5（一）房产中介形成的特点 51、业务面广 62、信息集中 63、发展速度快 64、外部环境有利 6(二）杭州房地产中介的发展状况 6三、当前杭州房地产中介发展所存在的问题 8（一）房产中介形成的特点 8（二）杭州中介行业不够规范，信誉度不高 9（三）平均利润低，生存率低 9（四）服务不完善 10（五）专业人才少，职业道德有待加强 10（六）配套法律法规不健全导致行业监管不力 11四、杭州房地产中介行业所存在的问题产生原因 11（一）法制建设明显滞后 12（二）行政管理职责不明确 12（三）行业准入门槛低 12（四）行业监管体系不完善 13五、杭州房地产中介行业发展对策的建议 13（一） 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 13（二）加强对房地产经纪市场的监管 13（三） 严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制 14（四） 大力开展行业诚信建设，树立行业品牌 14结 论 15参考文献 16浅析杭州房地产中介发展现状及对策摘 要本文主要通过对房地产中介服务业的发展现状的分析，剖析了房地产中介服务行业的存在的问题，在个案分析的基础上，并结合已有的理论基础，对杭州房地产中介可持续发展提出相应意见。旨在为我国房地产中介行业的行业准则和发展道理提供合理化建议。关键词 房地产中介，发展现状，发展对策a brief analysis on the current condition and countermeasure of the real-estate agency in hangzhouabstract:by analysis of the current situation in the development of the real estate agent service business, this paper mainly analyse the problems that exist in its circle. it combines the basis of the typical examples and the theoretical knowledge, thus bring about certain suggestion about how to make real estate agent in hangzhou enjoy an sustainable development. it paper aims at give sound suggestions on the standards and development of real estate agent in china.key words real-estate agency ，developmental condition，tactics on how to develop前 言房地产中介服务行业随着改革开放的到来，房地产市场经济产生而产生，从1988年第一家房产中介的成立到现在已经33个年头过去了。房地产中介行业不断发展壮大，但是在发展当中，也受到了国家政策，市场经济，自身条件的影响，起起伏伏。伴随着国家宏观调控的不断成熟，市场机制的不断完善，房地产中介行业面临着重新洗牌的命运，房地产中介企业面临着机遇和挑战。当前，经历数轮宏观调控杭州楼市变成熟了，房地产中介企业面临一波又一波的挑战和机遇，要在不断成熟的市场中发展，必须认清当前企业状况，从而树立一个准确的发展方向和一套适合当前市场的发展策略。1、 房地产中介服务行业相关概念（一）房地产中介业概述房地产中介在运作过程中涉及的知识面比较广，既有房地产经纪、房地产估价、房地产咨询等专业知识，又有经济学、法学、城市规划学、建筑学、统计学、会计学、心理学以及房地产开发经营、房地产金融保险、房产测绘和环境等知识。狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照城市房地产管理法的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。（二）房地产中介服务特点。1、房地产中介活动具有内容的服务性 房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有货币，主要是依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。2、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点 房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，即委托服务一终止。房地产中介机构就再去与其他的委托人建立新的服务与被服务的关系。房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。3、 房地产中介活动具有极大的灵活性 因为房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。也就是说，它可以不受时间、地点、交易对象和交易方式的限制。二、当前房地产中介发展现状当前房地产中介发展迅速，规模不断壮大，形成了自己行业所独有的鲜明特点；杭州房地产中介受到杭州市政府政策调控和本地市场等不断成熟影响，不断走向成熟。(一)房产中介形成的特点房产中介是房地产市场的一个组成部分，它的发展跟整体的房产市场的发展息息相关。在过去，房屋的获取主要是通过单位分房解决，形式很不灵活，导致很多住户对分到的房屋不满意，甚至导致恶性的抢房事件。而现在，国家将福利分房的形式取消，改为货币分房以后中介市场便应运而生。换句话说，国家将集体购房的行为变成了个人购房的行为，这样的转变使得房产市场的交易变得灵活多样，而房产中介也找到了属于自己的地位，并逐渐形成了一系列自身的特点：1、业务面广房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务，还涉及楼盘的代理、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务，是一个相对完整的产2、信息集中由于房产中介从事的是一种代理业务，使得其自身获有很多房产相关信息，从而牢牢地把握住房产市场的动向。3、发展速度快房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步，房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观，之进入门槛相对偏低，加才造就了这样一个“数量庞大，繁殖速度过快”的中介市场。4、外部环境有利由于房屋交易市场化的发展，使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟，中包括房地产产权管理的规范、其土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等，都在为中介市场创造有利的外部环境。（2） 杭州房地产中介的发展状况1954年整顿时，申请登记的有84人，1957年前这些人逐步改行转业。 20世纪80年代起，又有人活跃在房产租赁市场，从业人员数量未统计。 20世纪90年代后，随着房地产市场的兴起，从事中介服务的单位和个人增多。 1993年10月，市房地产管理局根据市人民政府51号令印发了杭州市房地产中介服务管理实施办法。是年，市调房服务中心转制为房地产市场，从事房产代购代销、房屋有偿调换等业务；各区也先后成立了二级市场，与房产交易所同地办公；社会民间参与房产中介服务的单位也相继建立。 1998年，受理审批房地产中介服务机构27家。 1999年6月，国家推行住房制度改革，停止住房实物分配，杭州市货币化分房方案出台，房改房主体上市交易后，中介服务行业迅速发展，至是年末被正式批准执业的房产中介机构达61家，持证经纪人703名。 2000年，又新核准39家，直至年末中介服务机构达100家，持证经纪人1453人。 20012004年，中介服务机构以年均新增130余家的速度增长，持证经纪人也有较大幅度增长。 20022005年，除改制或淘汰、关闭的外，平均每年新增中介机构130余家。至2010年从事房产中介服务的机构共1000多家；从事中介服务的执业人员达十多万人。 房地产中介趋向于品牌化，店头竞争过渡到商圈竞争；从售前、售中服务向售后服务延伸;向房屋租赁、向房地产综合服务拓展;趋向于规模化，向资金密集型发展。三、当前杭州房地产中介发展所存在的问题（一）经纪机构良莠不齐经过近些年的发展，杭州房地产经纪市场涌现出一批理念超前、模式先进、具有一定品牌和影响的经纪机构。如我爱我家，21世纪，华邦等，然而，目前市场上大多数房地产经纪机构规模较小，整体素质不高。 （二）杭州中介行业不够规范，信誉度不高由于房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格（譬如房产评估师），加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，房产中介在市民心中的形象极其低下，让甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等，失信”让“已经成为房产中介市场发展的一大隐患。不久前，刘女士为换套大房子，找到一家中介公司登记卖房并协商卖价150万元。由于买房时急需资金，刘女士答应了中介公司提出的预付现金收房，即与中介公司签订委托卖房包销协议后，把房产证交给中介，先预支40%的房屋订金，剩余房款待两个月房子卖出后再另行支付。不到两个月，中介公司告诉刘女士，那套房屋已经卖掉，要她来取剩余的款项。取款的时候，中介颇为“体贴”地让刘女士与他们再签订一份全权委托公证协议，这样不用刘女士再舟车劳顿，代其办理过户等相关手续。刘女士答应了中介的建议，并取走剩余款项。后来在一次与朋友的聚餐中谈及此事，而刚巧这位朋友的亲戚正是通过那家中介买了刘女士的那套房子，房子的成交价竟然达到180万元。（3） 平均利润低，生存率低在房产中介的发展速度极其迅猛的同时，整个中介市场的平均利润下降。社会总体上虽然呈现出一种对房产交易需求过剩的态势，但是由于近期的中介发展速度明显快于这种趋势，使得实际上，中介的服务供给已经远远超过了顾客的消费需求。而在政府对中介市场的进出规制没有过多要求 的情况下 ，房产中介之间的利润争夺异常激烈 。2010年，据透明售房网公布， 5月，杭州五城区(不含三个开发区、萧山、余杭)二手房签约1206套，环比下降70.9%，比去年同期下降了77.0%。其中，住宅签约1093套，环比下降71.0%，比去年同期下降78.3%。杭州市房产管理局对本市房地产经纪机构进行的2010年度年检年审公告中显示，有601家房地产经纪机构已通过2010年度的年检。不过，商报记者在走访众多中介公司时，业界普遍认为，杭州地产中介机构超过1000家。若1206套交易量分摊到1000家中介公司手上，平均每家在5月仅成交1.2套。事实上，杭州二手房的交易量多数集中在透明售房网上公布的top10，我爱我家223套、华邦房地147套等，更多中小地产中介机构在这场残酷的竞争中交了白卷。有数据显示，5月，杭州佰年房地产经纪有限公司交易0套；杭州宝汇不动产管理有限公司交易0套；杭州长圣房地产经纪有限公司交易0套；杭州杭邦房地产代理有限公司交易0套（四）服务不完善与许多国家的房地产经纪人相比，我国房地产经纪人承担的责任和义务相距远。例如，我国房地产经纪人仅仅提供居问和代办服务，而美国的房地产经纪人服务内容还包括合理确定房价、住宅勘查、责任保险等许多专业服务，我国房地产经纪人的收费标准与所提供的服务严重不匹配。（五）专业人才少，职业道德有待加强从事房产中介的人，应该精通房地产相关法律、房地产业务、现代化服务业及房产评估等专业知识，应该是一种综合性强、涉及知识面广的专有人才。而现在国内由于房产中介公司起步较晚，专业人才培训不够充分，市场规范的严重不足，导致从事房产中介的人是形形色色，非科班出身也没有关系。这种人才的放松管制使前面所提到过的中介职业道德水准明显下降，从而作用于整个中介市场，所以专业人才的培养应作为中介市场以后发展的主导方向。（六）配套法律法规不健全导致行业监管不力当前我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，立法层次较低，高级别的法规还相当匮乏。例如目前各地主管部门对于房地产中介行业的管理，主要是依据建设部年修订的部门规章市房地城产中介服务管理办法而各省市的房地产中介方面的地方法规大多是参照此规章而制定。国外同类法律法规相比，城市房地产中介服务管理办与法不但立法层次低，且规定较为笼统，而缺乏可操作性。如法规中对房地产中介机构的设立并无执业许可的特别规定，仅要求向工商行政管理部门申请设立登记；再如法规中提及过失赔偿责任，但对责任的具体界定没有明确规定，从而无法有效保障客户的利益；法规中对于存量房交易过程中的资金流通、资金监管等问题都没有明确的规定。根据城市房地产中介服务管理办法规定，房地产行政主管部门主要从中介服务人员、服务机构和中介业务三方面对房地产中介市场进行监管，但在实际管理中普遍存在监管不力的现象。对于房地产行政主管部门来说，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本无法做到有效监管。尽管目前各大城市都建立了行业协会，并进行自律性监管，但由于当前行业协会法律地位不明确，其监管作用也相当有限。违规违法行为：不具备资质条件的无证无照经营；许多中介高估、低估房地产价值，给国家造成损失和税费流失；法律、法规禁止的其他行为4、 影响杭州房地产中介行业的原因分析（一）法制建设明显滞后年出台的城市房地产管理法，明确了房地产中介机构的法律地位，为发展和管理房地产经纪行业提供了法律依据。随后，有关部门又先后发布了城市房地产中介服务管理规定、关于房地产中介服务收费的通知等法规文件，对房地产经纪服务作了原则性规定，但没有突出房地产经纪行业的特殊性，缺乏明确具体的实施细则，可操作性不强。加上专门法律法规的缺失，还没有建立起系统的行业法律法规体系。（二）行政管理职责不明确房地产业的快速发展带动了经纪业的高速发展，但是市场的调控机制（包括法律体系、管理制度）还不能适应行业发展的需要。在法律法规不够健全的情况下，政府管理部门除了自行实施许可以外，还承揽了诸多行业自律管理的事务。由于政府在行业自律管理上处于时间上、空间上和专业上的信息不对称地位，以致管理难以到位、难见成效。（三）行业准入门槛低由于房地产经纪市场准八条件宽松，杭州房地产经纪机构大多规模较小，而且一些房地产中介机构的工作人员都没有专业资质。难以为客户提供准确、满意的专业服务。整个行业的科技含量较低，影响了客户对经纪行业提供产品的信赖度。（四）行业监管体系不完善当前行业监管体系不完善主要表现在：一是各管理部门（工商行政管理部门、房地产管理部门，物价及税务等部门）间缺少具体的横向联系，政出多头、管理脱节。二是房地产经纪行业组织作用没有充分发挥，自律管理的方式与手段比较落后，目前还没有专门法律法规确立行业组织的地位与作用，也没有明确行政主管部门与行业组织具体管理职责的划分。三是房地产经纪人员职业资格制度的落实不到位。因此，在房地产经纪行业准入门槛低，对房地产经纪机构和房地产经纪人诚信制度建立不完善的情况下，难以对其进行有效的管理。5、 杭州房地产中介行业发展对策的建议（一） 逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系 建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。（二）加强对房地产经纪市场的监管 在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。（三） 严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制 为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人年度注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。（四） 大力开展行业诚信建设，树立行业品牌 要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。 品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，才能使消费者对品牌产生信任。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在市场的作用日益增大。通过塑造自己的服务品牌，建立起独特的企业形象，才能在今后的巿场中独领风骚。作为品牌的建设一要走专业化经营的道路，根据自己的特点，选取细分市场，不断探索独特的商业运作模式，做足专业化的文章；二要向客户提供可行的、周到的、贴心的服务，做足服务的文章。那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、行业组织、企业自身和每一名从业人员共同努力。结 论在工作中，实践结合理论，对房地产