石龙镇片区分析报告

石龙镇市场调查分析报告 东莞中原调研部 2004.128 2 目录 第一章:片区概述:-1 一)、片区总体概况：-1 二)、片区历史沿革及现状-2 1、建制历史-2 2、经济发展历史-2 1)、建国前-2 2)、建国后特别是改革开放以后-2 三)、片区土地利用现状及特征：-3 1、新城区-3 2、西湖片区-3 3、旧城区-4 4、红海区-4 四)、片区住宅市场发展-5 五)、片区名项配套设施现状-5 1、人文生态景观与休闲场所-5 2、文化教育设施-5 3、医疗保健设施-5 4、商业服务-5 5、金融邮政-6 六)、片区交通组织现状及规划-6 1、石龙片区交通组织现状-6 2、石龙片区交通组织规划-6 1)、对外交通-6 2)、内部交通-7 七)、片区 S.W.O.T 分析-7 第二章:片区经济发展状况-8 一)、经济发展回顾、现状及展望-8 二)、经济发展分析-9 1、国内生产总值及其构成分析-9 1)、石龙镇国内生产总值-9 2)、石龙历年工业总产值-9 3)、石龙历年农业总产值-10 4)、石龙历年第三产业生产总值及其增幅-10 5)、石龙镇历年工、农、第三产业生产总值及其增幅比较 -10 2、石龙镇经济特点-11 1)、石龙镇历年利用外资情况-11 2)、石龙镇历年出口额:-11 3)、石龙镇居民存款状况:-12 第三章:片区相关的城建、规划介绍-13 一)、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程-13 1、金沙湾公园 -13 2、沙洲公园-13 3、石龙中山公园-13 4、西湖提路绿化建设工程-14 5、南江大桥、东岸大桥、南二桥-14 6、石龙火车站站前广场改造工程-14 7、石龙准高速电气化火车客运站-15 8、京瓷科技工业园-15 9、石龙南桥扩宽工程-15 二)、规划指总体规划、次区域规划、分区规划及法定图则中涉及片区的 内容-16 1、石龙经济建设总体定位-16 2、石龙城市建设总体规划-16 1)、四个城市组团、四条发展轴线、一条蓝带的结构。-16 2)、七大功能片区-16 3)、石龙近期城市具体规划建设-18 第四章:片区商业地产分析:-20 一)、石龙镇商业发展总体现状-20 二)、石龙镇商业发展的具体情况:-20 1、老城商贸中心区-20 2、特色街区:-21 1） 、兴龙路：-21 2） 、绿化东路 IT 产品专业街：-22 3） 、绿化中西路欧美风情街-22 4） 、中山路岭南文化特色街-22 3、批发市场-22 1)、西湖五金电子批发市场-22 2)、西湖服装批发市场-22 三)、片区商业总结:-23 第五章:片区内代表性住宅分析-24 一)、 【聚龙湾聚豪华庭】-24 1、基本情况：-24 2、规划设计要点评析-24 1)、建筑设计-24 2)、园林设计-25 3)、户型设计-25 3、项目周边环境、交通情况、配套设施介绍-28 4、项目定位-28 1)、物业定位：-28 2)、客户定位:-28 3)、产品定位:-28 4 5、形象定位：-28 6、项目销售推广策略分析-28 7、项目 S.W.O.T 分析-29 二)、【聚龙名苑】-29 1、基本情况：-29 2、规划设计要点评析-29 1)、建筑设计-29 2)、园林设计-30 3)、户型设计-30 3、项目周边环境、交通情况、配套设施介绍-30 4、项目定位分析-30 1)、客户定位-30 2)、产品定位-30 3)、形象定位-31 5、项目销售推广策略分析-31 6、项目 S.W.O.T 分析-31 第六章:片区住宅市场分析-32 一)、片区土地供需分析:-32 1、石龙镇土地供给分析：-32 2、石龙镇土地价格分析：-33 二)、片区住宅市场供应量分析：-33 1、已售楼盘项目一览表-33 2、目前主要在售楼盘项目的存量情况：-33 3、潜在供应项目：-34 三)、片区住宅市场建筑类型分析-34 四)、片区住宅市场户型分析-35 五)、片区住宅市场价格分析：-36 六)、片区住宅物业的销售分析:-36 七)、片区住宅市场客户群体分析:-36 第六章:片区住宅市场预测-38 一)、片区住宅市场供求关系趋势预测：-38 二)、片区住宅市场价格波动趋势预测：-38 三)、相关结论及建议-38 东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告 为您，我做到 1 第一章第一章: :片区概述片区概述: : 一一) )、片区总体概况：、片区总体概况： 石龙处于广州、东莞、惠州三市交汇处，距离广州市 69 公里，深圳市 78 公里， 面向港澳地区；广深铁路在石龙设立了枢纽站，为南至香港、北往广州和全国各地的 旅客提供交通方便；广深高速电气化铁路石龙站的建成，使石龙至广州、深圳市区只 需 30 分钟；东莞至深圳高速公路石龙出口至石龙镇中心 6 公里。历来都是东江水运的 重要港口，曾与广州、佛山、顺德陈村并称为广东四大名镇，旧称“省、佛、陈、龙” 。 历史上曾多次设市，成为邻近镇(区)的经济、文化和商贸中心。全镇总面积达 12.5 平 方公里，常住和外来人口共 10 万多人，旅居海外的华侨和港澳同胞有 2 万多人。石龙 镇隶属东莞市，分为老城区、新城区、西湖区三个行政区，下辖东区、西区、兴龙 3 个社区和忠维村、林屋村、新维村、浦溪村、西湖村、王屋洲村、黄家山村 7 个“农 改居”管理区，23 个居民委员会。 为改善石龙镇投资环境，促进经济高速发展，近几年来，石龙投资数亿元进行交 通、能源、通讯等城市基础设施建设。目前已建成连接东莞市内各区以及惠州红海口 岸码头桥梁 4 座；保证了车辆来往东莞海关和惠州红海海关之间交通畅顺建成了年发 电量 6.7 亿千瓦时发电厂 1 座和 3 座 110 千伏安的输变电站，保证了全年停电时间总 计不超过 8 小时目标。全镇 共有自来水厂 3 座，其中黄洲水厂被评为全国百佳水厂。 石龙镇区位图石龙镇区位图 2 二二) )、片区历史沿革及现状、片区历史沿革及现状 1 1、建制历史建制历史 石龙属历史名镇，距今已有 800 多年的悠久历史。自宋代、即现在位于镇中心区 的石龙沙洲开始有人定居。石龙于明嘉靖年间（1532-1566）设墟，叫石龙墟，嘉庆 二年出版的东莞县志已以石龙镇为名叙事。石龙属广州府东莞县文顺乡第三都管 辖的行政区域内，但另由县戎厅直接管理。戎厅派左哨遊击及其属下一个千总分别设 衙门于石龙头地方。乾隆 19 年，县丞署从县城移驻石龙，管理许多圩、村，惟不直接 管理石龙。民国后，初叫警察第三区，二十年代复称镇为国家建制镇，后曾三次改称 市；二十年代中后期称市，日占初期和解放初均曾一度称市，但仍属东莞县。1949 年 两广纵队第一师进驻石龙，国民党税警团和粤汉护路总队集中石龙投诚，接受改编， 1949 年 10 年石龙镇成立镇人民政府。 2 2、经济发展历史、经济发展历史 1)、建国前 建国以前，石龙经济主要依靠东江有利的地理条件发展贸易为主，从明年到建国 以前石龙镇经济两起两落。明嘉靖年间开墟后直至清末，经济一直发展。特别在乾嘉 年代，发展迅速。清代中后期，虽有鸦片战争的影响，但经济文化继续发展。1912 年， 广九铁路正式通车，脚踏轮船开始在东江上驶用，广东交通条件的改善使得石龙丧失 了在交通工具上的优势，石龙经济受到重大冲击。从 1916 年到 1926 年间石龙镇受战 乱影响，经济萧条。1926 年夏到 1938 年期间石龙镇经济有了长足的发展，一方面民 族经济、城镇建设都有长足的发展，城镇构架基本形成，如兴建布厂，效仿广州建成 中山路，兴办中学，建立航运公司。另一方面，石龙镇再次成为东江流域 27040 平方 公里主要物资集散地，成了东江物制裁油、糖、谷、米、蚕虫等批发市场，1938 年到 建国前石龙镇再次受战乱影响，镇区经济受极大创伤。 2)、建国后特别是改革开放以后 建国以来特别是 1978 年改革开放后，石龙镇经济发展朝多元化发展，给合本土优 势，农业、工业、贸易相结合，石龙镇经济基本处于比较好的走势。建国初到 1978 年 间，石龙镇经济时有停顿时有发展，但经济整体结构逐步完善，从商业城镇发展为工 业城镇，发展乡镇企业及港口建设。78 年至今石龙发展极快，在农业方面发展有现代 特色的农业，在工业方面发展科技兴镇的道路，优先发展电子、医药、信息等高科技 产业，目前全镇有外资企业 182 家，规模较大的工厂 200 多家，已初步形成了光学制 品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材化工、医药、通讯设备等产业基础，其中 电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展的支柱性产业。现已兴建石龙信息工业园、石 龙港物流工业园，发展园区经济和港口物流业。石龙镇 1996 年被国家科委评定为“国 家星火技术密集区建设单位” ，2000 年被省科技厅评定为“专业镇技术创新试点单位” 。 在商业方面兴建、改建了数个商贸市场、百货综合市场和大型商业购物中心，形成中 山路、绿化路、兴龙路和西湖区为中心的商业地带，现有富升百货、石龙购书中心、 现代广场等上规模的商场。 东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告 为您，我做到 3 三三) )、片区土地利用现状及特征：、片区土地利用现状及特征： 石龙镇是东莞市面积最小的一个镇，全镇总面积为 12.5 平方公里，是东莞第一个 首先存在工业用地不足的镇区，镇区只能通过异地置换来得到多余的土地。石龙镇被 东江分隔成四个片区，即新城区、西湖区、旧城区及新划分的红海区。 1 1、新城区、新城区 新城区由方正大道分隔成两大部分，由于早期政府对外商、国内投资方等用地选 址过于迁就，造成土地开发随意性较大、土地布局分隔不合理，处于方正大道以北沿 河以内的土地被几个大型企业征用，在征用过程中闲置了较多的土地待以开发，沙河 沿岸也存在着比较分散的土地，但此处基础设施不完善，开发难道较大,土地开发潜力 大。方正大道以南龙升路以西现以建有几个大型房地产项目，此处被称为石龙的高尚 住宅区，如现已开发的聚龙湾花园、沿江别墅正龙豪园、永和新村、龙升市场等形成 新城居住中心，另外新迁入的镇政府、公安局、邮政局等形成了石龙新城办公中心， 这块区域土地使用程度比较高，可供开发土地较少，未来开发趋向龙升路以东至环岛 南路的大量可用空地，与新城办公中心及居住中心较近是石龙镇未来房地产开发的主 要区域。 石龙新城区石龙新城区 2 2、西湖片区、西湖片区 西湖片区被莞龙公路分别南北两片，沿莞龙公路分布了一些商业设施，存在较多 数的专业市场及酒店、购物广场等一些商业配套。莞龙公路以北商业设施比较集中， 土地基本被商业中心、商场、专业市场覆盖，可用土地极少。莞龙公路以南至铁路沿 线一带的土地被专业市场、区域基础配套、石龙科技工业园占用，较少量的可用土地 处于西湖三路、西湖二路、环湖路包围地带，西湖区的房地产项目主要是处于莞龙公 路和石龙郊野公园之间，依靠公园景观、高尔夫球场形成了温泉别墅区，此处存在部 分空地用于房地产后期开发，西湖区未来土地供应主要集中在业园与茶山交际地带， 4 前者靠近江景但配套不全存在开发难度，后者依靠工莞龙公路与商二桥交汇地带、石 龙科技工业园完善的配套土地状况理想开发效果比较理想。 石龙西湖片区石龙西湖片区 3 3、旧城区、旧城区 旧城区西靠石碣镇，被东江南北支流交汇处，旧城区城市发展状况最为理想，旧 城区内各种配套设施齐全，可用土地极少，只能通过旧城改造（对三大商业街、老商 业市场、道路交汇处改造）、工业用地异地（新城工业用地置换旧城工业用地、邻近 各镇用地置换旧城工业用地）置换、农业用地异换来得到可用土地。旧城区用地紧缺， 大型项目开发控制严格，住宅类建筑更新频率加快。红海区与旧城区被天然的水域间 隔，对内对外交通不便，善无生活配套设施。 石龙旧城区石龙旧城区 4 4、红海区、红海区 红海区被广深铁路分为两部分，土地多为鱼塘，利用价值不高，近期开发难度极 大。 东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告 为您，我做到 5 四四) )、片区住宅市场发展片区住宅市场发展 石龙镇是东莞北部重要中心城镇，被广东省评为广东省中心镇区之一，在经济方 面走着自己独特的发展道路，城镇建设自中山路的创建开始就没有停滞过，石龙镇的 经济特征突显商贸经济尤其发达，商贸物流业带动商业设施不断兴建开展，但住宅相 对发展比较缓慢，整体的住宅市场发展状况可以分为二个历史阶段：第一阶段（1993 年-1996 年） 、第二阶段（1999 年至以后） 。第一阶段是 1993 年至 1999 年间，以伟安 花园、华毅花园为代表围绕裕兴路为中心兴建，裕兴路房地产的开发也说明了石龙镇 商品房市场开始向旧城区以外其它城区发展。第二阶段是 1999 年至今，以永和新村、 聚龙湾花园、龙升市场、正龙豪庭、金沙湾花园为代表围绕新城沿江及裕兴路兴建， 裕兴路房地产的开发逐渐开始升温，2004 年之后依然围绕裕兴路一系潜在房产项目的 开发，将把此块区域的房地产开发推向高峰期。石龙镇旧城区极少的空地及较高的商 业价值再加上独特的地理特征也决定石龙镇房地产将脱离旧城城区而向其它区域发展。 可以看出裕兴路历来都是石龙镇房地产开发最热的区域，特别是近年来，城市规划有 意的指导，使得此区域必然成为石龙镇未来高尚住宅区。 五五) )、片区名项配套设施现状、片区名项配套设施现状 1 1、人文生态景观与休闲场所、人文生态景观与休闲场所 金沙湾公园、沙洲公园、石龙中山公园、西湖堤岸、 体育公园、河畔公园、石龙郊野公园、石龙国际高尔夫 球场、百米古镇图浮雕等公园,在约 10 平方公里的镇域 内，石龙人建了 10 个公园，平均 1 平方公里有一个公园， 让人们有了一个舒适优美的休憩环境。 2 2、文化教育设施、文化教育设施 石龙中学、石龙二中、石龙三中、石龙中心小学，拥有中小学、幼儿园达 26 所， 有 6000 多人在各类成人学校和职工技术学校就读。 3 3、医疗保健设施、医疗保健设施 人民医院、博爱医院、创伤急救中心等医疗门诊及一些社区门诊。 4 4、商业服务、商业服务 三星级酒店 4 座，正在兴建的五星级酒店 1 座、石龙确立了构建“大商圈”的发 展战略，富升百货广场、金沙湾购物广场、超惠购物城、东方万货、汇联步行街、大 华名店城、聚龙湾商业广场，与兴龙路、绿化路商业区和沙头角综合市场联成一体， 再与五金、电器等专业市场及火车站周边的传统商业，初步发展成为影响东莞、惠州、 增城三地的“消费金三角” 。 5 5、金融邮政、金融邮政 东莞农村信用社、工商银行、东莞商业银行、广东发展银行、建设银行等以及一 6 些证券公司、邮政系统遍布整个片区。 六六) )、片区交通组织现状及规划、片区交通组织现状及规划 1 1、石龙片区交通组织现状、石龙片区交通组织现状 石龙镇塞车问题比较严重、主要因为莞龙路等 6 条主干道同时施工，导致绕道过 境车增加了 60%，使道路交通不堪重负；镇内道路施工，部门缺乏协调，广源路全封 闭施工，增加了兴龙路、红棉路的车流量，而工程尚未完成，红棉路又进入施工，造 成了金塘路口、红棉路口、南桥路口经常严重塞车；交通管理不到位，设施不完善， 车辆乱停上落客等原因。 2 2、石龙片区交通组织规划、石龙片区交通组织规划 ( (蓝色是城市主干道蓝色是城市主干道 绿色是城市次干道绿色是城市次干道) ) 1)、对外交通 将沿广源路规划一条直通港务区的道路，包括一座跨线桥，形成后不仅加强了同 红海组团的联系、增强了向北发展的条件，而且可直通广汕公路，解决了北向对外交 通的出入口问题；建设与博罗连接的石湾桥，增强东向与博罗县的联系；从环岛路直 接修建引桥连接双石大桥，进而连接广汕公路，形成东、北向的快速集疏系统；莞龙 路的规划控制红线调整为 50 米，其西向与莞深高速公路（距离约 5.7 公里）正在修建 互通式立交，形成后可由莞龙路快速进入高速路网体系；其东向也加强了同石排等镇 石湾大桥 跨 线 桥 双 石 大 桥 莞龙公路 莞深高速 石排 茶山 石碣 东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告 为您，我做到 7 的联系；由南二桥向南过莞龙路经茶山规划一条南向对外通道，直接连接规划中的沙 田快速路（距离约 8.5 公里） ，其中茶山段部分有现状路依附，部分正在施工，形成条 件良好；规划一条同茶山镇连接的镇域间通道；从沿江路向西规划增加一条与石碣镇 联系的铁路跨线通道，拓宽与绿化路相连的铁路跨线通道，拆迁与兴龙路连接的铁路 跨线通道间的建筑，增强与石碣镇间的联系。 2)、内部交通 内部交通格局：一轴一环三片区 一轴：莞龙路 一环：滨江路-南桥-莞龙路-南二桥-龙升路-龙城路-东桥-滨江路 三片区：老城组团控制、调整为主 新城组团调整断面结构，优化道路使用功能 西湖组团结合产业布局，合理规划路网 七七) )、片区、片区 S.W.O.TS.W.O.T 分析分析 （1） 、优势： 紧邻东江，有一定的景观优势，周边视野比较开阔，环境较好。 区域内有比较齐全的商业地带，周边教育、医疗较为完善。 （2） 、劣势： 区域的可用建筑开发用地太少，后续力不足。 （3） 、机会点: 石龙镇新城市规划的建设和商业网点的规划对此区域的城市化建设有促进作用， 同时也促进了房地产业的发展。 规划中的双石大桥、跨线桥、石湾大桥将使石龙与外界的联系更加方便，从而促 进石龙镇的经济发展。 （4） 、威胁点: 由于同周边区镇的交通路网比较发达,同时周边区镇的商品房销售价格较低,同 时别墅项目较多,因此会有不少本地人会选择在周边区镇安家置业。周边区镇对 本区域客户的吸引也对石龙房地产项目产生了一定的威胁。 8 第二章第二章: :片区经济发展状况片区经济发展状况 一一) )、经济发展回顾、现状及展望、经济发展回顾、现状及展望 “九五”期间，石龙镇软、硬件建设发展突出，各项经济指标不断创下新高，至 2000 年，GDP 值达 20.3 亿比 1996 年增长 166.5%,年均增长 27.7%;税收总额 1.48 亿元， 比 1996 年增长 73.9%。2000 年，全镇工业总产值达 30.96 亿元，比 1996 年增长 84.95%，年均增长 16.62%,其中石龙的科技进步贡献率达 56%,电子信息产业的产值占 工业总产值的 80%；全镇新签利用外资项目 139 宗，其中增资项目 138 宗，外商协议 投资 3667 美元，实际利用外资金额 2424 万美元，比 1996 年增长 877.42%;出口总额 外负担 3.14 美元，比 1996 增长 459.52%。2000 年以来，石龙镇的经济发展保持高速 增长，在镇区先后建成了西湖服装批发市场、综合性商厦大华广场、华南商城、中兴 广场、金沙湾购物中心、旺角商城等一大批商业设施，较多知名品牌汇集石龙，至 2000 年末全镇拥有各类市场 13 个，基中农贸市场 5 个，专业市场 3 个，综合市场 5 个，全镇社会消费品零售额 12.57 亿元，比 1996 年增长 34.07%，2000 年，石龙镇已 初步确立了东莞市中心镇的地位。 2000 年以来，石龙镇的经济发展连年保持高速增长。石龙镇优越的地理位置，特 殊的人口背景吸引着越来越多的外商前来投资、经营。石龙镇又善于充分的利用各种 利好因素，不断的促进其镇区发展。2001 年，石龙火车站投入使用，为石龙镇打造星 火科技密集镇及信息化试点镇创造良好的交通环境，也为石龙镇经济进一步发展投供 契机。 2003 年 9 月 24-26 日，由国家信息产业部、中国市长协会、广东省信息产业厅、 东莞市人民政府、南方发展研究院共同主办的首届“中国城市信息技应用高层论坛” 在石龙镇举行，石龙镇推出城市信息化发展战略、通过信息化带动工业化、工业化推 进信息技术，利用高新技术来推动石龙镇城市现代化建设，促进镇区经济朝健康有特 色的轨道发展。 2003 年石龙镇完成生产总值 32.75 亿元，比 2002 年增长 17%,社会消费总零售总 额达 16.38 亿，增长 15.66%，出口总额 9.2 亿美元，增长 52.71%。 石龙镇古往今天都是商贸重镇，石龙镇将以特色旅游业、休闲娱乐业、综合商厦 和专业市场为重点，通过本地五大商业聚集地构成“大商圈”，发展成为影响东莞、 惠州、增城三地的“消费金三角”。 东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告 为您，我做到 9 二二) )、经济发展分析、经济发展分析 1 1、国内生产总值及其构成分析、国内生产总值及其构成分析 1)、石龙镇国内生产总值 14.45 17.19 20.31 24.03 28.01 32.75 41.67% 18.96% 18.15%18.32% 16.56%16.92% 0 5 10 15 20 25 30 35 1998年1999年2000年2001年2002年2003年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% GDP(亿)GDP增长率 由图可知： (1)石龙镇国内生产总值稳定增长，从 98 年至 01 年 GDP 增长较快，平均增幅高于 全市平均水平 17%，但增幅自 2002 年有所下降，2003 年 GDP 增幅增加 0.36% (2)1998 年至 2001 年在政府各项政策的配合下，财政的投入，经济发展有了一个 新的突破，从 98 年起跃入一个高速发展期，到 01 年 GDP 增幅都保持在 18%以上。 (3)02-03 年由于世界性疾病的等不利因素的影响下，房地产和第三产业都受到一 定的影响，增长幅度下降到 16.56%,03 年恢复到了 16.92%. 2004、2005 年，随着政府加快城市化的建设及改造的步伐，城市变化日星月异， 房地产异军突起以及外来“9+2，泛珠三角”经济圈的形成，也都有利于石龙经济发展， 预计今后两年的经济发展都有一个飞跃的发展。 2)、石龙历年工业总产值 21.53 26.55 30.96 36.25 47.49 98.82 13.26% 23.32% 16.61%17.09% 31.01% 108.09% 0 20 40 60 80 100 120 1998年1999年2000年2001年2002年2003年 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 工业总产值（亿） 工业总产值增长率 10 （1）工业每年都保持高速增长，03 年工业产值达 98.82 亿元，比 02 年的 47.49 亿元超出将近 41 个亿，增长率达 108%，02 年至 03 年工业总产值增加部分远远超过 98 年至 02 年五年内的各年差额之和，可见石龙 03 年工业发展进入一个新的台阶，这 也是由于石龙镇一直不遗余力发展高新科技工业园，积极招商引资的结果。 （2）“泛珠三角”经济圈形成，对于这个外向型经济工业镇区来说政策已初显成 效。预计明年将在 03 年基本上保持稳定的增长。 3)、石龙历年农业总产值 农业在石龙镇经济体系中一直处于辅助的作用，03 年农业总产值为 0.056 亿元与 02 年农业生产值 0.054 亿元相比，相差不太，石龙镇历来都是商业重镇，经济发展以 工业、物流业为主，农业对经济的贡献值太低，发展停滞不前。 4)、石龙历年第三产业生产总值及其增幅 石龙镇 03 年第三产业总值为 14.20 亿元比 02 年增加 1 个亿，其中批发和零售业 增加值为 8.75 亿元，占第三产业的 61%，批发和零售业如此高的份额正说明了石龙镇 作为商业重镇，现存的九个专业市场、六个大型卖场一直占有非常重要的地位,支撑着 石龙镇经济的发展，成为周边区域物质集散地之一。金融业增加值为 1.35 亿元，占第 三产业的 15%，比 02 年增加 0.20 亿元，金融业增加值提高。 5)、石龙镇历年工、农、第三产业生产总值及其增幅比较 2003年各产业比值 0.012, 0% 18.55, 57% 14.2, 43% 第一产业 第二产业 第三产业 石龙历年工业、农业、第三产业比例变化不大，基木保持稳定。03 年农业所占比 例不到 1%，工业占 57%，第三产业占 43%。第二产业与第三产业齐头并起。 小结小结 石龙镇国内生产总值及工业、第三产业历年都保持较高的增长幅度，但农业基本上处于停 滞状况。各产业生产总值历年比例基本保持不变。石龙镇第二产业与第三产业同等发达， 第三产业更有利于城市的发展。 东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告 为您，我做到 11 2 2、石龙镇经济特点、石龙镇经济特点 1)、石龙镇历年利用外资情况 石龙镇历年利用外资额及增长率 1248 586 2424 2779 4790 2929 -37.51% -53.04% 313.65% 14.65% 72.36% -38.85% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 98年99年00年01年02年03年 -160% -80% 0% 80% 160% 240% 320% 400% 石龙镇历年利用外资情况（万元） 石龙镇历年利用外资增长率（万元） 由上图可知 1999 年2003 年 6 年间利用外资额情况呈波浪状，但总体可划为两 个阶段，1998 年2000 年的增长期和 2000 年2003 年的上升期。 1998 年2000 年期间石龙镇利用外资额到 1999 年滑落到最低点，只有 586 万美 元，到 2000 年又上升到 2424 万美元，这一期间石龙镇对外资的使用正处于适应期及 调整性，外资利用程度提高。 2001 年2003 年，为利用外资额逐年增加的增长期，在 2002 幅度高达 72.36%， 利用外资情况基本上都处于“通吃”状况，到 03 年利用外资额度恢复平常，基本与 2000 年相当，说明已比较理性的引入外资。 外资是经济发展的“催化剂” ，应跟据自身发展而适合引入。石龙镇外资引放情况 时起时落，但在后期基本保持平稳。 2)、石龙镇历年出口额: 石龙镇历年出口额及增长率 3.14 3.82 4.8 6.02 9.2 21.66% 52.82% 25.42% 25.65% y = 0.3743x2 - 0.8137x + 3.72 R2 = 0.9859 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1999年2000年2001年2002年2003年 亿元 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 12 由图可知：石龙出口额逐年在增加，对外经济稳步发展，特别是 2003 年出现一次 巨幅增长。 3)、石龙镇居民存款状况: 石龙历年城乡居民储蓄存款余额及增长率 30.04 36.9 42 49.6 13.82% 18.10% 22.84% y = 0.185x2 + 5.453x + 24.615 R2 = 0.9956 0 10 20 30 40 50 60 2000年2001年2002年2003年 亿元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 由上图可看出：石龙镇城乡居民存储额稳步持续增长，趋势线 R2=0.9956，成直 线上升趋势，居民收入逐年提高，收入来源多为自建房的租金和村级集体企业分红。 可以看出人民生活得到稳步的提高。 东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告 为您，我做到 13 第三章第三章: :片区相关的城建、规划介绍片区相关的城建、规划介绍 一一) )、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程、城建指片区的大型城市建设工程、基础建设工程 1 1、金沙湾公园、金沙湾公园 金沙湾公园位于石龙新城市中心南岸， 公园顺江而建，全长 2 公里，宽 70 米，规 划建设总面积 140000 平方米，预算工程总 投资 2500 万元。园内建设有滨江大道，3 个小型广场、音乐喷泉、人造沙滩、娱乐长 廊、休息亭，种植有以热带风情为主调和各 色花草树木。金沙湾公园的建设，不仅为石 龙市民开辟了一个崭新的休闲娱乐环境，而且对于提升石龙的城市形象，加快国家星 火技术密集区建设都有积极意义。 2 2、沙洲公园、沙洲公园 沙洲公园是石龙镇“一河三埠光环工程” 之一，是继金沙湾、西湖堤岸公园之后又一 大型的景观建设。从体育馆门前前往沙洲， 经过改造后的公园门口，拾级而下，就有一 个花坛，鹅卵石铺成的路向四方延伸。在靠 边体育公园的一侧，有一个数百平方米的望 江平台，遥望金沙湾公园和西湖堤岸的景色。 在右边，昔日那成片一人多高的茅草已经一 扫而光，坑洼之地也已填平，一望无际的金 黄色沙子，几乎铺到了南桥边，沙滩足球场、 排球场基本建好。 现在，沙洲公园变成了以椰树竹林亚热带风情为主基调，集体育、休闲、观光于 一体的文化娱乐活动场所，配合金沙湾、西湖堤岸工程、观光塔、石龙历史长卷、雕 塑群、江边欧陆风情长廊、影剧院等文化建筑和石龙广场，石龙镇将形成以金沙湾为 核心的“东江画廊”生态旅游度假区。 3 3、石龙中山公园、石龙中山公园 石龙中山公园位于石龙镇旧城区中心繁华地带，占地近 40000 平方米，是市民平 时休闲娱乐的好地方，内有花草树木、亭台楼阁、假山湖泊、小桥流水。在革命纪念 14 文物方面，则有镇级保护的中山纪念堂和市级保护的周恩来演讲台、李文甫纪念亭， 对市民尤其是青少年进行革命传统教育和爱国主义教育，都是极具历史价值的生动教 材。 4 4、西湖提路绿化建设工程西湖提路绿化建设工程 西湖提路绿化建设工程，是石龙镇 “三大高速，十项工程”之一。西湖提段 全长约 3.5 公里，东起南二桥，西至铁路 桥。设计上以新城区现代建筑明快的色彩 为对景，运用杜鹃花长廊和乔木绿化带， 力求给人们层次美感。该工程在保障防洪、 水利等主体功能，维护河岸自然状况的前 提下，进行美化和绿化：在 4 米标高处设 立花槽，种上各种不同类型的花草；从 4 米到 9 米标高的坡度上，种上杜鹃花，形 成壮观的杜鹃花长廊；沿江大路设人行道和四车道，并将再拓宽 2 米，种上以乔木为 主的树木，形成绿化带，与杜鹃花长廊相互辉映，形成层次分明、色彩明快的江岸景 观。另外，在配套设施方面，还有大型绿荫停车场、自然沙滩、健身广场、服务区等， 可以满足人们休闲娱乐的不同需要。 西湖提路绿化建设工程，是继金沙湾公园之后又一大型东江沿岸美化工程。建成 之后，将加固堤岸，改善一河三埠的江边环境，进一步提升石龙的城市品位，更加突 出石龙“东江明珠”的特点，为石龙镇又添一处新景观。 5 5、南江大桥、东岸大桥、南二桥、南江大桥、东岸大桥、南二桥 南江大桥建于 1982 年，主桥长 399.8 米，引桥长 523 米，全桥长 922.8 米、宽 135 米。1984 年 6 月 16 日大桥建成，石龙南桥建成之后，投资环境改善，投资者接 踵而来，石龙镇经济发展迅速。随后石龙镇委、镇政府从规划建设一河三埠的现代化 城市，决定兴建东岸大桥、南二桥，将石龙、黄洲、西湖连成一体。l993 年 6 月 8 日， 主桥长 572 米，引桥长 800 米，全桥长 1372 米，宽 16.5 米，投资额 3357 万元的东岸 大桥横空出世，飞架石龙与黄洲。1997 年 6 月 18 日，主桥长 63974 米，引桥长 600 米，全桥长 123974 米，桥宽 165 米，投资 5068 万元的南二桥建成通车了，宣告 一河三埠由此连在一起，基本格局已经形成，交通条件的改善，必然带来经济的繁荣， 不少外商企业纷纷落户石龙，市场更加繁荣兴旺，产品也通向五洲四海。石龙镇企事 业单位、私人共拥有小轿车、客货车、大客车 4000 多部，其中营运车辆有 1400 多部， 几乎所有单位都有汽车；有的私人从骑单车，到拥有摩托车，如今置有小汽车；南 桥 的日车流量达 10000 车次，东桥和南二桥的日车流量在 3000 车次以上。桥，铺就了石 龙镇经济发展的金光大道。镇政府还将在黄洲至石湾建一条全长 600 米的北桥，通向 广汕公路。 6 6、石龙火车站站前广场改造工程、石龙火车站站前广场改造工程 石龙火车站站前广场改造工程的改造范围为东至站前广源路，西至既有铁路边， 南至金塘隧道口，北至红棉路隧道口，改造面积约 23408M2, 总建筑面积：11665， 绿化面积达 5800。新规划的站前广场着重考虑了火车站的功能配套要求和旅客进出 东莞中原调研部石龙镇房地产市场分析报告 为您，我做到 15 站流向，主要包括四大部分：半地下停车场，会集和蔬散旅客的站前广场，商 铺，生产配套用房。其中行包房一层 550因其功能要求安排在候车大楼旁边，行 包房以北至红棉路遂道口是一层的商铺，商铺下为可停放 147 辆车的半地下停车场， 大量的商铺和停车场，既可带旺火车站一带，解决周边市民及旅客的停车问题，又可 逐渐回收投资资金，商铺的屋顶为绿化广场，屋顶的标高与铁路站台的标高相同，如 此大的绿化广场，为广深线增添了一道美丽的风景线。公安所、电务、信号等车站服 务单位就近安排在广场的西北角，等量赔建一座 4 层的办公楼。候车大楼以南至金塘 遂道口、候车大楼前、商铺前均为广场，面积达 6500 M2，可以停放较多公交车、出 租车，大量输送旅客，快速有效地蔬散人流。原改造范围内的职工宿舍和房建工区安 排在广场南边渔苗场的空地上等面积异地赔建。 7 7、石龙准高速电气化火车客运站、石龙准高速电气化火车客运站 2001 年 10 月 21 日早上，石龙准高速电气化火车站的胜利通车，结束了石龙站无 特快旅客列车停靠站的历史，同时，也标志着珠江三角洲地区高速城际列车公交化的 目标在石龙成为现实。 石龙准高速电气化火车客运站现在每天有 16 对高速列车停靠，平均每 50 分钟就 有一对列车开出。该客运站在装修设计、室内布置以及配套服务等方面,比原来的石龙 火车站更上一层楼。准高速电气化火车除了速度快之外，舒适程度方面也是普通列车 无法媲美的。所有的车厢都是软席座位，还免费提供饮料。石龙到广州的车程缩短了 半个小时，石龙到深圳从原来的 90 分钟缩短到 40 分钟。 石龙准高速电气化火车客运站的建设并投入使用，标志着石龙镇“三大高速”中 的高速铁路已经实现。这不但有效地构筑了石龙镇四通八达、方便快捷的交通网络， 而且有效推动了投资环境的改善，为石龙镇提高综合竞争力起到了积极作用。 8 8、京瓷科技工业园、京瓷科技工业园 位于黄洲方正东路的京瓷科技工业园是石龙镇的十项工程之一。现在园区已经完 成了第一期建设工程，并已投入使用。京瓷株式会社投资中国境内最大规模的工厂就 在该园区内。京瓷科技工业园占地 13 万平方米,建设工程分为三期。京瓷科技工业园 内举行的“京瓷集团石龙新工厂启用暨京瓷、粤龙成立合资公司签约仪式”仪式上， 粤龙实业公司总经理叶柱安和京瓷株式会社社长西口泰夫签订了合资项目，即成立 “京瓷美能达办公设备（东莞）有限公司” 。该合资项目投资总额达 3000 万美元，生 产数码复印机、激光打印机和相关零部件。 目前世界上最先进的复印机环保感光钴将在这里生产。新工厂的规模已经超过京 瓷集团在日本鹿儿岛的国分工场，成为京瓷在中国境内最大规模的生产基地。投产后， 将逐步使京瓷美能达的激光打印机和数码复印机的月产量扩展到 10 万台。京瓷科技工 业园的建设、京瓷新工厂的投入使用，为京瓷集团和石龙镇的友好合作关系树立了一 个新的里程碑，