城轨站场综合体建设项目ppp模式方案

城轨站场综合体建设项目城轨站场综合体建设项目 PPP 模式方案模式方案 一、项目名称：广清城轨清远站场综合体建设项目（以下简称 “该项目”） 二、项目内容及建设范围 广清城轨清远站场综合体建设项目（以下简称“该项目”） ，利用站点车站及区间可利用的地下、地上空间、站内站外空 间，进行综合立体化开发，功能以商务办公、商业零售、餐饮 娱乐、配套居住及，并布置地下停车场及项目范围内主要市政 道路建设。通过开发广告、商贸、商铺、停车场等创造效益为 运营补亏。 三、项目开发建设模式 （一）总体思路 按照“政府引导、市场主导、企业运作”的原则，积极探 索产城结合、功能集聚、高效运作的城市综合开发新路径，努 力打造新的城市综合开发新样板。 （二）组织模式 利用 PPP 模式开发建设该项目，即清远市人民政府或授权部门 （如市土地开发储备局）通过公开招标选定项目合作方（市德 晟公司或社会资本）合资成立项目公司，并按合作投资比例相 应注入注册资本，共同开发建设该项目，并根据市政府授权在 特许经营期内开发建设。市政府对开发建设和运营进程进行监 管，项目公司的收益将按照合作各方的股权比例进行分配。项 目具体职责分工如下： 1.该项目以投资、建设、施工总承包一体化（捆绑）方式招标， 项目公司分别向发改委、财政申请该项目立项，取得发改批文、 财政批文并纳入 PPP 项目名录。 2.清远市人民政府或授权部门（如市土地储备局）：是广清城 轨清远站场综合体建设项目委托方和招标人。负责广清城轨清 远站场综合体建设项目总体决策和指导，负责研究或决定项目 开发建设中的重要工作和事项；负责该项目建设成本的财政预 算安排和预算资金支付；协调落实相关用地手续。 3.中标企业（项目投资人）：为该项目投资合作方和实体工程 施工总承包人。负责该项目实体工程的施工总承包；负责根据 市政府的授权在特许经营期内开发建设，负责向政府移交已建 好的城市基础设施。 （三）项目投融资模式 利用 PPP 模式建设广清城轨清远站场综合体建设开发项目， 即清远市人民政府或授权部门（如市土地开发储备局）通过公 开招标选定项目合作方（社会资本如中交公司、神华有限公司 等）合资成立项目公司，并按政府和社会资本合作出资比例 49:51 相应注入注册资本金 30%，其余 70%通过贷款融资解决， 共同开发建设，并根据市政府授权在特许经营期内开发建设。 市政府对开发建设和运营进行监管，项目公司的收益将按照合 作各方的股权比例进行分配。 (四)项目开发建设内容 1.工程总承包，包括但不限于广清城轨清远站场综合体建 设项目市政工程、基础设施工程、绿化工程、市政道路、公交 站场等； 2、开发建设年限：站场设施建设部分于 2016 年 12 月 31 日前完工，建设期限为 2 年，项目运营期为 3 年，即项目的建 设及运营时间共 5 年。 （五）实施步骤 1.项目前期工作 项目在进入实质工程建设前应当进行可行性研究、勘察设 计、征地拆迁、用地预审等前期工作。如政府在合同同签订前 已经先期完成或正在进行的事项，由项目公司进行承接。尚未 完成的前期工作由项目公司组织实施。前期工作费用由政府、 项目公司和与相关第三方产品或服务提供者一同进行梳理确认， 形成前期工作量和费用支出清单，项目公司根据清单予以承接。 2.基础设施建设 项目前期工作交接完成后，项目公司立即组织进行基础设 施的建设。基础设施建设采取“整体规划、分步实施、滚动开 发”的方式进行，优先进行主干道、站场等形象工程的建设， 力促新区快速出形象。 3.移交该项目未利用地块及土地出让 城市基础设施建设等工作完成并经政府组织验收确认达到 标准后，该项目未利用地块，项目公司向市土储局移交已完成 “三通一平”工程的地块，市国土部门组织开展土地出让工作， 土地出让收入全额收归财政。 4. 社会投资人投资退出：“该项目”建成运营 3 年后具备 可出让的土地，按照年度经营收入依据社会投资人的投资比例 返还。 5.项目运营维护 区域或分项项目竣工验收合格后，市政基础设施移交政府， 由政府相应职能部门负责维护管养。项目公司按照工程质量保 障期限和标准要求，负责工程质保期内的维修职责。 6工作分工： 首先，由市政府或市政府授权部门（市土地开发储备局） 落实相关政策和规划，项目公司按照股权比例负责投入土地开 发建设资金；其次，项目公司委托市土地开发储备局负责进行 征地、拆迁、用地报批等工作，待相关土地符合条件时予以交 付施工建设；最后，项目公司完成相关工程的建设施工。 根据上述模式，该项目具体实施工作包含但不限于如下内 容：根据项目规模进行投融资，广清城轨清远站场及配套设施 建设，清远站周边城市综合体建设，24 米以上（包含 24 米） 市政道路建设。 6.1 政府或政府授权部门负责的主要工作 申请办理该项目开发建设许可证；依法开展项目的征地、 拆迁、安置、补偿、清场、土地平整等方面的工作并办理相关 手续；完成省审批手续并取得省有效批文；支持配合中标方开 展项目融资工作，出具符合政策规定的融资所需资料；落实土 地利用总体规划修编；办理农用地转用手续；办理征地、拆迁、 安置、补偿及落实项目应返还被征地农民村集体留用地的手续； 对项目用地申请核准规划设计要点； 6.2 中标方（投资方）负责的主要工作 中标方（投资方）负责：该项目的投融资，按股权比例投 入该项目所需的建设资金；实施以下工程的建设：1、广清城轨 清远站场综合体建设，2、广清城轨清远站配套公交站、的士站、 私家车停靠站、站前广场、站北公园建设等，3、项目范围内主 要市政道路建设。 四、项目投资概算 项目投资总概算约 20 亿元。包括： （一）村集体农用地征地费用 1.5 亿元（500 亩，30 万/亩） 。 （二）项目范围内主要市政道路建设费用 3.15 亿元（原 3000 亩需 8.8 亿元，现减少 5.65 亿元规模，具体以实际为准） 。 （三）广清城轨运营补亏保障金 2.25 亿元。 （四）补偿省珠三角城际轨道公司站场建设费用 1.25 亿元。 （五）站场综合体（含地下停车场）建设投资总额 9.45 亿 元。（原社会投资人中投公司拟建设连廊商场 5 层，面积 8.17 万平方米；地上商铺面积 9.49 万平方米；地下车库 6.3 万平方 米，约 1800 个车位） （六）其他费用 2.4 亿元，其中：配套公交站、广场等公 用设施 0.58 亿元、绿地水系建设 0.88 亿元、不可预见费和管 理费 0.94 亿元。 五、项目投资回报 （一）项目建成后运营收入： 项目运营价格参照本市或同类型项目的市场定价，估算建 成后运营收入为 1.5483 亿元/年3 年=4.65 亿元： 1广告收入 0.3 亿元/年； 2停车场收入 0.0432 亿元/年：1800个200 元/个 12月=0.0432 亿元； 3商铺租赁收入 1.2051 亿元/年： 地上商铺收入 0.911 亿元：9.49 万平方米80 元/平方 米12月=0.911 亿元； 连廊商场 5 层收入：8.17 万平方米30 元/平方米 12月=0.2941 亿元。 （二）项目商铺及停车位的出让收入 22.58 亿元 1.地上商铺出让收入：9.49 万平方米1.5 万元/平方米 =14.24 亿元； 2.连廊商场 5 层收入：8.17 万平方米0.8 万元/平方米 =6.54 亿元； 3.停车位出让收入：1800 个10 万元/个=1.8 亿元。 （三）项目未利用土地出让收入 160 亩350 万元/亩=5.6 亿元。 上述预计收入共计：32.83 亿元。 六、项目建成后运营支出 （一）站场综合体维护经费和其他费用约 0.6 亿元（0.2 亿元/年3 年=0.6 亿元）； （二）政府及社会投资人投入资本返还 6 亿元（其中政府 投资 6 亿49%=2.94 亿元，社会投资人 6 亿元51%=3.06 亿元） ，5 年后归还； （三）项目公司需归还项目建设融资贷款 14 亿元，其中 2016 年项目建成后，2017 年起政府从项目未利用土地出让收入 以每年补贴 1.85 亿元的方式回购该项目市政道路、配套公交站、 广场及绿地水系等公用设施建设，用以归还银行贷款 5.55 亿元； （四）社会投资人投资年回报支出 0.48 亿元/年6 亿元 8=0.48 亿元/年，5 年支出合计 2.4 亿元； 五项目融资成本 4.43 亿元。 项目开发成本 20 亿元的构成为项目公司注册资本金 6 亿元 30%、贷款融资 14 亿元70%，由此产生贷款利息约 4.43 亿元按照现时银行 5 年贷款基准利率 6%、上浮 30%计算 。 上述预计支出共计：27.43 亿元。 七、该项