国际会展中心物业管理方案(16页)

国际会展中心 物业管理方案 *省物业管理有限公司 二年 月 日 国际会展中心物业管理方案国际会展中心物业管理方案 物业概况物业概况 国际会展中心坐落在市高新技术产业开发区内（该开发区 是中华人民共和国国务院批准建立的国家级高新技术产业开发区之 一），由市高新技术产业开发区进出口公司开发并运营；是 市东部唯一一家集展览、会议、商务办公、信息服务于一体的 专业机构。会展中心的主体建筑保税展贸大厦是市东部的 标志性建筑之一，总建筑面积10800平方米，包括地下一层，地上九 层，其中一、二层为展贸大厅；39层为涉外写字间。预计2001年 五月下旬验收交付使用。 该会展中心主要配套设施有：广场、保税仓库、公建、多功能厅等。 主要机电设备有：电梯、中央空调系统、供配电、给排水、消防设 施等。 委托管理目的委托管理目的 1. 保持和提高物业的完好程度。通过对会展中心整体物业的管理与 养护和对全体工作人员的管理与服务，以防止使用不当，损坏物 业。 2. 为会展中心全体人员创造良好的工作环境，提供安全、文明、优 美、舒适的工作环境。 3. 通过对国际会展中心实施社会化、专业化、一体化的管理， 不断提高服务质量，维护开发区进出口公司权益，使物业保值增 值。 4. 通过良好的物业管理和服务，帮助国际会展中心树立良好的 社会形象。 委托管理原则委托管理原则 根据国家及省市有关的物业管理法规、政策及物业管理委托合同， 本着“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造 安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行 “管、养、修、服务”为一体的综合管理。 委托管理方式委托管理方式 1. 高新技术产业开发区进出口公司依据国家及省市有关物业管 理法规政策以及双方议定的其他事项，全权委托*市实业发 展有限公司对国际会展中心实行综合一体化管理。公司 在管理合同期内对会展中心负责制定年度管理目标。在经济上实 行独立核算自负盈亏，尽快实现国际会展中心办公优化与美 化，实现社会效益、经济效益、与环境效益的同步发展。 2. 委托管理有效年限：5年 委托管理内容委托管理内容 1. 会展中心房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙 体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、 电梯、设备机房等）的维修、养护与管理。 2. 会展中心房屋建筑本体共用设施设备（上下水管道、落水管、共 用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等） 的维修、养护、管理和运行服务。 3. 会展中心规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室 外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、路灯、棚、停车场等） 的维修、养护与管理。 4. 会展中心规划红线内属配套服务设施的维修、养护与管理。 5. 公共环境的清洁卫生（各办公室内卫生自行打扫），垃圾的收集 清运。 6. 交通、车辆行驶和停泊管理。 7. 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视保安工作。 8. 物业及物业档案、资料。 总体目标与分项目标总体目标与分项目标 总体目标 在管理合同期内把国际会展中心管理成“安全、文明、优美、 舒适”的高档办公写字楼。根据委托管理事项和国家、省、市物业管 理分项管理考核标准，在会展中心达到硬件指标后，承诺：会展中心 所有建筑物及配套设施完善、全部正式竣工验收交付使用后严格按照 全国城市物业管理优秀大厦标准对会展中心的房屋设备、市政公 用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和 管理；两年内达到*省或国家级物业管理优秀大厦的管理标准，并获 得有效证书。 分项指标 1. 房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消 防水泵供水率达到100%； 2. 无重大火灾、刑事和交通事故； 3. 办公楼内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100%； 4. 办公楼本体零修、急修及时率：99%以上； 5. 违章发生率1%以下，处理率：100%； 6. 管理人员专业培训合格率：100%； 7. 会展中心全体人员对中心的物业管理满意率95%以上，投诉处 理率100%。 实现目标的保证措施实现目标的保证措施 一、管理体制和人员配备 1. 管理架构 我公司拟设国际会展中心物业管理处作为公司的外派机构， 全面负责会展中心的日常管理运作，统管整个会展中心内外事务。 公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合 一体化管理，设房管部、机电维修队、护卫队、清洁绿化队。管理 处设监控中心，实行24小时值班。 2. 人员配备 按公司ISO9002质量标准和国际会展中心综合一体化管理的 内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构人员，力求实现物 业管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以 岗定人”的原则确定人员编制。管理处拟设各类人员24人。 3. 骨干人员的素质要求 清洁绿化 4 人护卫队 9 人机电维修 6 人 副主任 1 人 主任 1 人 房管部 管理员 2 人 资料、仓管 1 人 分类岗位职 责现具备条件（拟招条件）备 注 管 理 处 主任 全面负责国际会展中心物业管 理工作 本科文化，机电专业，具 4 年以上 大型高层物业管理经验，协调管理 能力强，精通 ISO9002 质量体系。 管理处正副主 任由公司内部 委派。 副主任 协助主任管理机电，维 修，消防，车辆管理， 治安，房管，绿化，清 洁，社区文化七大服务 项目。 本科文化，具多年基层 物业管理经验，熟悉七 大服务项目操作流程及 检验标准，实践经验丰 富，熟悉 ISO9002 物业 管理质量体系 房 管 部 管理员 负责房管工作手册规定 的工作内容，协助主任 做好管理、监督、协调、 服务各项工作。 大专学历，土建或民建 专业，具有 3 年以上基 层物业管理经验，综合 管理，协调能力和质术 专业能力均较强。 主管房管 员、会计、 出纳、社 区文化、 机电工程 技术员、 保安队长、 绿化队长 由公司从 其它管理 处调配。 资料员 负责管理公司发放的质 量管理体系文件和大楼 技术档案资料，业主档 案资料，分类整理各类 工作记录表格，兼电脑 员。 档案专业，中专学历， 擅长质术资料的分类， 整理，管理。 仓管员 专职负责仓库管理工作， 负责物品分类，拟定物 品采购计划。 正派、廉洁、具多年仓 库管理经验。 机 电 部 水电、 电子、 空调、 土建、 电梯 负责会展中心供配电， 电子监控，公用天线， 电梯，消防等设备的正 常运行和养护。 助理工程师以上职称， 熟悉高层楼宇的各种配 电、消防、电子、电梯 等的管理运作。 普通操作 层员工、 部分保安、 车管、技 工、清洁、 绿化人员 通过招聘， 经考核、 岗前培训、 在岗培训、 合格者予 以录用。 调度员 负责报警，监控中心的 值班和处理各类信息， 让调控中心起到管理 “枢纽”作用。 初级以上技术职称，工 科电子专业，懂 ISO9002 运作。 护 卫 队 正副队 长 全面负责会展中心的治 安和车辆管理工作。 高中文化，退转业军人， 党员，军事素质优秀， 具 4 年大厦治安队管理 经验。 车辆管 理员 负责小区车辆、车场管 理工作。 熟悉治安防盗报警系统 运用。 清 洁 绿 化 队 队长 负责会展中心清洁、绿 化维护、整治工作。 技工、园艺专业、从事 多年绿化养护和管理工 作经验 4. 管理处职责 1) 负责对会展中心实施综合一体化管理，在物业管理业务 方面接受公司物业部的指导与监督。 2) 贯彻执行公司制定的 ISO9002物业管理质量体系标准， 按标准要求实施管理。 3) 完成与公司签定的年度管理目标和经济指标。 4) 合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。 5) 定期对房屋公共配套设施进行维修养护。 6) 负责拟订会展中心月工作计划。 7) 负责周检工作，并作好记录，接受高新技术产业开 发区进出口公司和本公司物业部的监督指导。 8) 负责会展中心的安全、防火工作。 9) 协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系， 有效开展工作。 二、竣工验收与移交接管 由实业发展有限公司派员参与甲方同乙方之间的验收移交，提 前介入物业的前期各项准备与筹建工作。维护甲方利益，以物业管 理角度出发，从会展中心的验收交接至顺利进驻，我方将全程提供 专业的技术服务。 三、国际会展中心的日常管理运作 原则：全面推行公司通过国际质量认证机构认证的ISO9002 质量管理体系。会展中心内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、 清洁、绿化，设施维护保养统一纳入公司ISO9002规范运作范畴，严 格执行机电设备管理工作手册、保安工作手册、车辆管 理工作手册、大厦清洁工作手册、绿化工作手册，注意 每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。 四、对国际会展中心拟采取的主要管理措施 1. 系统培训。为确保会展中心管理早日走上正轨，实现我们对 国际会展中心管理目标的承诺，公司将严格按照ISO9002 质量体系文件的培训规定，科学系统的对会展中心管理处所有 管理人员进行全面培训，确保管理人员100%持证上岗，全员年 培训率达100%，合格率100%。 1) 培训师资。由公司策划部负责组织办公室、物业管理 部分批集中培训。授课教师由公司内部具有相当资格和具 有丰富经验的技术人员、管理人员担任，根据实际工作需 要，另聘请专业人士授课。 2) 培训经费。第一年按人均300元/年标准从管理服务费中支 出；正常年份按5%的标准从管理服务费中支出。 3) 培训规定。培训统一由公司策划部组织考勤，考勤记录列 入年终考核内容，占综合考评成绩的20%。 4) 培训奖惩。笔试、实操考试中前三名者，分别给予奖励； 新上岗员工未经培训或培训成绩不合格的，不予录用；笔 试和实操考试中成绩不合格者给予一次补考机会，再不通 过则给予解聘；参加外送培训成绩不合格者，将由本人自 费再次培训，原培训所占的工作日作为旷工处理。 5) 培训计划。岗前培训计划和常规培训计划。 2. 从接管开始在会展中心内全面推行ISO9002质量体系实施管理， 在半年内建立运行体系并达到认证的条件。 3. 安全防范。采取人防、技防和宣传相结合，以确保随时处于安 全状态。 1) 加强制度落实 A、根据会展中心所处地理位置、周边环境，合理布岗，责任 承包。 B、要求护卫员严格按照公司ISO9002物业管理体系文件保 安工作手册规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员 日常行为，严格执行。由护卫队长负责护卫员的日检，确保 护卫员队伍的素质和服务水准。 C、专业负责调控中心，确保24小时全方位监控。 D、加强岗位管理。保安拟定设固定岗、流动哨和巡逻队，整 个大楼区域24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。 E、坚持查岗制度。护卫队长、房管员、管理处主任、公司物 业管理部按公司ISO9002程序文件规定和频率不定期夜间查岗， 并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。 F、加强大楼内流动人员及外来人员的管理和防范，建立流动 人员档案，并定期核查。 G、落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与 护护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准， 并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人， 全体护卫队员、车辆管理员都是义务消防员和治安应急分队 队员。 H、加强车辆管理。车辆管理是物业管理中治管理和重要组成部 分，内部车辆管理要一车一号，固定车号。外来车辆须遵守 保安人员指挥，按序停放，并发放临时出入卡。 4. 清洁卫生。为维护国际会展中心物业良好的硬件设施，尤 其是搞好大楼内部设施的保养，拟购置进口电动清扫机、刨光 机、打蜡机各一台，从先进的设备着手，并外送培训操作人员， 从而达到最佳的维护、保养。 5. 沟通与会展中心工作人员之间的联系，多渠道开展宣传活动。 编制国际会展中心用户手册，详细介绍物业管理 公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务 项目，物业管理各项法规、中心工作人员须遵守的管理规定等。 主要内容有：公司介绍、管理处的人员分工、如何投诉和 提出建议、入住事宜、保洁规定及措施、保安措施；水、电的 使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接收管理规定、 公共设施设备管理规定、娱乐场所管理规定上、防火须知、噪 音限制、泊车服务、常用电话号码以及处罚规定等。手册 一人一册并签字领取。 6. 开展丰富多彩的公益和活动。 在物业管理过程中，通过开展蓝球赛，乒球等各类体育比赛， 加强物业公司工作人员与会展中心全体工作人员的友好合作关 系，树立“物业公司是业主的朋友”的工作氛围。 7. 从管理国际会展中心前期开始即导入VI企业形象识别系统， 建立统一的VI标识、标牌系列，包括：会展中心的平面图、公 共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造会 展中心高尚、文明的文化氛围。ISO9002的规范运作和VI的有 效结合所产生的良好物业管理效应必将提高国际会展中心 的知名度和美誉度。 管理用房和管理经费来源管理用房和管理经费来源 1. 管理用房及管理处商业用房 根据国家及省市物业管理有关政策、法规，国际会展中 心需提供管理用房 平方米、员工宿舍 平方米、商用房 平方米，并应具备基本办公及居住条 件。 2. 管理经费来源 国际会展中心管理收费遵循二个原则： A、按照国家及*物业管理行业收费指导标准收取； B、按照管理费“收支平衡、略有节余”原则收取； 1）管理服务费 经双方友好协商，国际会展中心每年向*物业管 理公司一次性支付物业管理服务费40万元。 2）按照*省住宅小区（大厦）物业管理办法规定， 在国际会展中心大楼交付使用的同时，按照相应 的比例及法规政策的规定设立维修基金，以保障 国际会展中心物业的配套设施的更新及重大维护费用。 3）按照有关规定，建立房屋本体维修基金。房屋本体 维修基金的收取执行省级物业管理主管部门指导标准。 4）外来车辆保管费，车辆场地使用费。 5）其它政策规定应收取的费用。 增收节支措施增收节支措施 1. 增设一些工作人员欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经 费的不足。 2. 有效经营管理