我国房地产市场供求问题与对策研究 毕业论文1.doc

城市地理学 我国房地产现状与问题及对策研究 摘要:近年来，我国经济体制改革的不断深入，房地产经济得到了迅速的发展，房地产经济在国民经济发展中地位日益重要，房地产业逐步成为我国强大经济支柱之一。但随着我国房地产经济运行的不断深入，关系到千家万户合法权益的住房问题也日益凸显。房地产经济的发展关系着社会财富的流向和社会的稳定，房地产经济运行出现偏离正常轨道的迹象时，政府就需要采取相应的措施：研究房地产经济的运行，考虑到房和地的耦合性，将土地产权理论、地租地价理论、区位理论等结合实际，分析在房地产投资、房地产开发建设等过程中，一些经济理论对房地产经济运行的影响和作用，揭示和反映房地产经济运行的特点和规律，并找出问题对症下药。关键词：房地产 现状 问题 对策china real estate industry present situation and problem and countermeasure research abstract: in recent years，with the chinas economic system reform, real estate economy got rapid development, real estate economy is playing an increasingly important role in the development of national economy, the real estate industry in china has gradually become a strong pillar of the economy. but as chinas real estate economy deeply, related to the legitimate rights and interests of thousands of households housing problems. real estate economic development affects social wealth to flow and the stability of the society, real estate economy moves appear to deviate from the normal track when signs, the government needs to take corresponding measures: study of real economy, taking into account the real and coupling, the theory of land property rights, land rent location theory , combined with the actual, analysis of investment in real estate, real estate development and construction process, some of the economic theory of real estate economic influence and role, reveal and reflect the real estate economy to run characteristic and rule, and find an antidote against the disease and to identify the problem.keywords: real estate, present situation, problem, countermeasure 绪论 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位供应制度所取代。自从20 世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动和流通。八十年代的中国，房地产业是初步形成和发展阶段，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。其重要标志是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。一、我国房地产（一）发展与挑战并存房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。 （二）国内外对房地产市场问题的研究状况纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。而国内学者对房地产市场运行问题研究的主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产市场运行问题时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产市场运行问题的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场运行问题的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。二、本文研究思路及研究方法（一）研究思路本文主要研究房地产市场中的住宅市场。首先，对国内外房地产住宅市场概状进行纵观，在此基础上，搜集我国近年来房地产相关资料和数据，建立供给和需求模型，用时间序列分析法和因子分析法等，对我国房地产市场运行问题进行分析和预测。并找出存在的问题，提出合理的化解对策。（二）研究方法（1） 文献研究法。在研究过程中，查阅大量文献，借鉴已有的研究成果，为论文撰写提供了理论依据。（2） 定性分析和定量分析相结合通过利用当前可取得的资料和数据，深入分析我国房地产供求的现状及发展趋势，做到定性分析和定量分析相结合。（3） 横向、纵向比较分析法本研究既比较人均住宅面积、人均可支配收入、对房地产业发展的影响，又比较分析了我国房产企业的增加和开发速度对房地产业发展的影响。结果：三、有关房地产问题的数据收集表1、2000年和2006年城镇居民居住消费和住房消费项目2000年2008年居住消费住房消费消费性支出居住消费住房消费消费性支出总平均500.49201.594998.001145.41285.0711242.85最低收入户301.4090.612540.13556.1959.194532.88低收入户368.20122.643274.93688.3983.746195.32中等偏下户407.82139.903947.91841.3135.847993.67中等收入户470.95176.934794.561060.58197.0610344.7中等偏上户578.89249.455894.921265.94310.9113316.63高收入户681.61310.167102.331795.45506.4317888.18最高收入户864.71435.799250.632681.921134.2226982.13表2、房地产开发企业(单位)建设房屋销售毛利变化年 份住宅销售价格(元/平方米)竣工房屋造价(元/平方米)毛 利（元/平方米）毛利率%19971790117561534.36 19981854121863634.30 19991857115270537.96 20001948113980941.53 20012017112888944.08 20022092118490843.40 20032197127392442.06 200426081402120646.24 200529371451148650.60 200631191564155549.86 200736451657198854.54 200835761795178149.80 表3、我国房地产住宅市场造价与销售价格变化表4、房地产企业基本情况表 年 份企业个数平均从业人数本年完成开发土地面积土地购置费用待开发的土地面积本年购置土地面积（个）（人）（万平方米）（亿元）（万平方米）（万平方米）19972128668.327371.3247.617670.16641.719982437882.597730.1375.413530.710109.319992576288.039319.6500.013505.211958.920002730397.1911666.1733.914754.816905.2200129552106.2315315.81038.814582.123409.0200232618113.4019416.01445.819178.731356.8200337123120.5422166.32055.221782.635696.5200459242158.5419740.22574.539635.339784.7200556290151.6222676.22904.427522.038253.7200658710160.0927128.43318.037523.736573.6200762518171.9727566.154873.241484.040245.8200887562210.0428709.85995.648161.139353.4总增长率311.4%207.4%289.5%2321.5%172.6%492.5%表5、我国十一年来房地产行业基本情况趋势图表6、1997年房地产资金来源结构图表7、2008年房地产资金来源结构图表8、我国房地产各要素基本价格图表9、我国1997-2006年房地产开发基本资料年份商品房平均销售价格（元/平方米）住宅售价（元/平方米）别墅、高档公寓售价（元/平方米）经济适用房售价（元/平方米）竣工房屋的造价（元/平方米）人均国内生产总值(元)199719971790538210971175642019982063185445961035121867961999205318574503109311527159200021121948428812021139785820012170201743481240112886222002225020924154128311849398200323592197414513801273105422004277826085576148214021233620053168293758341655145114103200633673119658517291564160842007386436457471175416571952420083800357678011929179522698讨论：四、 根据数据分析国房地产之现状（一）我国房地产的问题1房地产具有投机性和投资性的特点房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场。其保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力，使其成为一个十分诱人的投资领域。同时由于房地产投资的风险性及房地产资源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域，如存在于房地产领域内的“炒地皮”、“炒楼花”等投机活动。“热钱”、“温州炒房团”等概念也都是这样形成的，1999年以来，住宅销售额占房地产销售额的比重均保持在80%以上，2008年这一比例达到89.8%。住宅市场的供求状况，直接决定着房地产市场的基本走向。2.市场发育不良，泡沫化程度较高我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%8%，而中国房地产的利润率高达30%40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的35倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的1020倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。3.供需结构失衡目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：a、新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。b、廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。c、二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险在2004年底，中国房地产贷款占整个贷款的40%，目前这个比例保守估计应该有55%。而买房的人，用于投资的比例不会低于35%。这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15.75%。一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。5、资本大量流向房地产业，导致金融资源配置低效20012007年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和gdp的比重分别维持在15%、20%和10%左右。房地产对gdp增长的贡献率逐年上升，由1998年的15%上升为2007年的27.5%。可见，房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强，但我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形成。房地产业是带动了相关产业的发展，可是也挤压了其它消费资金，抑制了其它方面投资，造成畸形发展。我国在各种高尖端技术上的落后和房地产的过热发展不无关系，社会资本总是流向高利润的行业，房地产之暴利吸引了过多的社会资本，削弱了其它方面的投资，经济结构对不动产过分依赖降低了我国经济的竞争力。6.土地出让金：政府的“第二财政”源从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了，地方政府通过“招拍挂”的方式让土地价格不断攀升。这种“以地生财”的做法危害甚大。一是扭曲了政府职能,导致政府与百姓争利。二是削弱了宏观调控,使得国家的房地产宏观调控措施难以落到实处。7.房地产市场还不够规范虽然我国的房地产业经过十多年的改革和调整，但整个房地产市场仍然处于秩序混乱的状态。集中表现为：市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全,商品房工程质量低劣，商品房价格管理混乱，不履行合同或合同欺诈语言和图标宣传严重失实，随意更改合同，对关键问题，开发商往往模糊其词。中介市场的法规不完善，行业监管无从落实，使中介市场成为无人监管的“灰色地带”。由于拆迁价格不透明和动迁户中低收入居民的具体困难，人们对拆迁本能地采取抵制态度，而开发商强行拆迁，致死人命案时有发生。8.腐败现象严重我国目前城市土地供应中的“双轨制”（即行政划拨与有偿使用并存）正是造成寻租现象的根源，一方面大量开发项目以行政划拨方式无偿获得土地，一方面土地的出让也大量以“暗箱操作”方式私相授受，致使少数人得以假公济私，以不法手段攫取暴利，使本该收归国有的土地资产大量流失。9、房屋空置率高国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区。中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，而据本人在杭州，上海，北京的观察，旧小区的入住率一般都比较高，2000年以后新建房的空置率在40%以上，2004年以后新建房的空置率应该不低于60%。往往看到的情况是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。各地房地产开发中普遍存在“贪大求阔”的现象。所谓“求阔”,就是极力兴建高端产品,以豪华为时尚。近年来,全国房地产市场上90平方米以下套型供应量占比不足20%的现实状况就是明证。10. 还贷/收入比大居民平均用来还分期贷款支出占收入比例叫“还贷收入比”。国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。2007年四季度,上海、厦门、深圳、广州等城市当地平均收入家庭购买100平米住房,月供收入比虽略低于北京,但用公积金、商贷情况下的月供收入比也多在45%-60%、55%-70%之间。11.房价收入比高家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，房价的不断攀升以致我国房价收入比远远高于发展中国家合理的房价收入比3-6的这个区间，许多一线城市已经达到了令人不可思议的12甚至是20以上。12房地产价值高，购买频率低房地产开发的最大成本是土地成本。土地有别于其他固定资产的最大特点是其不可再生性，它只能通过评估和交易重新恢复或重建。我们知道，房地产的更新周期较长，世界平均更新周期在70年以上。而我国的人口基数大，增长较快。这就决定了我国房地产业的土地成本居高不下，直接导致房地产业的价格处于较高水平。房地产的价值量大的特点，使得房地产开发资金需求量大。一般房地产项目的开发，少则需要几千万，多则几个亿甚至上百亿，房地产业受资金高度制约。同时，住房销售价格也较高。而房地产是居民生活的必需品，同时也属于耐用品的范畴。其作为消费品，往往是一个人一辈子最大的消费品支出。 “最大的消费品”决定了消费者消费决策的慎重，由于它的价格特点，绝大多数居民一辈子可能就买1-2套住房。因此价值高和购买频率低是房地产投资的主要特点之一。（二）房地产健康发展的重要性房地产有关国民经济和社会民生，有关社会和谐与社会公平，近些年，房地产对我国经济的贡献率逐年增加，人民的生活质量、生活环境和生活水平有显著改善，房地产业可谓我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，但也存在很多问题，机遇和挑战并存，是一把双刃剑，扬长避短合理引导，树立科学发展观。1房地产业对经济增长的作用不断增大从生产方面看，房地产业创造的增加值在中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。年，我国年均增长，其中房地产业年均增长，对经济增长的贡献率为。年，我国房地产业增加值占的比重平均为，比改革开放前提高了个百分点，期间我国年均增长，房地产业年均增长，对经济增长的贡献率为。2房地产业的产业关联影响面广泛.从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的个部门中，有个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等个行业。3房地产事关经济、民生与城市化现今我国城市化快速发展，每年约有1300万人口从农村涌向城市，需求房源量约3.5亿平米，我国每年城市折旧拆迁住房约3.2亿平方米，人需改善型住房每年约3亿平米，所以房地产是否健康持续发展和经济民生密切相关。房地产是拉动我国经济增长的一辆马车。结论：四、 有助解决我国房地产有关问题的对策我国房地产所存在的这些问题严重干扰威胁着国计民生。事关可持续发展，事关社会公平，事关人民利益。对策如下：1、制度创新市场的培育需要制度创新，建立房地产产权制度，使城市土地使用权与所有权相分离，建立土地所有权市场。2、完善政府干预机制政府干预的目标是引导和规范市场，而不是取消或代替市场；干预的手段是宏观的、间接的调控，而不是微观的、直接的介入。另一方面，政府既是土地市场的调控者，又是土地出让的受益人，这种“裁判员”和“运动员”双重身份，也需要城市政府能够把握好。政府一旦从“管理城市”走向“政府公司化”的另一端，则有产生房地产泡沫化的危险。3、建立行业自律机制行业公会或商会在满足会员发展需要、维护会员合法权益、参政议政等方面有着政府不能替代的作用。当务之急是要健全行会自律组织体系，通过建立专门委员会和专业委员会,既可以对行业实行自律管理,又可以为会员执业活动提供研究、咨询和指导服务。要建立和健全行规和惩戒性制度，如行业的执业标准、职业道德规范等。目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度，还要考虑建立行业诚信档案、业务质量检查指导制度.此外自律管理还要解决自律性惩戒的问题，包括惩戒的种类和程序的设置、惩戒的效力的保证、与惩戒相关的各类委员会的建立等。4、改善市场秩序在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐地发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。5、优化供需结构一是高档住宅的比重要有所下降，经济适用房和廉租房的比重应该上升；二是供求失衡的状态应该有所改善，供求的匹配程度应得以提高6、规范政府行为加强政府自身制度建设和监管、完善公民主权、发扬民主及推广法制、完善舆论监督、以及明晰产权，规范政府及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的行为。7、投资要向中西部省市倾斜在房地产市场进入调整期，东部地区在完善保障性住房建设外，应把投资区域向中西部省份倾斜这样做，一方面可以转移市场变动带来的风险，另一方面可以给中西部地区房地产市场注入活力，带动当地经济的发展。8、调节商品房有效供给结构我国房地产市场供给结构不合理，满足投资需求的大户型、豪华型商品房比重较大，而满足居民基本消费需求的民生性商品房则比重偏低。鉴于此，一方面，政府应把满足和改善居民的住房条件和房地产业作为支柱产业的民生性结合起来，增加廉租房、经济适用房、普通商品房等中低档居住用地的绝对和相对供应量；另一方面，房地产开发商要顺应市场发展的变化，积极推进投资市场向消费市场转型，根据消费需求来开发建设商品房，以满足和改善大多数居民住房的基本需求。通过合理有效增加土地和商品房的市场供应量，逐步改善房地产市场供求结构不均衡状况。9、调整房价，回归理性近年来，房地产市场的一个显著性特征就是“滞胀”。价格不断上涨的同时，出现了大面积的空置房屋。土地资源的稀缺和投资（投机）需求过旺