公墓行业市场调查报告.docx

公墓行业市场调查报告 、墓地应该建在荒山荒地,建立公墓须向民政局殡葬管 理处提出申请，经过批准获得营业执照方可对外经营。除 了禁止对外经营的为本村村民服务的农村公益性公墓，城 市居民只能安葬在经营性公墓里。 、我国公墓的现有经营体制分为国有、联营和民营三 类，其中联营也大部分为民政部门控股, 民营公墓一般通 过招拍挂的方式获得用地。 、 “护墓费”：国务院办公厅转发民政部关于进一步加 强公墓管理意见的通知，明确墓地和骨灰存放使用年限原 则上以 20 年为一个周期，年满 20 年之后的骨灰，按照当 初购臵墓地总价的 5%10% 缴纳管理费。区别于墓地的使 用年限，墓地的使用年限根据土地的性质、用途不同一般 可以分为 50 年、70 年。 、公墓市场的价格趋势 由于我国墓地实行市场定价的，墓地价格不断攀升， 在某些地区出现了“天价墓” ，超出一般居民的经济承受能 力，并且仍将在未来一段时间内处于上升区间。具体原因 如下： 1、墓地属于人们必须购买的商品。尽管存在着替代品， 但是，因为“入土为安，入墓为贵”是中国人对殡葬最传 统的认识，目前墓 葬占 90%以上。 2、供需严重失衡，供不应求。一方面，我国城市化和 工业化、生态建设对土地资源的需求不断增加，加上政府 对墓地申请的审批严格，墓地的供应大大减少。另一方面， 我国逐步步入了老年化社会，老年人口的比例正在不断增 加，对墓地的需求也越来越多：沧州市现有总人口万人， 其中，60 周岁以上老年人万人，占全市总人口的%，都已经 超过人口老龄化国际标准的 10%。 3、物价普涨推升墓地价格。各种成本上涨也导致了墓 地价格的上扬。石材价格上涨 20%，人工成本也大幅上涨 15%。 、沧州市本级市场分析 目前沧州市市区周边的公墓主要包括：运河区的“沧 州市骨灰公墓” 、沧县的“沧州市回民公墓” 。这两处公墓 的对外售价普遍一般在 2 万左右，相对于本市的人均收入， 已经属于偏高的水品。 、周边大都市墓地市场价格 以北京为例， 20XX20XX 三年之间北京公墓的价格 变化情况如下表所示：普遍最低售价也在 6 万元左右，将 向周边城市挤出很多墓地需求。 、目前，土地整理开发过程中对墓地的补偿相对较少， 造成墓地拆迁成为工作的难点；如果建立集中的公墓，便 可为迁移的墓地找到集中安臵的场所，有利于土地整理工 作的顺利开展。 、农村的公益类墓地和城市的经营性墓地普遍缺少统 一的规划，不利于城市的健康发展；建立集中的公墓可以 有效地进行土地臵换，促进城市发展，按照统一规划实现 城市功能优化。 、促进墓地市场的规范：目前，公益性墓地与经营性 墓地难以区分和监管， “小产权墓”泛滥，炒卖行为横行， 墓葬价格飞涨，还出现预售 “活人墓”的现象,严重冲击 公墓市场秩序。我公司作为国有企业，建设一批非盈利性 的公墓，将起到稳定墓地市场的作用。 、大城市的“挤出”需求 北京、天津居民因难以承受高墓价，周边城市被排挤 出来而形成的巨大墓地市场。距离北京市中心大约公里的 卧龙公墓，尽管地处河北涿州，其中 90%以上的购墓者都是 北京人，甚至连卧龙公墓的老板都是北京人。位于河北唐 山的遵化清东陵万佛园甚至还在北京设立了办事处，为北 京的购墓者提供看墓服务。 随着京沪高铁开通，到沧州的一小时的便捷车程和相 对廉价的墓地价格将对北京、天津的居民具有很大的吸引 力。 、沧州市本级市民的需求 按照%的死亡率，沧州市市区每年超过 4000 人去世， 但随着 城市发展，现有沧州公墓所在地处于本市发展的“前 沿”区域，提前综合考虑土地臵换问题成为必然。 、项目经营框架 为了体现新建墓地项目的社会、经济效益，应从以下 两方面着手： 一方面修建公益性公墓。只要是沧州户籍、 家庭困难、低保家庭的居民，都可以向申请购买，具体形 式包括：1.骨灰墙，每个单格 3000 元，争取政府补贴 1000 元，市民支付 XX 元即可；2.经济型墓地，每座在 2 平 方米左右的经济适用两穴墓，售价 2 万元左右。 另一方面建立一批赢利性的公墓，保证项目的现金流， 包括： “亭子墓” ，占地 67 平方米，售价 20 万；“家 族墓” ，占地 3040 平方米，售价 100 万； 项目经营过程中的人力成本、运营费用、广告费用则 可通过“护墓费”得到解决。 、具体测算 以经济适用墓为例进行测算： 收入：按照每块墓地占地 2 平米，每亩可建设 330 块； 每块收费 2 万元，每亩的销售收入约为 660 万； 成本：每亩划拨地价格 10 万元+回迁安臵费用 170 万+ 基础设施费用 100 万+每块墓地的修建费用万*330，约为 100 万+融资成本 45 万=425 万元。 根据以上数据，可测算出项目收益率达到 55%，而赢利 性的 “亭子墓” 、 “家族墓”的利润则更高。 、积极开展全面的前期调研，与民政部门进行沟通， 了解他们未来的发展思路，并结合我公司的资源，需求合 作空间； 、向市政府领导请示，争取市政府领导