北京市密云县别墅项目市场调研报告

北京市密云县别墅项目市场调研报告 根据公司发展需求，我部积极与密云县政府沟通、了解当地高端房地产项目 情况，同时针对北京市及密云县别墅市场情况，进行了整体的调研，现我部将了 解到的北京市及密云县别墅市场基本情况做如下介绍： 一、 密云县环境优势简述： “八山一水一分田”是密云县的地貌格局，山多、水多，自然景观优美，人 文景观独特，14 条主要河流贯穿其中，200 条溪流纵横，其中潮、白两河最为著 名；闻名全国的密云水库坐落在县境中央，是首都的重要饮水源基地，宛如一颗 璀璨明珠镶嵌在群山环抱之中，境内 1500 平方公里的区域为水源保护区。 密云县域 90%是山地和水面，林木覆盖率在 66%以上，有着优越的自然条件， 生态环境在北京各郊区县中首屈一指，国家级生态县 36 项考核指标中，有 22 项 已经达标。多年卓有成效的水源保护，使密云常年空气质量保持在一级，水体质 量保持在国家饮用水二级标准以上，营造了密云“净水、净气、净土”的绿色田 园， 成为北京人休闲度假之良好去处。 密云县交通便捷，京承高速路、101 国道、密滦、密兴等公路及京承、京通 铁路贯穿全县。县城区距离市区仅有 50 公里，京承高速使密云纳入了北京市半 小时经济圈内，同时密云成为连接河北省与北京市的重要战略节点。此外，京沈 高铁将在密云设站（见下图） ，通过密云进入河北直达沈阳，开通后将使密云的 区位优势进一步提升。 密云县已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，被誉为与北 京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都” 。北京市总体规划提出了要着力发展 新城的总体思路，密云县作为新城之一，自然条件极佳，交通条件较好，蕴藏着 较大的发展潜力。 二、 2011-2012 年房地产行业相关政策回顾： 2011 年房地产行业相关政策简述： 1、2011 年 1 月 26 日，国务院召开会议，出台了严厉的“新国八条”。 2、2011 年 1 月 27 日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的 通知，规定个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，将全部征收营业税。 3、2011 年 1 月 28 日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房 产税试点城市。 4、2011 年 2 月 9 日，住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利 率的通知，要求从 2011 年 2 月 9 日起，上调个人住房公积金贷款利率。央行 年内第一次上调金融机构人民币存贷款基准利率。 5、2011 年 4 月 17 日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知。 6、2011 年 7 月 12 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当 前房地产市场形势，提出“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。 7、中国人民银行分别在 2011 年度内针对大中型金融机构，6 次上调存款准 备金率，在年末 1 次下调存款准备金率。 2011 年存款准备金率调整一览表 大型金融机构 中小金融机构 公布时间 生效日期 调整前 调整后 幅度 调整前 调整后 幅度 11 月 30 日 12 月 5 日 21.50% 21.00% -0.50% 18.00% 17.50% -0.50% 6 月 14 日 6 月 20 日 21.00% 21.50% 0.50% 17.50% 18.00% 0.50% 5 月 12 日 5 月 18 日 20.50% 21.00% 0.50% 17.00% 17.50% 0.50% 4 月 17 日 4 月 21 20.00% 20.50% 0.50% 16.50% 17.00% 0.50% 日 3 月 18 日 3 月 25 日 19.50% 20.00% 0.50% 16.00% 16.50% 0.50% 2 月 18 日 2 月 24 日 19.00% 19.50% 0.50% 15.50% 16.00% 0.50% 1 月 14 日 1 月 20 日 18.50% 19.00% 0.50% 15.00% 15.50% 0.50% 中国人民银行在 2011 年的前六个月份，每月都有上调存款准备金率措施，显 示国家在 2011 年初对于调控房地产市场的决心，冻结了银行资金，进一步回笼 市场的宽裕流动性，对房地产开发融资起到了很好的限制。 2011 年，国家为了稳定房地产价格市场，出台了一系列严厉的房地产调控政 策，抑制了房地产市场的投机。2011 年的房地产调控政策主要表现在房地产市场 交易量大幅下滑，房地产库存增加，消费者预期逆转，以及国家在保障房建设上 的大力投入。 2012 年 1-3 季度房地产行业相关政策简述： 分类 时间 事件 1 月 31 日 国务院总理温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果：继 续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促 进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给；做好 保障性住房建设和管理工作。 3 月 28 日 温家宝在国务院常务会议上提出决不让调控出现反复。 5 月 16 日 北京市住房和城乡建设部公布了关于进一步加强北京市工 作居住证核验工作的通知（京建发201213 号），指出要 从严限购政策，伪造居住证购房将处 2 年禁购。 6 月 5 日 住房城乡建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策 不动摇。 调控信号 7 月 12 日 国土资源部强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场 的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场 分类 时间 事件 调控工作。 7 月 19 日 国土资源部和住建部联合下发了关于进一步严格房地产用 地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知。通知要 求，各级部门坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各 项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。 8 月 1 日 北京市住建委表示，对于 5、6 月份楼市量价齐升这一情况， 住建委临时采取了对企业约谈和告诫的措施，在商品房预售 审批过程中进行价格引导和监督，为使北京房价合理回归， 北京将继续从严执行住房限购政策。 8 月 7 日 北京市住建委发布关于落实我市住房限购政策进一步做好 房屋登记有关问题的通知，要求北京户籍居民购房和办理 房产证时，须上交第二代居民身份证，房屋登记部门将用身 份证阅读器核验购房人相关信息。 8 月 23 日 住房城乡建设部有关负责人表示，房地产市场将会保持基本 稳定的态势。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监 测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强 化市场调控的政策措施。 9 月 24 日 住建部有关负责人表示，要加快研究并完善楼市调控措施。 将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制 投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地 产市场平稳健康发展。 金融政策 2 月 2 日 发改办外资2012167 号关于境内外资银行申请 2012 年度 中长期外债规模有关问题的通知对于提供给外籍人士的个 人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。 通知中提到的中长期外债，是指签约期限在 1 年以上 （不含 1 年）的外债，如此一来外籍人士如果想在国内按揭 购房，只能选用 1 年期以内的短期外债或者支付更高成数的 首付款。 分类 时间 事件 2 月 18 日 中国人民银行 2 月 18 日宣布， 2 月 24 日起，下调存款类金 融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。下调之后，我国 大型金融机构存款准备金率为 20.5%，中小型金融机构为 17.0% 5 月 18 日 中国人民银行 5 月 12 号决定，从 2012 年 5 月 18 日起，下调 存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 6 月 8 日 中国人民银行 6 月 7 号宣布，6 月 8 号起起下调金融机构人民 币存贷款基准利率 0.25 个百分点 6 月 18 日 住房和城乡建设部新闻发言人表示，各地要坚决按照中央要 求，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施， 巩固调控成果 7 月 6 日 央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期 存款基准利率下调 0.25 个百分点，将金融机构贷款利率浮动 区间的下限调整为基准利率的 0.7 倍。 3 月 31 日 国土资源部部长徐绍史表示，今年将扩大耕地制度改革的试 点，从征地的 5 个环节坚决维护农民的土地权益 4 月 5 日 国土部召开发布会称，由国土部牵头、14 个部委参与研究制 定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院 6 月 7 日 国土资源部出台闲置土地处置办法，规定“闲置土地满 一年按地价款 20征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。 ” 7 月 1 日 国土资源部新发布的闲置土地处置办法正式实施。新 办法强化了对闲置土地的预防和监管，明确了闲置土地 的认定标准，完善了闲置土地处置程序，将从制度上堵上非 法“囤地”和不按时动工开发的漏洞。 土地政策 7 月 25 日 北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元， 开展对利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅的清理 整治工作。 分类 时间 事件 9 月 17 日 北京市国土资源局称：北京市初步清理出自 2008 年以来 79 个在建、在售利用集体土地违法建设销售（变相销售）住宅 项目，现正在进行查处。 截至 2012 年 3 季度，房地产调控政策稳中趋紧，为巩固房地产调控成果， 中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，这表明政府对房地产调控的目标和 决心是明确的、坚定的。而从目前房地产市场运行态势来看，只有将已经发布实 施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应才会让整个市场有所 变化，才能真正有助于扭转房价过快上涨的势头，促使房地产价格逐步趋于理性。 三、 2011 年北京别墅市场综述： 北京的传统别墅带有“一山“、“二河“、“三线“、“四高“之说。“一山“指西山； “二河“指潮白河、温榆河两河流域；“三线“指立汤、京顺、京通三条线；“四高“ 则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。从传统和业界普遍的接受度来讲，人 们更习惯区域的分类方式，即中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别 墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛 CBD 别墅区等。 2011 年，北京市国土资源局首次提出“止容积率小于 1.0 的住宅用地供应” ， 这意味着在寸土寸金的北京，未来将很难再有别墅新盘入市，高端别墅市场将真 正进入存量房消化时代。 1、供应：北京别墅新增供应 3033 套，户均面积缩小至 350 2011 年 1-12 月北京别墅累计新增供应套数为 3033 套，较 2010 年减少了 54 套，跌幅为 1.75%；新增供应面积为 106.12 万，同比下跌 18.57%；新增别墅 房源户均面积由 2010 年的 422缩小至 350，产品结构中中小户型的比重有所 增加。 从别墅新增供应产品的结构来看，2011 年北京别墅市场入市房源中联排别墅 的供应量最大，全年累计入市 1468 套，占全年供应量的 48.40%，与 2010 年相比 增加了 467 套；供应量最小的则是双拼别墅，2011 年仅新增 66 套房源，占全年 供应量的 2.18%。 从新增预售供应区域来看，城南阳光别墅区和亚奥京北别墅区是全年累计供 应量最大的两个区域，新增供应套数分别为 835 套和 605 套，各占供应总量的 27.53%和 19.95%；西山别墅区在 2011 年新增供应量最小，仅有 48 套新房源入市， 仅占供应总量的 1.58%；中央别墅区的新增房源户均面积为 504，是各别墅区 新增户均面积最高的区域。 2、成交：2011 年北京别墅成交量全面下跌，中高端别墅继续领跑 a、2011 年北京别墅成交套数同比大跌 30.71% 2011 年北京别墅累计成交 2076 套，与 2010 年相比减少 920 套，同比大跌 30.71%；总成交面积为 75.20 万，同比 2010 年减少 30.12%。从月度成交情况 来看，自年初“新国八条”横空出世后，成交量急剧下滑，4 月份时跌至谷底仅 57 套，其后逐渐回升，10 月达到成交最高峰，10 月和 11 月是年内仅有的两个成 交套数超过了新政出台前的月份，成交套数分别为 334 套和 278 套。 b、别墅成交均价继续上扬，最高月成交均超 30000 元/ 北京别墅市场在成交量遭遇大幅萎缩的同时，成交均价却依然能保持在一个 比较稳健的走势，甚至还较 2010 年有了小幅的上扬，涨幅为 541 元/，2011 年 全年成交均价为 25812 元/。数据显示，3 月份北京别墅市场的成交均价高达 30611 元/，是年内成交均价最高的月份。11 月份成交均价跌至谷底，仅为 22680 元/。 2011 年由于中高端别墅继续领跑北京别墅市场，其占总成交比重较 2010 年 进一步上涨，因此全年成交单价仍然集中在 10000-30000 元/这个价格区间， 占比高达 79.51%，比重较前一年小幅上涨；而成交单价低于 10000 元/以下的 别墅几乎在北京别墅市场上绝迹，仅占总成交量的 0.96%。 c、成交金额同比下跌 26.18%，中高端别墅仍是市场中坚 2011 年 1-12 月北京别墅市场总成交金额为 194.11 亿元，同比下跌 26.18%。全年成交主要集中在中高端别墅，共成交 1320 套，占总成交的 63.58%，与 2010 年相比成交比重继续上涨，受市场青睐度可见一斑。其中，千 万级别墅成交 476 套，占 22.93%。 d、城南阳光别墅区仍是市场最爱，中央别墅区紧随其后 2011 年北京成交最热的别墅区与 2010 年一样，仍然是城南阳光别墅区，紧 随其后的两个区域是中央别墅区和亚奥京北别墅区，三个区域全年分别成交 407 套、373 套和 356 套。搜房网数据监控分析师认为，城南阳光别墅区除了品牌房 企的号召力之外，小户型经济型别墅较为集中，是“刚改型”购房者的首选，因 此该区域成为市场的宠儿也是理所应当。 四、 2012 年 1、2 季度北京别墅市场情况： 北京别墅市场供应量经历了 2011 年 4 个季度的阶梯式不断增加之后，2012 年 1 季度出现大幅回落，当季度的新增供应仅有 372 套，环比 2011 年 4 季度减 少 64.4%，同比 2011 年 1 季度也减少 15.9%，也成为自 2010 年以来的季度别墅 供应新低。受到限购政策以及供应大幅减少的影响，1 季度别墅市场成交量也出 现大幅下滑，仅实现成交 324 套，环比 2011 年 4 季度减少 58.9%，同比 2011 年 1 季度也减少 36%。从供需比情况来看，1 季度别墅市场供需比为 1：0.9，延续 去年的情况，市场供需仍然处于供大于求的状态。与此同时，受到整体经济形势 以及宏观调控的影响，目前别墅市场当中投资与投机需求仍在蛰伏，近期成交活 跃的多为自住型客群，因此近期入市的中低端别墅产品成交较为集中，这类产品 的集中成交也直接拉低了别墅市场的成交均价。1 季度 24086 元/平方米的均价 环比 2011 年 4 季度下滑 0.5%，同比去年 1 季度更是有 17.2%的下滑幅度。2012 年 2 季度，北京别墅市场创下连续 6 个季度以来的销量新高，共售出 824 套别墅， 环比 1 季度多售出 500 套，成交价格为 24553 元/平方米，相比 1 季度小幅提升 1.9%。但 2012 年 2 季度，北京别墅市场的新增供应虽有所反弹，但涨势不及成 交量。三个月新增供应 537 套别墅，相比 1 季度增加了 44.4%，但与 2 季度 824 套的成交量相比，供需比仅为 1：1.5。 自 2003 年别墅“禁地令”发布之后，几乎每年都会有重申这一政策的文件 下达，对于高端住宅用地的控制始终贯穿在不管市场整体是热是冷的各个周期。 而这一政策带来的直接影响就是市场当中纯别墅项目的不断减少，融合了叠拼与 双拼甚至花园洋房的综合性高端社区渐渐增多，别墅产品的稀缺性支撑价格的稳 健。 综合对比联排与叠拼两类别墅产品的供给走势，可以看出，这两类产品虽同 在 1 季度出现供应下滑，但 2 季度供应量旋即大幅反弹。特别是叠拼这种介于别 墅与住宅之间的过渡性低密度产品，2 季度供应量出现翻倍增加，这主要是在当 前限购条件下，购房主力以首套购房的刚需客群与首次改善置业的改善型客群为 主，这部分客群既向往别墅生活，经济能力又略显薄弱，因此叠拼这种类别墅产 品有了市场空间，同时，联排在别墅产品线中总价也相对偏柢，因此，2 季度这 两类产品的供应增加，正是开发商迎合购房需求做出的调整。 而纵观联排别墅近年来的成交变化，出现了明显的“以价换量”的特点， 2011 年 1 季度，伴随着联排别墅的成交均价高至 27548 元/平方米的高位，季度 销量也降至 166 套的低谷，之后联排别墅的成交均价连续 5 个季度下滑，至 2012 年 2 季度回落至 20146 元/平方米的低位，相比高峰期，季度整体均价的降幅高 达 26.9%。由此挽回销量，2 季度共售出 431 套联排别墅，创近三年来的季度销 量新高。 从历史成交数据可以分析出，户型面积在 300-500 平方米的别墅产品基本呈 现出“价涨量跌、价跌量涨”的特点，说明购房者对这类户型的价格预期影响到 了当期销量，显示出中端户型主要面向中产阶层，这部分客群的置业要求是能够 实现产品、配套、价格的均好性，其中价格对决定成交起到主要作用。因此，对 于规划这个面积段的别墅项目来说，如果项目在某方面存在一定劣势，那么可以 通过降价手段补足。 同时，由于受政策影响，独栋别墅的市场供给逐步减少，但在城市经济的快 速发展下，财富阶层人群的增多却令独栋别墅这一终极居住产品的购买需求始终 旺盛，供需不对称导致独栋别墅成交价格居高不下，目前北京独栋别墅产品中定 价超过 10 万元/平方米的项目包括运河边上的院子、山水文园、碧海方舟等。独 栋别墅正在趋向于奢侈化、顶级化。 五、 密云县别墅项目情况： 密云县属于典型的度假别墅区域，别墅项目多为山水资源型度假别墅，市场 主要是凭借密云水库等强势景观资源，以及京承高速公路实现与北京市区的快速 连接，形成北京高端度假别墅区的市场印象，别墅项目位置多为沿白河从高速出 口往密云水库沿线，白河沿岸的独栋、双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓等高 品质楼盘基本上都面向北京城区客户，个别楼盘的北京城区客户甚至达到近 90%。其中大体可以分为以下类型： 1、是以君山高尔夫为代表的资源占有型高端度假别墅，占有强势景观资源， 拥有山体、白河水穿过小区、高尔夫等资源，户均面积在 400 平米以上，总价在 600 万以上； 2、是以彼岸香醍、观唐云鼎为代表，通过一期欧美风格定制独栋别墅、中 式庭院概念的高端别墅（总价在 600 万以上） ，带动二、三期经济型别墅或情景 洋房，项目整体分为高端和经济型别墅两类； 3、以海阔水岸、新景别墅为代表的双拼、联排、叠拼形式的经济型别墅项 目。 密云县在售别墅项目的建筑形式,除观唐云鼎是中式庭院外,其余均为