论房地产中介 法律服务

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 论房地产中介法律服务 浅论对房地产中介服务违规行为的 规制 “MsoNormal” style=“ 宁夏宁正律师事务所 姜有育 “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ 随着房地产 行业的骤升，房地产中介服务机构越来 越多。房地产中介服务活动的开展，促 进了房地产交易专业化、规范化的发展， 但由于起步晚、立法不健全，有些中介 服务机构由于利益的驱动，存在许多违 规操作的行为。本文拟从规范和调整中 介服务行为入手，探讨中介服务违规行 为的表现形式、形成原因等问题，并对 中介服务违规行为的规制及立法提出相 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 关建议，以加强立法和监管机制，严格 市场准入，确立责任保险制度，保障房 地产中介服务业健康、有序的发展。 房地产 中介服务 违规行为 规 制 “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ 目 录 一、 房地产中介违规行为的主 要表现形式 第 3 页 “MsoNormal” style=“对不允许上市 交易的房地产违规代理、挂牌出 售第 3 页 “MsoNormal” style=“疏于核查客户、 房屋的关键信 息第 3 页 “MsoNormal” style=“隐瞒影响交易 成功的重要信 息第 3 页 “MsoNormal” style=“为交易双方规 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 避法律出谋划 策第 3 页 “MsoNormal” style=“违规获取额外 利 益 第 4 页 资金监管存在漏 洞 第 4 页 “MsoNormal” style=“二、 房地产 中介违规行为成因分 析 第 4 页 “MsoNormal” style=“立法层级低、 缺乏可操作性，致使规制房地产中介难 以做到有法可 依 第 4 页 “MsoNormal” style=“市场准入门槛 太低，人员素质普遍不高。 第 4 页监督检查执行 不到位，也是问题突出、屡禁不止的重 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 要原因 第 5 页 “MsoNormal” style=“三、规制房地 产中介违规行为的几点建 议第 5 页严格 市场准入并建立等级评定 制第 5 页设 立行业协 会 第 5 页确立过错归责原则和中 介机构的免责事由第 5 页建立中介行业保证金制度和责任保 险制度第 6 页 定期组织培训和考核，提高中介 机构和人员素质第 6 页 “MsoNormal” style=“ “MsoNormal” style=“ 浅论对房地产中介服务违规行为 的规制 近几年来，随着房地产行业的不 断升温，房地产市场空前活跃，房地产 中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。 一方面，中介机构为房地产交易的供求 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 双方起到了媒介和桥梁的作用，促进了 房地产交易的专业化、规范化运作；另 一方面，由于我国房地产中介服务起步 较晚，立法也不够健全，房地产中介服 务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺 诈消费者事件时有发生。鉴于此，迅速 规范房地产中介行为、平衡当事人之间 的利益，已成为我国立法必须面对的迫 切问题。本文拟从规范和调整中介行为 入手，探讨中介违规行为的表现形式、 形成原因等问题，并对中介违规行为的 规制及立法提出相关建议。 一、 房地产中介违规行为的主 要表现形式 “MsoNormal” style=“根据城市房 地产管理法及城市房地产中介服务 管理规定的有关规定，所谓房地产中 介服务，是指房地产咨询、房地产价格 评估、房地产经纪等活动的总称。房地 产中介服务违规行为，是指房地产中介 服务机构和人员违反相关法律、法规的 规定，故意或过失操作房地产咨询、价 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 格评估和经纪等中介服务活动，扰乱房 地产交易市场的正常秩序，损害房地产 交易各方当事人合法权益的行为。其主 要表现形式为： “MsoNormal” style=“对不允许上市 交易的房地产违规代理、挂牌出售。 “MsoNormal” style=“根据我国城 市房地产管理法第 38 条的规定，对 于未依法登记领取权属证书的或具有法 律和行政法规规定禁止转让的房地产不 得转让。但在实践中，一些房地产中介 为了促成交易，赚取佣金，往往隐瞒标 的房屋仍为承租公房或为限制年限内的 经济适用住房等不能上市交易的事实， 或随意承诺短期内即可解决交易障碍， 致使买卖双方在随后交易失败后与房地 产中介公司就中介费应否支付产生纷争。 “MsoNormal” style=“疏于核查客户、 房屋的关键信息。 “MsoNormal” style=“如中介公司未 对客户出示的身份证明、房屋权属证明 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 进行合理查验；未仔细审查待售房屋有 无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查 委托的客户是否是真正有权出售房屋的 权利人；对于属于夫妻共有财产的房屋， 未要求配偶一方出具同意出售和委托办 理的证明；对于待出售房屋为遗产的， 未要求全体遗产继承人出具同意出售的 书面委托文件。 “MsoNormal” style=“隐瞒影响交易 成功的重要信息。 “MsoNormal” style=“如不向买受人 如实说明其已知的可能不利于成交的待 售房屋的历史情况或周边环境或必要生 活设施情况。 “MsoNormal” style=“为交易双方规 避法律出谋划策。 “MsoNormal” style=“如承诺为无实 力购房人办理“ 高评低供”还贷款手续， 或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保 缴费一年以上证明，或为迎合买受人少 交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳 合同”，恶意促成双方达成不平等或不 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 合法交易。 “MsoNormal” style=“违规获取额外 利益。 如中介公司要求买受人全程通过 其交纳钱款、委托办理过户，从而千方 百计阻挠买受人与出卖人见面，再通过 隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段 将多收取的售房款据为己有。又如中介 公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二 卖的方式高价出售房产以为自身获取更 高的居间服务费，从而引发房屋买卖连 环纠纷。 资金监管存在漏洞。 大部分交易中，买卖合同约定的 定金和首付款由中介公司自行监管，有 的交易总价较高，定金和首付款的总和 可能高达几十万元，这大大增加了交易 风险；一些银行只对在该银行贷款的购 房客户实行免费资金监管，而对于不在 该银行贷款的购房客户不提供资金监管 服务或收取高额的监管服务费用，导致 购房客户不愿或无法选择由第三方办理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 资金监管。 “MsoNormal” style=“二、 房地产 中介违规行为成因分析 “MsoNormal” style=“立法层级低、 缺乏可操作性，致使规制房地产中介难 以做到有法可依。 “MsoNormal” style=“在国家立法层 面，目前我国尚无专门的房地产中介管 理立法，仅有的几个条文只散见于城 市房地产管理法第 58 条及合同法 第 23 章中，并不足以起到规范现实生 活中复杂多样的房地产中介行为的作用。 而建设部颁布的城市房地产中介服务 管理规定 、国家工商总局颁布的经 纪人管理办法 、国家计委和建设部联 合发布的关于房地产中介服务收费的 通知及建设部和财政部等七部委联合 下发的关于整顿和规范房地产市场秩 序的通知等均属于部委规章和文件， 难以被法院直接引用，这就在一定程度 上弱化了法律对市场的宣示功能，并助 长了房地产中介机构漠视法规、不时突 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 破甚至违法乱纪的行为。 “MsoNormal” style=“而且，有关房 地产中介方面的管理规范多系指引性和 框架性的规定，缺乏一些必要的明确指 引和具体要求。如在房地产中介机构的 设立条件上，无论是城市房地产管理 法还是城市房地产中介服务管理规 定均只要求有必要的财产和经费，但 何为“必要”却未进一步规定，这就意味 着只要符合公司法规定的下限即人 民币 10 万元即可登记注册一家房地产 经纪公司，无疑这样的条件设计对于经 手大量交易、可能会给客户造成巨大经 济损失的房地产中介企业而言未免过于 宽泛了。 “MsoNormal” style=“市场准入门槛 太低，人员素质普遍不高。 “MsoNormal” style=“我国房地产从 业人员的执业准入也相当宽松，不仅学 历要求低，而且考试也简单，造成房地 产中介从业人员良莠不齐，缺乏必要的 敬业精神和职业道德素养，埋下了诸多 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 隐患。 “MsoNormal” style=“监督检查执行 不到位，也是问题突出、屡禁不止的重 要原因。 “MsoNormal” style=“根据经纪人 管理办法第 18 条的规定，对经纪人 的违法活动，工商行政管理机关有权按 照有关法律法规及行政规章予以处罚。 但事实上，每年房地产中介虽然占据经 纪类投诉的首位，却鲜见有职能机关监 督检查、处罚违规中介的报道。 “MsoNormal” style=“在美国，由私 人推动组建有贯通上下的全美房地产经 纪人协会、州协会和市协会这样一套金 字塔状、网络化的格局建制，如入会会 员有任何违纪行为，协会即有权吊销其 相应资格甚至对其提起诉讼。但在我国， 目前并未建立起全国性的房地产经纪协 会组织，一些地方也尚未组建区域性的 房地产经纪协会，已经建立的地区性经 纪协会在会员数量、服务培训、管理手 段上均表现得相当疲软。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 三、规制房地产中介违规行为的 几点建议 要解决房地产中介违规行为带来 的诸多问题，唯一标本兼治的办法就是 加强和完善立法。建议立法应确立以下 几方面内容： “MsoNormal” style=“严格市场准入 并建立等级评定制。 “MsoNormal” style=“国外对房地产 中介机构及其执业人员一般都实行严格 的准入制度，如美国的执照制度和我国 香港地区的发牌制度，都严格限制入市 机构和人员的标准和条件。近几年，我 国虽然也实行中介机构资质及执业人员 资格管理制度，但由于标准及条件规定 偏宽，且监管机构把关不严，导致大量 的低素质机构及执业人员进入市场。为 此，我国要通过立法对从业机构和人员 分别实行严格的准入标准，建立中介公 司等级评定制，推动中介市场优胜劣汰， 并为购房者提供区分良莠的依据。 设立行业协会 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 许多发达国家和地区都建立了房 地产中介行业协会，并通过行业协会制 订了执业道德规范，对中介违规行为加 以规范和限制。行业协会可配合政府有 关部门对不正当的中介行为进行处罚， 如在本行业内部公告严重违规或严重缺 乏资信的中介机构或人员名单，禁止其 在一定期限内重新执业以及开除出协会 等等。 确立过错归责原则和中介机构的 免责事由 过错责任是指因行为过错导致他 人损害时应承担的责任。根据客观过错 说，行为人的行为只要违反了法律所设 定的规则、义务，那么即存在过错。在 房地产中介服务中，中介机构从事违规 行为一般都出于过错和重大过失。鉴于 中介违规行为的特殊性，为避免诉讼中 受害方对中介机构的主观过错举证困难， 应适用过错推定原则，实行举证倒置。 只要中介服务给当事人带来损失，当事 人就可以起诉中介机构，中介机构必须 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 提供证据证明自己主观无过错或过失， 否则就应当推定其有过错，应当对受害 方的损害承担责任。 “MsoNormal” style=“建立中介行业 保证金制度和责任保险制度。 “MsoNormal” style=“为防止中介机 构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃， 相关主管部门应推动建立中介行业保证 金制度和责任保险制度，以保障整个房 产中介行业的良性发展。保证金指房地 产中介机构缴纳，用于保障房地产中介 行业中消费者权益的专用款项。也可以 借鉴我国旅游业明确规定的旅行社质量 保证金制度，建立房地产中介行业的保 证金制度。设置房地产中介行业责任险， 使作为被保险人的房地产中介机构在承 办房屋中介业务过程中因过失给委托人 及其利害关系人造成的损失，可由保险 公司在赔偿限额内负责赔偿，这有利于 保障