商业地产项目 策划书(精选多篇)

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 商业地产项目策划书(精选多篇) 商业地产策划书模版大型商业地产 项目前期策划模版 商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析 1.1 宏观市场分析 1.2 区域市场 分析 1.3 客户分析 1.4 消费者分析 1.5 竞争对手分析 1.6 swot 分析 1.7 未来商业预测分析 2、定位分析 2.1 战略性总体定位 2.2 商业定 位 3、规划设计建议 3.1、市场依据 3.2、规划设计理 念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念 设计 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 3.5、环境景观概念设计 3.6、建 筑产品概念设计 4、业态组合规划 4.1 业种选择 4.2 业种组合比例 4.3 业种功能设计 4.4 品牌业种布局 4.5 楼层主题 5、经济分析 5.1 指标预算 5.2 分析评估 前期策划第一步 市场调研分析 一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析 1.1 行业环境 1.2 城市规划 1.3 政策法规 1.4 宏观环境 2、区域市场分析 2.1 本市商业环境 2.2 区域商业 环境 2.3 商圈分析 3、客户分析 1、经营范围分析 2、投资动向 分析 3、经营状况分析 4、客户需求分 析 4、消费者分析 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 1、消费结构研究 2、消费水平 研究 5、竞争对手分析 1、竞争对手情况 2、竞争项目 情况 6、未来商业预测分析 7、swot 分析 二、如何进行市场调研分析 1、工作任务： 通过对项目环境的综合考察和市 场调研分析，以项目为核心，针对当前 的经济环境、本市商业地产市场的供求 状况、项目所在区域同类商业物业的现 状、经营商家的承租行为进行调研分析； 再结合项目进行 swot 分析，以上述调 查资料基础，对项目进行准确的市场定 位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的 机会。并把开发理念，转化成项目持续 品牌战略，指导项目的总体规划设计， 对项目进行定价模拟和投入产出分析， 并就规避凤险进行策略提示，同时对项 目开发节奏提出盐业意见，使项目投资 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 迈出成功的第一步。 2、主要工作： 项目定向市场调查研究工作 项目整体开发战略的制定工作 项目产品开发总体策略报告 3、工作目的： 深度把握项目所在区域的环境， 洞悉项目商业机会； 以未来界定现在的策划模式，赋 予项目独一无二、个性化的主题概念， 与同区域内其他项目形成卖点落差，提 炼项目的核心吸引力； 细化项目的市场定位，塑造项目 的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性 质 通过专业运作及战略联盟商家的 实际需求，界定项目的战略定位，领跑 同行业内商业市场，成为同区域商圈的 新商业革命引擎。 4、工作内容： 市场调研报告 通过对本市商业物业市场总体的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 供求情况和项目的区域性供求情况的调 查及对特定目标群体的调查，了解目标 商家的分布及消费心理、消费特征，整 合地分析、判断本市商用物业市场未来 35 年内的趋势走向，从而为项目的市 场定位、开发策略及项目规划等提供依 据和指导性意见。 项目整体开发战略的规划制定 项目整体开发报告是在缜密的市 场调查和分析研究的前提下，展开战略 的基础思考及深度思考，具体对发战略 思想、产品整体开发步骤等方面进行综 合性的研究，并就上述主要内容做出初 步判断，确立未来项目开发特点与进程 的行动计划以在未来的地块开发、招商、 经营中有计划地执行。从而为项目的开 发制定一套整体发决策和计划方案： 1、项目整体开发目标 2、项目整体开发战略 3、项目开发节奏的控制：分阶 段开发战略 4、项目目标商家总体分析 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 5、项目总体战略定位分析 6、项目整体竞争策略考虑 7、项目核心竞争优势的构筑 8、项目年度发展策略 三、市场调研分析策略 1、市场调研步骤 第一步：界定问题 第二步：寻 求解决问题的方法 第三步：制定调研方案 第四步： 进入现场或收集数据 第五步：整理和分析数据 第六 步：准备及呈送调研报告 2、市场调研分类研究 市场调研按以识别问题为目的和 以解决问题为目的两个标准分类； 以识别问题为目的的调研有助于 确认潜在的可能发生的问题； 市场潜力攀升、下降； 市场分额扩大、缩小； 企业 形象 市场特征 招商与销售 市 场趋势短期与长期预测 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 以解决问题为目的的调研步骤 市场细分的依据 确定细分 的依据 确定各种细分的市场潜力 选择目标市场 3、市场调研各类各类 调研种类 所需资料 研究范围 商圈研究 对项目所在的商圈作 出基础研究，另找出商圈的辐射范围， 业态情况、营业品种、商业租金水平、 人流状况、与交通状况及其购买力 消费者研究 对消费群结构、消 费力分析、消费习惯、收入、偏好等作 调研 投资客户研究 对投资客户投资 的商铺，作基本调研，如营业时间、业 绩、铺面状况等 4、确定市场调研的方法 市场调研的准确与否，很大程度 取决于所采用的市场调研方法。一般情 况下，商业地产的市场调研可采用以下 四种方式： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 直接调查 直接与政府人士、房地产代理商、 发展商、金融部门、行业协会、社会有 关机构以及市场中的活跃人士广泛交流 接触，询问、请教，以较快的速度获利 所需的市场信息。通过这种方法取得的 信息往往比较可信。 间接调查 通过报纸、刊报及其他媒体收集 有关房地产信息、发展动态、市场分析 等材料，当然对这些材料要对比分析， 去伪存真。 直接征询 这一方法的难度相对较大，但获 得的信息具有较强的参照性，对项目的 定位和营销的制定很有意义。使用这种 方法，首先要把咨询了解的问题编制问 卷、填写。咨询调查要注意对象的选择， 要合理选择各阶层不同年龄、文化、收 入层次的被访人员，使调查具有代表性。 这种方法也可以街头随机访询或在展销 会上作问卷调查。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 现场“ 踩点” 调查 调查人员以买楼者身份直接进入 销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼 员介绍，实地调查观察，从而获得资料。 不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否 有夸大和不全面之处，不要为其表象所 迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场 及其他途径从侧面，内部人员和一些已 购房人士作深入的调查，增大调查结果 的可靠程度。 四、调研分析执行 1、商业项目宏观经济环境分析 人口因素分析 经济水平、gdp 状 况分析 政策法规 市政规划和建设 社会环境及文 化分析 交通状况 2、商业项目区域市场总体分析 通过对项目环境的综合考察和市 场调研分析，以项目为核心，针对项目 区域内经济环境、商业环境、区域同类 商业项目的现状、经营商家的承租行为 进行调研分析。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 包括本市的商业环境分析、本区 域商业环境分析和本街区商业环境分析 即商圈分析三大板块。 项目所在城市商业环境分析 包括本市国民生产总值、gdp 状 况、生活水平、购买力、经济发展速度、 人口及人口增长率等对区域商业地产市 场发展的影响分析以及本市商业发展情 况、发展模式、商业结构分布、商业消 费特征等的分析。 项目所在区域商业环境分析 区域商业现状调查分析 针对本区域即项目所在区域的商 业整体规划、商业布局、商业功能及业 态分布、商业网点的格局、商圈分布、 商业形态、未来规划、主要商业项目规 模及业态状况等进行调研与分析。区 域整体商业市场态势分析 供求走势、价格走势、租金走势、 铺位分割走势、业态功能走势、交付标 准等分析区域内行业情况分析 区域内商户调研分析 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 各种类型商家的特点、选址要求、 不同商业种类的承租能力及对承租面积 的要求、不同商家对商场配套的要求。 区域内终端客户分析 消费水平、消费习惯、消费结构 研究 区域竞争项目调查 竞争楼盘开发地块状况研究、主 题概念、功能区划、业态组合、工程进 度、配套、现场包装、媒体选择、广告 效率、售价、租金、招商率、商户组合、 经营状况、物管等分析。未来 35 年城市发展方向及项目区域地位预测 项目所在商圈及竞争商圈分析 商圈也称购买圈、商势圈，是指 零售店以其所在点为中心，沿