成立业主委员会,是目前非常重要的一件事

业委会的组建话说是困难重重，挑头的一般难找，但是组建成功后也 是好处多多。 先说说业委会的组建难度。 难题一 成立业主委员会手续太多 首先，成立业主委员会，要由所在街道办事处牵头、组织和指导。 但是街道办事处目前从人员的组织上、对物业管理的支持上还没有做 好准备。而且要从街道找个牵头人也是很困难的。 其次，北京市文件中规定业主委员会的成立需要在街道办事处、 政府的指导下进行，因为各方面原因，业主委员会要获得指导非常困 难，而且政府指导毕竟不是领导，这就会出现一些业主委员会不听指 导，就认为自己的做法正确，从而发生纠纷。 再次，业主之间也存在矛盾，有的互相怀疑，特别是在筹备阶段， 在谁来当筹备组成员以及管委会委员的推选上还会出现纠纷。 成立业主委员会非常困难，要经过数道程序，每个程序都有所不 同。先要组建一个筹备组，筹备组由街道办事处、居委会、派出所、开 发商、物业管理公司、业主等几方组成；筹备组成立之后要进行选举 工作，在这个期间要制定选举方案，制定物业管理委员会章程，成立 管委会后到政府备案。这样，业主委员会才能以组织的形式开展工作。 这样一个程序，少则也需要三四个月的时间。据朝阳园业主管理 委员会主任舒可心介绍，单以朝阳园为例，从业主第一次去小区办咨 询成立管委会到最后获得备案，用了 18 个月的时间。 难题二 弄齐 2/3 选票实属不易 业主委员会成立之后，要召开业主大会，但是联系所有的业主本 身就具有难度。 条例第十二条规定，业主大会作出制定和修改业主 公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金 使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 以上通过。 难题三 老物业不腾地新物业难管家 目前，新的物业管理条例出台后，还没有哪家物业被炒掉。但在此 前，比如北京中海雅园的业主们通过招投标的方式找到了新物业。现 在很多物业公司和开发商同属于一个集团公司，一般开发商会因利益 关系而阻挠新物业进驻。 业主找到新物业又有什么用呢，老物业不走，新物业当然不能来“ 管 家”。新物业等很久，终因不能进驻小区行使管家 权力，以合同违约为 由将中海雅园业主管理委员会告上了法庭。 难题四 物业公司与行政阻力 1、物业公司一般对成立业委会的行动很反感。一方面，如果没有业委 会，没人可以炒掉它，小区成为物业的自留地。而成立业委会的原因， 经常是因为业主不想再忍受物业公司的蛮横服务，业委会的成立意味 着解聘物业。另一方面，有组织的业主更有筹码和力量提出更高的要 求。 2、业委会成立的相关法规有一个很别扭的问题。成立业委会本来是 全体业主的事情，是业主行使私有产权的延伸，应该由业主自主决定。 但目前却是行政挂帅，从程序到内容都被政府部门掌控。但政府部门 在这件事情上即无动力又缺监督，加上个别情况下被物业公司等利益 团体勾引诱惑，因此成立过程中的种种拖延、敷衍、专制、不公都由此 而生。甄律师在代理小区业主成立业委会的案例中，大多数遇到的不 是来自政府的协助而是租碍。 成大事就会遇到大困难，说了上面的这些难处不是为了吓唬大家，只 是知己知彼以后，做起来信心会更多一点，对未来的预见性也会更好 一点。 业委会成立流程： 一、提出申请 物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主 5 人以上联名可向 该小区(大厦) 所在的街道办事处( 或镇人民政府，下同) 书面提出申请， 填报首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表，成立首届业主委员 会： (一 )物 业已交付使用的建筑面积达到 50%以上； (二 )物 业已交付使用的建筑面积达到 30%以上不足 50%，且使用超 过一年的。 二、成立筹备小组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区( 大厦)成立业 主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。 三、筹备小组开展筹备工作 (一) 筹 备小 组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在 15 日内 将其掌握的全体业主 名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到 有关材料后 5 日内将上述资料交予筹备小组。 (二 )筹 备小 组自成立之日起 30 日内拟好业主公约、 业主委员会章 程、 业主委员会选举办法，并在小区(大厦 )内明显位置张贴公布，征 求业主意见。 筹备小组将业主委员会政策法规宣传资料在宣传栏 内公布并发放给业主。 (三 )筹 备小 组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会 候选人。 (四 )筹 备小 组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样 本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将业主委员会选举办法书 面送达全体业主。 四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名 单及简历表、 业主委员会选举办法、 业主委员会章程、 业主公约送 达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同 时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选 票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开 发公司、物业公司等有关人员。 筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过业主 委员会章程及业主公约；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业 主委员会委员。 会后筹 备小组将大会签到表、 选举结果统计表予以 公布。 五、申请登记业主委员会 自产生之日起 15 日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主 管部门申请办理备案登记手续； (一 )业 主委 员会登记申请表； (二 )街道 办 事处核准证明； (三 )业 主委 员会选票； (四 )业 主代表 选票； (五 )业 主授 权委托书； (六 )业 主大会或 业主代表大会签到表； (七 )业 主委 员会章程； (八 )业 主公 约； (九 )其他相关资料。 六、核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。 业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区 或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。 补充: 1、小区居住超过一半后，由管理处、 发展商应向建设局物业管理科提 出成立业主委员会的申请（原先是这样，现在听说国土局、建设局合 并，不知情况如何，但总归有一个主导部门，作用是监督、协调），这 个申请很快会批下来，这是居民自己的事，政府不会设卡子。 2、在小区内推举二名以上的业主代表与管理处人员、发展商人员组 成业主委员会筹备小组，负责业主委员会的成立工作； 3、由小区业主推举业主委员会候选人，每十个业主可推举一名，但一 个业主只能推举一名，不能推举多名候选人，根据本小区的规模，大 概推举多于九个候选人人就行了，发展商有一名当然的候选人，为以 后的差额选举做准备； 4、推举时要注意不能让管理处作假，因为有的管理处会把比较配合 管理处工作的所谓的好业主拉进去做候选人，为以后的暗箱操作作准 备； 5、业主委员候选人推举出来后，要在小区里将候选人的简历公示 15 天，然后进行投票选举，根据小区的规模，本小区的业主委员会可以 有七至九名委员组成，一名主任，一名副主任，还有一名执行秘书。投 票过程中要注意有的管理处会黑箱操作。 6、业主委员会成立后，要报住宅局（原来）备案，然后可以制订章程， 按规定发展商要提供管理用房，其中可要求管理处由管理用房中找出 一间作为业主委员会的办公室。 7、与物业管理单位签订正式的管理服务合同，大家觉得不好时，可以 向社会公开招投标，业主委员会成立后，原物管与发展商签订的合同 自动失效。 除了上边的补充，成立业委会还是有很多注意事项： 1、筹备组成立是关键环节，业委会委员候选人的确定、首次业主大会 召开形式、业主代表的产生都是筹备组决定的。就是说，成立业委会 的所有实质性事项都是筹备组操作的，业主大会只是个确认程序。 2、业委会成立经常是个利益之争，各个环节都可能受到各种利益体 的不正当影响，行政主导模式下事情变得更加复杂和诡异。业主必须 团结一致，有理有利，寸土必争，才能选举出真正自己利益的代言人。 3、在房屋