建筑产品品质的技术管理

产品品质的技术管理 （建筑学专业） 建筑学专业在设计院中被称为是龙头专业，主要是由其专业特点所决定。在建筑项目 的设计中建筑师是建筑的功能和形式的设计者，其余专业都是配合建筑师保证从技术手段 上来如何实现该设计。房地产公司中的建筑师与设计院中的建筑师工作性质是有区别的。 设计院中的建筑师往往只专注于建筑设计本身及与之相关的各专业的技术配合，其注重的 是设计能力及对业主方想法的理解。而房地产公司建筑师的工作内容主要是 设计过程的管 理 ，也就是运用建筑学的专业知识沟通设计公司与开发商之间的想法，努力使其方案设计 既满足开发商的市场商业要求又保持设计师独特的艺术构思，同时组织其他专业的技术力 量协调设计公司的技术设计以尽可能的保持技术设计的合理性。此外开发商建筑师的职能 还包括地产项目的 产品定位策划、产品的成本控制 以及产品在 建造过程的质量管理。 就个人观点来说我一直认为房地产公司在决定运作一个新项目之后最重要的工作是进 行该项目的产品定位策划（该项工作的内容包括：项目各功能的配置组合；规划的布置方 式；建筑风格形式直至该项目的市场售价等。 ）产品定位策划需要分析师对商业地产项目熟 悉并对市场的需求有准确地把握，建筑师的专业特点决定了其必然是参与其中的重要一员， 但由于本篇主要是针对建筑学专业的技术管理来论述，故此项工作不在此赘述。 下面就开发商建筑师的技术管理工作做一简要论述 一 设计过程的管理 就我个人的工作经历而言我认为选择一个合适的设计公司是设计过程管理最重要的一 项工作内容之一。目前的房地产项目的发展趋势是在不停的求新求变，而每一个项目的市 场定位和风格要求也不尽相同。在满足功能和技术要求的前提下形式的创新是一个地产项 目成功的重要因素。因此在设计之初首先要根据项目的不同要求选择一个合适的设计公司。 同样在施工图设计阶段一个技术力量雄厚，配合默契的设计公司会最大程度的实现设计师 的意图和想法，细致严谨的考虑技术设计中的各种细节从而大大节省业主建筑师的管理成 本。当然设计公司再专业再敬业也无法代替开发商建筑师的过程管理工作。这些工作主要 体现在以下方面： 首先业主建筑师在方案设计阶段须与设计公司不断交流与沟通以修正设计师的创作思 路，使其既保持自身的构思特点又不偏离业主的定位标准。此外在技术设计过程中要将万 通对高端产品的标准贯彻到施工图中并组织有关的专业技术人员对各专业的系统设计进行 审核。 在万通项目的设计中很多技术标准与细节是特殊的，是高于国家规范相关标准的。万 通标准的整理编写工作公司已经有专业人士在进行并拿出了初稿，这里我不想过多的重复 其中的内容。下面我仅强调我在设计管理工作中遇到的一些应重点注意的问题。这些问题 我的看法未必正确但却是我在实践中思考得来的，是我认为较为关键应特殊注意的方面。 1. 规划方面 容积率：规划方面我认为最重要的技术指标是容积率，它直接影响整个规划的密 度和绿化率等技术指标，从而直接影响项目的品质和档次。作为低密度住宅项目 的容积率如是 TOWNHOUSE 社区不宜超过 0.65，而独栋别墅社区则不宜超过 0.45。容积率超过上述标准就很难解决对视、足够的景观绿化设计及公共活动场 地等问题。龙山新新小镇三期的规划设计我们要求的容积率是 0.5 从表面上看是 超出了我上述的独栋别墅区的范围，但这是有其特殊原因，三期地块的周围就是 小区内的主路，在本地块的规划设计中不必再考虑主路的位置，同时建筑可以紧 贴红线布置，因此其实际容积率还是小于 0.5 的。龙山一二期 TOWNHOUSE 社 区容积率是 0.52，从实际效果看已经不显宽松。 景观中心：在低密度住宅项目的总体规划中安排一个尺度适宜，具有强烈感染力 的景观中心是非常重要的，如再能配合项目的案名或是具有某种话题性则更是锦 上添花。这个景观中心可以设在入口，也可结合会所安排在小区中心。一个位置 合适，设计精妙的景观中心能带给客户强烈的第一感受。在这方面做得较为成功 的有北京的观塘、西山美庐的大面积人工湖；纳帕溪谷、亚运新新家园的城市森 林；深圳的波托菲诺的水岸广场等。 观塘的景观中心 纳帕溪谷的入口 这里尤为值得一提的是深圳华侨城开发的波托菲诺项目，由于在景观和建筑设计 上巧妙借用意大利南部著名的度假小镇波托菲诺的一些表面特色并适当炒作竟然 在商业上获得了很大成功。其实去过意大利波托菲诺的人都会发现类似的题材只 要我们用心去挖掘并不难找。 意大利波托菲诺小镇 深圳波托菲诺 道路：普通住宅小区的路网设计更多的是满足功能要求即可，在这里不提。需强 调的是低密度住宅的路网设计。通常低密度住宅的路网设计都是环路结合尽端路， 这种设计较为适合组团式的住宅设计，是很好的一种方式。但要注意尽端路的长 度不宜过长，以十五米为宜，超过这个距离人们就会有疲累感。 植栽：植栽在环境设计中的重要自不必说，植栽的搭配无论在美学上还是在技术 上也是可以写出专著来论述的，在这里我不想重复前人的观点，我要说的是根据 我们以往项目操作中出现的一些情况在今后的设计中应注意的问题： 首先住宅区公共部分树木的选择在没有条件选较大的成树的情况下宜尽量选择速 生树种，因为北方的树种较少且相对于南方生长缓慢，而大树又很难移活，就是 精心设计了树种的搭配也不是很快能看到效果，而一片即使树种有些单调的树林 在北方的城市中也会是很好的一道景观。 其次以我个人的经验不要过多的种植松、柏等北方常绿树种，这些树虽可做到四 季常青，但却很难营造出亲切、柔美的环境氛围，在这方面竹子往往可以取得很 好的效果。 此外还有一点须注意：硬铺装面积过大往往影响树木的生长，树木的植穴面积至 少应在 1.5 平米以上。 水景：水景在当前的景观设计中占据着重要地位，是重要的景观元素。地产项目 中的水景有喷泉、跌水、人造湖及溪流等几种。在这里我想重点说说人造湖及溪 流等水景的堤岸处理。这些水景的堤岸总的处理原则是接近自然，不宜过多显露 出人工化。宜选用卵石、木并间以天然杂草，尽量营造自然气氛，忌用水泥砌块 等人工材料。此外还很重要的一点是水面不宜过低，最好接近岸边。 2建筑方面： 在建筑方案的设计中我们通常过多地关注建筑的形象及平面功能设计，这固然很重要， 但是方案设计中涉及到其他专业的一些细节设计同样很重要，在这里我将一些容易忽略的 方面强调一下： 卫生间：在别墅类项目中卫生间的面积都比较大，而客户对于洁具的布置又常有 个性化要求，但在传统的设计中洁具的布置基本要依赖下水的位置而定，无法满 足客户的特殊要求。这里我推荐一种做法，就是将卫生间的楼板降低 35 公分，高 差部分留待客户安装好洁具，接好上下水后用轻骨料混凝土回填，既不增加造价 又方便了用户，同时由于下水管的回水弯在本层楼板以上，冲厕所时对于下层的 声音影响也解决了。厨房地面也可如此处理。但此方法不适用于层高低于 2.9 米 的多层住宅楼。 厨房、卫生间的上水管布置：虽然设计师在进行厨房卫生间布置时都经过了认真 思考，管线的走向都进行了深思熟虑，可客户入住后进行装修时改动最多的还是 这两个地方。为了便于客户的后期改动并节省不必要的浪费，我们现在往往在设 计中只作到上水立管并留好水表和出口位置，横管部分留待客户装修时自行安装。 以上是我在设计管理过程中关注的一些细节问题，限于篇幅只选取了几点，未能面面 俱到。 二 产品的成本控制 在项目的运作中成本的控制是很重要的一点，相同档次的产品成本控制的好相较于其 他项目就具有了竞争力。提到控制成本我们通常会更多地想到在施工过程中或是管理费用 上下功夫。我个人一直认为其实项目的成本控制最根本的应在设计上进行。设计上控制的 好会最大程度上解决成本问题。以下就我个人的经验谈一下应在哪些方面注意控制成本： 建筑设计：在建筑设计中不但要考虑方案的美观及功能的合理，同时要综合考虑结构 的难度及施工的复杂性。有些建筑师往往单纯追求方案的独特而未能将上述问题进行 全面考虑或是这方面的经验不足，这就需要甲方的设计师要站在统筹的高度进行引导。 其实方案总是有多种选择和组合的可能，同时一些建筑师又往往追求的是图面效果， 很多较为浪费的设计在实际的尺度和地段中未必能达到图面的效果。我就经手过一个 项目，几栋 26 层的塔式公寓楼坐落在一个很局促的地段，设计师精心设计了塔楼的头 部造型，该造型在鸟瞰效果图上看很气魄，但在现实中该项目所处的地段根本没有那 样的角度去欣赏优美的头部造型，而如果实施该方案不但头部造型本身是一笔额外成 本，同时增加了建筑的整体荷载也就增加了建筑的结构费用，两项相加每栋楼就要增 加几十万的造价。在全面考虑了上述因素后我取消了造型设计，建成后的实际效果并 未因此受影响。在这方面最失败的例子就是北京西客站的两个毫无使用功能的大亭子， 据说因此而增加造价六千万。虽说这两个亭子有欣赏的距离和角度，但却是毫无美感 的赘物。其实即使是这其中有长官意识的因素可建筑师还有办法平衡期间的矛盾，但 在这里建筑师没有尽到责任。 结构设计：结构设计的优劣在很大程度上决定房屋的造价。好的结构设计一定是结构 体系合理，梁柱等结构构件尺寸合适，配筋量在满足规范要求的基础上尽量经济。这 些方面说起来容易，实际设计中差别很大，如梁柱的尺寸差上 10 公分在设计中都是合 理的但在实际中对空间的影响就很大。再如配筋量上下差 20%是很正常的，尤其在抗 震设计的构造配筋中，如果结构设计师的经验丰富，责任心强则钢筋部分就可以省下 很多。在这方面的设计管理中需要开发商的设计师有一定的专业知识，同时在必要时 可外聘高水平的结构工程师审核一下。我在南方做过的一个项目中就遇到过这种情况， 结构专业出图后经外人审核，两万平米的住宅项目减下来一百多吨钢，可见其中弹性 有多大。 设备选型：地产项目中所选用的设备很多，写字楼、酒店等公建类主要是空调及强弱 电部分，住宅类主要是电气及给水设备。这些方面因涉及到的专业知识较多，不在这 里一一阐述了。但总的原则就是要方案设计合理，设备选择要实用且需要考虑长期运 营的成本。由于设备的投资都很高，这些方面稍有不慎造成的浪费是很大的。也是我 曾做过的一个酒店项目，在最初设计备用发电机的负荷时几乎考虑了酒店正常运营时 的全部负荷，其实在停电时空调等系统可以暂时不用，只考虑弱电及紧急照明灯系统 即可，结果选用的两台进口发电机组长期闲置，既浪费了大量资金又浪费了使用空间。 这样的事情在机电各专业的设计中很常见，因此多方案的比较、选择是非常重要的。 装饰材料的搭配：这也是一个较为复杂的问题，因涉及到审美的观念，每个人的看法 会有不同，在这里也不想多说，但有一点须注意就是昂贵的材料堆砌未必有好的效果， 关键在搭配。我曾看过一个连排别墅项目，每个单元的材料用的都很精致，体形设计 也很用心，但诸多单元连在一起就显得很零碎、小气。其实这个项目如果去掉那些造 价不菲的细部装饰并在色彩运用上夺下些功夫整体效果一定会提高很多。 三 建造过程的质量管理 产品的建造过程是关乎产品品质的一个重要方面，建造的过程是由开发商的工程部、 施工监理及建筑师共同管理，但是由于职能的不同，管理的侧重点也不尽相同。工程部和 监理注重的是施工过程的细节管理，而建筑师注重的是把握整个项目的总体效果。一个项 目在建造过程中不可能自始至终完全照图施工，这是由于在施工现场因为材料及施工等诸 多方面的问题会产生许多更改，这些更改从微观的角度看改动都不大，但是如果控制不好 很多更改累计在一起就会和原设计产生较大的差距，因此开发商的建筑师就需要从整体上 控制这些更改，在综合考虑各方因素后尽快选择出一个最佳方案。这项工作对于建筑师的 综合能力要求很高，需要具有丰富的设计和工程经验。 另外在环境景观等较为特殊的施工环节中开发商的建筑师担负着更为重要的工作内容。 这是由于在景观、园林等项目