公摊系数

1 关于公摊率和公摊系数的说明 对于这两个概念还是有一部分人觉得难以区分。以及许多购房者比较关心关于公摊 率和公摊系数的相关国家规定，看是否有具体对此的约束。 首先，公摊率和公摊系数的 计算方法是不同的，公 摊 系数公用建筑面积（即分摊面积）/ 套内建筑面积；公摊率公用建筑面积（即分摊面积）/ 建筑面积。有了以上几个面积指数， 就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建 筑面积，所以， 对同一主体而言，公 摊系数是肯定大于公 摊率的。 而现实是目前对于公摊国家没有明文规定，根据商品房销售管理办法规定： 商品 房公用面积的分摊以幢为单位，与相幢楼房不相连的公用面积不得分摊给本幢的住户。 可公摊的公共为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过 道、公用厕所、电（楼梯前厅、楼梯间、 电梯井、 电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵室、水箱间、冷 冻机房、消防通道、 变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空 调 机房、热水锅炉房、电梯工休息室、 值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用 建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 不应计入的 公用建筑空间有：仓库、机 动车库、非机 动车库、车 道、供暖锅炉房、作为人防工程的地 下室、单 独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务 的警卫室、管理（包括物业 管理）用房。 公摊面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按 幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的 共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分。 目前西安房地产市场上普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺的情 2 况下，大部分的公摊系数在 10%-15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在 17%-20% 之间；高层住宅公摊系数相对高一些。 在现实中，售楼员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念是时有发生的，一种可能是 售楼员自身对这两个概念就不熟悉，但这样的数据“ 盗用”最关键的应该还是用于“迷惑” 购房者，因为这样使人感觉公摊较小。因此，笔者想，为了能让购房者更明白的购房，也 更是为了自己楼盘以及企业自身的可信度和美誉度等等，开发商方面应该有必要把这个 公摊率和公摊系数给购房者解释清楚。只有充分得到购房者的信任，才能在长久的地产 市场竞争中处于领前之地。 房屋面积纠纷已成为近年来商品房买卖纠纷中的焦点问题之一，而其中又以公摊面 积引起的纠纷最多，如公摊 面积不明确、将不 该公摊 的部位列入公摊范围等， 导致了公 摊面积增大、套内面积“缩水”。 之所以造成房屋面积纠纷，主要是买房人尤其是初次买房的人缺乏相关的知识，弄 不清建筑面积、套内建筑面 积、套内使用面 积、公摊 面积和公摊系数等名词的具体含义 及相互关系，稀里糊涂地买 了房， 许多开发商便利用 这一点设下面积陷阱， 诸如在合同 中只写总的建筑面积，不写或不写明套内建筑面积、公摊系数等，最 终使消费者买到的 房子，要么是面积增大，要么是面积“缩水” 。 本刊推出这组报道，是希望消费者对房屋的相关知识尤其是如何计算公摊面积能有 所了解和认识，从而有效地 维护自己的权益。 你了解公摊面积么 要了解公摊面积如何计算，首先要搞清楚房屋面积的构成。在商品房交易过程中， 基本都是以建筑面积作为销售的计量单位，只有极个别的项目采用按套销售。一般来说， 3 商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（通常所说的 公摊面积）。 套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分 组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积。包括套内卧室、起居室、过厅、过 道、厨房、卫生间、 厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和，套内烟囱、通 风道、管道井、 内墙面装饰厚度均计入使用面积。 公摊面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。根据有关的测量规范， 公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地 下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投 影面积计算。同时还包括每套房屋与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平 投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、 车库、为多幢服务的警 卫室，管理用房，作 为人防工程的 地下室都不计入公摊。 如何计算公摊面积 据有关负责人介绍，整幢建筑物的建筑面积整幢建筑物的公摊面积各套房屋套 内建筑面积之和。实际测量时，先 测量出整幢建筑物的建筑面积、整幢建筑物的公 摊面 积、各套房屋的套内建筑面积后， 计算出公摊系数，再由公摊系数计算出各套房屋的公 摊面积。公摊系数的计算方法为：公摊系数整栋建筑物的公摊面积整栋建筑物各套房 屋的套内建筑面积之和。根据公摊系数就可以计算出各套房 屋的公摊面积：公摊面积 套内建筑面积公摊系数。假设一栋房屋的公摊面积是平方米，各套套内建筑面积 之和是平方米，则公摊系数为：，而某套房屋的套内建筑面积 为平方米，则该套房屋的公摊面积为：平方米， 该套房子的建筑 4 面积为：平方米平方米平方米，购房者在购买该套房屋时就按 平方米计算价格。 根据上述公摊面积的计算方法可知，要计算某套房屋的公摊面积，只有将整幢房屋 全部测量后才能够计算出来，由于每幢房屋的结构、户型等情况不一，每幢房屋的公 摊 面积、每幢房屋的建筑面积也不一样，公 摊系数自然不一样。 对哪类住宅公摊系数应该 在哪个范围，国家并没有明确的规定。据 业内人士介绍，一般情况下，多 层住宅的公摊系 数在左右，高层住宅由于需要公摊的面积较多层住宅多，公摊系数就高一 些，一般情况在左右。 按套内面积计价是减少面积纠纷的良方 购买期房时，由于房屋面积是由开发商根据图纸估算出来的，所以并不十分准确， 加之公摊面积的测量很专业，有时连计算人员对哪些部分应该列入公摊，哪些部分不应 该列入公摊都不十分清楚，因而，房屋的实际面积和购房时合同约定的房屋面积总是有 一些出入。只有在整个建筑竣工后，测绘人员实地测量的结果，才是 产权部门认可的房 屋面积，开发商和购房人要根据产权证上核准的房屋面积对房款进行多退少补，误差超 过时，开发商要双倍赔偿或不能收取超过以外的房款，同时，购房人享有退房的 权利。 正是由于公摊面积的计算专业性强，不可预知和难以把握，极易造成面积纠纷，因 此，有关管理部门和业内人士认为，要想解决房屋面积的纠纷，最好的方法就是按套内 建筑面积售房。据了解，外地一些城市强制规定按套内建筑面积计价，在合同中 约定建 筑面积或公摊面积。这样既减少公摊中的“猫腻”，又有效地解决面积纠纷。我市东方大 厦、骐宝苑等项目在这方面就作了有益的尝试，但愿有更多的开发商都能主动采用套内 建筑面积售房，让购房人能够明明白白买房。（ 贵阳日报记者） 5 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积： 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、 高层住宅的建筑面积，则是各 层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、 墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公 摊面积等。（房屋总价就是根据建筑面积来计 算的，通常楼书或其他宣传 册上所标注的面积也是这个） 实用面积： 它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积： 俗称地砖面积或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体 等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内 面积，即得房率） 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。 公摊系数公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面 积 公摊率公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以， 对同一主体而言，