广州增城房地产调查报告优缺点分析

广州增城房地产调查报告评价： 优点： 该调查全文结构较为完整，首先从项目（增城）所处的区域进行调查，详细分析了其 在广州乃至珠三角中所处的地理位置，重点突出其所处的特出的地理区位优势和预测其房 地产发展潜力；通过罗列一系列经济发展数据则可以分析其经济发展现状，同时，重点突 出其在大区域内的地位优势； 另外，通过调查其区域内的商业服务产业来分析其商圈和生活配套设施；通过调查其区域 内的重要大型房地产开发商的书目来分析其房地产开发投资量等市场整体情况； 其次，项目还对增城的总体规划进行了调查研究，通过规划中对该区的发展定位和发 展规划中，分析了当地的政策环境；而划片区的分析则从各片区的优势入手，详细分析了 区域内各片区的发展优势； 另外，给出一个详细而清晰的地域优势的汇总分析，具体则从其地理位置、政策环境、 产业环境、商服环境、生态旅游环境、基础设施环境和和生活配套设施环境等分析，同时 还给出了其投资环境的评价； 接着通过给出对地区发展现状中的国民生产总值和人均可支配收入分析其区域内消费 者的购买力水平；而通过对房地产开发投资在固定资产投资中的比例和增长调查中则分析 了其房地产投资市场环境现状；项目也调查了房地产销售面积和销售额的增长情况； 然后通过详细分析增城两大板块的房地产开发经营，并进行了板块间的对比，分析其 异同；最后则进行了房地产市场的预测和展望。 缺点： 调查内容和结构虽然还算全面，但即使拥有调查数据而调查结论下得浅显，缺乏深度 分析；调查应该有专项重点调查其区域内的房价地价的调查，但本文中缺乏专项调查，而 只是在文中已表述的形式一笔带过，缺乏区域房地产价格走势的调查；另外同样并未对消 费者行为进行调查，重点分析其人群构成、文化水平、年龄结构等，但文本缺乏对消费人 群的调查分析；另外文本缺乏地图，分析缺乏直观可视化；数据调查过于单薄，对决策者 缺乏必要的数据支撑。 改进办法： 在调查前期应做好必要的准备和考虑，在调查过程中要尽可能多的收集数据，以备后 期分析，同时要图文并茂，给决策者直观的判断。 2 广州增城房地产调查报告 1、增城市概况 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州， 北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和 广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部 板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州 的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。广州市委、 市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。 增城是广东省文明城市和广东省卫生城市。2004 年，全市工业总产值 465.63 亿元， 比上年增长 14.98%；农业总产值 42.6 亿元，增长 8.12%；生产总值 236.88 亿元，增长 13.04%；财政总收入 23.44 亿元，增长 20.7%；实际利用外资 1.74 亿美元，增长 15.06%； 外贸出口总额 5.88 亿美元，增长 24.94%。全国百强县（市）综合竞争力评比中居 19 位， 在广东省 68 个县市中居首位。 增城拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增 城宾馆、百花宾馆、太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理 餐厅，凤凰城大酒店（五星级）将于年内开业。凤凰城、锦绣香江花园、荔城碧桂园叠 翠华庭、中坚豪庭、新世界花园、新康花园等绿色社区规模大、环境好、档次高。凤凰城 建设有专门的外商办公区及生活居住区。增城还是何仙姑（八仙中唯一的女仙）的故乡， 温泉、森林、湖泊、名胜古迹等旅游资源丰富，建有 4 个高尔夫球场，挂绿荔枝母树、何 仙姑家庙、百花山庄、正果佛岩、畲族村等景点每年吸引众多的国内外游客，派潭丽山温 泉将于年内建成。 2、增城市总体规划 随着广州“东进”战略的加快推进，增城已定为广州市重点发展的九大片区之一，增 城将建设成为广州东部综合性工业基地、区域性现代物流中心、生态旅游休闲区和现代都 市型农业生产基地，努力创建广州东部现代化新城区，逐步形成“四大主轴、五大组团” 的发展格局。以广惠高速公路为主轴，以工业基地为载体，大力发展现代组团式工业；以 广园东快速路增城段为主轴，以新塘为龙头，大力发展现代商贸物流业；以广汕公路为主 轴，以农业科技产业园为突破口，大力发展现代都市型农业；以增派公路为主轴，以何仙 姑旅游景区为龙头，以大封门旅游景区为重点，大力发展生态休闲旅游业。增城市区拓展 3 扩大新区，提升城市品位，建设美丽城区；新塘聚五镇优势，工商并举，努力创建广州东 部新城市中心；石滩汇三江资源，建设田园水乡特色生态工业城；中新发挥邻近广州及新 机场优势，建设广汕公路工业明珠；派潭以大封门旅游景区为龙头，建设生态休闲旅游区。 3、增城优势 地理优势 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望， 东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技 术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好， 是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。 近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。 政策优势 增城位于广州、深圳、东莞、香港等大都市区间，是广州东部板块的重要组 成部分，区位、交通、产业、生态环境、发展空间等后发优势越来越多，发展潜力大。近 年来，随着广州东进战略的实施，我市将迎来新一轮发展的重要战略机遇，我们充分认识 到，依托广州发展是增城的最大优势，增城的市场和商机在城市。我们要审时度势，把握 先机，加快发展。要进一步打好广州牌，大力推进广州东部板块建设，瞄准大都市，围绕 周边城市的需求，大力发展城市经济，以工业强市，现代服务业富市，生态旅游业兴市， 都市农业稳市，在服务城市中推动增城新一轮的发展。按照国家、省和广州市的产业政策， 结合增城实际情况，我市鼓励大力发展以下产业和项目： 高效发展组团工业。充分考虑增城有限的发展空间、资源的承载力和可持续发展的需 要，引导全社会树立节约能源、节约资源的意识，努力建设节约型经济和节约型社会，大 力发展循环经济，严格把好立项关，有效控制和逐步淘汰高投入、高能耗、高污染、低效 益的劳动密集型产业，走新型工业化道路，全面增强工业竞争力。 大力发展现代服务业。我市尤其是南部地区背靠广州，临近深圳、东莞和港澳，周边 地区工业发达，已有强大的产业辐射和支撑。 大力发展生态旅游业。我市好山好水好风光，旅游资源十分丰富。随着我市交通网络 的日趋完善，周边城市的快速发展，假日经济和城里人健康消费需求的兴起，我市发展生 态休闲旅游业大有可为，市场前景广阔。 大力发展都市农业。以增加农民收入为重点，围绕都市人的需求，大力发展“好吃、 好看、好玩、好销”的都市农业。 4 基础设施 增城基础设施完善，广汕公路（324 国道）横贯增城中部，广深公路（107 国道）、广深高速公路经本市新塘镇。广州广园快速干线（广州东莞）和广惠高速公路 （广州惠州）分别贯穿增城中南部，广惠高速公路增城路段设置了多个出入口。广州北 三环高速公路（沙庄荔城广州新国际机场）、增莞深高速公路（增城东莞深圳） 和新平公路（新塘从化太平镇广州新国际机场）正在抓紧规划兴建。全市 302 条行政 村实现村村通水泥路。广九铁路（广州香港九龙）横贯南部，设有新塘、仙村、石滩三 个火车站。广州的城市轨道交通也规划开通至新塘和增城市区。本市至广州国际机场和深 圳黄田国际机场仅需 30 分钟至 40 分钟车程。新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港（距离 15 公里），本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。 此外，增城供电、供水、供气、电信、有线电视、口岸码头等基础设施完善，2003 年 底全市行政村全面实现村村通电、通电话、通水泥路、通自来水及通有线电视，投资环境 被中国城市投资环境评价小组评定为“优”（AAA）。 4、 增城房地产市场发展现状 增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、 龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城， 工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组 成部分，也是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变， 自然成了增城快速发展的大配套。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增 城的发展注入了强大动力。 “十一五”时期是增城市经济社会全面发展的五年。五年来，增城通过实施南中北 三大主体功能区的协调发展战略，创造了区域经济发展的增城模式，作为中共中央政治局 常委李长春同志学习实践科学发展观活动联系点，取得了引起全国关注和学习喜人业绩。 增城全市地方经济的快速发展为当地的房地产业也带来了蓬勃发展的新机遇。 首先是增城市地区经济的快速发展和城镇居民生活水平的日益提高。 2010 年，增城市实现地区生产总值 683.50 亿元，与 2009 年同比增长 19.0%，是 “十五”期末的 2.67 倍。“十一五”期间，增城市的地区生产总值虽然仅为广州的 5- 7%，但五年的年均增长达 21.9%，且每年年均同比增长均高于广州，可见增城市的地区经 济也在快速发展中。（见图 1） 5 图 1 2010 年，增城市城镇居民人均可支配收入达 24587 元，与 2009 年同比增长 12.1%， 是“十五”期末的 1.75 倍。“十一五”期间，增城市的城镇居民人均可支配收入在不断增 长，五年的年均增长达 11.9%，可见增城市城镇居民的消费力也在不断增强。（见图 2） 图 2 2010 年 1-11 月，增城市房地产完成开发投资 83.41 亿元，同比增长 4.1%，占广州房 地产完成开发投资 983.66 亿元的 8.5%。固定资产投资占 GDP 比重为 23.5%，同比提高 0.7 个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为 51.9%，同比减少 9.1 个百分点。2010 年，受政策调控等因素影响，增城的房地产开发投资增速也在减缓，但其总额仍占全社会 固定资产投资总额的 50%以上，可见当地房地产正处于蓬勃发展进程中。 （见表 1、图 3） 6 图 3 表 1 2010 年 1-11 月，增城市商品房销售面积 213.48 万平方米，商品房销售额达 145.96 亿元。2006-2010 年，增城市商品房销售的同比变化趋势与广州市区基本相同。 （见图 4、 图 5） 7 图 4 图 5 第三是增城市房地产市场业已形成的两大板块新新板块和荔城板块，均成为众多 品牌开发企业争相开发的新区域。 增城房地产市场在 2002 年以前仍处于发展初期，只有少量的商品房项目推出，如新 塘新世界、汇美新村等，市场竞争相对较少。2002 年后，随着广园东和新塘镇多个大型房 地产项目开发，区域房地产市场的发展进入了快速发展通道。目前业已形成“两大板块” 新新板块和荔城板块，近几年来，吸引保利、恒大、碧桂园、金地、合景泰富、敏捷、 侨建、雅居乐、时代地产等众多开发商纷纷进驻开发。随着一众实力开发商的进入，增城 的房地产市场供应不断增加，竞争也日趋激烈。 首先是新新板块（新新公路沿线区域）的房地产市场呈现热火朝天之势并开始蔓延。 由于新塘镇已经具备中等城市的人口和产业规模，外来人口对住房的需求量十分巨大，经 过多年的拼搏已经有一些外来就业人口具备在本地购置住房的经济能力，加上广州市区和 周边地区人口向往新塘便利的区位、较低的房价、逐步完善的交通设施等，均催熟了当地 房地产市场。同时，作为广州经济东进的重要站点，不单在新塘镇上集聚了众多有名的房 地产开发楼盘，而且向北发展延伸至中新镇。连接两镇的新新公路从 2007 年便有了金地集 团进入广州开发的第一个大型楼盘荔湖城，集聚众多居住者，小区发展正不断走向成熟。 近年，新新板块上的大型楼盘迅速增加，房型也日趋多样，以满足不同买家的需求。如合 景的誉山国际，除开发别墅外、还建设高层洋房；海伦堡的海伦春天用高层建筑迎合了新 8 区白领需求等。目前新新公路北端还有位于与广汕公路交界的侨建的御溪谷，向北继续前 行约两公里有恒大山水城，正逐步形成新新公路北端的房地产开发热点。因为接近萝岗区 的中新知识城开发用地，向北发展的新新板块将成为快速火热起来的房地产开发旺地。 其次是荔城板块，增城的荔城中心区是增城房地产发展的核心区域。该板块拥有优 质的环境资源和丰富的水土条件，还有已经形成和逐步完善的社会服务条件、文化氛围、 教育科研平台。作为增城市行政、商业、文化教育、交通等中心的荔城已经规划定下新城 市中心发展的蓝图。荔城作为增城市的中心城区，公共配套设施相对完善，人口素质相对 较高，社会管理较完善，房地产市场也逐步发展起来。按照广州市及增城市的有关发展规 划显示，增城房地产开发最大的空间第一要数是荔城，将来要发展成为广州市的副中心城 区核心。随着敏捷地产、时代地产等著名地产商重点布局，增城广场周边新楼盘迅速崛起， 新城市中心规模已经具备。荔城板块向南发展连接省级中心镇石滩镇已经拉开布局，如碧 桂园豪园等大型号楼盘已经开售，吸引当地买家和部分投资客。目前该板块的房地产市场 市场发展达到成熟程度，房地产增值前景好。（见表 2） 9 表 2 新新板块和荔城板块目前的房地产成交主要以洋房为主，别墅为辅。从 2010 年 2 月至 2011 年 2 月两大板块洋房成交的均价对比情况可知，靠近广州的新新板块洋房的成交价格 相对较高。 新新板块的价格相对较高主要原因有以下几点：1）该板块属“广园东板块”，价格 也偏向广州市场靠拢；2）该板块靠近广州天河东和萝岗开发区，对于两地的中高端客群具 有较高的吸引力。（见图 6） 图 6 二、 增城房地产市场展望 增城市 2011 年政府工作报告显示，“十二五”时期将是增城市发展的新机遇广 州市委九届十次全会明确提出加快国家中心城市建设，要“重点推进东部门户功能区建设” ，包括增城在内的“六个新城区和三个国家级开发区要大力发展高端制造业、战略性新兴 产业等现代产业”，要“统筹抓好广州国家级开发区创新发展模式、增城市统筹城乡综合 配套改革等重点改革工作”；在城市功能重构上，要“依托中新知识城、广州科学城和增 城开发区打造山水新城，建设广州城市副中心，成为广州东部重要的创新中心和综合性核 心城区；增城荔城要率先建成统筹城乡区域发展的现代化新城区”。 按照增城市的“十二五”发展规划，当地房地产市场将面临极好的发展机遇： 1.社会经济的稳步向上发展为房地产发展打下坚实的基础 10 按照增城市“十二五”发展规划，未来五年增城市经济社会发展的目标是：全市生 产总值年均增长 13%以上，到 2015 年达到 1260 亿元左右，人均 GDP 超过 14.2 万元，全市 综合经济实力稳步提升，经济结构调整取得重大进展，生态特色更加明显，自主创新能力 显著增强，幸福增城建设取得新突破。 为顺利实现“十二五”规划，2011 年增城市经济社会发展的主要预期目标是：生产 总值增长 13%，地方一般预算收入按原口径增长 15%，工业总产值增长 15%，全社会固定资 产投资增长 14%，社会消费品零售总额增长 18%，城镇居民人均可支配收入增长 10.5%，农 民人均纯收入增长 13