南京市浦口区房产管理局

南京市浦口区房产管理局 行政执法依据 二 00 六年三月 1 行 政 主 体 类 别 全称 地址 行政机关 南京市浦口区房产管理局 浦口区珠江路 10 号 受委托 单位 南京市浦口区房地产交易登记中心 浦口区象山路 1 号 2 执法依据 序号 法律、法规、规章名称 制定、 发布机关 生效时间 1 中华人民共和国行政诉讼法 全国人民代表大会 1990.10.1 2 中华人民共和国行政处罚法 全国人民代表大会 1996.10.1 3 中华人民共和国行政许可法 全国人民代表大会 2004.7.1 4 中华人民共和国房地产管理法 全国人大常委会 1995.1.1 5 城市房地产开发经营管理条例 国务院第 248 号令 1998.7.20 6 城市房屋拆迁管理条例 国务院第 305 号令 2001.11.1 7 物业管理条例 国务院第 379 号令 2003.9.1 8 建设行政处罚程序暂行规定 建设部第 66 号令 1999.2.3 9 住宅室内装饰装修管理办法 建设部第 110 号令 2002.5.1 10 商品房销售管理办法 建设部第 88 号令 2001.6.1 11 城市商品房预售管理办法 建设部第 95 号令 2004.7.20 12 城市房屋权属登记管理办法 建设部第 99 号令 1998.1.1 13 城市房屋白蚁防治管理规定 建设部第 130 号令 2004.7.20 14 城镇廉租住房管理办法 建设部第 70 号令 1999.5.1 15 房产测绘管理办法 建设部第 83 号令 2001.5.1 16 江苏省物业管理条例 江苏省人大常委会 2001.3.1 17 江苏省城市房地产交易管理条例 江苏省人大常委会 2002.5.1 18 江苏省城市房屋拆迁管理条例 江苏省人大常委会 2003.1.1 19 南京市城镇房屋权属登记条例 南京市人大常委会 2002.1.1 20 南京市房屋安全管理办法 南京市政府第 219 令 2003.9.4 21 南京市城市房屋拆迁管理办法 南京市政府第 227 令 2004.2.1 22 南京市房屋租赁管理办法 南京市政府第 230 令 2004.11.1 23 南京市物业管理办法 南京市政府第 244 令 2006.2.1 24 南京市房地产交易管理办法 南京市政府第 159 令 1998.9.21 25 南京市城市房屋白蚁防治管理办法 南京市政府令 1999.12.21 3 第一部分 行政执法主体 一、法定行政机关（浦口区房产管理局） 法律依据： （一）房产管理及权属登记 1、中华人民共和国城市房地产管理法 第六条 第六条 国务院建设 行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的 职权划分，各司其职，密切配合。管理全国房地产工作。 县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权 由省、自治区、直辖市人民政府确定。 2、商品房销售管理办法 第五条 第五条 国务院建设 行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销 售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以 下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的 销售管理工作。 3、城市商品房预售管理办法 第四条 第四条 国务院建设 行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理； 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售 管理； 市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称 房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。 4 4、城市房屋权属登记管理办法 第八条 第八条 国务院建设 行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属 登记管理工作。 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房 屋权属登记管理工作。 5、江苏省城市房地产交易管理条例 第五条 第五条 省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政 府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。 市、县（市）人民政府房产管理部门、土地管理部门按照各自职责，负责 本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。 6、南京市城镇房屋权属登记条例 第五条 第五条 南京市房产 管理局（以下简称市房管机关）是本市房屋权属登 记的行政主管部门。 市房管机关或其委托的权属登记机构负责市区范围内房屋权属登记工 作。各县房产管理部门负责辖区范围内房屋权属登记工作，业务上受市房 管机关指导。 7、南京市房地产交易管理办法 第五条 第五条 南京市房产 管理局（以下简称市房管机关）是本市房地产交易 的行政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进 行管理。区、县房产管理部门（以下简称区、县房管机关）按权限分工负责所 5 辖区内的房地产交易管理。市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委 托，负责房地产交易的日常管理工作。国土、建设、规划、工商、财政、物价、 国资等部门应当在各自职责范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。 （二）城市房屋拆迁管理 1、城市房屋拆迁管理条例 第五条 第五条 国务院建设 行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督 管理。 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋 拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级 以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋 拆迁管理工作的顺利进行。 2、江苏省城市房屋拆迁管理条例 第三条 第三条 省人民政府建 设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋 拆迁工作实施监督管理。 设区的市、县（市）人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市 房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县（市）人民政府有关部门应当依 照有关法律、法规的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进 行。 3、南京市城市房屋拆迁管理办法 第六十五条 第六十五条 溧水县、高淳县以及江宁区、浦口区、六合区人民政府， 可以参照本办法，制定本辖区内房屋拆迁实施办法，并报市人民政府备案。 6 （三）物业管理 1、物业管理条例 第五条 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理 工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管 理活动的监督管理工作。 2、 江苏省物业管理条例 第三条 第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。 市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理 行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。 县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工， 共同做好有关管理工作。 3、 南京市物业管理办法 第四条 第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负 责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本 辖区物业管理活动的监督管理工作。建设、规划、市政公用、市容、环保、园 林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办 法。 各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社 区建设之间的关系。 7 二、受委托单位 （一）南京市浦口区房地产交易登记中心 成立依据： 1、南京市浦口区机构编制委员会 浦编字（2005）106 号文件 2、南京市房地产交易管理办法（市政府令第 219 号）第五条 南京市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市房地产交易的行政主 管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。 区、县房产管理部门（以下简称区、县房管机关）按权限分工负责所辖 区内的房地产交易管理。 市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托，负责房地产交易的 日常管理工作。 国土、建设、规划、工商、财政、物价、国 资等部门应当在各自职责范围 内协同房管机关做好房地产交易管理工作。 职能范围：受房产局委托对方地产交易市场进行监督管理；负责全区房 屋的信息安全、适时发布房产市场动态信息和预警工作；负责国有土地上 房屋的产权、产籍登记和服务工作；负责辖区内房屋的白蚁预防和防治工 作；负责房产的档案管理和测绘工作；协助做好物业管理和维修基金管理、 收缴工作；承办上级交办的其他工作。 8 第二部分行政许可（2 项） 一、房屋拆迁许可 法律依据：城市房屋拆迁管理条例（国务院第 305 号令） 第五条 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简 称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。 第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第七条 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起 日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发 房屋拆迁许可证。 二、商品房预售许可证 法律依据： 1、中华人民共和国城市房地产管理法 第四十四条 商品房 预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总 投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 9 （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预 售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府 房产管理部门和土地管理部门登记备案。 2、城市商品房预售管理办法（建设部第 95 号令） 第四条 国务院建设 行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理； 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售 管理； 市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称 房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。 10 第三部分 行政处罚 （23 项） 一、未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁 处罚种类：警告、罚款 法律依据： 城市房屋拆迁管理条例 第三十四条：违反本条例规定，未取得房屋 拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警 告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米 20 元以上 50 元以下的罚款。 二、以欺骗手段取得房屋拆迁许可证 处罚种类：吊销拆迁许可证、罚款 法律依据： 城市房屋拆迁管理条例 第三十五条：拆迁人违反本条例的规定，以 欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可 证，并 处拆迁补偿安置资金 1%以上 3%以下的罚款。 三、违规拆迁 处罚种类：警告、罚款、吊销拆迁许可证 法律依据： 11 城市房屋拆迁管理条例 第三十六条：拆迁人违反本条例的规定，有 下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处 拆迁补偿安置资金 3 以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证： （一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的； （二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的； （三）擅自延长拆迁期限的。 四、违规转让拆迁业务 处罚种类：没收违法所得、罚款 法律依据： 城市房屋拆迁管理条例 第三十七条：接受委托的拆迁单位违反本条 例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得， 并处合同约定的拆迁服务费 25 %以上 50%以下的罚款。 五、在拆迁中弄虚作假、滥用职权 处罚种类：吊销上岗证、罚款 法律依据： 江苏省城市房屋拆迁管理条例 第二十三条第二款：拆迁实施单位及 其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人 员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆 迁管理部门吊销其拆迁上岗证，可以并处一千元以上一万元以下罚款。 六、评估机构与拆迁当事人相互串通 处罚种类：罚款、没收违法所得、取消评估资质 法律依据： 12 1、江苏省城市房屋拆迁管理条例 第二十五条：评估机构与拆迁当 事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评 估结果无效，由房屋拆迁管理部门处以五千元以上五万元以下的罚款；有 违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构 成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。 2 、 南京市城市房屋拆迁管理条例 第五十九条：拆迁评估机构与 拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高评估价格的，评估结果无效，并由 市房屋拆迁管理部门或者其委托的机构处以 5 千元以上 5 万元以下的罚 款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资 质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责 任。 七、抽逃拆迁补偿资金 处罚种类：警告、罚款 法律依据： 南京市城市房屋拆迁管理条例 第五十八条：拆迁人违反本办法的规 定，抽逃拆迁补偿资金的，由市房屋拆迁管理部门或者其委托的机构责令 改正，给予警告，可以并处 3 千元以上 1 万元以下的罚款；有违法所得的， 处以 3 万元以下罚款。 八、未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协 议方式选聘物业管理企业 处罚种类：警告、罚款 法律依据： 13 物业管理条例 第五十七条：违反本条例的规定，住宅物业的建设单 位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方 式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责 令限期改正，给予警告，可以并处 10 万元以下的罚款。 九、擅自处分业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用 权 处罚种类：罚款 法律依据： 物业管理条例 第五十八条：违反本条例的规定，建设单位擅自处分 属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级 以上地方人民政府房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元以下的罚款； 给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 十、拒不退出、未按时移交物业管理区域、资料和财物处罚种类：罚款、 降低资质等级、吊销资质证书 法律依据： 1、物业管理条例 第五十九条：违反本条例的规定，不移交有关资料 的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍 不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。 2、江苏省物业管理条例 第四十条第四项：（四）接到解聘通知后七 日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的， 或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和 必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行 14 政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关 设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。 3、南京市物业管理条例 第四十条：物业管理企业违反第二十五的 规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门 责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。 十一、未取得资质证书从事物业管理 处罚种类：没收违法所得、罚款 法律依据： 1、物业管理条例 第六十条第一款：违反本条例的规定，未取得资质 证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收 违法所得，并处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法 承担赔偿责任。 2、 江苏省物业管理条例 第四十条第一项：（一）未取得资质证书从 事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法 所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。 十二、聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动处 罚种类：罚款 法律依据： 物业管理条例 第六十一条：违反本条例的规定，物业管理企业聘用 未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地 方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处 5 万元以上 20 万 元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 15 十三、将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人处罚种 类：罚款、吊销资质证书 法律依据： 物业管理条例 第六十二条：违反本条例的规定，物业管理企业将一 个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人 民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款 30以上 50以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托 所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护， 剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责 任。 十四、挪用专项维修资金 处罚种类：警告、没收违法所得、罚款、吊销资质证书 法律依据： 1、物业管理条例 第六十三条：违反本条例的规定，挪用专项维修资 金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修 资金， 给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款；物业 管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销 资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人 员的刑事责任。 2、江苏省物业管理条例 第四十二条第二款：违反本条例规定，挪用 维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没 收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修 16 基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的， 依法追究刑事责任。 十五、不按照规定配置必要的物业管理用房 处罚种类：警告、没收违法所得、罚款 法律依据： 1、物业管理条例 第六十四条：违反本条例的规定，建设单位在物业 管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民 政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。 2、江苏省物业管理条例 第四十条：建设单位未按照规定提供物业 管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建 的，应 当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。 十六、擅自改变物业管理用房的用途 处罚种类：警告、罚款 法律依据： 物业管理条例 第六十五条：违反本条例的规定，未经业主大会同意， 物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府 房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处 1 万元以上 10 万元 以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用 设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 十七、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施 用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； 擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的 17 处罚种类：警告、罚款 法律依据： 物业管理条例 第六十六条：违反本条例的规定，有下列行为之一的， 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告， 并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业 共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用 途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款 规定行为之一的，处 1 0 00 元以上 1 万元以下的罚款；单位有前款规定行 为之一的，处 5 万元以上 20 万元以下的罚款。 十八、违反合同约定的服务质量标准提供物业服务 处罚种类：罚款 法律依据： 江苏省物业管理条例 第四十一条第二项：（二）违反合同约定的服务 质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可 处以一万元以上三万元以下罚款。 十九、管理不善，造成物业环境恶化 处罚种类：警告、降低资质等级、吊销资质证书、罚款法律依据： 18 江苏省物业管理条例 第四十一条第三项：（三）对物业共用部位、共 用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对 其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万 元以下罚款。 二十、未按照规定书面报告和提交有关资料 处罚种类：罚款 法律依据： 南京市物业管理条例 第三十九条：建设单位违反第九条的规定，未 将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管 部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限 期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。 二十一、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务 处罚种类：警告、罚款 法律依据： 物业管理企业资质管理办法 第二十一条：物业管理企业超越资质等 级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警 告，责 令限期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 二十二、物业管理企业出租、出借、转让资质证书 处罚种类：警告、罚款 法律依据： 物业管理企业资质管理办法 第二十三条：物业管理企业出租、出借、 转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责 令限期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 19 二十三、物业管理企业不按照规定及时办理资质变更手续 处罚种类：罚款 法律依据： 物业管理企业资质管理办法 第二十四条：物业管理企业不按照本办 法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部 门责令限期改正，可处 2 万元以下的罚款。 第四部分 其他具体行政行为（4 项） 一、房屋权属登记发证 实施主体：南京市浦口区房地产交易登记中心 权限来源：受委托实施行政行为 20 法律依据： 1、中华人民共和国城市房地产管理法 第五十九条：国家实行房屋 所有权登记发证制度。 2、城市房屋权属登记管理办法（建设部令第 99 号） 第八条 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域 内的房屋权属登记管理工作。 3、南京市房地产交易管理办法（市政府令第 219 号）第五条 区、县房产管理部门（以下简称区、县房管机关）按权限分工负责所辖 区内的房地产交易管理。 市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托，负责房地产交易的 日常管理工作。 二、房地产抵押登记 实施主体：南京市浦口区房地产交易登记中心 权限来源：受委托实施行政行为 法律依据： 1、中华人民共和国担保法 第四十一条：当事人以本法规定的财产 抵押的，应当办理抵押物登记。 2、中华人民共和国城市房地产管理法第六十一条 房地产抵押时， 应当向县级以上地方人民