世界主要国家的土地所有制

土地所有制 土地所有制是人们在一定的社会条件下占有土地的形式，是土地以及利用土地 生产的成果为谁所有、由谁支配的制度。土地的所有制在一国的经济制度中具 有核心地位。 1 、我国实行土地的社会主义公有制 土地管理法第二条第一款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有 制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”土地的全民所有制，即是土地的国 有制；土地的劳动群众集体所有制，即是土地的农民集体所有制。土地管理 法对土地所有制的规定，是根据宪法作出的。我国现行宪法第六条规定：“中 华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料和社会主义公有制，即全 民所有制和劳动群众集体所有制。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、 草原、荒地、滩涂等自然资源。都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属 于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 2 、长期以来，谁是国有土地的所有权代表，一直不清楚。新修改的土地管 理法第二条第二款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表 国家行使。”今后，地方人民政府在土地管理中仍有很大的权力，依然会发挥重 要作用，但是，真正能够代表国家行使土地所有权的，只能是国务院，即中央 人民政府。 美国土地管理基本情况 集中、垂直的土地管理体制。代表国家对城乡土地的利用与保护实行统一规划 管理；除直接管理联邦政府拥有的土地外，统一管理全国的森林、河流、沼泽、 珍稀动物、自然保护区和地表以下所有的矿产资源、水资源；对各州和私人的 土地利用行为进行指导、协调和规范；规范全国土地交易行为。1997 年美国国 会又通过了联邦土地政策和管理法，在美国这部最具权威的土地管理大法 中，对土地管理的地位和职责，以法律的形式给予了进一步的明确和界定。 公私兼有的多元化土地所有制 全美国土面积 936.48 万平方公里，其中，私人所有的土地占 51，联邦及州 政府所有的土地占 47，印第安人保留地占 2。联邦政府的土地，主要包括 邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地；军事用地等。 分类实施用途管制的农地保护制度。美国的农地保护始于 20 世纪 30 年代，到 20 世纪 60 年代，随着城市化进程加快和西部荒漠化的日趋严重，美国政府进 一步重视对农地的保护。1981 年美国政府制定了农地保护政策法，并据此 将全国的农地划分为四大类，实行严格的用途管制 美国还采取推行建立植被、防护林、草地等生态保护缓冲带的做法，大大改善 了农业生产环境，防止了水土流失。 依法、自由、开放的地产交易市场。美国的地产市场十分发达，制度健 全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买 卖、出租和抵押。 一、英国的土地管制 英国是典型的土地私有制国家，虽然从英国法学理论角度上讲，英国的所 有土地都属国家所有，而实际上全英国 90左右的土地为私人所有，土地所有 者对土地享有永久业权。英国土地所有制的另一个特点是土地所有权包括对地 下矿藏的所有权。然而英国又是世界上最早通过规划立法限制土地开发的国家。 1947 年英国制定的城乡规划法规定所有土地的发展权均归国家所有，任何 人欲开发土地，均须申请并取得开发许可，以获得土地发展权，即更高强度或 更高价值的使用权；土地所有者或土地开发者，必须就因获得开发许可而取得 的发展价值缴纳发展价值税。此后，英国又在 1951、1953、1954、1959、1963 年对该法进行了多次修改和补充，并制定了 大量相关法规，形成了较为完整的规划立法体系。 城乡规划法的主要内容就是由地方规划当局制定弹性发展规划、任何 类型的开发活动都必须得到地方规划当局同意，并成立了中央土地局。英国的 土地用途管制制度的核心是土地开发许可制度。英国的土地开发许可制度规定： 土地所有权人或土地开发者欲从事地中、地表、地下及地上进行建筑、土木工 程、采矿或其他工程，或土地、建筑物任何使用作实质性改变的土地开发行为， 均必须向地方规划机关申请开发许可；地方规划机关根据相关政策和对公共利 益的影响程度而分别决定是准许开发，还是有限制条件的准许开发，或是不准 许。这种先审查后开发的土地开发许可制度，是为了确保把开发建设活动对环 境的影响降到最低，更加有效地利用土地资源。英国的城乡规划虽然也对不同 地块进行了功能分区。但是土地所有权人或土地开发者要改变土地的用途即使 与发展计划不冲突，也必须得到规划机关的开发许可。另外还规定，土地开发 者接到市镇村规划机关的开发许可后，必须在 5 年内着手开发，以确保规划的 实施。例如某土地所有者要在一规划住宅区自己所有的土地上建一住宅，也必 须取得规划机关的开发许可。即英国的土地用途管制不是通过规划限制来实施 的，而是通过是否授予开发者以发展权来进行管制的。另外，英国还在程序和 权力上对农地转用地进行了限制，规划机关在审批开发申请时若是对农地的用 途变更利用，应向农业部部长咨询，但农业部只是陈述其主张，不得有任何指 示；因开发而损失过多的农地的，环境大臣有权收回地方规划机关的申请核准 权，以限制开发活动对农地的过度侵占。 二、日本的土地管制 日本现行的土地制度也是土地私有制。在全国土地中个人所有土地占 57，法人所有土地占 8，国家和地方公共团体所有的土地占 35，其中国 家和地方公共团体占有的土地多为不能用于农业、工业或住宅的森林地和原野。 因此在可以利用的土地中，私有土地占很高的比重。为了保护优良农地，日本 对农地的购买转用都作出了严格的管制。 一方面，依法划定农业振兴区域范围，在农业振兴区域范围内的优良农地 不准任意转用。另一方面，凡进行以农地转用为目的的土地买卖，必须得到都 道府县知事或农林水产大臣的许可。 日本的农地一般被分为一、二、三类，不同类别的土地有不同的限制规定， 一类农地主要包括生产力高的农地以及公共投资进行土地改良、整理的农地和 集团农地，此类农地除公共用途外不得转用。三类农地原则上可以转用，主要 包括土地利用区划调整内的土地、上下水道等基础设施区内的农地、铁路及码 头、轨道等交通设施需占用的农地、以及宅地占 40以上的街路围绕的区域的 农地。二类农地则是介于一、三类之间的农地可有条件转用。应根据农业上的 保全需要程度，一宗一宗地排定等级，低等级者可以转用。 此外，根据农地所在的区域与都市规划范围关系不同又可分为市街化地区 和市街化调整地两种。在都市计划法规定的市街化区域内的农地，如进行以转 用为目的的买卖，必须先向地方的农业委员会申报，但不必得到许可。还规定 规划的市街内的农地，则“与宅地同等课税”，以促进其转用，以缓解城市用地 的压力，但是采用报务制度，以防止土地投机；而在规划划定的计划调整地范 围内的农地转用则采取许可制度，须经许可才能转用，同时还规定，非农民不 得取得转用以外的农地。另外，又根据农地转用面积分为 2hm2 以上与 2hm2 以下两种情形，2hm2 以上的农地转用由当事人备齐所需文件直接向都道府县 知事提出，但须与农业委员会联络商量。当事人在契约订立之前，应向地方农 政局提出事前审查申请，由农政局和有关机关对选定的土地审查适当与否（主 要是从农业上的重要性与事业的必要性进行考虑），作出是否允许转用的决定。 但在土地利用计划部门已规划的区域内。 加拿大土地征用制度加拿大地域辽阔 ,所有的土地在名义上属于女皇所有 ,实际 上大部分土地归私人所有 ,联邦政府、省（北方地区）及市政府都拥有自己的 土地 ,即为国家所有 ,