万科价值评估报告

万科房产 A 股价值评估报告 陈海 20114084003 会计 1 班 目 录 一 、 房 地 产 行 业 现 状 及 未 来 发 展 趋 势 分 析 2 二万 科 的 SWOT 分 析 4 三 、 万 科 的 会 计 分 析 .9 四 、 万 科 的 财 务 分 析 10 五 、 万 科 财 务 报 表 分 析 及 预 测 .22 六 、 万 科 股 票 价 值 评 估 45 一 、 房 地 产 行 业 现 状 及 未 来 发 展 趋 势 分 析 （一）房地产行业总体情况分析 2008年 1季度，全社会固定资产投资为 18316.94亿元，同比增长 25.9%， 增幅比去年同期上升 0.6个百分点。房地产开发投资完成 4687.75亿元，同比 增长 32.3%，增幅上升 5.4个百分点，其中，住宅房地产开发投资完成 3316.48 亿元，同比增长 34.7%，高于同期房地产开发投资增幅 4.3个百分点。 全国完成购置土地面积 7922.14万平方米，同比上升 29.7%，同比去年增 幅上升 38.3个百分点，高于商品房施工面积涨幅的 2.2个百分点、新开工面积 3.8个百分点。商品房完成施工面积 158622.28万平方米，同比增长 27.5%，其 中，商品住宅施工面积 124512.7万平方米，同比增长 29.3%。商品房竣工面积 7855.85万平方米，同比增长 26.9%，高于新开工面积增幅 1个百分点，其中， 商品住宅竣工面积 6397.56万平方米，同比增长 27.4%。指标始终保持稳中有 升的格局，这显示行业营业能力的增强。 国民经济的快速发展，国内居民可支配收入和消费能力的提升，全行业的 增速发展态势显而易见。2007 年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政 策，为 2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明 确的政策取向。 （二）房地产行业趋势分析 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强 土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度 的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减 缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消 费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整 体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来 23年我国房地 产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于 20。 市场供求不平衡矛盾 将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有： 上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前 我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为 主的背景下，以上政策对未来 2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是， 由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领 域，未来 2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可 3 以预测，未来 23年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。 从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、 严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的 供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不 可能有根本改变的情况下，未来 2-3年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。 房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设 与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住 房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。 未来 23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大 户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变，中低价位、中小套型普通商品房、 经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。长期 以来，我国东部地区经济较为发达，高收入人口较多，人均 GDP与收入水平明 显高于中、西部地区，一直是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低 廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的 房地产收益预期也对开发商产生了强大的吸引力，近年来东部房地产投资资金 部分向中西部中心城市转移，为中、西部地区的房地产业提供了强劲的增长动 力，未来 23年，这一趋势仍将继续。东部地区在全国房地产开发投资中的占 比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发 投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、宏观调控带来 的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从 而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来 2-3年房地产开发企业的并购将在现 有的基础上得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有 实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资 金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作 方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。 而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等 资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。 二万 科 的 SWOT 分 析 万 科 概 况 ： 万科成立于 84年 5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有 制贸易企业。88 年 12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93 年 4月向境外发行 4,500万股 B股。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为 核心业务，以商品住宅为主要产品。涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、 娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域 经济中心 1988年到 2007年 20年间，万科股价增值超过 1000倍；1991 年到 2005年， 万科平均每年主营业务复合增长率 28%，净利润复合增长率 31%。从 2006年开 始，万科的年复合增长率超过了 60%，2006 年更成为全国首家销售额超过 200 亿元的房企。在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续 16年保持盈利、 保持增长的公司。 与此同时，万科在公司治理方面有口皆碑，不但在国内首次对上市公司治 理水平给予系统的排名，万科是唯一一个 3A级；在包括亚洲货币、英国 IR杂志等对内地公司的评选中，万科也屡次获得最佳公司治理奖项。 （一）万 科 的 优 势 1.高度专业化创造核心竞争力 1992年之前万科在走一条小而全的多元化经营路线。1984 年成立的万科， 开始做进口电器生意，很快业务拓展到出口、广告、饮料生产、工业制造、房 地产、股票投资等领域，成为一家典型的多元化企业，所涉及的行业都有不俗 表现，被社会视为经营成功案例。但由于资源分散无法在某个行业形成规模优 势，不但企业持续发展能力受到限制，抗风险能力也明显不足。1992 年万科确 立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化 战略调整。1994 年万科进一步在产品上改变公寓、别墅、写字楼什么都干的做 法，专一到只做房地产市场的主流产品中档住宅。经过 10年调整，万科成 为一家专做房地产的企业。 万科企业股份有限公司董事长王石 5 万科，16 年前就上市，有 A股、B 股，却不宣称是“资本经营”。明明早 就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品简化至适合中产阶级的普通 住宅。今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部件都在总部设计好，通过 住宅工业化带动进一步的大规模生产。市场热点不断变换，王石却带领万科一 直在做“减法”：对非核心企业实行关、停、并、转，盘活存量。通过高度专 业化，万科创造了自己的核心竞争力，通过推动规模化产业化生产，提升了产 品质量与服务。这种清晰的公司战略，使万科整合了优势资源，高效率的完成 稳步增长的“乘法 2.点线片扩张战略 以四个经济圈和几个内陆核心城市为重点发展区域，力求在一个特定的区 域内而不是一个城市里实现各种资源的集约化经营。四个经济圈包括珠江三角 洲、长江三角洲、以北京、天津为核心的环渤海经济带和东北第四极。与大多 数长期在同一城市或同一区域进行开发的地产商不同，万科很早就开始了跨地 域扩张，努力成为全国性品牌，1993 年因市场环境变化一度出现战略收缩，到 2000年即开始第二轮扩张，先后在国内 16个城市进行了项目开发，形成了 “万科地产在中国”的开发格局。“全国性思维，本土化运作”的跨地域运作 模式使万科与开发城市之间形成了互动的资源网络，项目之间遥相呼应，理念、 资金、人才的流动共享，使品牌效应呼之欲出。 王石表示，面临良好的市场机遇，万科将以上海、深圳、广州为核心城市， 选择以上海为龙头的长江三角洲地区和广州为龙头的珠江三角洲地区进行区域 重点发展，同时万科还将选择以沈阳为中心的东北地区，北京、天津等核心城 市和成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大万科在各 地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。根据他的战略规划，至 2005年， 万科地产业务的销售量将较 2002年增长一倍以上，营业收入将超过 100亿元， 在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。 3. 独特的品牌优势 2001年成功转让万佳股权后，万科完成了专业化调整，成为以房地产开 发为核心业务的上市公司，塑造了“万科城市花园” 、 “万科四季花城” 、 “万科 花园新城”等系列项目品牌，万科物业管理也赢得良好的口碑。万科所倡导的 积极、健康、丰盛的现代生活方式，获得了广泛的认同。随着住宅产业市场化 程度不断提高，开发商品牌作为产品力、售后服务、居住文化、企业实力和管 理优势的体现，越来越成为消费者进行购买选择的重要考虑因素 王石认为，中国房地产行业整体水平正在不断提高，业内竞争必将超越产 品力层面。因此，一个良好、独特的企业品牌，有助于消费者更好地理解万科 的理念与产品的内涵，也有助于万科凝聚核心竞争力，保持持续的增长和领跑。 “在当今消费者的心目中，住宅不仅是遮风避雨的场所，或是与亲戚好友欢 聚的乐园，它更是一个充满生活情趣、能让他们尽情展现自我的理想生活空间。 ”基于这样的懂得、尊重和认同，万科提出“万科提供一个展现自我的理想生 活”的品牌主张，并进而推出“建筑无限生活”的品牌口号。 整合后的万科企业品牌将以优势产品力为支撑，与各地产项目品牌、物业 品牌互动。各系列子品牌的利益点将各有侧重，从不同角度诠释万科企业品牌 的利益点“展现自我的理想生活”。而专责新产品新材料引进与运用的 “万科建筑研究中心”的落成，以及集团客户服务中心的投入运作，将进一步 提升万科的产品竞争力，并将进一步加强万科与消费者之间的沟通。 （二）万科的劣势 1.组 织 管 理 有 待 完 善 公 司 作 为 一 家 拥 有 52 家 全 资 及 关 联 公 司 ， 在 18 个 城 市 跨 地 域 运 作 的 企 业 集 团 ， 摊 子 较 大 ， 内 部 组 织 的 效 率 较 低 ， 北 京 、 天 津 事 件 都 反 映 出 公 司 管 理 模 式 的 弊 端 。 万 科 在 王 石 的 带 领 下 逐 步 从 个 人 魅 力 走 向 了 制 度 化 管 理 的 转 变 ， 公 司 内 部 形 成 简 单 透 明 的 组 织 架 构 ， 清 晰 明 确 的 职 责 分 工 ， 各 个 专 业 领 域 各 司 其 职 ， 设 计 、 开 发 、 销 售 、 投 诉 全 程 得 到 监 控 ， 制 度 一 目 了 然 。 公 司 逐 步 做 到 透 明 化 ， 形 成 一 套 行 之 有 效 的 制 度 和 长 期 积 累 的 文 化 ， 对 公 司 未 来 的 发 展 带 来 较 大 的 发 展 机 遇 ； 管 理 模 式 的 执 行 还 需 要 市 场 验 证 。 2. 品牌定位还需加强 万科已经成为中国房地产市场为数不多的全国性品牌之一。一提起万科， 很多人的反应是：“万科的物业管理不错” 、 “万科的规划设计比较细腻” 、 “万 科的社区文化有自己特点” 、 “万科的管理很规范”无论制度规范还是企业 信誉，无论是产品还是服务，都具备了良好的客户口碑。 根据华南国际公司对上海、北京、深圳三地品牌调查的结果： 在上海，万科的品牌知名度最高(提示后提及率为 79)，但前三位知名度比较 7 接近，万科的优势并不突出。值得注意的是，上海本地开发商在排名中占了绝 对比重，这和房地产业区域化的特征有关。 在北京，排在第一位的是华润置地(原华远)，万科位居第二。然后万通、天鸿， 四者并驾齐驱，在市场中占了优势地位。 在深圳，万科的知名度也是比较高的(提示后提及率为 82)，其后几家均比较 接近。相比其他城市，深圳消费者对发展商的认知程度比较高，说明深圳消费 者更注重发展商的品牌。 在针对万科的品牌调研中，我们也发现，万科住户、竞争对手住户以及市场潜 在消费者对万科品牌形象的理解有着明显差异。在万科住户心目中，万科是高 品位、有内涵的亲切朋友；在竞争对手住户和潜在消费者心目中，万科是实力 雄厚、高高在上的地产商。 可见，虽然万科在国内主要城市已经形成良好的品牌知名度，但品牌定位不够 清晰明确，个性不够鲜明。这是我们必须面对的问题。 （三）万科的机会 万科的机会显而易见。其一，长期以来，公司以持续成长的业绩和规范透 明的治理赢得了资本市场和合作方的信赖，即使在信贷紧缩的宏观背景下，公 司仍然具备相对丰富的融资来源。公司在加强银企合作的基础上，继续探索新 的融资渠道，其中发行不超过 59亿的公司债券的方案已获中国证监会发审委审 核通过。 其二，公司一贯认为，随着行业整合的进一步深入，行业竞争的核心将更多归 于专业能力的竞争，优胜劣汰的市场机制将体现得更为充分。而行业进入调整 期，也为公司进一步关注客户需求、提升产品服务品质和提升经营效率注入了 更强的动力。报告期内，万科进一步强调客户理念，要求各一线公司回到基本 商业逻辑，围绕市场和客户展开工作，切实提高产品品质和服务水准，最大化 客户价值。同时，公司加强了“精益管理”的探索，倡导流程型文化，力图通 过优化成本配置，细化装修房设计、深化集中采购等多方面的努力，挖掘效益 潜力，定会抢占更大的市场份额。 （ 四 ） 万 科 的 威 胁 当前全球经济正处于极为特殊的阶段，中国住宅市场短期内的变动可能也 极其复杂，已经超出了企业的预测能力。 目前，发达国家正面临数十年罕见的金融动荡，这一点已基本成为全球共 识；这一金融动荡对发达国家的实体经济会产生多大影响、会否引致整体经济 的衰退，尚存在争议，但对经济景气的担忧正在上升、对长期收入的信心正在 下降，已经成为发达国家的普遍情况。而与此同时，上述国家也普遍以数十年 罕见的力度，推出了拯救金融、提振经济的举措，而这些举措将发挥的效用， 目前尚不明朗。 肇始于发达国家的金融动荡，对包括中国在内的经济新兴国家将产生何种影 响，则更具有额外的复杂性。长期来看，这可能成为提升新兴国家在全球经济 中地位的契机；但短期内，全球经济信心、流动性、购买力的变化，必然会对 新兴国家产生多方面的冲击。而另一方面，新兴国家在应对外围经济环境变化 过程中，在货币政策、财政政策等方面也必然推出相应的对策，这些制度安排， 将在相当一段时间内对经济发展的走势产生影响。 住宅行业作为房地产行业的重要组成部分，历来与宏观经济、政策紧密关 联。上述复杂性在中国住宅行业必然得到体现。除此之外，2007 年过快上涨引 致的行业理性回归并未彻底完成，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体 现，住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，而全球能源、资源价 格的急剧波动以及国内就业形势的变化也将给住宅开发成本带来更多的不确定 性。 面对如此众多的不确定性，企业的经营策略，只能回到更基本的商业逻辑， 在短期的高度不确定性之外，把握确定、恒久的市场规律。具体来说，就是一 方面坚持“现金为王“的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握 可能萌发的市场机会蓄积力量。另一方面，在行业的调整期内，公司不应过于 追求短期内的规模增长，而更应致力于提升公司的专业能力，发现自身的不足， 并进一步巩固和强化自身的优势，以立足长远，提高公司为客户和股东创造价 值的能力。 三 、 万 科 的 会 计 分 析 会计分析是指根据公认的会计准则对财务报表的可靠性和相关性进行分析， 以便提高会计信息的真实性，准确评价公司的经济业绩和财务状况，提高财务 分析的质量和有效性。 关联方交易是会计分析中需重点提示的。万科的关联公司主要集中于相关 的房地产企业以及辅助行业，如上海万盛地产有限公司、北海万达房地产开发 9 有限公司、鞍山万荣铸轧有限公司等等。 在与关联方发生的采购及接受劳务交易中，与上海万盛地产有限公司发生 的往来交易达 8,304,747.21元，而同期的主营业务成本仅为 9，175，453.87 元。在与关联方交易发生的委托代理及管理费用，与北海万达房地产开发有限 公司的交易达 7,494,145.3元，而同期主营业务收入也仅为 10，573，628，1 元。 以 2007年度经审计万佳净利润 3529万元为基准，以 18倍市盈率计算出万 佳市值为 635220000元人民币，万科及其附属公司持有万佳 72，合交易金额 457358400元人民币。 将本公司 100%直接和间接控股之深圳市万科房地产有限公司所拥有的深圳 福景大厦裙楼三层整层 4597.67平方米和二层东侧 789.48平方米，合计 5387.15平方米房产的产权以及该裙楼首层中段 02商铺 840.46平方米房产的 由合同生效日前至 2019年 4月的租赁使用权一次性向华润万佳有限公司以人民 币 96,495,825元的价格出售及转让。 由上可知，相应的关联方交易很容易对财务报表相关数据产生影响，万科的年 度利润也因与关联方交易的过程中发成了一定程度的转移，所以投资者在进行 决策的过程中应充分了解和分析万科的关联方对利润发生的作用。 四 、 万 科 的 财 务 分 析 （一）万科财务状况横向分析 1、主营业务收入 分析： 主营业务集中度高，规模化效应明显。. 从主营业务收入个年增幅分析，企业创收能力增强，从主营业务收入的构 成来看，房地产业收入仍是企业的主要产业。房地产业在主营业务收入中占比 2006年的 69.3%增加到 2007年的 99.05%，多元化投资并未给企业带来更多的 收入，且这一趋势日益凸显。 2、管理费用 11 分析：管理费用开支很大 . 管理费用逐年增加，收入变动幅度始终低于管理费用的降低速度。2007 年企业管理费用增幅达到 107%，但主营业务收入上升 99.05%，企业在 2008年 度应注重对管理费用的控制工作。 3、财务费用 分析：财务费用波动变化 企业在 2004年度和 2005年度出现了比较严重的资金闲置，但是作为房地 产开发公司，在没有合适的房地产项目时，可以考虑下一步的房地产开计划， 同时，也可考虑其他的投资方向。 （二）万科财务状况的纵向分析 1、资产部分 13 分析：无形资产及固定资产比例略低，流动资产管理良好，保证了财务稳 定和安全。 由图可见，企业固定资产比重在 1%左右，无形资产的比重也接近于零，只 有在 2007年，无形资产的比重才略有上升，达到资产总额的 0.45%。但是企业 要想谋求更大的发展，还应该努力打造品牌，形成商誉的增值。流动资产占据 总资产的大部分，每年都接近于 98%，且流动资产中以存货，货币资金，应收 帐款为主。总资产接近 300亿，表明万科在当地产业中的地位和扩张的步伐。 由于房地产行业的特殊性，流动资金占主要部分，体现资金回笼取得较为显著 的成效。万科资金充裕的流动性为公司的财务稳定性和未来的发展提供了重要 的保障。 2、负债部分 分析：负债及财务杠杆利用充分 2003到 2007年，公司对外债权融资逐年增加，尤其是 2007年更是达到了 45亿。公司在选择融资方式时将充分考虑对投资者的影响。年初，公司曾表示 有意在时机成熟时进行一次股权融资，但同时也强调在此问题上将高度谨慎， 充分考虑资本市场和投资者的承受力。但是主要资本还是来自于内部筹资及股 权筹资，一方面公司充分利用负债经营，合理利用财务杠杆。另一方面，公司 在资本市场上充分发挥，筹集资金。 15 3、现金流量 分析：企业对外投资的效益增强 现金流入量主要由投资活动和经营活动构成，经营活动收入所占比重成递 减趋势，投资收入逐年递增，企业对外投资的能力有所提高。筹资活动为企业 增值，在保证企业正常经营，资金迅速回笼的情况下，可考虑继续加强对外投 资力度，灵活运用各种金融平台，为企业增值。 （三）万科财务比率分析 1. 盈利能力分析 盈利能力分析我们采用了净资产收益率、总资产收益率、销售毛利率、销 售利润率和经营利润率作为评价指标，由图可看出，企业各项盈利能力指标都 处在平稳状态，总体来讲万科盈利能力稳定，重视企业经营能力的管理，使得 企业的盈利状况相对稳定乐观。 同时我们还应同时关注该企业的资本结构、非经营性损失、所得税等因素 对利润的影响，不能单一依靠盈利指标评价公司的盈利能力。 万科的各项指标在整个行业中处于中等偏上水平。 2.资产管理效率分析 17 应收账款周转天数即考察应收账款变现能力的重要指标。资产管理效率分 析中 05年-08 年，应收账款周转天数微幅下降，说明该公司加强了对应收账款 的管理，减少了发生呆账、坏账的可能，加速了变现的能力。 存货周转天数反映存货周转一次需要的天数，该数据中存货周转天数上升， 表明公司有过量流动资产滞留在存货上，也许会因此丧失某些生产或销售的机 19 会，需引起经营者的注意。 万科应收账款周转天数与同行业其他企业比较略高，而存货周转天数略低。 3.偿债能力分析 在偿债能力分析中我们采用了流动比率和速动比率来观测万科长短期偿债 水平。 流动比率反应了公司流动资产包含流动负债的倍数，万科近五年的流动比 率在 1.52.5之间，与行业标准系数 2基本持平， 速动比率是变现能力较强的流动资产用来偿还负债的能力，万科近五年速 动比率在 0.5左右，较标准速动比率 1偏低，经营者应注意采取措施调整资产 结构，筹集资金以防止出现无法偿还到期债务的情况。 4.增长能力分析 21 我们采用的净利润同比增长率是来评价万科的增长水平。 由图可看出，万科 06年-08 年净利润同比增长率 140%下降到 20%的水平， 而中间在 07年末时有 120%的反弹但持续时间较短。可以说万科在近三年内净 利润虽保持上升水平，但在 06到 07年度有很明显的增长趋势，而后净利润保 持在较稳定的水平，故 0708年的增长率再一个较低的水平。 万科的增长能力再行业中属于中档水平。 五 、 万 科 财 务 报 表 分 析 及 预 测 （1）利润表： 1、前五年（2003-2007 年）实际利润表： 单位：万元 2003 年报 2004 年报 2005 年报 2006 年报 2007 年报 前五年平均值 报表类型 合并报表 合并报表 合并报表 合并报表 合并报表 一、营业总收入 6,380,060,4 7,667,226,2 10,558,851,6 17,918,331,5 35,526,611,3 15,610,216,2 35.28 37.03 83.83 17.79 01.94 35.17 营业收入 6,380,060,4 35.28 7,667,226,2 37.03 10,558,851,6 83.83 17,918,331,5 17.79 35,526,611,3 01.94 15,610,216,2 35.17 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 二、营业总成本 5,561,272,8 58.40 6,421,661,7 22.05 8,528,623,09 5.51 14,663,532,2 90.33 28,059,491,7 14.41 12,646,916,3 36.14 营业成本 4,639,877,6 77.85 5,297,369,5 44.47 6,884,920,65 6.05 11,441,263,7 98.73 20,607,338,9 64.44 9,774,154,12 8.31 利息支出 手续费及佣金支出 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金 净额 保单红利支出 分保费用 营业税金及附加 349,180,276 .14 435,739,508 .84 641,346,741. 57 1,579,543,05 4.05 4,115,772,99 3.85 1,424,316,51 4.89 销售费用 210,754,591 .18 328,757,938 .63 466,289,323. 58 625,716,844. 96 1,194,543,70 2.00 565,212,480. 07 管理费用 362,260,438 .88 364,015,210 .21 519,869,226. 09 859,458,982. 47 1,763,765,82 3.49 773,873,936. 23 财务费用 -800,125.65 - 4,220,480.1 0 16,197,148.2 2 140,151,591. 93 359,500,074. 40 102,165,641. 76 资产减值损失 17,398,018.1 9 18,570,156.2 3 17,984,087.2 1 三、其他经营收益 公允价值变动净收益 1,295,671.90 - 22,252,783.9 0 - 10,478,556.0 0 投资净收益 - - - 170,811,919. 208,030,696. 55,070,986.4 23 数据来源：Wind 资讯 2、预测未来五年利润表： 6,874,043.0 9 12,185,240. 67 84,428,399.9 5 80 10 4 其中：对联营企业和合营企业的投 资收益 60,098,192.0 0 128,643,366. 50 94,370,779.2 5 汇兑净收益 四、营业利润 816,525,731 .97 1,259,302,8 64.11 1,958,371,07 1.15 3,426,906,81 9.16 7,652,897,49 9.73 3,022,800,79 7.22 加：营业外收入 20,461,228. 60 21,676,455. 33 28,255,029.6 7 21,307,390.5 9 31,457,800.2 4 24,631,580.8 9 减：营业外支出 6,620,215.3 8 20,650,073. 61 10,444,439.8 4 13,719,549.5 7 42,749,614.6 4 18,836,778.6 1 其中：非流动资产 处置净损失 1,292,210.17 675,525.30 983,867.74 五、利润总额 830,366,745 .19 1,260,329,2 45.83 1,976,181,66 0.98 3,434,494,66 0.18 7,641,605,68 5.33 3,028,595,59 9.50 减：所得税 264,476,130 .39 347,675,526 .10 542,755,949. 14 1,011,497,60 9.00 2,324,104,86 7.51 898,102,016. 43 加：未确认的投资损 失 六、净利润 565,890,614 .80 912,653,719 .73 1,433,425,71 1.84 2,422,997,05 1.18 5,317,500,81 7.82 2,130,493,58 3.07 减：少数股东损益 23,619,956. 63 34,647,464. 65 83,062,895.0 6 125,113,285. 00 473,265,323. 61 147,941,784. 99 归属于母公司所有者 的净利润 542,270,658 .17 878,006,255 .08 1,350,362,81 6.78 2,297,883,76 6.18 4,844,235,49 4.21 1,982,551,79 8.08 七、每股收益： (一) 基本每股收益 0.39 0.73 (二) 稀释每股收益 0.39 0.73 说明：本报表中所有数值为零的项目诸如：“利息支出” “手续费及佣金支出” “退保金” “退保费用”等，为简化，均删去。另外，销售百分比分别为表中各 科目数额占销售额的比重，其中分子为前五年（2003 年-2007 年）各科目的平 均值，销售额同为前五年平均值。分子分母各取前五年的平均值是考虑到企业 发展的连续性，也是为了抵消某一特殊年份对未来预测的影响。 3、收入增长率预测： 年份 增长率 销售收入 2007 35526611302 2008 27.91% 45442088516 2009 25.57% 57061630550 2010 38.89% 79252898671 2011 30.79% 103654866171.54 2012 30.79% 135570199465.76 说明：此数据 08、09、10 年是 wind 的数据，后两年根据前三年平均值计算的。 单位：万元 2008 年报 2009年报 2010 年报 2011 年报 2012 年报 报表类型 销售百 分比 合并报表 合并报表 合并报表 合并报表 合并报表 4,544,208. 9 5,706,163.1 7,925,289.9 10,365,486. 6 13,557,019.9 一、营业总收入 100.00% 4,544,208. 9 5,706,163.1 7,925,289.9 10,365,486. 6 13,557,019.9 营业收入 100.00% 4,544,208. 9 5,706,163.1 7,925,289.9 10,365,486. 6 13,557,019.9 二、营业总成本 81.02% 3,681,578. 0 4,622,957.5 6,420,825.7 8,397,798.0 10,983,479.9 营业成本 62.61% 2,845,303. 2 3,572,847.2 4,962,327.5 6,490,228.1 8,488,569.3 营业税金及附加 9.12% 414,625.4 520,645.1 723,124.0 945,773.8 1,236,977.6 25 （二）资产负债表： 1、前五年（2003-2007 年）实际资产负债表： 销售费用 3.62% 164,536.1 206,607.9 286,957.8 375,312.1 490,870.6 管理费用 4.96% 225,278.4 282,882.1 392,895.0 513,867.3 672,087.1 财务费用 0.65% 29,740.9 37,345.7 51,869.4 67,840.0 88,727.9 资产减值损失 0.12% 5,235.3 6,573.9 9,130.5 11,941.8 15,618.7 三、其他经营收益 -0.07% (3,050.4) (3,830.3) (5,320.0) (6,958.0) (9,100.3) 公允价值变动净收益 0.35% 16,031.4 20,130.7 27,959.5 36,568.2 47,827.6 投资净收益 0.60% 27,471.8 34,496.3 47,911.9 62,664.0 81,958.3 其中：对联营企业和合营 企业的投资收益 0.09% 4,182.9 5,252.4 7,295.1 9,541.2 12,479.0 四、营业利润 19.36% 879,951.8 1,104,955.5 1,534,672.7 2,007,198.4 2,625,214.8 加：营业外收入 0.16% 7,170.4 9,003.8 12,505.4 16,355.8 21,391.8 减：营业外支出 0.12% 5,483.5 6,885.6 9,563.4 12,508.0 16,359.2 其中：非流动资产处置 净损失 0.01% 286.4 359.6 499.5 653.3 854.5 五、利润总额 19.40% 881,638.7 1,107,073.7 1,537,614.7 2,011,046.3 2,630,247.4 减：所得税 5.75% 261,441.8 328,292.5 455,965.4 596,357.2 779,975.5 六、净利润 13.65% 620,196.9 778,781.3 1,081,649.3 1,414,689.1 1,850,271.9 减：少数股东损益 0.95% 43,066.6 54,078.7 75,109.9 98,236.2 128,483.1 归属于母公司所有者的净利 润 12.70% 577,130.3 724,702.6 1,006,539.4 1,316,452.9 1,721,788.7 七、每股收益 2003 年报 2004 年报 2005 年报 2006 年报 2007 年报 前五年平均值 报表类型 合并报表 合并报表 合并报表 合并报表 合并报表 流动资产： 货币资 金 968,784,720.9 2 3,131,999,521 .63 3,249,034,710 .39 10,743,695,198. 09 17,046,504,58 4.31 7,028,003,74 7.07 结算备 付金 拆出资 金 交易性 金融资产 2,304,725.76 2,304,725.76 应收票 据 应收账 款 269,464,752.2 4 375,047,445.8 1 377,307,701.0 4 364,609,673.22 864,883,012.5 5 450,262,516. 97 预付款 项 203,589,856.9 3 649,511,826.9 1 702,577,950.5 8 2,313,835,552.2 3 8,284,197,850 .73 2,430,742,60 7.48 应收保 费 应收分 保账款 应收分 保合同准备 金 应收利 息 其他应 收款 96,504,251.87 462,990,042.5 6 704,969,706.5 9 671,005,746.39 2,764,056,869 .18 939,905,323. 32 应收股 利 买入返 售金融资产 存货 8,670,928,242 .49 10,545,591,39 2.27 14,849,481,10 6.68 34,167,114,653. 21 66,472,876,87 1.40 26,941,198,4 53.21 其中： 消耗性生物 资产 一年内 到期的非流 动资产 27 待摊费 用 1,752,657.85 1,174,773.17 1,554,912.96 1,494,114.66 其他流 动资产 流动资 产差额(特殊 报表科目) 流动资 产差额(合计 平衡项目) 0 0 0 0.00 流动资 产合计 10,211,024,48 2.30 15,166,315,00 2.35 19,884,926,08 8.24 48,262,565,548. 90 95,432,519,18 8.17 37,791,470,0 61.99 非流动资产： 发放贷 款及垫款 可供出 售金融资产 81,743,415.00 488,844,114.1 6 285,293,764. 58 持有至 到期投资 长期应 收款 长期股 权投资 95,078,254.26 1,844,129,696 .85 819,927,416.39 2,438,609,165 .05 1,299,436,13 3.14 投资性 房地产 9,452,880.03 277,090,574.9 6 143,271,727. 50 固定资 产 268,024,928.5 9 231,425,594.5 5 216,704,102.5 1 500,064,794.52 575,205,554.9 7 358,284,995. 03 在建工 程 19,699,697.20 3,272,022.92 271,270,240.2 3 98,080,653.4 5 工程物 资 固定资 产清理 生产性 生物资产 油气资 产 无形资 产 开发支 出 商誉 长期待 摊费用 24,912,435.28 41,603,678.60 26,932,476.50 9,282,294.52 6,871,651.49 21,920,507.2 8 递延所 得税资产 233,532,008.85 604,057,419.2 6 418,794,714. 06 其他非 流动资产 非流动 资产差额(特 殊报表科目) 非流动 资产差额(合 计平衡项目) 57,078,249.53 0 0 19,026,083.1 8 非流动 资产合计 350,015,613.4 0 368,107,527.4 1 2,107,465,973 .06 1,657,274,832.2 3 4,661,948,720 .12 1,828,962,53 3.24 资产差额(特 殊报表科目) 资产差额(合 计平衡项目) 0 0 0 0.00 资产总计 10,561,040,09 5.70 15,534,422,52 9.76 21,992,392,06 1.30 49,919,840,381. 13 100,094,467,9 08.29 39,620,432,5 95.24 流动负债： 短期借 款 1,680,000,000 .00 795,000,000.0 0 900,000,000.0 0 2,715,470,000.0 0 1,104,850,000 .00 1,439,064,00 0.00 向中央 银行借款 29 吸收存 款及同业存 放 拆入资 金 交易性 金融负债 20,957,112.00 20,957,112.0 0 应付票 据 3,000,000.00 3,781,990.38 3,390,995.19 应付账 款 2,100,180,916 .65 2,424,131,909 .75 3,318,835,001 .62 5,952,263,493.0 7 11,103,797,38 9.76 4,979,841,74 2.17 预收款 项 464,745,080.6 9 2,166,856,261 .28 4,664,152,790 .56 8,836,350,970.3 0 21,622,747,40 0.80 7,550,970,50 0.73 卖出回 购金融资产 款 应付手 续费及佣金 应付职 工薪酬 17,345,416.25 18,761,752.36 17,719,176.86 325,218,938.80 729,790,790.4 2 221,767,214. 94 应交税 费 147,222,365.8 4 165,507,910.2 2 43,424,625.76 203,550,729.36 795,716,626.9 8 271,084,451. 63 应付利 息 应付股 利 其他应 付款 193,111,654.6 8 361,826,691.3 1 1,210,901,610 .96 2,893,322,464.5 0 5,907,447,420 .79 2,113,321,96 8.45 应付分 保账款 保险合 同准备金 代理买 卖证券款 代理承 销证券款 一年内 到期的非流 动负债 160,000,000.0 0 320,200,000.0 0 662,980,000.0 0 1,090,094,000.0 0 7,488,676,903 .65 1,944,390,18 0.73 预提费 用 11,194,961.73 31,471,108.37 37,967,806.34 26,877,958.8 1 递延收 益-流动负债 应付短 期债券 其他流 动负债 流动负 债差额(特殊 报表科目) 流动负 债差额(合计 平衡项目) 0 0 0 0.00 流动负 债合计 4,776,800,395 .84 6,283,755,633 .29 10,859,763,00 2.48 22,016,270,596. 03 48,773,983,64 4.40 18,542,114,6 54.41 非流动负债： 长期借 款 260,200,000.0 0 899,693,475.1 7 1,194,889,180 .00 9,452,876,950.9 1 16,362,079,84 0.21 5,633,947,88 9.26 应付债 券 713,294,528.5 0 1,995,397,534 .24 884,762,649.4 4 1,197,818,23 7.39 长期应 付款 428,573,863.9 2 57,003,863.92 242,788,863. 92 专项应 付款 预计负 债 18,513,132.37 19,141,566.27 23,979,011.41 31,677,271.29 37,962,953.43 26,254,786.9 5 递延所 891,116,532.12 991,004,610.5 941,060,571. 31 得税负债 3 33 递延收 益-非流动负 债 其他非 流动负债 31,771,644.44 31,986,778.72 19,201,125.98 17,391,619.87 9,913,830.68 22,052,999.9 4 非流动 负债差额(特 殊报表科目) 非流动 负债差额(合 计平衡项目) 0 0 0 0.00 非流动 负债合计 1,023,779,305 .31 2,946,219,354 .40 2,551,405,830 .75 10,450,066,238. 11 17,400,961,23 4.85 6,874,486,39 2.68 负债差 额(特殊报表 科目) 负债差 额(合计平衡 项目) 0 0 0 0.00 负债合 计 5,800,579,701 .15 9,229,974,987 .69 13,411,168,83 3.23 32,466,336,834. 14 66,174,944,87 9.25 25,416,601,0 47.09 所有者权益 (或股东权益) ： 实收资 本(或股本) 1,3