【万科商业】万科商铺设计规范

【万科商业】万科商铺设计规范 万科独立和底层商铺设计指引 1、目的 1）统一商铺设计语言 2）推进商铺设计标准化 3）减少商铺设计失误 4）为商铺设计评审提供依据 2、适用范围 适用于万科北京区域 G、C、T 品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权 面积 500 m2 以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。 3、术语解释 1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业， 经营规 模一般为 0.3 万1.5 万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零 售店及服务类专 业店。商圈范围一般在 5 分钟车程或 15 分钟步行范围内，服 务人口 35 万人。 2）独立商铺：指非直接落在住宅下部的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相 连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。 3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部的商铺，包括商铺的一部分 落在住宅 下部。 4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。 5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提 升小区整 体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入 主力店，其销售 价格或租金均较低。 6）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的 商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。 7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快 慢。 8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（指多层、小高、高层，不含 TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。 4、执行标准 1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。 2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。 3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这 样做。 社区商业业态分为以下四大类： 1、根据业态及面积需求不同，商铺户型分为 R1R3、S1S3 六种。 注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。 2、单套产权面积超过 500 平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。 1、在项目定位阶段，营销部负责提供以下表格，作为设计的必要输入条件 2、G 类住区商业住宅价格比不应低于 2，C、T 类住区商业住宅价格比不应低 于 1.5。 3、通常情况，餐饮面积占商业总面积约 30%较为合适。 4、如完全依赖本社区居民的消费需求，人均可以支持的社区商业面积为 0.81m2。（参考伟业顾问 07 年 8 月”商业物业发展规划相关内容摘要“） 5、商业面积占小区地上建筑面积 5%以内时，商铺销售相对容易。 6、S3（100150m2）户型面积不宜超过 S 户型总面积的 30%。 第二部分 概念设计 一、用地分析（商业价值排序） 二、规划布局模式（3 种基本模式） 三、强排方案（7 个要素） 商铺规划设计之前，应比较分析用地各个沿街面的商业价值，影响商业价值排 序的因素如下： 案例：深圳金域蓝湾商业面积 6400 m2 。商业定位与住宅看齐，定位高端， 排斥了北侧村民和租住白领的消费需求，商业布置在主要人流难于到达的一侧， 损失了巨大的商业价值。金域蓝湾主力店租金 2550 元/m2. 月，普通店 70150 元/m2.月；城中村商铺租金 100400 元/m2.月。 哪一个位置最适宜做商业？ 模式 1：集中模式 什么情况下适宜采用集中模式? 1、如外部街道人流量稀少，则住区商业规划应以聚为主，建议结合小区主入 口布置集中的商业区域，设置小型商业休闲广场等，充分聚拢人气，提高商 铺 价值。 2、如商业指标较高，而沿街长度不足，可考虑在小区主入口、街道转角等人 流汇聚位置，或沿人流量特别大、商业气氛浓厚的街道，采用集中模式，地 尽 其用，发挥最大商业价值。 案例 1：北京假日风景周边人流稀少，在小区入口和街道转角之间布置独立和 底层商铺（7600m2 ），包括主力店，形 成相对集中的商业圈，有利于积 聚 人气，提高商铺的整体价值。 案例 2：北京四季花城结合主入口布置集中商业，内街商铺共 13 套（不含 2 层独立商业，前期作为销售卖场），套 面积 5175m2，06 年 12 月开盘，当 月 消化 12 套，均价 11303，与住宅价格比 2.1。A 底商价格是 B 底商的 1.5 倍。 案例 3 ：深圳万科金色家园在街道转角处布置小广场，设主力店（民润超市） 入口，超 市占用首层非沿街面和二层面积，将首层沿街面留给小商铺。主力店 和普通商铺组合，达到沿街商业价值最大化。 模式 3：内街模式 1、禁止布置封闭式或尽端式商业内街。（案例：深圳四季花城、西山庭院、万 科青青家园） 模式 3：内街模式 2、商业内街应避免形成单边商业街，独立和底层商铺都应向内街开门和布置展 示橱窗。 案例：成都金色家园单边商业街，影响了商业气氛营造。 3、除独立商铺外，商业内街不宜布置两层复式商铺。 商铺强排方案应考虑以下 7 个要素： 案例：西山庭院、万科星园、建外 SOHO 等项目都设计了独立交通的二层独立 产权铺位，销售及经营不佳。 第三部分 建筑及环境设计 1、户型设计原则 2、立面设计原则 3、结构及设备专业设计 4、室外环境设计 5、导识系统设计 1、商铺得房率（套内建筑面积/销售面积*100% ）不应低于 90%。 2、首层商铺净高（板下）不应低于 3.5m，二层商铺净高（板下）不应低于 3m。 3、底层商铺做结构转换的必要条件为： 1）商铺位于区域商业中心位置，人流量很大，商业销售价值很高。 2）做 100m2 以上大户型（依然可以取得很高的销售价值）。 4、底层商铺层高应考虑上部管线转换的影响，满足商铺的净空要求。 案例：厦门金域蓝湾，首层沿街商铺，屋顶围合成二层住宅露台。两层高商业 立面给店招预留了充足面积。 1、禁止绿化、旗招等设施高度阻挡街道行人