产权式酒店式住宅

一 目前，市场上的的酒店式公寓主要为住宅型和商用型，两者的主要区别在于用地性 质和产权年限。 A 住宅型公寓 此类公寓为住宅性质，产权 70 年。 这类公寓的特点是户型面积小，多为 30-60 平米。精装修交付标准，拎包入住。多处 在繁华地段，周边配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格 一般高于区域整体水平。水电性质为民用。 住宅型公寓的居住舒适度明显优于商用性质公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过 20 间。电梯配比多为每层 1：10，多数通有煤气管道，不影响正常的家庭生活。 住宅性质的公寓交契税按照 90 平米以下普通住宅的契税比例交 1%。这也是其优于商 用房的特点之一，便于今后转手。 B 商用型公寓 此类公寓为商业办公性质，产权 40 年。 此类公寓面积较小，主力户型主要在 90 平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心 繁华地带、商圈周边，交通方便。商用水电，酒店式物业管理，生活成本高。 一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间， 只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起 居，也会让投资贬值。 此外，这类公寓得房率偏低。多数酒店式公寓项目只有 60%多的得房率，最多也只有 70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影 响其保值增值功能。 还有一个重大缺点是税费增收额很高。根据规定，商业性质用房如果不满 5 年出手需 要交纳 5 种税费，分别是： 1.营业税现出售价*5.55 2.印花税现出售价*0.05 3.土地增值税现出售价*3 4.个税=现出售价*20% 5.交易手续费：5 元/平方米 除去交易手续费天龙八部，4 种税加起来高达 28.6%。 以一套面积 30总价 30 万元的房子为例，5 年内转手需承担的税额将达到 30 万元 *28.6%=85800 元。这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率，也不利于出手。 C 65 年产权酒店式公寓 还有一种 65 年产权的酒店式公寓，这类公寓产权界定不清晰，因为此类公寓多数为混 合用地。有些是住宅性质，有些是商业性质，争议较大。 此类公寓基本设施同 70 年的公寓一致，民用水电、煤气管道，设有阳台，舒适度较商 住房高。唯一要确权的是这类公寓性质到底是住宅还是商业。 产权式酒店将成为房市的又一亮点 东方广场、开平香江温泉别墅等吸引众多投资者关注的目光。据介绍，住宅、商铺、 写字楼趋于饱和，产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源 优势，是房地产和酒店的创新经营模式，产权式酒店投资正当其时，它将成为房市的又一 亮点。 投资产权式酒店，投资者实际得到的是由管理方提供的“代客理财投资置业”的服 务。如果运营状况良好，投资者一般无需投入大量的资金，就可坐享其成，投资门槛不高， 这也是产权式酒店为投资者追捧的因素之一。 二 前景光明市场仍需规范 据有关酒店人士认为，产权式酒店有望成为消费热点，前景非常光明。自从 10 年前， 产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到几百个，在北京、上海等大 城市也有很多产权式酒店项目在建。 但是，产权酒店作为房地产和酒店业的新结合产物正处于发展初期，相应的法律、法 规尚不明确。因此，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点，运营商的综合 素质直接影响到投资者的效益。 其实，产权式酒店一样有风险，一般开发商只与顾客签订 3 至 5 年的返租合同，一间 普通酒店的生命力一般是 5 至 10 年，3 至 5 年后，当该酒店已经落后于城市规划，或者被 另一些更高级的酒店所取代的时候，顾客将会出现招租困难的现象，在投资前，顾客应该 进行认真对比，思考。 相关概念 产权式酒店：产权式酒店兴起于上世纪 70 年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区， 英文全称为“TIME SHARE”（中文译名“泰慕赛尔”），即“时空共享”。 产权式酒店的共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒 店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，是房地产业 和旅游业的有效结合。 “产权式酒店”是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权分别出售 给投资者，投资者一般都将客房委托给专业的酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客 房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权，以及在酒店的 优惠消费。 当取得客房产权后，产权酒店投资者可享有和普通住房一样的转让、赠予、抵押、继 承的权力。 酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会所多功能于一体， 实际上是一种酒店的延伸业态。 酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房 者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说， 它是拥有私家产权的酒店。 投资分析 假如，购买公寓一套，以该套公寓面积 70 平方米，单价 6800 元/ 平方米，总价 47.6 万元为例。商业按揭按首期 5 成（商业地产银行只能提供 5 成按揭），则首付楼款为 23.4 万元，按揭 5 成金额为 24 万元；按商业性质供款年限 10 年计，则月供款为 2753 元。 如果，该套公寓委托酒店管理公司去返租经营，按 5 年固定期合同，年回报率 8计， 则每月返租租金为 476000 元8/12 月3173 元/月。 投资者一般与顾客签订为期 5 年返租合同，返租租金收入共计 3177 元12 月5 年 190620 元，即 5 年返租合同期内可收回总房价的 40。 相关链接 酒店式公寓正向二线城市扩展 在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京、广州等地，据戴德梁 行统计，目前上海、北京共有过百家酒店式服务公寓，它们主要集中在市中心的高档住宅 区内。 随着房地产市场的发展，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在 810之间，在 未来有很广阔的发展前景，目前正有一些服务式酒店的管理集团正在向中国的二线城市扩 展。 据记者了解到，目前产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。 深圳的“雅兰酒店”、北京的“金色假日”等项目接踵而来。 三 产权式酒店 VS 酒店式公寓 者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫 公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际 上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面 存在很大差异。 休闲 VS 商务 从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在 特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店 将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投 资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店 经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得 投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理， 除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、 家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的 酒店。 其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假 村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时 度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商 务人士，位于城市商业区。 高端产品正流行 相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。 早期的产权式酒店门槛较低，一般首付 6 万至 8 万元，总价 10 万至 30 万之间。 但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫 生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只 在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始 走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环 境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。 而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关 村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设 有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管 理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公 寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，今年新出的项目就有十多个。出售 面积 70 至 150 平方米，一般每平方米单价 1.2 万元至 2 万元。本报记者姚丽颖 投资小贴士 1、经营前景。投资前既要尽可能根据位置、经营形式等对物业的区域性市 场和发展前景等判断投资价值，同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和 能力。 2、品牌实力。有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证。 对于产权式酒店或酒店式公寓，发展商的实力背景和社会公信力似乎没有物业 本身和经营公司重要，但在物业经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能 兑现的情况下，实力背景和公信力就显得尤为重要。 3、退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机 制的设计。比如经营方几年之后回购房产。 典型项目 产权式酒店 第一城：位于南香河经济技术开发区，由中信国安集团公司投资开发，每 年 6%的现金收益和 2.3%的代金卡，到目前已如约实现两次返租。经营以承接大 型会务为主，并被确定为国际金融论坛永久会址。 中欣戴斯（daysinn）：位于珠市口东大街，每个投资单位为 6 万元，投资 期限为 2 年，每年 8的租金回报和每年 3 天的免费入住期，两年后保证转售。 该酒店的门市价将定在 280 至 380 元日之间,以商务客房为主，共享全球酒店 预订系统资源，分享美国戴斯每天 20 万人次的全球客户资源。 月亮城堡：位于京东北关环岛东南侧，拥有私家林阴大道、数千株原生树 木。占地 70 万平方米的社区内，仅建 10 万平方米住宅，却拥有 6 万平方米会 所，其中 MOONRIVERClub 专属会所入会费约 4 万美元，业主可享用京城最奢华 的 7000 平方米 SPA、近 20 米深全透明室内潜水区及近 20 米高室内瀑布攀岩等 设施。 酒店式公寓 银泰中心：银泰中心位于国贸正对面，拥有三座主体建筑，包括主体楼的 中国第一家超五星级柏悦酒店、酒店服务式豪寓柏悦居、极品公寓柏悦府，东 西两栋智能 5A 甲级银泰写字楼和完善的裙房商业配套空间；中央主楼高 249.9 米，为长安街沿线最高的建筑。其中极品公寓柏悦府设在中央主楼的顶部 47 至 54 层，仅为 28 位国际级商业首脑度身定制，由柏悦酒店提供至高品质的专 属服务。 晶都国际：位于北