东西湖房地产市场分析

东西湖房地产市场分析 一、 东西湖区域概况 武汉市东西湖区位于东经 1135311430，北纬 30343047之间。地 处汉口西部近郊，全境三面环水，淡水资源十分丰富。她的地图酷似一只金龟，翘首东望 武汉，摆尾西牵孝感。汉江、汉北河、沦河、府河如玉带琼边轻轻托起这片 499.71 平方公 里的土地。境域东靠张公堤，分别与江岸区、江汉区和硚口区接壤；西南滨汉水与蔡甸区 和汉川市相望，西北依府河与孝感市和黄陂区相邻。 武汉统计局数据显示，2011 年，东西湖区经济持续快速增长，综合实力迈上新台阶。 预计全年地区生产总值达到 274 亿元，全口径财政收入达到 108 亿元，农民人均纯收入达 到 10191 元，首次突破万元大关，城镇居民人均可支配收入达到 20239 元；工业发展再上 台阶，预计全年规模以上工业总产值达到 460 亿元，食品、机电产业实现过百亿元产值的 预定目标，占全区工业总产值的 70%。 未来五年，东西湖区将以建设国家级吴家山经济技术开发区为契机，构建先进制造业 和高附加值服务业为主导的现代产业体系，打造武汉市经济跨越式发展的第三增长极，努 力把东西湖区建设成为经济发达、文化繁荣、环境秀美、民生殷实、宜业宜居的生态新城。 二、 东西湖片区现代交通体系为区域房地产发展提供保障 目前东西湖区内交通路网络已发展到 “五横五纵”“五横”即惠安大道、107 国道 （东西段） 、新径线、武荆绕城高速、柏银路东柏路；“五纵”即 107 国道（南北段） 、 京珠高速、柏银路环湖路、五环路、东柏吴新干线的全新格局。 东西湖区“十二五”交通规划建设项目 1、区域道路系统。构建由高速公路及城市快捷路构成的区域交通骨架系统，形成“30 分 钟上二环，60 分钟主城中心区全覆盖”的高效道路网络，实现全区通相邻行政区域的进出 口路均为高速和一级公路快速通道。 1 对外交通 新建四环线、机场二通道、硚孝高速、三官河大桥及接线、107国道复线；改扩建惠安公路、马池公路、慈天公路、新径公路 2 区内联通 改扩建环湖公路、辛柏公路、环湖中路、革新大道、团结大道、田园大道、东吴大道、金东公路等 3 城乡畅达 改扩建张柏公路、张辛公路、高桥五路、油纱路、新光公路、府河沿堤路、金南二路 4 街镇畅通 新建或改建一、二级公路 5 危桥改造 改造危桥 6 湾湾通 等外农村公路等级化改造 7 公路管养 完成大中修、小保养、安保工程 8 客运站 建设吴家山客运枢纽站和径河客运站 9 货运站 新建金银潭、径河、新沟镇等货运站 10 公交枢纽站 新建或改扩建三金潭、五环大道、吴家山、东方马城、常青花园等公交枢纽站 11 公交首末站 新建或改扩建碧海花园、海景花园等公交首末站 12 停保场 新建或改扩建三店和常青花园停保场 13 港区改扩建 改扩建舵落口港区和青锋港区 14 航道整治 治理汉江和府河航道 东西湖区域交通规划图 2、区内道路系统。构建由一、二级公路以及城市主干道构成的区内交通主干系统，形成 “五横八纵一环”的网络格局。 区域内交通主干系统“五横八纵一环”网络格局 五横：惠安大道（辛安渡-新沟镇-走马岭-慈惠） 、新径线（盘龙城-径河-新沟镇） 、 荷金公路（金银湖-柏泉-荷包湖） 、荷沙公路、辛柏公路（柏泉-东山-辛安渡） 。 八纵：金东公路（金山大道-东山） 、新城十六路（台商密集区-新农-沌口开发区 ） 、 慈东公路（柏泉-吴家山-铁铺-沌口开发区） 、慈天大道（慈惠-吴家山-径河-柏泉-天河 机场） 、张柏路（柏泉-吴家山） 、金银湖大道（金银湖-古田） 、机场路（盘龙城-金银湖 -常青花园-主城） 、宏图大道（盘龙城-金银潭-后湖） 。 一环：为慈安大道-东柏路-慈天大道构成的串联吴家山、西部及北部地区的一环。 道路网布局规划方案 3、公共交通系统。构建以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体、其它方式为辅助的一体 化公共交通网络。加快推进轨道交通 2 号线、8 号线、3 号线、6 号线、7 号线建设。 公交线网及设施布局规划图 2020 年规划延伸轨道交通 2 号线，线路由马池路站向东到达金银潭，再由金银潭向 北通向盘龙城。同时，规划预留轨道交通线路进入马城或金银湖地区的方案。方案一是设 轨道 2 号线马城支线，在马城设置轨道站点及公交换乘枢纽，方案二是设置连接轨道 2 号 线和环金银湖的观光轨道线。 进行常规公交与与轨道交通 1 号线的古田一路站、古田二路站、东吴大道站，与轨 道交通 2 号线的马池路站、常青花园站、金色雅园站，与轨道交通 3 号线三金潭站的衔接。 三、 坐拥国家级开发区 东西湖新城发展为区域房地产夯实基础 以汉口地区 6 条轨道始发站建设为契机，东西湖区加快建设泛金银湖生态商务城和吴 家山新城，把城市化建设与发展旅游业、商贸服务业紧密结合，完善城市布局结构和功能。 武汉市东西湖区近期建设规划图 1、 金银湖生态商务城。具体范围是：东以银湖、墨水湖为界，南抵张公堤辅道，西 临金银湖、凌云西路，北接金银湖，规划总用地 671.62 公顷。针对金银湖生态商务城建设 现状、自然条件等特点，通过“三轴、三片、两中心”的规划布局结构，力图将规划区建 设成为环境宜人的金银湖生态商务城。 三轴：以金山大道为主轴，结合银湖中路和金桥 中路形成拉动北片、南片乃至整个金银湖生态商务城经济发展的三条轴线，综合体现规划 现代化生态商务城丰富、大气、蓬勃向上的经济发展空间。 三片：北片：位于金山大道以北，铁塔路两侧的地区，布置商务办公并配套文化娱 乐及休闲设施形成商务休闲区;南片：位于金山大道以南，环湖西路以东的地区，布置商 业金融设施服务整个片区乃至东西湖地区，从而为打造金银湖生态商务城创造良好的条件; 西片：位于环保西路以西，张公堤辅道以北的地区，以产业集聚效应带动该片的发展， 并为生产配套完善的生活服务设施。 两中心：商务休闲中心，结合银湖中路与马池路两侧文化娱乐设施，及北片西侧沿 湖的生态商务别墅的建设，形成金银湖生态商务城的商务休闲中心;商业金融中心，结合 金桥中路两侧行政办公和商业金融设施及南片的步行商业用地的开发建设，形成商业金融 中心。 金银湖生态商务城规划图 2、吴家山台商工业园区。吴家山台商工业园区位于武汉市区西部、东西湖区中部，107 国 道两侧，紧邻吴家山街，其中区块一东到九支沟，与吴家山街城区接壤，西到南十二支沟 与走马岭农场相邻，南与蔡甸区、武汉经济技术开发区隔汉江相望，北抵东吴大道；区块 二东、北面被径河环绕，南以啤砖路为界，西至五环大道。区内有 107 国道、316 国道、 京珠高速公路、城市外环线连接线五环大道、汉渝铁路等重要交通干道通过。依据国土资 源部公告的武汉吴家山台商工业园区四至范围和规划面积，规划区总用地面积为 21.15 平 方公里。 针对吴家山台商工业园区现状建设状况、自然条件等特点，结合武汉市和东西湖区 的未来发展，将东西向发展的趋势，引导向南北向发展，形成“一心、三轴、五组团、多节 点”的规划布局结构，力图将吴家山台商工业园区建设成为功能布局合理、投资环境优越的 经济开发区。五组团为食品工业组团、华中物流组团、居住生活组团、综合工业组团和高 新技术组团五个功能组团。 吴家山台商工业园区规划图 3、吴家山新城。以吴家山为中心，包括吴家山街、长青街及慈惠街、径河街的一部分， 建成集政务、经济、文化、宜居和商贸服务于一体的中心区。以五环大道为中轴，集中打 造三个核心园区。 北部把吴家山与径河、三店连成一体，建设轻轨新城，推进径河两岸开发，将径河作 为新城核心水岸空间，把滨水、绿化等自然要素与城市环境、城市建设有机结合，打造生 态水域型旅游康居及行政办公区。 中部以吴家山为主体，加强城市文化娱乐基础设施和商业配套设施建设，增加停车场 和公交保养场，增加空间和绿地，开发地下空间，完善地下管网，提升吴家山城市功能。 鼓励开发精品房地产，建设标准较高的经济适用房、还建房、廉租房。 南部依托汉江港口等项目建设，与慈惠腹地结合，实施汉江沿线功能综合开发，将汉 江沿线生态新城、物流园区和新农村建设整体布局，统筹考虑。各功能区之间通过绿化带 等天然屏障交相辉映，建设沿汉江滨江生态新城。立足铁路物流、水运物流以及新的居住 区建设，做好沙嘴片区的规划和建设。 四、 东西湖区域房地产运行情况 1、 东西湖区域商品房市场供给情况 历 年 东 西 湖 片 区 商 品 住 宅 新 增 供 应 情 况 35 40 50 60 50 75 90 125 109 111 108 0 20 40 60 80 100 120 140 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 04-05 年，总体供应体量稍有回落，新盘推出速度减缓。但是产品的多元化开发和不断提 升的价格仍预示着区域良好的发展前景。 06-07 年，随着越来越多的开发商的入驻，新盘推出速度加快，上市量也越来越大。 从 08 年起至今，东西湖片商品住宅年新增供应量已经连续四年均保持在 100 万方以上， 东西湖片已成为开发商和购房者共同关注的重要区域。 截至 2010 年 12 月末东西湖区在售楼盘 36 个，占主城区在售楼盘 2012 年东西湖区预计上市的部分楼盘一览 项目名称 建筑面积（万平米） 物业形态 丰尚时代广场熙龙湾 11.04 高层 小高层 爱枫国际住区 12.01 高层 别墅 常青 1/2 中心 10.32 高层 金银湖一号 30.00 多层 高层 竹叶海嘉园 13.80 高层 丰泽园 1.53 低层 多层 小高层 航天兴隆国际 31.45 高层 欧亚达国际建材家居摩尔城 100.00 多层 心斋桥 9.26 高层（ 32 层） 联排别墅 沿海赛洛城五期 145.00 高层 小高层 别墅 九坤五环华城 12.33 小高层（11 层） 、高层（18 层） 2、东西湖片区土地交易稳定为后市商品房供应提供保障 亿房研究中心数据统计，今年东西湖区出让成交土地 25 宗，较 2010 年增加 4 宗，增长 19.05%，成交面积 75.79 万平方米，较去年减少 9.5%。成交平均楼面地价 1486.元/ 平米， 较去年上涨 48.4%。与其他区域大幅萎缩的土地成交情况相比，东西湖区相对稳定的土地 成交面积保证了区域未来商品住宅的供应稳定。 年份 成交宗数 成交面积（万） 成交建筑面积 （万） 成交金额（亿元） 亩单价（万/亩） 楼面地价（元/） 2011 年 25 75.79 221.07 32.85 289.0 1486.0 2010 年 21 83.75 240.79 24.11 191.9 1001.3 3、东西湖区商品房市场价格情况 亿房研究中心数据显示，05、06 年东西湖区楼市价格上涨幅度较小，但随着更多品 牌开发商入驻开发项目和当年整体楼市的火爆，07 年东西湖区的价格较 06 年大幅上涨近 千元/ 平米，达到了近 4000 元 /平米，此后在此基础上基本上继续保持上涨局面；成交量 方面，05-08 年的年成交量基本上均保持在 4000-6000 套之间，但 09 年，其成交量迅速达 到近万套，而 2010 年成交量则突破万套以上，达到历史最高水平，10735 套。09 年起， 东西湖区成交量的大幅增加主要是由于中心区房价超出很多购房者的承受能力，而东西 湖区的价格相对较低吸引了大量的购房需求来置业。2011 年东西湖楼市整体呈现价涨量 跌之势，成交均价同比上涨 11.29%，除规划、交通等因素快速升级外主要是因为片区北 冰洋城市广场、金地格林春岸等高端及精装修项目上市拉高片区均价，但同时销售量却 同比下降 20.87%。 上图显示受益于轻轨 1 号线全线通车和吴家山经济开发区升级利好影响，2010 年 10 月以来，东西湖片商品住宅成交均价上涨较快。但在 2011 年由于受政策和区域商品住宅 项目竞争激烈等方面影响，东西湖区商品住宅在 2 月后涨幅较为平缓，截至 2012 年 1 月， 其区域成交均价已在 5418 元/平米左右，同比上涨 11.29%。 2010 年2011 年片区商品住房成交均价 片区 2011 年成交均价 2001 年成交均价 变化 同比 汉口中心区 10504.84 9564.04 940.81 9.84% 古田片区 8189.49 7073.50 1116.00 15.78% 二七、后湖片区 7177.67 6393.24 784.42 12.27% 汉 口 东西湖片 5268.27 4733.80 534.46 11.29% 武昌中心区 9878.30 8866.12 1012.18 11.42% 青山区 7514.69 6851.34 663.35 9.68% 南湖片 7427.62 6846.82 580.79 8.48% 武 昌 关山片 7039.15 6259.15 780.00 12.46% 汉阳中心区 8954.60 8235.55 719.06 8.73%汉 阳 沌口片 6143.63 5219.59 924.03 17.70% 2、 东西湖区商品房市场销售情况 2011年 东 西 湖 片 区 商 品 住 宅 月 成 交 量 比 较 图 1325 399 958 750 710 833 568 641 1415 953 1248 780 573 953 994 935 1325 715 1084 584 624 629 919 284 620 656 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年 月 成 交 量 （ 套 ） 2010年 月 成 交 量 （ 套 ） 在区域成交方面数据显示，近 13 个月东西湖区的商品住宅月成交量基本上保持在 500- 1000 套左右的水平，月成交较去年同期有不同程度下降，近 13 个月武汉市各主城区商品 住宅月成交量情况（2010 年 12 月-2011 年 12 月）： 片区 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 汉口中心区 635 331 494 481 541 414 340 411 324 351 581 759 古田片区 136 125 115 176 129 236 378 207 289 287 394 232 二七、后湖片区 972 172 498 422 535 971 681 419 587 827 594 488 东西湖片 1084 399 584 958 624 629 750 710 833 568 715 641 武昌中心区 815 417 762 413 1015 997 718 608 932 639 1057 1210 青山区 189 154 305 185 242 367 311 246 214 172 213 413 南湖片 764 400 695 1237 689 1838 1302 1684 2054 1753 1259 1131 关山片 1022 352 542 1076 915 637 827 972 989 742 671 735 汉阳中心区 297 98 307 239 263 682 421 731 467 842 480 865 沌口片 745 88 118 212 459 366 298 256 268 244 266 173 近 13 个月东西湖区商品住宅月成交量占总体主城区成交量的比例情况（2010 年 12 月- 2011 年 12 月）： 东 西 湖 片 区 成 交 量 占 主 城 成 交 量 比 例 情 况 0.00%2.00% 4.00%6.00% 8.00%10.00% 12.00%14.00% 16.00%18.00% 20.00% 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 从上面图表中可以看出：东西湖区成交量已经是武汉主城区整体成交量中的重要组 成部分，其月成交量占主城区整体成交量的比例基本保持在 10%-20%之间，月成交量基 本上保持在 580-1100 套左右的水平。 3、分价格区间销量情况 2011年 东 西 湖 区 商 品 住 宅 分 价 格 成 交 情 况 8.04% 30.03% 43.06% 16.76% 2.11% 4000以 下 4000-5700 5700-7000 7000-10000 10000以 上 通过我市场研究中心对此区域在售商品房项目的调研，目前，东西湖区域内目前已经 出现价格在万元/平米以上以上的商品住宅。从上图可看出：该区域主力价格区间在 4000- 7000 元/平方米区间，占 73.09%，其中又以 5700-7000 元 /平方米区间的为主，占该区总销 量的 43.06%，4000-5700 元/ 平方米占该区总销量的 30.03%；其次，7000-1000 元/平方米 占 16.76%，4000 元/平方米以下和 10000 以上占总销量的比例分别为 8.04%和 2.11%。即 使在调控背景下，随着区域住宅品质的提高和区域热度的提升，区域住宅价格仍在不断 上涨。 5、分面积销量情况 2011年 东 西 湖 区 商 品 住 宅 分 面 积 成 交 情 况 41.62% 35.14% 14.23% 9.01% 90平 米 以 下 90-120平 米 120-140平 米 140平 米 以 上 从上图中看出，本区域内住宅面积以 90 平方米以下为主力销售面积，占到总销量 的 41.62%，其次为 90-120 平方米，占 35.14%，120-140 平方米占 14.23%；140 平方米以 上户型成交比例仅占 9.01%，与去年相比， 90 平方米以下户型所占比例有所增大，显示 在区域房价不断上涨下，购房者选择降低面积要求来减少总价。与中心城区相比，90-120 平方米中大户型成交比例较大，多为首次置业及改善型置业。在武汉 10 大主城区中，东 西湖区商品住宅套均面积仍较大。 五、 东西湖区商品房市场运行特征 1、 房地产发展空间大 房价上涨较快暴露片区楼市短板 武汉总体规划了 9 大城市副中心，其中主城区 3 个，主城以外布局 6 个，吴家山便是西 部组群团中重要的城市副中心。 吴家山经济开发区升级为国家级开发区及泛金银湖生态商务区及吴家山新城的打造加上轻 轨及地铁等交通建设，使得东西湖在赢得巨大发展空间，经济迅猛发展的同时，即使在调 控背景下房价仍有较大涨幅。 但随着片区房价的快速上涨及调控的持续，片区成交量大幅下滑，暴露出片区楼市的短 板和不足。东西湖区与武汉主城区有一定的交通距离，虽然随着轨道交通和快速公路交通 系统的建立，交通条件逐步改善，但短期内未有根本性改变，加之商业、教育及医疗配套 的不足，在调控背景下这些短板成为购房者考虑的重要因素，直接导致成交量的下滑。 2、 生态环境优良 区域产品品质和档次逐步提高 其东西湖区自然风光优美，物业类型全面，多层和联体别墅较多，辅之小高层、高层满 足观景的要求，在一线湖景沿岸，还有少数别墅分布。如银湖翡翠在规划设计之初，就强 调以“自然元素”为核心，充分利用优越的原生态景观资源，保留原生态双水岸软堤湖岸 线、原生水杉树林。 其中，泛金银湖生态新城的打造，将促进片区的成熟和宜居性，片区吸引力增加。随着 越来越多企业入驻金银湖，也为片区带来了不可小觑的购买力购房需求。金银湖区域建筑 以现代为主，品牌开发商户型较好，产品档次较高；金银湖区域项目主力户型以三房为主， 两房户型较汉口板块户型大，在规划上注重建筑的组团布局，打造园林，