万州项目定位正稿

万州项目定位正稿 项目定位报告 项目营销策略 项目推广策略 项目执行策略 项目技术经济估算一览表 目 录 前 言 项目定位报告 第一 部分:项目定位策略 1：产品出炉的依据 2。项目定位 2.1 项目基本情况 2.2 项目 SWOT 分析 2.2.1SWOT 分析 2.3 项目发展策略 2.4 项目定位策略 2.5 项目功能规划建议 2.6 目标客户群定位 3项目营销策略： 3.1 销售总策略 3.2 价格定位及价格策略 3.3 开盘时机及市场切入点 4 广告宣传推广策划 4.1 总体推广策略 4.2 广告基调及风格确定 4.3 广告诉求 4.4 广告创意及设计建议 4.5 公司 CI 系统设计建议 4.6 媒体分析及发布建议 4.7 广告实施大纲 4.8 公关活动策划建议 4.9 广告宣传推广费用预算 销售项目执行方案 1. 项目包装设施 2协助编写购房合同及产品保证书 3、销控表制作 4、销售组织及业务培训计划 5价格表 6、广告效果及销售情况详规 7、销售人员上岗考核 8、销售现场气氛营造效果评判 9、销售控制 10、阶段性销售总结 前 言 随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，万州房地产市场经过了一段调整期后，目前正在由特殊 市场向一般市场过渡，开始走向良性发展轨道。一批有实力的外地开发商纷纷涌进，前些年到外地投资的 本地开发商也开始回归。一批大的楼盘将拔地而起，除了正在施工的万高国际、福斯德、百安花园、春天 花园等外，观音岩物流中心、沃尔玛万州商场、红宝石广场小区等项目也开始论证或启动，商家和消费者 均看好的南北滨江路将形成开发热。 目前万州区政府正力争通过 5 至 10 年的努力，把万州建设成为集“四个中心、两个基地”于一体的 重庆市第二大城市，即三峡库区最发达的交通运输网络中心、最大的物资集散中心、最优的科教文卫金融 信息中心、功能最完善的旅游服务中心，重庆市新兴的具有自身特色的工业基地和优质农产品基地，经济 发达、社会文明、环境优美、人民富裕的重庆市第二大城市。重庆新庆房地产开发有限公司慧眼独具，巨 额投资观音岩电池厂旁边大规模项目，紧紧的把握住万州的市场。 本项目第一期占地面积 330 亩，容积率 1.1，周边构成有博文实验学校、观音岩花园、欧典花园、中 加小学。项目地块可俯视长江及半壁万州城，仰视三峡明珠塔，自然景观良好。但项目地块形状不规则， 影响整体规划。 我司很荣幸受重庆新庆房地产开发有限公司委托，并根据万州市调计划要求，于 2005 年 5 月 8 号将完成万州房地产市场调研报告呈予贵公司。紧接着，我司策划小组进入第二阶段万州项目策 划案，其中分四个部分进行： 1、产品出炉的依据：宏观市场、区域市场、楼盘调查区域、楼盘总结、访谈总结、市场总结。 2、产品定位：项目 SWOT 分析、被访者客户群定位、项目概念定位、项目形象描述、小区规划建议、建筑 风格建议、户型设计建议、园林风格建议、各种设施建议、样板房建议、卖场包装建议、商业形态建议、 价格定位建议、项目执行重点。 3、项目营销推广：广告定位语设计、广告风格设计、主题推广活动、媒体整合、营销策略、费用预算、 效果监测、评估、修正。 4、开发节奏控制。 在贵公司各位领导指导和配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我司策划小组对该项目进行了极 为准确的业态定位，在原规划上提出了一些调整建议，以使产品更完善，减少未来入市障碍，并根据该项 目的市场定位、产品定位和万州的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以实现贵公司牟取最大的经济利 益的同时也为本公司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。 项目定位报告 第一部分：项目定位策略 一、产品出炉的依据 一、 宏观市场与项目开发的关系 1、万州概况 万州地处三峡库区腹心地带，位于长江中上游结合部，是三峡库区的中心城市和长江十大港口之一，上距 重庆 327 公里，下至宜昌 321 公里，因“万川毕汇，万商云集”而得名，已有 1900 多年的历史，建国后， 曾先后设置万县地区和地级万县市.重庆直辖后，建立万州区，辖龙宝、天城、五桥 3 个县级移民开发区， 92 个乡镇、街道，幅员面积 3457 平方公里，人口 169 万. 2、 区域特征与项目开发的关系 万州区是最主要的工商业城市，政府力争通过 5 至 10 年的努力，把万州区建设成为集“四个中心、两个 基地”于一体的重庆市第二大城市， 这样的前提下，万州区各个行业都将得到大力的发展，当然房地产 业作为基中重要的组成部分，更是有良好的发展空间,对我们的项目很看好. 3、 万州区经济发展与项目开发的关系 通过对万州区统计年鉴的重要经济指标的分析可知:万州区近五年来多项经济指标是以 10%上的同比增长 率提高；这表明了万州整体经济环境良好，从整体经济环境来看，对房地产的发展有拉动作用，从而促进 本项目发展. 4、 交通与项目开发的关系 城市交通现状: 主城路：万州区主城道路主要集中在旧城（龙宝片区内）、双河口、现五桥百安坝、天城周家坝和申明坝 等新区已建成或正在建设部分城市道路。随着水路、公路、铁路、航空等交通线路的修建。万州区发展成 为“四个中心,两个基地”的后天条件将实现。这样万州区的商业辐射力和吸引力加强，居民的收入也将 提高,可支配收入的增加,有经济能力改善生活居住条件.将不满足于单位分房,而对生活环境提出更高的要 求.而现在这个地区并没有适合其要求的物业,这对于项目的开发将是一个良机。 规划 万州区委、区政府将发展交通作为经济发展的切入点，围绕建设三峡库区最发达的交通运输网络中心，着 力打造枢纽万州，发展综合运输，将万州区建设成为“一环四高八射、一空三铁八港”的水、陆、空立体 交通网络格局. 5、教育与与项目开发的关系 万州目前没有好的教育配套， 科教文卫等方面相对水平的高低，是一个地区综合素质的表征（1）它体现 着本地区人民的心身健康程度和精神文明是否丰富，这样影响着他们的思想意识和审美观点，以及对生活 质量的要求；（2）中国培育下一代的观念很重，下一代的未来就是他们的一切.就本项目周边的欧典花园， 有些单位团购买下了房子，但很多消费者不愿意去住，其中主要原因就是周边没有学校.由此可见，科教 文卫对房地产开发有着重要的影响作用. 6、 万州旅游与项目开发的关系 万州区处于全国 11 条主要旅游线之中，系中国优秀旅游城区，三峡水库成库后，“高峡平湖”的独特景 观吸引了众多国内外游客，不少外地旅行社抢滩万州.旅游业的发展，推动的万州经济的收入，也促进万 州房地产的发展，不但可以留住在外地工作人群及外地投资商在此购房或投资. 7、 移民发展与项目开发的关系 万州大量移民的转移，政府为解决其居住问题，采取大量投资建房投资和放宽开发优惠政策吸引开发商。 由此从政策来看，对我们的项目有很大刺激作用；市场的供过于求，对我们的项目又提供了一个支持点。 8、 市政基建与项目开发的关系 长江二桥建成通车，红溪沟货运港区铁路专用线竣工，三峡之星体育馆和闽天会展中心建成投入使用，鞍 子坝客运中心、万宜铁路、万开高速公路、万石高等级公路等项目加快建设，万云高速公路实现开工，江 南集装箱码头等项目前期工作进展顺利.在市政的大力支持下，万州的公共配套设施的不断完善，给房地 产的发展有提供了良好的发展条件. 9、 商贸发展与项目开发的关系 万州区始终是重庆东部的政治、经济、文化、商贸中心，随着高速路及周边区县交通条件的改善， 围绕 核心商圈高笋塘，外来零售业巨头们重百、新世纪、百盛、苏宁，本地超市金英等，良性商 业竞争你追我赶，一派繁荣兴旺的市场景象. 区域市场 1、城市性质 万州区是长江三峡库区的开发、开放经济区，长江中上游结合地带的水陆交通枢纽，长江三峡风景名胜区 的旅游服务基地，以盐气化工为主导工业的沿江开放城市的移民型的重庆第二大城市. 2、城市短中期规划及思路 “十年构框架”，就是到 2010 年基本构建起百万人口大城市的框架，主城区人口达到 70 万左右，城镇化 率达到 55%.城市规模进一步扩大，旧城功能全面恢复，江南新区初见形象，外环路、南北滨江路等一批 城市重点工程基本建成，城市变大、变美、变亮、变绿.主城建成区面积达到 57.6 平方公里，人口达到 66 万，城镇化率达到 50.8%.把万州建设成为经济发达、社会文明、环境优美、人民富裕的重庆第二大城 市. 发展思路：大力推进农业产业化和发展特色工业，走新型工业化道路；围绕建设三峡库区物资集散中心， 着力提高商贸的发展水平，增强万州在三峡库区的集聚力和辐射力，把万州建成三峡库区现代服务业中心 城市；围绕大城市带动战略，按照“改善旧城、开发新区、美化沿江、强化管理”的要求，坚持“着力完 善旧城功能，加快新区配套建设，城市发展过江推进，优化组团形成特色”的思路，加快建设步伐，初步 构建起百万人口大城市框架. 3、万州区城市规划和功能布局 由于万州城市用地分散，地形复杂的特点，规划主城发展是以长江为主轴，沿铁道、公路发展的分片组团 式结构，主城的用地结构分为三片区，七组团（A、高笋塘组 B、龙宝组团 C、申明坝组团 D、周家坝组团 E、枇杷坪组团 F、陈家坝组团 G、百安坝组团）。七个组团继续保持“多中心，组团式”的布局结构，组 团与组团之间以河流、冲沟、绿化和山体相分隔，既相对独立，又彼此联系，使每个组团的工作、生活用 地大体做到就地平衡，七个组团共同组成城市空间布局的有机整体。 4、区域板块 A、高笋塘板块及沿江带 B、龙宝区、渝东经济开发区观音岩板块 C、天城区 D、五桥区 E、枇杷坪板块 5、城市现状用地及现状人口 万州区城市建设用地现状面积为约 23 平方公里，人均建设用地 66.38 平方米.其中龙宝片区为 13 平方公 里，天城片区为 5 平方公里，五桥片区为 5 平方公里。从万州区年城市化率对趋势图中可分析到；万州区 的城市化率以递增的趋势发展.2004 年末总人口 169.7 万，城市人口约 54.5 万。 6、区域房地产现状 随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，万州房地产市场经过了一段调整期后，目前正在由特殊市场 向一般市场过渡，开始走向良性发展轨道. A、回顾 2004 房地产发展 1、GDP 的比重达到 3.28%，同比增加 0.17 个百分点； 2、房地产投资 8.8 亿元，同比增长 27.2%； 3、房屋施工面积 216.0 万平方米，同比增长 11.9%； 4、房屋竣工面积 58.2 万平方米，同比下降 20.8%； 5、房屋交易面积 116.3 万平方米，成交金额 11.66 亿元，同比增长 14.5%和 22.2%，商品房交易创历史新 高； 6、销售面积 65.5 万平方米，金额 8.48 亿元，销售面积和金额分别同比增长 12%和 25%； 7、二手房交易继续保持良好势头，成交 4179 件，较上年基本持平，但成交面积达 50.8 万平方米，金额 达 3.18 亿元，同比增长 16%和 14.8%.事实上，全年二手房交易远远大于以上统计，因为 12 月开始实施 “两证合一”，登记程序和工作时限发生变化，导致近千件交易跨年度确权而未纳入 2004 年统计范畴； 8、商品房空置面积 30.3 万平方米，同比下降 34.3%；有 101.2 万平方米房屋进入融资领域，涉及房屋价 值 23.22 亿元，贷款金额 17.25 亿元，有力地拉动了相关产业；房价同比涨幅达 10%以上，高笋塘区域商 业用房涨幅超过 20%。 9、万州具有三级以上资质的物管企业发展到 37 家。房地产评估机构有 13 家，房地产经纪机构发展到 4 家，持证从业人员超过 100 人，其分支机构遍布万州城区，居间二手房交易占全年二手房交易总量的 65%，代理楼盘 13 个。由此可以看出房地产中介正在逐步壮大和走向成熟。 B、房地产即将形成新一轮开发热 一、万州的宏观经济形势趋好，特别是工业经济出现大发展的势头，交通优势基本形成，这对万州房地产 业将起到巨大的推动作用；二、万州实施城市带动战略，建设重庆第二大城市，推进城市化进程，使万州 的区域中心地位日益凸现.加上旧城改造、征地拆迁等因素，形成巨大的需求；三、高笋塘商圈、南北滨 江路和江南新区建设等形成众多的开发商机.以上因素，使万州逐渐形成房地产开发的热土。 一批有实力的外地开发商纷纷涌进，前些年到外地投资的本地开发商也开始回归.一批大的楼盘将拔地而 起，除了正在施工的万高国际、福斯德、百安花园、春天花园等外，观音岩物流中心、沃尔玛万州商场、 红宝石广场小区等项目也开始论证或启动，商家和消费者均看好的南北滨江路将形成开发热. C、房地产市场供小于求 目前，从市场的情况看，住宅的需求量比较旺盛，而供给相对不足.2004 年，房屋竣工面积 58.2 万平方 米，商品房销售 65.5 万平方米，销售面积大于竣工面积 7.3 万平方米，这从总体上看，需求大于供给， 房地产发展不成熟. 二、楼盘调研 现在万州的住宅形式已经趋于完备，但产品的创新性还是不够，消费者的品牌意思正在增强，实力是否是 品质的保证，在客户购房的因素中变得越来越重要。加上银行信贷政策的关系，开发商办理银行按揭是比 较困难的。一般来说大部分小的开发商不能按揭，只提供一次性付款和分期付款两种方式。大部分中型发 展商能办理按揭的，也只能办理五成十年按揭。付款方式的不活跃为销售带来很大的障碍。业内人士预测 万州和重庆主城的差距应该有五年以上。 三、访谈结论 1、受访者对本项目区域的评价：很多被访者比较喜欢此区域，他们认为此区域目前除了此地块位置比较 偏，周边配套设施不完交通不太方便、不完善外，空气状况、环境安静等非常的好。 2、 目标市场受访者对项目地块周边物业置业物业需求 周边的环境景观要好：认为高档花园洋房及别墅周边应该有山或有水，能亲近大自然 服务配套设施要完善：因为配套设施要完善，价格不得过高。 目前本项目地块周边配套正处于发展阶段，很多受访者对本项目地块持观望状态，大多受访者如果在我们 的物业档次好的情况下，还是有相当多的受访者愿意购买本项目地块的物业。 3、受访者建议本项目开发：中高档的花园洋房为主，及部分联排别墅和独立别墅为辅。 4、江南新区的规划对本项目的影响层度 政府规划中是江南新区规划为万州的政治中心,但这需要相当长的时间,再加上江南新区的规划面积有限, 不可能与其它三区相抗衡,据项目的被访者群反映,原意到江南新城购房的微乎其微,但也有极少数的被访 者在高品质的物业下,因工作需要有到江南新区居住发展的打算，这部分人主要是公务员、教师、商业老 板，但江南新区开发高档品质楼盘的可能性太小,主要是因为地理位置所影响,在本地块没有适合建造高品 质楼盘的体量。 5、受访者对万州部分楼盘的基本认知与基本评价 被访者对万州欧典花园、百安花园、龙都广场、富民花园、龙庭半岛、金泰花园、渝东花园、民意花园、 天子苑、金龙、兴茂花园、兴茂现代城、龙珠丽景等有名楼盘简单的评价如下： 周边环境 22%、户型结构 13%、地段、交通条件具有投资潜力 12%、小区规划与配套设施 10%、面积大小 9%、 建筑外观 9%、物业管理 9%、销售价格与付款方式 6%、功能设计（人性化方面）5%、发商信誉与品牌 4%、 投资潜力开 1%。 6、受访者对商住楼的功能配套设施的基本需求 受访者对商住楼的功能配套设施以小区运动设施为主占 73%、会所占 10%，以上显示数据不难看出，万州 受访者对高品质物业没什么概念.对小区配套档次相对比较低. 受访者要求小区以医疗设施、休闲设施、中央空调系统、运动设施、教育设施等配套设施为主，其次是智 能化设施、商业设施、中央热水系统、供暖系统，对物业管理及服务设施却不是太看中，说明万州受访者 对物管及服务设施认知度并不高，因为万州受访者大多为单位分配房和自建房，没有物业管理。 7、受访者对物业的环境的基本需求（单位：人） 假设景观 非常同意 比较同意 一般 不太同意 不同意 1、我认为工作固然重要，但享受生活更重要 97 109 42 61 7 2、追求房地产档次及豪华感 39 74 126 39 11 3、我认为居住社区形式风格比商品房本身品质更重要 115 91 126 21 2 4、与崇尚自然想比较，商品房本身品质更为重要 39 82 126 48 19 8、受访者对商住楼的户型结构的基本需求 空间结构：受访者对住房空间结构的需求错层相对要多些，其次跃层、平层、错跃结合起伏不大。 面积大小：面积 80-150是受访者考虑最多的主要对象。 户型结构：可能与万州人口的关系，受访者都比较愿意购买三室，其中三室一厅一卫一厨比三室二厅二卫 一厨更受万州受访者的欢迎. 功能房：万州受访者都会非常关心所买物业的实用性，他们要求物业的各种功能要多，要齐全（如：书房、 客房、小孩专用房、储藏室、健身房等等），要求各房间做到动静分区。 小区环境设计主题：受访者要求以大面积园艺绿化为主题最多，其次就是以水体、水池/喷泉为主题和以 康乐设施为主题，还有相当一部分认为无须特别风格，有绿化即可.不难看出万州消费意识并不高，同样 与万州物业档次偏低致关重要，由于受访者没有参观对象和可比对象，由此，我们在访谈中总是听到很多 受访者说万州是有钱也买不到好房子。 住宅庭园景观设计：通过问卷了解到相当多人选择中国古典园林为主（年龄偏向 40-50 左右），而欧陆豪 华风格、热带风情花园选择人群相差不大（多为年轻人）。 立面风格（问卷访谈、图片访谈） （1）图片 现代建筑风格 前卫风格 欧洲风格 中国传统风 格 看了真实的图片之后，受访者们对建筑风格的选择产生了一定的变化，前卫风格受到被房者的青睐，中国 古典风格始终不变，之后才是现代风格. （2）问卷 大多受访者认为现代简洁风格比较好，之后就是中国古典风格，其余的前卫风格、欧陆豪华风格选择人群 差不多。 外墙装修材料：受访者认为以面砖、高级涂料为主，其次就是玻璃幕墙. 住宅外墙颜色：调查了解到受访者喜欢白色与米蓝色的比较多，其次就是黄色、淡黄色、绿色.说明受访 者在颜色的选择上倾向于清爽的色调. 客厅窗户的形式：多半受访者你较喜欢落地窗，其余的平推窗、外凸窗、弧形窗、转角窗选择人群比较平 均. 住宅的窗户玻璃颜色：受访者喜欢住宅的窗户玻璃颜色是以淡蓝色为主，之后就是无色，其余的淡绿色、 茶色、淡紫色选择人群差不多. 车位：一户一个比较多，大多选择地下停车. 9、影响受访者购买商住楼的因素 位置、周边自然环境及价格是受访者最关心的因素，其次交通、建筑设计是他们第二重要的考虑因素，配 套和景观反到看得不太重.除了位置和小区内外的其它条件，受访者主要考虑住宅因素还有通风、采光、 朝向、阳台数量及大小及平面是否方正规则等等因素.万州受访者非常看中朝向和平面是否方正规则，比 如说很多人不愿意购买欧典花园房子的原因其中就有因为平面不方正规则的。 购房信息的来源：大多购房者的信息来源于朋友介绍，受广告影响的相当少。这与商家对媒体投放量不相 关，但也有部分商家的区县宣传做的也很不错。 消费者需要 运动配套齐全 足够园区绿化 园区的档次感 自然景观丰富 面积 80-150 户型 2 房-4 房（以 3 房一厅一卫、三房两厅两卫为主） 花园洋房为主打 2项目定位 2.1 项目基本情况 项目地址位于万州区渝东经济开发区观音岩板块，项目占地面积 330 亩，容积率 1.1，项目周边构成有博 文实验学校，观音岩花园、欧典花园、中加小学。项目地块可俯视长江及半壁万州城，仰视三峡明珠塔， 自然景观良好。但项目地块形状不规则，影响整体规划。 2.2 项目 SWOT 分析 2.2.1SWOT 分析 优势（STRENGH）： 规模大（易于规划建设,形成品牌）。 教育配套好（紧临博文中学、中加小学）。 视野好,可俯视观音岩花园、长江、江南新城、五桥区、傲视百安花园和欧典花园。 自然条件好，清静。 山体地形，半山之居。 风水好 开发商经济实力雄厚 劣势（WEAKNESS）： 局部景观的影响，东南面可观火车道、索特大烟筒，南面电池厂； 配套不成熟，（交通及生活配套缺乏） 项目地块不规则,不利规划. 临学校及火车道有（或即将有）轻微嗓音 机会（OPPORTUNITY）： 将来的城市中心难得的一块静悠之地. 中国银行周边规划一个运动花园 索特在近两年内搬迁，该地块规划修建一个大型旅游服务中心. 规划中的万顺路到人民法院和人民检查院路段近两年内将要修建 移民搬迁,城市人口增进,高品质物业需求量大 全面迎合市政交通的改善， 市场高档次物业少。 威胁（THREAT）： 政府近两年发展重点是滨江路段,江景房受到追捧 观念落后,需引导。 大量移民安置房的修建,有碍二手市场的快速发展 万州区将形成开发热,有大量的外地有实力的开发企业开始抢滩。 规模大,金融政策的频变,使按揭付款门槛提高,资金压力大。 2.2.2 项目 SWOT 对策 根据上述项目 SWOT 的分析情况，在此采取系列对策，以确保本项目脱出竞争环境、增强抗风险能力、提 高销售速度、获得相对目标利益、形成品牌效应，使之成为万州区域知名“亮点”项目。 自身必要的优化： 1、 地块临近处的火车道，电池厂，学校的嗓音影响，及相关视角点的景观劣势。 2、 如何提高地块的利用效率，实现商业与住宅部分有效的互动和联系，同时减少商业对住宅品质的伤害。 3、 如何有效利用地块的沟溪。 4、 地块不平整及不利于规则，如何规划，并能与后续开发的良好衔接，与后续开发形成整体效果一致。 5、 如何改善现有交通状况。 6、 如何提高相关配套，特别是高水平教育配套。 分析结论： 最应张扬的优势：规模大，易形成品质社区，半山之处，视野开阔，可观绵绵江水，可揽万州半壁江山。 最应改变的劣势：如何合理规划半山坡地、社区配套及处理好项目周边的劣势景观视角。 最应把握的机会：宏观经济大势的走好、万州城市化进程的加快、移民的增多，商贸畅通，现阶段的竞争 态势弱。 最应正视的挑战：央行升息压力加大房地产项目的运作风险、万州市场的不成熟，万州房地产市场竞争将 要加剧，。 2.3 项目发展策略 1. 项目规模大,整个操作过程讲求“稳中求快”。 2. 外来企业,知名度不够,要多蓄势,开展各种活动增强影响力。 3. 项目开发及销售的控制,采用先景观后产品的策略,这样可以增强在消费者心目中形成良好的信誉，以 便后续开发。 4. 采用平实的定价策略，不追求超额利润，以利于项目的快速销售和开发商品牌、项目品牌的树立和延 展。 5. 深化项目产品的功能与服务，对应目标客户的需要，为本项目建立强有力的支撑系统，并尽量制造差 异点。 6. 整体概念的推广，形成主线,然后围绕这条主线进行穿插有序进行 7. 推广力度要大,在万州做引导型的企业,树立第一品牌形象. 2.4 项目定位策略 2.4.1 项目核心定位概念 第一主线定位： 万州首个半山花园式的大型运动社区 健康、生态、运动 随着城市化进程的加快，城市建设速度加快，万州区域欠缺高品质、标志性的建筑群社区作为代表该万州 区新形象，而本项目所处区位和先天条件优越，交通可造度强，有打造区域标志性建筑的硬件条件，建议 规划建设成为万州区域内首个集健康、生态、运动半山公花园式的大型运动社区 我们推宠的生活领地建议 豪宅半山居所运动康体优质教育=尊宠你的优越+享受你的视界+运动你的健康+丰富你的素养+延续 你的领地 在生活居徙地我们建议提供 运动生活一生、运动一生、安康一生、幸福一生；享受运动就是享受生活。 健康人类永远追求的目的；我们创造属于尊贵气息的运动家园。 生态“尊重自然、因地制宜”使自然、建筑、园林、人文、运动的完美组合，是项目始终不懈目标。 第二主线定位: 万州首个高品质教育社区 （将来孩子比我强） “科教兴万”万州市政府提出的口号，良好的教育基础是实现它的有力支撑点，而万州的基础 教育水平所处的阶段是有目共睹，和发展的不相称为项目提出“教育概念”提供契机，争夺先机是项目运 作成功的要件，既而建议以参股的形式，为博文实验中学及社区幼儿园引入重庆或外省市知名学校。而抓 住政策趋势、填补万州高水平教育空白、迎合市场客户心理需求为项目运作成功增添砝码，让追捧、 热销的天秤倾斜， 因为父母们始终坚信: 教育环境她们理解 “孟母三迁”故事，她们的启示“良好的环境是子女成才的重要条件” 成才基础 邓小平提出“教育要从娃娃做起” 指导思想；而父母“望子成龙”的心情更是难能可贵， 而这一切都是都需要良好教育基础的积淀。 教育目标中国父母思维定律“要将来孩子比我强” 谁在思考这此？谁在顾虑批这些？谁要得到这些？希望“将来孩子比我强”的父母在呐喊着！ 2.4.2 小区命名案 名列举: 半山运城（半山韵城） 万川景线 万川上东（美地） 万川新城 渝东名(都、郡、新居、世纪、人家) 三峡明珠 运(韵)像家园 万州运(韵、印)像 世纪(万州、万川) 有诗美地 清华人家(水清木华，运动人家) 韵味花园 锦绣万川 川江（花园、豪园、美宅、公馆等） 万州人家 万东名居 2.4.3 项目总体形象定位 本项目的总体形象定位体现 新庆项目开发商，企业品牌资源的延伸。 运动运动一生、安康一生、幸福一生。 教育高档社区里必备的底蕴，关注下一代，中国人固有的情，让孩子的成长随您心愿。 半山作为豪宅的必备条件，港澳豪宅大都在半山之处，尽量尊贵气息，独领时代风骚。 景观生活的忙碌伴随多少年，回到家，就是回到花园，让你清新，让你无虑享受生活。 层面一：一种生活方式：运动生活馆“享受运动就是享受生活” 原则：强化运动社区概念 强化运动意识、讲解安康与幸福是孪生子妹、 统一消费者特征，将其形象化、社团化，增强消费者精神归属感。 渲染楼盘的火热气氛，包括，态度、色调、包装等。 亮点：“运动”、“生活馆” 散射：灿烂的、蓬勃的、向上的、年轻的、青春的、跃动的、飞舞的、火热的、自由的、活力的、健康的、 力量、健美的、激情的、爆发的 层面二：半山豪宅。 原则：半山资源的极少主义、完善的社区配套、完美的规划、 建筑风格的完美表现、 江景及景观园艺的协调互动 未来都市的中央 亮点：“半山”“豪宅” 散射：开阔、清新、静悠、傲视、君临天下、江山、长江、奔放、豪气、精心、纵观天下、舒畅、 修生养神。 折射：帝王将相、 傲视群雄、财富象征 层面三 塑造本案的美誉度，创建企业品牌,抽象概念具体化的过程。 户型追求实用；平、错、跃空间结构的合理运用；错、退台屋顶花园的应用；入户花园、室内花园的 合理设计运用；完善功能房自由组合；落地窗，凸窗、开窗、阳台、遮阳板等细节的处理运用，让生活空 间更加完美； 物业用我们的细心体会您的需求，用专业的眼光挑剔每个细节、使建筑体现社区的生活理念，使建筑 容景、容情而体现精神内质。 景观江景尽收眼帘，中庭景观、社区外围绿化带、社区景观大道、绿化环行步道，水景、小品、景观 长廊的运用让你每天拥有绿色健康好心情 视界闲坐、小息片刻你也能享受半壁江山，让你有激扬文字，指点江山, 君临天下的感觉 物业管理半山韵城让你享受的不仅是尊贵，更是无微不至的一套“康体管家”系统工程服务 价格半山韵城超高的性价比，让你轻松拥有半山江景豪宅，怎不触动你的心玄 位置城市的规划发展,城市扩大；城市重心的偏移,未来的城市中心将属于半山运城 “半山花园、运动家园”我们塑造的是一种生活方式、一种生活态度、一种生活理念； 万州首个以“运动、健康、生态、教育”为主题的大型社区 2.4 项目文化定位 运动文化社区的浓情体现 回到半山韵城，回到温馨家园，撩起窗纱，舒张眼帘，尽赏清新、半城风光，削去工作的烦劳，回到半山 韵城，运动你的健康，享受你的雅致，在这里你的素养得到升华。 社区文化以运动康体文化为主题、宣传展示运动神情和风采。在这里你可知晓各类竞技技巧，让你的一切 从专业的角度欣赏、舒张你的运动思维、打开你的运动细胞，邀请专业专家为你的健康把脉，时刻关住你 的细节变化，为你“量身裁衣”制定健身组合，每一天让你都有所得，充分体会运动着、快乐着的感觉。 在这里物管定期或不定期举行体育赛事，让你在接受专业化训练的同时，有一展技巧的舞台，举行运动文 化艺术展等等活动，让社区运动文化丰富多彩，并切实、深入、持久地永远不停止。 2.5 项目功能规划建议 2.5.1 项目规划的基本思路 整个社区始终围绕“运动、健康、高档、生态园林、建筑”等关键要素 “处处有景、随心运动”的总体规划思路 遵循现代社区应具有的“设计独特、布局合理、环境优美”等特点，并以此以为中心修建高质量，高品位 的居住区；始终坚持“以人为本、因地制宜、富有个性、特色突出”基本规划原则。 景观多用巴渝特色园林元素的中国古典园林风格，依据山势穿插喷泉，流瀑、小溪、小桥使项目有灵韵， 使景观有动有静，动静结合相得益彰，时刻注意：用景观遮蔽对项目不利的视角点。 建筑风格运用前卫元素穿插的现代简洁风格，合理取舍新设计、新材料、新设备、新工艺；做到 “造型 要多些变化、颜色要少点变化、以人为本”的生态环保型建筑结合体，体现楼盘的现代感,时尚感，动感、 生态感得到表面。让建筑文化，地势景观、功能配套相和谐。 小区功能以运动配套为主，尽量囊裹多样特色的运动项目，使其有运动、情趣空间体现运动、休闲娱 乐、享受自然、享受阳光。 小区必须有的运动项：有:除去一般社区常备的运动设施外，建议像：篮球场、羽毛球场、网球场、室内 外游泳池或亲水性的沙滩阳光泳池、门球场、壁球、环形观景跑道、梯形景观慢步道、乒乓球、保龄球、 象棋、攀岩、桌球、棋牌类等等融趣味性、知识性与团体合作性较强的运动配套和设施，集智力、耐力、 毅力三位一体的健身康体运动。 社区要远离商业街区和教育配套分离的规划原则，使动静分离，提高社区档次感。 2.5.2 小区整体规划建议（草图如下） 规划布局原则： 规划布局总原则因地制宜 A. 规划建造大型中庭景观，使动静结合，水景、小桥，绿化合理使用。 B. 保证户户良好的朝向、通风、采光效果；特别是中庭景观，江景为主的双重景观利用方面要下足功夫。 C. 商业和住宅分离，提高小区的档次品质。 D. 景观大道的与住宅合理布局 E. 各项运动设施的合理布局 F. 建筑形态的合理布局 G. 局部景观的合理布局 根据以上基本原则：建议第一批征地规划为六个功能组团，在各功能组团合理规划融入建筑、运动配套设 施、景观、小品、雕塑等社区元素。 考虑到规划容积率和建筑户型朝向要遵循“因地制宜”的总体布局原则， 建议第六功能组团花园洋房采 用“环形错落点状的建筑布局”的方式，尽量营造更多的中厅景观面积，以增大可利用的景观用地面积， 为营造社区的主题景观及建造大型运动设施，提高小区的品质和档次，在达到最好的双重景观利用的前提 下，体现出社区运动健康住宅的主题。 第一功能组团部分：建议是独立别墅区，在规划布局上采用“点状错落布局”。采用这种布局的优级点是 达到景观最好利用，缺点是整体排列不成规划，要规划好,把握整体效果。 第二功能组团部分：建议修建小高层，建筑布局采用“纵向排列布局”的方式. 第三功能组团部分：建议修建联排别墅，建筑布局采用“横向错落排列布局”的方式 小区大门要尽显大气，景观大道直通中庭景观，合理布局小型景观道通向各单元，达到户户入景，有必要 配置前后阳台,而得到双重体验双重景观。 社区的边界以绿化带修建景观长廊或绿化带为主。 交通车行交通方便了生活，但导致流动的噪声和尾气，以及嬉戏儿童的安全受到威胁，所以在住宅小 区内尽量达到人车分流。 小区内的围合环行布道：小区内的步行道路要求有足够的宽度，并符合无障碍通道系统的设计要求。为照 顾行动不便的老人和残疾人，在步行道路出现高差时设缓坡，变坡点给予提示，并宜在坡度较大处设扶手。 停车位设置按照我国的建筑设计规范要求，社区内的停车位按照 200/个的建筑规范进行配置，建 议达到每户一车位并以地下车位为主。 建筑形态建议 考虑到项目 1.1 的容积率，住宅按照花园洋房（5+1）、小高层（11+1）、联排别墅、独立别墅建筑的物 业形态进行布置，以达到合理的土地利用率、按建设部规定的指标进行修建。 2.5.3 小区内各项功能组团设置建议 根据“地势、交通、景观”第一期征地地块分六个功能组团分区 第一功能组团：高差大、噪音小、空气清新、视野开阔、观半壁万州城、揽社区全景，交通方便.可以和 后续项目开发分而不相互不影响，建议做独立别墅区占总体量的 5%。 第二功能组团：交通方便、视野好、项目的边缘(项目的东面)紧临博文实验中学，产生噪音，建议项目与 学校接壤处做绿化带；有落差，建议在本区域以小高层为主，为总体量的 25%；建议修建小高层的好处， 在于阻碍学校产生的噪音和阻隔第六组团的花园洋房看到学校的视线，提升项目的品质，在这里修建小高 层不会因落差的原因而影响远观的视觉效果，更可以观赏到小区园林景观。 第三功能组团: 噪音小、空气清新、视野开阔、相对独立别墅区观半壁万州城方面少许、揽社区全景，交 能不便，紧临后续开发项目会产生影响，建议在这个区域修建联排别墅，有利于和后续联排别墅区相联。 第四功能组团：紧临博文中学和规划中的大门入口处,和博文实验中学形成互动的整体效果，不影响小区 环境，出入也方便，建议修幼儿园。 第五功能组团：社区的大门口处.与学校相邻，交通方便，商业易喧哗，而影响的生活环境；建议本组团 修建商业，远离社区，让社区真正成为高品质居住型运动社区。 第六功能组团：项目的核心部分，地处项目的中央，平地与落差共存。从各方面来说地势条件较好，更是 社区主要景观及配套设施所在地，是项目的重心所在，与后续项目开发接壤最多，建议在这里修建花园洋 房。 2.5.4 建筑内部的户型及户型比例建议 建议户型为两室、三室、四室、五室及配比为 17%：68%：13%：2% 经典户型欣赏 经典两室: 经典三室: 经典四室: , 经典联排别墅: 经典独立别墅: 通过欣赏以上几组户型我们建议本案的户型设计及面积注意以下几点: 套型空间的私密性保证合理安排各种功能空间，避免各居住空间的相互干扰，以及邻里住户间的对视 现象，保证私密性。 套型空间内日常安全保证针对老年人、残疾人以及儿童生活活动的安全需要，套内自然层应避免台阶 和错层，设置扶手、护栏、防滑地面和报警装置等设施，有效保证室内空间的日常安全。 户型空间尺度建议套型面积要控制得当，功能空间面积过小会显得拥挤，但大而不当，也会失去家庭 温馨的感觉，并不能提高住宅的舒适性。套型设计应以居住生活行为规律为准则，满足居住者生活、生理、 心理等需求，实现舒适、健康的居住目标。套型面积取决于功能，套型功能的增量，除适宜的面积外，尚 应包括功能空间的细化和设备的配置质量，与日益提高的生活质量和现代生活方式相适应。居室高为 3 米。 住宅功能空间合理低限净面积指标见下表： 项目 低限净面积指标() 起居室 餐厅 主卧室 次卧室(双人) 厨房(单排型) 卫生间 16.20(3.6m4.5m) 7.20(3.0m2.4m) 13.86(3.3m4.2m) 11.70(3.0m3.9m) 5.55(1.5m3.7m) 4.50(1.8m2.5m) 建议户型创新点建议: 户型是产品的浓缩点，在这个方面的要有大胆的创新，特别要注意细节的处理，多加修饰“亮点”点缀， 大量运用落地窗、阳台、遮阳板等功能性构件，平、错、跃空间结构的合理运用，错、退台花园阳台的应 用， 完善功能房自由组合，要追求布局空间的实用、舒适、豪华让生活空间更加完美。 三房半 为消费者增加赠送面积（如阳台、窗、入户花园、墙体等的创新方式） 户型的功能分区明显，功能房设计应多彩，使居家更舒适.功能房以书房和储藏室为主。 双开门厨房 建议花园洋房、小高层、联排别墅、独立别墅户型配比及面积: 二室一厅一卫一厨 9% 80左右 二室二厅一卫一厨 8% 90左右 三室一厅一卫一厨 42% 110左右 三室二厅二卫一厨 26% 135左右 四室二厅双卫一厨 13% 155左右 五室二厅三卫一厨 2% 建议联排别墅户型面积在 160-300: 160-200 占总联排体量的 50 200-250占总联排体量的 30 250-300占总联排体量的 20 建议独立别墅户型面积在 250-450: 250-350占总独立别墅体量的 50 350-450占总独立别 墅体量的 50 2.5.5 建筑外立面的色调、线条、造型、效果建议 建筑外立面建议： 采取白色或米蓝色为主的色彩，可搭配一些体现活力、运动的其他色调； 线条要求流畅，直线与曲线的有机结合，体现一种动感； 造型新颖，体现质感与雕塑感，现代一些，洋气一点； 外立面的选定要能达到楼盘的核心定位有效传播和理解，于目标客户群的感观相吻合，不落俗套，有较强 的标识性，体现楼盘的现代感、时尚感，建议本案以简洁、明快、流畅的线条为主，遵循“造型要多些变 化、颜色要少点变化为、以人为本”原则。合理使用住宅立面，运用构件线条穿插图，以其简洁的风格与 周围环境相协调，对屋顶进行合理的处理，既要丰富立面韵律，也要丰富视觉效果，从而营造与社区生活 相和谐的风格。大量运用落地窗、阳台，遮阳板等功能性构件的细部处理，新型的建筑材料、新工艺合理 使用，使住宅与楼面,楼面与楼面,楼面与社区环境达到最好的和谐，建议外立面的用料最好能分取材，不 同的物业类型选用不同的材质,建议合理适用面砖和涂料为主：以 1：4 的比例为益。 2.5.6 园林景观、小区绿化、雕塑、小品等外部环境建议 园林景观建议 多用本地景观元素，形成有特色的巴渝古典园林景观为主题，配以水体、水池喷泉、小桥和大面积 的园艺绿化，充分利用半山体的地形，修建环形景观步行跑道和梯形景观步道， 本案沟溪的利用，建议 修成和运动融为一体的集观赏与亲水为一体的水上游乐园。 诸多的运动康乐设施 处处有景，随心运动 种植植被 绿地地形应有利于植物生长和排水。植物以乔、灌、草的合理比例配置。 项目的建设应科学合理地利用基地及其周边自然条件，保持住区对大自然的亲和性，体现人和自然和谐、 融洽的生态原则 建筑小品体现运动健康的建筑小品主题， 建议修建一些石碑雕刻小品，以运动项目、运动人物、运动精神、生理健康、心理健康、社会适应力、道 德健康等主题禀赋一些通俗易懂的石刻文字，譬如“运动赋”“健康颂”等， 从社区氛围上倡导居住本社区居民运动健康的生活方式。 园林铺地 园林铺地要集趣味性、实用性、美感性为一体。 项目外围景观运用由于项目外围部分的景观最主要的是江景及江南新区和五桥区、以后规划建设中的 （现索特工厂）万州大型旅游服务中心及中加小学中国银行家属区后面的绿化带和运动场，在近三年动工 并修建，在这里我们要充分利用江景及项目开阔的视野，规划时要充分考虑到这一点，才能让外围景观最 大化。 考虑到火车道、博文中学、电池厂等视角的不良景观效果，建议利用绿化带进行阻碍视角的延展，绿化带 可以合理的选取植被组合，这样不但可以增加项目的绿化感，提高项品质，也何作为防尘、隔音、美化功 能性景观。 2.5.7 会所及其它公共配套设施建议 功能性配套设施建议 运动健身主题会所 篮球场、羽毛球场、网球场、室内外游泳池或亲水性的沙滩阳光泳池、门球场、壁球、环形观景跑道、梯 形景观慢步道、乒乓球、保龄球、象棋、攀岩、桌球、棋牌类、健身房、室外摇摆机、图书馆等合理取舍 分配空间，组成的趣味性、知识性与团体合作性较强的配套和设施，达到集智力、耐力、毅力三位一体的 综合体现。满足现代人追求健康的运动生活。 运动健身主题会所 （羽毛球馆、棋牌室、乒乓球室等） 室外儿童娱乐设施、 4：30 教室 康体设施； 泳池、健身房 其他功能建议 时尚休闲茶吧、书吧、coffee 吧、网吧、酒吧等“吧”、“馆”功能组成，是人们放松休闲的好地 方。 医疗保健设立卫生服务中心，业务用房使用面积不少于 400，开展全科诊疗、护理、康复、健康教 育、免疫接种、妇幼保健和信息资料管理等工作。医务和保健工作人员配备不低于项目住区人口 2000：1，每万人口有全科医生 1-2 名。其位置应有 70%的居住者从住所步行 5 分钟内即可到达，并能够 通过电话等通讯方式方便地取得联系。同时建议在医疗保健主题会所设立医疗急救站，并与 120 急救中心 联动。 商务由于项目内部配备有商务公寓这类建筑形态，而商务公寓是典型的商住混用型物业形态，要提升 其档次，需要配备商务会所，满足其商务人士洽谈事务等功能，建议商务会所与项目住区内的会所分离， 根据汤华设计师事务所的提供的项目初设图，会所设置在商场大门口部分，考虑会所占用的商业部分，价 值比较高，我们建议商务会所提高到塔楼部分，尽量不占用裙楼用房的面积。 邻里商业中心主要由洗衣店、音箱店、便民超市、理发店、餐饮店等社区商业业种组成，主要服务对 象为项目周边 500800 米范围内的社区居民。 运动健康住宅物业管理建议 运动健康住宅的物业管理对运动健康社区来说是非常重要的一环，特别是对大型运动型社区来区的本项目 而言更是如此，它不仅仅是运动的场所、增强邻里间交流，而且还创造一种不仅仅关心自己健康运动，也 关心他人健康运动的社会环境健康运动氛围。 物业管理单位应深入居住者生活之中，提供运动健康物业管理服务，营造和睦、团结、充满温情的邻里关 系和住区环境。 运动健康物业管理应从管理制度、公众制度到物业服务文化，实行“氛围管理，亲情服务”，强调人性 化管理，营造亲如一家的氛围。 应有效利用社会资源在运动、教育、医疗、文化、保险等方面为居住者提供优质服务。 通过支持和配合业主委员会策划、组织和实施住区运动赛事活动，增强居住者的亲和力度，促进邻里关 系的良性发展。 应建立各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，以便从容应付一旦发生的公共社会性 事件。 应建立住区应急沟通体系，并纳入社会应急沟通体系之中。 应建立持续改进制度，根据业主调查与案例分析，不断改进居住环境。 健康住宅物业管理普通服务内容： 工程设计文件管理 提供对小区工程文件的登记、维护、查询检索等管理功能，能有统一的登记录入界面，按查询用户的级别 提供查询服务，登记与查询按照工程文件的用途与性质有一定的分类。 居民信息管理 建立住户信息库，实现住户档案数据的计算机化管理，使居民的登记与查询简易而快速，对居民的信息查 询应有一定的权限检测，按权限进行查询，分级管理，同是应有变更功能。 设备报修、维护管理。 以日常设备的维护与报修登记设备维护与报修，信息，对设备报修、维护管理情况有查询、考核与统计等 管理功能，定期产生考核情况明细，报修信息的录入具有多条途径，具有网上报修功能，相应的费用通过 收费信息系统进行统一的结算。 社区管线