住房合同违约金怎么算.docx

住房合同违约金怎么算 违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一 方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准 是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外 的其他财产。以下是小编为大家整理好的住房合同违约金 计算方法，欢迎大家参考学习哦！ 住房合同违约金怎么算【1】 但是由于商品房买卖 合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相 对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据 商品房买卖解释的有关规定确定有关损失的计算方法。 商品房买卖解释第 17 条规定：商品房买卖合同没 有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使 用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有 资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确 定。 商品房买卖解释第 18 条第 2 款规定：由于出卖人 的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的， 除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商 品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的， 可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的 金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。 另外，在商品房买卖解释对某些违约承担违约责 任的计算则另有规定，具体包括： 1、出卖人恶意违约。具有下列情形之一，导致商品房 买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请 求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可 以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商 品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵 押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出 卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所 作出的惩罚性规定。 2、出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同 时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的， 买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并 可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假 商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置 房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。 如果购房合同对违约金的计算方法有约定则从约定。 对于购房合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法 如下： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银 行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有 关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地 段同类房屋租金标准确定。 依据合同法第 114 条的规定：当事人可以约定一 方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法 院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损 失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减 少。 在此特别提醒采取按揭付款方式的购房者，为了弥补 损失，在进行仲裁或诉讼的时候，发现利息损失超过合同 约定的违约金后应及时提出，以维护自己的合法权益。 另外提醒消费者注意的两个问题是： 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失 的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的 损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用， 由违约方承担。 如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约 时对方可以选择适用违约金或者定金条款。 实践中，您在与开发商签订了购房合同后，如果开发 商出现逾期交房、逾期办证或者是所交付房屋的质量不符 等违反购房合同的情形时，要注意要求开发商承担违约责 任，以避免您的合法权益遭受损失。 拖欠房租和租期内退房的违约金怎么算【2】 1、 如果租赁合同中有约定的应该按照合同的约定处理，如果 没有的可以双方协商解决。房屋租赁合同期满，对方拒绝 搬出，可以到法院起诉对方，并要求对方承逾期腾房占有 使用费。 2、租房双方签订房屋租赁合同，有了租房约定，需要 严格实行约定。对于租金的支付也是需要执行合同的约定 的，没有约定的可以协商补充约定，另外对方退租的是属 于违约的，可以要求对方承担违约金以及实际损失赔偿， 与对方协商不成的情况下可以到法院起诉。 如何确定违约金是否过分高于实际损失呢【3】 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释第十六条规定：当事人以约定违约金 过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30%为 标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由 请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。这 些具体规定既符合公平原则，符合国情，又有利于法官办 案中有法可依。 以上规定虽然仅仅适用于商品房买卖合同，但对于二 手房买卖也是具有参考价值的。类似的地方性规定还有， 江苏省高级人民法院关于适用中华人民共和国合同法 若干问题的讨论纪要(一)(苏高法审委 16 号)第二十八条也 明确规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三 十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过 分高于造成的损失” 。 尽管目前没有专门针对二手房买卖合同的违约金规定 或解释，以上两条规定均体现了这样的原则，即违约金的 调整标准既要以弥补当