2014年9月份考试房地产评估第二次作业

2014 年 9 月份考试房地产评估第二次作业 一、单项选择题（本大题共 40 分，共 20 小题，每小题 2 分） 1. 假设开发法应计利息项目中，（ ）一般不计息。 A. 待开发房地产价值 B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C. 开发成本和管理费用 D. 销售税费 2. 某抵押房地产估价值为 500 万元，其中法定优先受偿权债务为 50 万元，施 工过程中拖欠工程款为 50 万元，已抵押担保的债权数额为 50 万元，其他优先 受偿款为 50 万元，贷款成数为 60%，则抵押贷款额度应为（ ）万元。 A. 500 B. 200 C. 300 D. 180 3. 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为 1000 元/，乙为 800 元 /，丙为 600 元/，其容积率分别是 6、4、2。如此三块地其他条件完全相 同，则明智的买者应购买 （ ） A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 无法确定 4. 在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益， 这是( )的体现。 A. 按份共有所有权； B. 建筑物区分所有权； C. 空间利用权； D. 地役权 5. 综合资本化率是求取（ ）时应采用的资本化率 A. 土地价值 B. 建筑物价值 C. 房地价值 D. 建筑物与设备价值 6. 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、1190、1490、1810、2110 元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999 年的价格为（ ）元 /平方米 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 7. 某房地产 1997 年 1 月 1 日的原值为 500 万元，2007 年 1 月 1 日的估价价值 为 700 万元，房地产计税值按一次减除 10%后的余值计算，则该房地产 2007 年 1 月 1 日的计税价值应为（ ）。 A. 500 B. 450 C. 700 D. 630 8. 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（ ） A. 市场法 B. 假设开发法 C. 成本法 D. 收益法 9. 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ ）采取 A. 市场法 B. 收益法 C. 成本法 D. 长期趋势法 10. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ） A. 上升 B. 下降 C. 维持不变 D. 升降难定 11. 在新开发区内有一块土地，总面积是 2000 平方米，可转让土地面积的比率 是 60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/平方米，则可转让土地的价格是 （ ） A. 2500 万元 B. 3500 万元 C. 3600 万元 D. 3000 万元 12. 某房地产土地面积为 2000，土地价值为 400000 元，容积率为 2，建筑物 价值为 8000000 元，则该房地产的房地单价为（ ）元/。 A. 2100 B. 2000 C. 2200 D. 3000 13. 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是 6%，自有资本要 求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为（ ）% A. 6 B. 6.9 C. 8.8 D. 9 14. 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300 元/ m2 时，出租的年未净收益为 330 元/m2。假设折现率为 10%, 风险补偿估计为现房 价格的 2%,该期房目前的价格为（ ）元/ m2。 A. 2970 B. 3300 C. 3630 D. 2934 15. 某房地产 1993 年 5 月建成，2003 年 5 月欲评估其现值，判定该房地产尚 可使用 40 年，若残值率为零，按直线法确定其成新率为（ ）。 A. 20 B. 30 C. 50 D. 80 16. 某门市的土地剩余使用年限为 3 年，可出租面积 200 平方米，从现在租赁 出去，期限为 2 年，约定好月租金是 180 元/平方米，且每年不变，附近类似门 市的正常月租金是 200 元/平方米、报酬率是 10%，出租方承担的运营费用率为 30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ） A. 700000 元 B. 695554 元 C. 777268 元 D. 800500 元 17. 某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5， 则该建筑物的成新率为（ ）。 A. 76 B. 80 C. 81 D. 84 18. 某房地产使用年期为 40 年，报酬率为 8时，单价为 700 元，当使用 年期为 50 年,报酬率为 7时，该房地产的价格为（ ）元。 A. 810 B. 709 C. 766 D. 790 19. 某城市预计自 2007 年 1 月 l 日至 2008 年 1 月 30 日由 7500 元/m2 增加到 8500 元/m2，商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计算该 类商品住宅需求的价格预期弹性为（ ）。 A. 2.25 B. 0.25 C. 1.78 D. 0.56 20. 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7 和 8。某宗房地产交易，买方付给卖方 2325 元m2，应交纳的税费均由买方 负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元m2。 A. 248775 B. 250000 C. 251100 D. 216225 二、多项选择题（本大题共 45 分，共 15 小题，每小题 3 分） 1. 估价业务来源有（ ）。 A. 被动接受 B. 上级布置 C. 主动争取 D. 自有自估 E. 政府指定 2. 房地产估价目的主要为了（ ）。 A. 土地使用权出让； B. 房地产转让； C. 租赁、抵押、征收、征用； D. 分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定 E. 房地产出资设立企业等。 3. 基准地价测算过程中，通常化分为（ ）等路线价。 A. 商业 B. 住宅 C. 工业 D. 市政用地 4. 能够运用平均增减量法进行估价的条件是（ ）。 A. 只要有历史价格资料，就可适用该法 B. 历史价格持续上升，且上升的数额大致相等 C. 历史价格持续下降，且下降的数额大致相等 D. 历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等 5. 运用路线价法估价的前提条件是（ ）。 A. 道路较规整 B. 各宗土地的排列较整齐 C. 道路规整 D. 各宗土地的排列整齐 6. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（ ） A. 供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 B. 供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 C. 供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加 D. 供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加 7. 可用作交易日期修正的方法有（）。 A. 价格指数法 B. 长期趋势法 C. 价格变动率法 D. 经验值法 8. 运用假设开发法所的估价结果的可靠性如何，关键取决于（ ）等预测。 A. 最佳开发利用方式 B. 开发完成后的房地产价值 C. 折现率大小 D. 开发商期望的利润率 9. 房地产之所以有价格，其前提条件是（）。 A. 房地产的有用性 B. 房地产的稀缺性 C. 房地产的有效供给 D. 房地产的有效需求 10. 建筑物重置价格是按估价时点当时社会正常的（ ）等，重新建造同类结构、 式样。质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。 A. 建筑技术 B. 工艺水平 C. 建材价格 D. 人工、机械费用 11. 关于房地产征收、征用，下列描述正确的是（ ）。 A. 征收的实质是强制收买，所有权的改变，不返还 B. 征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为 C. 征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为 D. 征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还 E. 征收、征用都是无偿的，可以不给予补偿 12. 适于用路线价法评估的是（ ）。 A. 多宗土地课税 B. 土地整理 C. 征地拆迁补偿 D. 单宗房地产 13. 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而 最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。 A. 可接受性 B. 保值增值性 C. 现实社会需要程度 D. 未来发展趋势 E. 固定性 14. 关于深度价格修正率说法正确的有( ) A. 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数 B. 深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路 而有递减现象 C. 距离街道深度愈深，价值也就愈高 D. 如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价 值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于 离开道路的细条的价值 15. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括( ) A. 土地权利设置的限制 B. 房地产相邻关系的限制 C. 土地使用管制 D. 土地权利行使的限制 三、判断题（本大题共 15 分，共 5 小题，每小题 3 分） 1. 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格 明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 （） 2. 同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。 （） 3. 企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（） 4. 接受做人委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应 明确至少一名合适所估价人员负责该估价项目。（ ） 5. 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房 地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ） 答案： 一、单项选择题（40 分，共 20 题，每小题 2 分） 1. D 2. D 3. A 4. C 5. C 6. B 7. B 8. A 9. C 10. B 11. C 12. A 13. B 14. D