2011房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》练习2

2011 房地产估价师考试房地产估价理论与方法练习 2 1按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为 0.91，则其依据是（ ）。 A可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影 响幅度为 9 B可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影 响幅度为 9 C可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影 响幅度为 9.89 D可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影 响幅度为 9.89。 2甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为 30 年和 40 年，楼面地价分别为 2700 元/m 2 和 2800 元/m2，该类房地产的报酬率为 6，则两宗土地价格相比（ ）。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D无法确定 3某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 40 万元，此后每年的净收益会在上一年 的基础上增加 2，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 6，则该宗房地产的 收益价格为（ ）万元。 A667 B1333 C1000 D500 4某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为 50 年，预 计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2，该类 房地产的报酬率为 6，则该宗房地产的价格为（ ）万元。 A833 B2500 C1250 D1067 5已知一年期国债利率为 3.31，贷款利率为 5.43，投资风险补偿率为 2.23，管 理负担补偿率为 1.32，缺乏流动性补偿率为 1.42，所得税抵扣的好处为 0.5，则报酬 率为（ ）。 A7.78 B. 8.28 C13.21 D14.21 6开发经营期的起点是（ ）。 A取得估价对象的日期 B开始施工建设的日期 C开始预售的日期 D开始销售的日期 7评估一宗房地产开发用地 2007 年 1 月 1 目的价值，预测该宗土地 2009 年 1 月 1 日 开发完成后的房价(含地价）为 2000 万元，折现率为 10，则开发完成后房价现值为（ ）万元。 A1562.89 B1652.89 C1502.63 D1520.63 8城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等、位置相邻，但由于（ ） 不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。 A区域规划 B临街状况 C周围环境 D地形地势 9路线价法特别适用于对（ ）进行估价。 A单宗土地 B多宗土地 C部分土地 D待开发土地 10按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于 （ ）的建筑物。 A用途相同且价格差异不大 B建筑面积相同且价格差异不大 C规模相同且价格差异不大 D各部分的房地价值有差异且差异不大 1已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20 英尺，临街深度为 75 英尺。 标准宗地为临街宽度为 20 英尺，临街深度为 100 英尺地块。现有一相邻矩形地块乙，临街 宽度为 30 英尺，临街深度为 125 英尺，运用四三二一法则计算，地块乙的总地价为（ ）万元。 A65.4 B81.8 C87.2 D109.0 2防范估价风险的最后一道防线是（ ）。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 3一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少（ ）名注册房地产估 价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。 A1 B2 C3 D4 4如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（ ），就可以计算其平均发展速度， 采用该一平均发展速度进行预测。 A较大 B较小 C不同 D大致相同 5在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途 的选择是要考虑该地块位置的（ ）。 A可接受性和现实社会需要程度 B现实社会需要程度和未来发展趋势 C可接受性及现实社会需要程度和未来发展趋势 D可接受性和未来发展趋势 11市场价值是指房地产在满足（ ）等条件下进行交易最可能的价格。 A卖方和买方掌握必要的市场信息 B不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 C卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 D卖方和买方追求各自利益的最大化 E卖方和买方急于完成交易 12下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（ ）。 A土地使用权 B所有权 C地役权 D典权 E租赁权 13房地产区位是与其特定位置相联系的（ ）的总和。 A自然因素 B人文因素 C人口因素 D社会因素 E其他因素 14下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。 A上调贷款利率 B收紧房地产开发贷款 C开征物业税 D减免房地产持有环节的税收 E提高最低购房首付款比例 15在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守的技术性原则，并普遍适用或 者一般原则，即普适技术性原则，主要有（ ）。 A独立、客观、公正原则 B合法原则 C最高最佳使用原则 D估价时点原则 E替代原则 16以下属于非正常交易的情况有（ ）。 A相邻房地产的合并、分割交易 B土地使用权出让拍卖 C受迷信影响的交易 D房地产涉案拍卖 E卖方负担补交土地使用权出让金 17下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。 A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象或估价作业期内的某个日期为 估价时点 B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D房地产估价人员可以假定估价时点 E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 18有一出租的写字楼拟选用收益法估价，现需要搜集（ ）等方面的资料。 A开发完成后的市场价格 B租金水平 C竞争性项目 D出租率或空置率 E运营费用 19某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为 5.58。则下 列说法中正确的有 （ ）。 A该房地产的实际价格等于名义价格 B该房地产的名义价格为 50 万元 C该房地产的实际价格高于 50 万元 D该房地产的实际价格为 50 万元 E该房地产不存在名义价格 20某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期 为 1 年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为 20 年。下列说法正 确的是（ ）。 A此估价报告的有效期为 20 年 B