2011年房地产估价师考试理论与方法命题预测试卷

2011 年房地产估价师理论与方法命题趋势权威试卷 3 一、单项选择题 1估价的通俗含义是估计()的价格或价值。 A现有物品 B一般物品 C 经济物品 D建筑物品 2房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C 流动性差和价值量大 D不可移动和用途 多样 3房地产具有供给有限特性，本质上是由()决定的。 A土地总量有限 B规划 +限制 C房地产不可移动 D价值量大 4估价报告书中说明的()限定了其用途。 A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况 5下列不属于土地使用权的是()。 A建设用地使用权 B宅基地使用权 C 土地承包经营权 D租赁权 6不属于引起房地产价格上升的原因是()。 A外部经济 B需求增加导致稀缺性增加 C 生活水平的提高 D通货膨胀 7最适合用市场法估价的是()。 A用做生产的房地产 B可销售的房地产 C 出租或营业的房地产 D仅适用于自用的房地产 8下列()使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。 A用途 B建筑规模 C容积率 D绿地率 9房地产价格与一般物品价格的()表现出房地产价格的独特之处。 A等值 B不等值 C相同 D不相同 10从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何 影响房地产的()。 A长期趋势 B后期利润 C 权益 D供给和需求 11某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成 交价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖 方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付 给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方()元/m2 。 A2020.80 B2214.29 C2336.45 D2447.37 12某套住宅建筑面积为 100m2，套内建筑面积为 92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价 格为 3000 元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。 A2400 B2580 C2607 D2760、 13房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相 同的()。 A成交价格 B理论价格 C 评估价值 D市场价格 14某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方 2625 元/m 2，买卖中涉及的税费均由 卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 5%。该 宗房地产的正常成交价格为()元/m 2。 A2000 B2200 C2400 D2500 15下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是()。 A交通拥挤 B建筑技术进步 C 城市规划改变 D自然环境恶化 16砖混结构二等房屋的残值率一般为()。 A4% B3% C2% D 1% 17有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/m 2，报酬率为 8%；乙房地 产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，报酬率为 6%。那么，甲的价格() 乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 18除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其()的状况。 A估价作业日期 B成交日期时 C 估价时点 D交易日期调整后 19某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为 40 年， 建造期为 2 年，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物折旧的经济寿命为()年。 A38 B42 C58 D60 20某房地产未来年净收益为 30 万元，又知 10 年后的转售价格为 150 万元，若报酬率为 8%，利息 率为 7%，则该房地产现值为() 万元。 A351.30 B280.19 C270.78 D277.55 21某房地产的报酬率为 8%，收益期限为 30 年时的价格为 4000 元/m 2。若报酬率为 6%，收益期限 为 50 年时，则该房地产的价格为()元/m 2。 A3800 B4500 C5200 D5600 22某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、18 万元、23 万 元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格最 接近于()万元。 A280 B285 C290 D295 23某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现 在写字楼价格的 1.2 倍，该类房地产的报酬率为 10%，则该宗写字楼现在的价格为()万元。 A4580 B5580 C6580 D7580 24运用平均增减量法进行估价的条件是()。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近 25某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目建成还需 1.5 年，已知报酬 率为 8%，折现率为 12%，该项目开发完成后的房地产现值为()万元。 A4023.04 B4074.10 C 4768.50 D5652.09 26资本化率是()的倒数。 A毛租金乘数 B潜在毛租金乘数 C 有效毛收入乘数 D净收益乘数 27某高层楼房占用的土地总面积为 800m2，总建筑面积为 2000m2，某人拥有其中 120m2 的建筑面 积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为()m 2。 A40 B45 C48 D50 28房地产估价的主要难点是()。A市场行情变化不定 B供需变化引起价格变化 C房地产价格 的影响因素极其复杂且难以把握 D房地产价格的影响因素影响程度不同 29房地产的最高最佳使用状态不包括()。 A最佳区位 B最佳规模 C 最佳用途 D最佳集约度 30预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会()。 A上升 B下降 C不变 D升降难定 31某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元资金以 5%的年利率存 入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与()万元的资 金等价。 A2000 B400 C4000 D10000 32某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元， 中大网校 您职业人生中最好的伙伴 咨询电话：4000-18-8000 3 该类房地产的报酬率为 8%。该房地产的价格为 ()万元。 A695.83 B681.25 C715.83 D718.75 33某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费 用和残值分别为 300 元/m 2 和 50 元/m 2，则该宗土地的减价修正额为()元/m 22。 A50 B250 C300 D350 34若标准宗地的临街深度为 10m，按照四三二一法则计算临街深度为 15m 的宗地价格，其平均深 度价格修正率为()。 A78% B85% C117% D150% 35在估价报告中陈述()，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在 使用估价报告时需要注意的事项。 A估价师声明 B估价的假设和限制条件 C 估价方法 D估价对象 二、多项选择题 1下列对房地产估价本质的认识，正确的是()。 A房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值 B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价 C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 D房地产估价会有误差，但应将误差控制在合 理的范围内 E 房地产估价是门科学不是艺术 2土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有()。 A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B重视建筑物的存在，即将其设想为可利 用的资源物 C考虑建筑物存在对土地价值的影响 D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E 重视土地对建筑物价值的影响 3房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。 A装饰装修改造 B通货膨胀 C 需求增加导致稀缺性增加 D改进物业管理 E周围环境 改善 4房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。 A充公权 B管制权 C征税权 D征收权 E出让权 5权益状况比较与调整的主要内容包括()。 A土地使用年限 B土地出让方式 C 城市规划限制条件 D楼层、朝向 E公共设施完备 程度 6最高最佳使用必须同时满足的条件包括()。 A法律上许可 B技术上可能 C 经济上可行 D价值最大化 E使用上简便 7下列情形中会导致房地产当前需求增加的有()。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C 作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 8建筑物重置价格的求取方法有()等。 A单位比较法 B工料测量法 C 指数调整法 D分部分项法 E成新折扣法 9从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。 A房地产改扩建费用 B抵押贷款还本付息额 C 房屋设备折旧费 D所得税 E房屋装修 折旧费 10补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。()是需要补地价的主 要情形。 A出让土地使用权期满后续期 B增加原土地使用权出让时规定的容积率 C 转让、出租、抵押 土地使用权的房地产 D改变原土地使用权出让时规定的用途 E拍卖土地使用权 11收益法中确定资本化率的基本方法有()。 A市场提取法 B累加法 C 指数调整法 D投资收益率排序插入法 E收益乘数法 12假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有()。 A待开发房地产的价值 B开发成本和管理费用 C 销售税费 D投资者购买待开发房地产应 负担的税费 E开发利润 13运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括()。 A加权平均资本化率 B综合资本化率 C 建筑物资本化率 D土地资本化率 E权益资本 化率 14下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有()。 A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C 理论上，房地产价格与利率因素呈负 相关 D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化 E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房 地产价格下降 15估价项目完成后，应归档的估价资料包括()。 A实地查勘记录 B委托人照片 C估价项目来源和接洽情况 D估价中的不同意见 E估价报告 定稿之前的重大调整或修改意见 三、判断题 1估价当事人是指与估价单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。() 2在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。() 3在建工程是按是否产生收益划分的房地产类型。() 4房地产的经营使用方式主要是销售、出租、营业和自用。() 5房地产价格实质是房地产权益的价格。() 6交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。() 7交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。() 8高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。() 9在可比实例的成交日期至估价时点期问，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行 交易日期调整。() 10假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测