2010-2012年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》全真模拟试卷(5)-中大网校

2010-2012 年房地产估价师考试房地产基本制度与政策 全真模拟 试卷(5) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) (1)下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是（ ） 。 (2)起修正作用的一般原则中， （ ）又称为审慎原则、保守主义。 (3)下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是（ ） 。 (4)房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（ ）的方式向抵押权人提供债务履行担 保的行为。 (5)最常见的会计期间是（ ） 。 (6)建设用地使用权出让，是土地（ ）级市场。 (7)中华人民共和国民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为（ ）年，法律另有规定的除外。 (8)在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（ ） 。 (9)（ ）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。 (10)按标志（ ）进行划分，分为品质标志和数量标志。 (11)长期贷款展期期限累计不得超过（ ）年。 (12)土地使用权出让合同约定的使用年限为 70 年，原土地使用者使用 28 年后转让，受让 人的使用年限只有（ ）年。 (13)A 市 2009 年房地产开发总量为 100 万，而其住宅开发总量为 80 万，则其中该数 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 字“80 万100 万100%”的计算结果为（ ）指标。 (14)某汽车厂在 A 市市区内，且属于新设立单位，按照规定，该汽车厂应当自设立之日起 （ ）日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记。 (15)下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是（ ） 。 (16)土地使用税的计税依据是（ ） 。 (17)（ ）是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存 款总额的比率。 (18)（ ）是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情 况扼要摘录而制作的一种卡片。 (19)中华人民共和国物权法规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关 系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）日内 不起诉，异议登记失效。 (20)某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为 2200 万元，按土地增值税相关规定准 予扣除的项目金额为 1200 万元，则其应纳土地增值税适用税率为（ ） 。 (21)镇总体规划的期限一般为（ ）年。 (22)2009 年末，某城市共有 80 万个家庭，共计 84 万套住房，平均每个家庭拥有 105 套 住房。该指标在统计上称为（ ）相对指标。 (23)下列有关保险的表述中，正确的是（ ） 。 (24)某单位自用办公房产原值为 100 万元，其房产税税基可能为（ ）万元。 (25)城市房地产开发经营管理条例规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期 开工的或中断建设（ ）以上的，不征收土地闲置费。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (26)下列关于合同，表述错误的是（ ） 。 (27)商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过（ ）个月。 (28)（ ）是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。 (29)根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价 法计价，直接费为 6000 万元，间接费为 1500 万元，利润率为 4%，该建筑安装工程利润 应为（ ）万元。 (30)刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行 债务，此类贷款属于（ ） 。 (31)限差公式中，002 +00006S，S 为（ ） 。 (32)经济特区，经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税 额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的（ ） 。 (33)按我国公司法规定，当公司股本总额超过（ ）亿元时，其社会公众股的面额 至少要达到 6000 万元以上。 (34)会计核算中的报账主要是通过（ ）来进行的。 (35)房地产买卖（ ） 。 (36)价格效应是指（ ） 。 (37)目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在（ ） m2左右。 (38)以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建 设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县 人民政府城乡规划主管部门领取（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (39)普通股股东权利中，共益权包括（ ） 。 (40)如果某建筑物0000 的绝对标高为 38500m，且设计楼顶标高 50000m，则其楼 顶的绝对标高为（ ）m。 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1)债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括（ ） 。 (2)会计的基本职能包括（ ） 。 (3)城市用地分类中，绿地不包括（ ） 。 (4)项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合 作的开发项目都必须实行报建制度，接受（ ）的监督管理。 (5)商业银行的职能包括（ ） 。 (6)按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为（ ）三种。 (7)下列有关综合指标的表述，正确的是（ ） 。 (8)下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有（ ） 。 (9)下列房屋租赁形式， （ ）是城市房屋租赁管理办法 中规定的范围。 (10)根据中华人民共和国刑法规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、 倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (11)下列关于楼地面的构造，表述正确的是（ ） 。 (12)责任保险包括（ ）等。 (13)下列关于禁止参与竞买规则的内涵，表述正确的是（ ） 。 (14)近因原则的具体含义是（ ） 。 (15)房屋产权登记面积的特点包括（ ） 。 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1)资产报酬率越低，说明企业的获利能力越强。 （ ） (2)影响商品需求的因素中，在其他情况不变的条件下，商品本身的价格与其需求量之间存 在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。 （ ） (3)若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日 90 日内向作出裁决的房屋拆迁管理 部门的本级人民政府申请行政复议。 （ ） (4)建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于用地单位。 （ ） (5)某商品房于 2010 年 1 月 8 日竣工验收合格，2010 年 3 月 8 日开发商将其交给购房人孙 某，该商品房保修期应从 2010 年 1 月 8 日起计算。 （ ） (6)流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，过 高的流动比率是好现象。 （ ） (7)股票是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息 和红利的凭证。 （ ） (8)经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约 用地的原则。 （ ） (9)增价拍卖根据竟买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。 （ ） (10)工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。 （ ） (11)会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账 户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。 （ ） (12)拆除代管房屋是否公证，由双方当事人自主选择。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (13)城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级 人民代表大会常务委员会审议，然后将审议意见交由本级人民政府土地主管部门研究处理。 （ ） (14)及时性原则是指会计信息应当及时处理、及时提供。 （ ） (15)在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的 金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计 10%的扣除。 （ ） (16)机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准，其只可以衡 量定额表现。 （ ） (17)利率是在一定时期内利息与本金的比率，是决定利息水平高低的衡量标准。 （ ） (18)环境污染源按照污染物发生的类型，可分为固定污染源和移动污染源。 （ ） (19)土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸 如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。 （ ） (20)自愿保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上，通过签订保险合同 而形成的保险。 （ ） (21)委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，但能委托他人代为竞买。 （ ） (22)商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付 定金或房价款的行为。 （ ） (23)监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。 （ ） (24)诚实信用是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法 律关系的重要标志。 （ ） (25)修建性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质 和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 （ ） (26)项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生 的一切费用。 （ ） (27)只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的 范围。 （ ） (28)物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 （ ） (29)会计要素中，费用可以表现为资产的减少，也可能引起负债的增加，但不能同时表现 为资产的减少和负债的增加。 （ ） (30)无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全不相同， 因此无差异曲线又称为等效用曲线。 （ ） (31)房地产保险中，企业财产保险的保险期限一般为三年。保险期满后，经协商后可续保。 （ ） (32)规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。 （ ） (33)按日常活动在公司、企业所处的地位，收入还可以分为主营业务收入、其他业务收入。 （ ） (34)工程量清单中的工程量是结算时的工程量。 （ ） (35)材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (36)商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可 以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。 （ ） (37)国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给 原土地使用者适当补偿。 （ ） (38)债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定债务的， 无权要求返还定金；给付定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。 （ ） (39)政府发行债券有两种情况：一是发行短期国库券，期限在两年之内，目的是解决财政 先支后收的矛盾。 （ ） (40)平均收益是厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。 （ ） 四、综合分析题(共 3 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得 分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分.) (1)A 房地产开发公司于 2008 年 1 月开发一普通商品住宅项目小区，项目总投资为 3000 万 元，并以出让方式取得了该项目建设用地使用权。2008 年 6 月，经招标，分别与 B 监理公 司、C 施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为 1800 万元。2008 年 4 月，正式开工建设。2009 年 9 月，乙公司完成该小区开发，并通过 综合验收。 (2)按照规定，如果 A 房地产开发公司在确定监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向（ ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 (3)根据城市房地产开发经营管理条例 ，甲房地产开发公司开发该小区的资本金不得低 于（ ）万元。 (4)按照现行政策，甲房地产开发公司开发该小区的资本金不得低于（ ）万元。 (5)A 房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（ ）万元。 (6)B 监理公司在工程监理时，坚持“三控” 、 “两管” 、 “一协调” ，其中“三控”是指（ ） 。 (7)下列关于 B 监理公司在工程监理时的做法和所持理念，表述正确的是（ ） 。 (8)下列关于 A 房地产开发公司确定施工企业招投标中，表述错误的是（ ） 。 (9)如果该项目发生建设工程质量事故，有关单位应当在（ ）小时内向当地建设行政主 管部门和其他有关部门报告。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (10)A 房地产开发公司申领建筑工程许可证时，应具备的条件有（ ） 。 (11)张某于 2010 年 3 月，购买了临街商住两用商品房。该商住房共 2 层，一层为商业用房， 二层为住宅，均为钢筋混凝土框架结构。据了解，该商住房附近有一家垃圾处理厂和一家 拥有天内两个长年生产并排放污染物烟囱的化工厂。 (12)根据以上背景，张某的商住房所面临的污染源有（ ） 。 (13)张某的商住房所面临的环境噪声污染源，主要有（ ） 。 (14)张某的商住房附近的垃圾处理厂的污染，主要属于固体废物中的（ ） 。 (15)在夜间，张某的商住房经常有街道迎面驶来的汽车的灯光照进住户室内，按照可见光 污染的类别，夜间迎面驶来的汽车灯光污染属于（ ） 。 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) (1) :A (2) :D (3) :A (4) :A (5) :C (6) :A (7) :B (8) :C (9) :B (10) :B (11) :B (12) :B 根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约 定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。 ”70 年一 28 年=42 年。(13) :B (14) :A (15) :B (16) :A (17) :A (18) :C (19) :D (20) :D (21) :C (22) :D (23) :C (24) :B (25) :D (26) :B (27) :A (28) :C (29) :D 建筑安装发包与承包价按综合单价法计价时，利润可按分项直接费与间接费之和乘以相应 利润率来确定。该建筑安装工程利润=(6000 万元+1500 万元)x4%=300 万元。(30) :B (31) :D (32) :A (33) :C (34) :D (35) :A (36) :A (37) :A (38) :B (39) :D (40) :D 我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝 对标高。其楼顶的绝对标高=38500m+50000m=88500m。二、多项选择题(共 15 题， 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。 全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分) (1) :A, C, D (2) :A, B, E (3) :C, D, E (4) :D, E (5) :A, C, D, E (6) :A, B, C (7) :A, B, E (8) :A, C, D, E (9) :B, C, D (10) :A, C (11) :A, B, C, D (12) :B, C, D, E (13) :B, C, E (14) :A, D (15) :B, C, D, E 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1) :0 (2) :0 (3) :0