2007年房地产估价师《制度与政策》真题及答案解析

一、单项选择题(共 40 题，每题 05 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其 相应的编号) 1政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（ ）。 A商品住房 B限价商品住房 C经济适用住房 D廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。 2某宗以房产为主的房地产评估价格为 1200 万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房 地产估价最高收费额为（ ）万元。 A180 B280 C305 D500 答案：C 解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的 收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准， 1005+9002.5+2001.5=3.05 万元。 3下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（ ）。 A非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前 6 个月申请 续期 D非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前 2 年申请续 期 答案：B 解析：物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使 用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 4城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（ ）而评估其房地产市场价格。 A与产权调换房屋结算差价 B价值 C货币补偿金额 D重置价格 答案：C 解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。 5房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是（ ）。 A国务院人事主管部门 B国务院建设主管部门 C省级人事主管部门 D省级房地产主管部门 答案：B 解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门 为房地产估价师注册初审部门。 62006 年 1 月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资 2 亿元，则该项目资本金 应不低于（ ）万元。 A4000 B5000 C6000 D7000 答案：D 解析：国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知( 国发200413 号)，将房地产 开发项目 (不含经济适用房项目)资本金比例由 20提高到 35。2 亿元35=7000 万元。 7施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（ ）签字盖章。 A注册建筑师 B注册结构工程师 C注册建造师 D注册施工管理师 答案：C 解析：建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工 单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。 8住房公积金管理的决策机构是（ ）。 A住房公积金管理委员会 B住房公积金管理中心 C存储住房公积金的金融机构 D设区城市人民政府 答案：A 解析：由直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工 会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。 9商品房买卖合同约定面积为 150，价格为 4000 元，交付使用时，产权登记面积为 155，买卖 双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（ ）万元。 A600 B610 C618 D620 答案：C 解析：（1）面积误差比（产权登记面积- 合同约定面积）/合同约定面积100= （155-150 ） /150=333% 。（ 2）根据面积误差比绝对值超过 3时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面 积大于合同约定面积时，面积误差比在 3之内(含 3) 的房价款由买受人补足；超出 3部分的房价款由 房地产企业承担，产权归买受人。150（1+3%）4000 元=618 万元。 10人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ ）确定。 A房地产估价机构 B人民法院 C抵押权人 D人民法院和房地产估价机构共同 答案：B 解析：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确 定，并应当征询当事人的意见。 11在我国，房地产价格评估制度是根据（ ）确立的一项房地产交易基本制度。 A法律 B行政法规 C部门规章 D政府规范性文件 答案：A 解析：城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度”。 12某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请 抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（ ） 。 A甲银行优先受偿 B按二家银行的债权数额大小确定受偿顺序 C乙银行优先受偿 D按二家银行的债权比例受偿 答案：A 解析：依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款 依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押 权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 13新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ ） 。 A由物业管理企业代管 B由房地产管理部门代管 C由财政部门代管 D由业主自行管理 答案：B 解析：维修资金属于代管资金。业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管。业主大会成 立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将维修资金移交给物业管理企业代管。 14合法建造房屋的物权自（ ）发生效力。 A记载于不动产登记簿时 B颁发房屋权属证书时 C申请房屋所有权登记时 D事实行为成就时 答案：A 解析：物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不 动产登记簿时发生效力。 15下列关于预告登记的表述中，错误的是（ ） 。 A预告登记的目的是保障将来实现的物权 B预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的，预告登记失效 C预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 答案：D 解析：预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动 产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 物权法 规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构 申请预告登记。 16根据房产测量规范 ，不计算房屋建筑面积的是（ ） 。 A属永久性建筑有柱的货棚 B有顶盖不卦闭的永久性架空通廊 C无顶盖的室外楼梯 D与室内不相通的类似于阳台的建筑 答案：D 解析：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。有顶盖不封闭的永 久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 17房地产估价报告应有至少（ ）名专职注册房地产估价师签字。 A1 B2 C3 D4 答案：B 解析：房地产估价机构管理办法规定，房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构 公章，并有至少 2 名专职注册房地产估价师签字。 18大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要 提供（ ） 。 A人才服务中心托管人事档案的证明 B社会保险缴纳凭证复印件 C所在单位同意其注册的书面意见 D所取得的房地产估价科研成果 答案：C 解析：注册房地产估价师管理办法规定，离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的 人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案 的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、 科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。 19 房地产估价机构管理办法规定，二级资质房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。 A城市房屋拆迁 B课税 C企业清算 D司法鉴定 答案：C 解析：房地产估价机构管理办法规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外 的房地产估价业务。 20某房地产估价师于 2004 年 8 月初始注册在甲房地产估价机构，后于 2006 年 2 月变更注册至乙房地产 估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至（ ） 。 A2006 年 8 月 B2007 年 8 月 C2008 年 2 月 D2009 年 2 月 答案：B 解析：房地产估价机构管理办法规定，房地产估价师注册有效期为 3 年。注册有效期满需继续执业的， 应在注册有效期满 30 日前，申请办理延续注册。 21业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（ ）同意。 A业主委员会 B专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C占总人数过半数的业主 D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 答案：D 解析：物权法规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则； (2)制定和修改建 筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (4)选聘和解聘物业服务企 业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (6)改建、重建建筑物及其附属设施； (7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定第项和第项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业 主同意。 22对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在（ ）以 上的，应进行土地增值税的清算。 A55 B65 C75 D85 答案：D 解析：关于土地增值税若干问题的通知规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面 积占整个项目可售建筑面积的比例在 85以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣 除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。 23某房地产开发企业销售房地产的收入为 3000 万元人民币，扣除项目金额为 1500 万元，则应缴土地增 值税为（ ）万元。 A450 B525 C600 D900 答案：B 解析：（1）土地增值额=3000 万元 1500 万元1500 万元。 （2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额 100，未超过 200的，应纳税额土地增值额50一 扣除项目15=150050 一 150015=525 万元。 242007 年某市职工上一年度月平均工资为 2000 元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为 2500 元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（ ）元。 A125 B250 C300 D375 答案：C 解析：根据财政部、国家税务总局关于基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通 知(财税200610 号)单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资 12的幅度内，其实际缴存 的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过 职工工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的 3 倍，具体标准按照各地有关规定执行。 25王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某 的边际效用（ ） 。 A会减少 B会增加 C保持不变 D可能增加也可能减少 答案：B 解析：根据边际效用递减规律，当增加商品 X 的消费时，X 的边际效用逐渐减少；而商品 Y 的消费量因 商品 X 的增加而减少，故 y 的边际效用增加，所以 X 替代 Y 的边际替代率(绝对值) 呈逐渐递减的趋势， 因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。 26商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ ） 。 A负债业务 B资产业务 C中间业务 D代理业务 答案：B 解析：商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务 主要包括贷款和投资(购买有价证券 )两大类。 27结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ ）职能。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配 答案：A 解析：保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组织经济补偿职能。 保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能、防灾防损职能和分配 职能。 28某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让 获取交易差价，这种证券是（ ） 。 A股份 B股单 C股票 D公司债券 答案：C 解析：股票持有者不仅可以获得股息、红利等收益，还可通过在股票市场上转让其持有的股票而获得交易 差价收益。 29下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（ ） 。 A拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D委托人与拍卖人是平等的民事主体 答案：C 解析：禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。 30下列统计指标中属于变异指标的是（ ） 。 A众数 B调和平均数 C中位数 D标准差 答案：D 解析：变异指标又称变动度，包括全距、平均差、标准差、变异系数等。众数、调和平均数、中位数属于 平均指标。 21业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（ ）同意。 A业主委员会 B专有部分占建筑物总面积过半数的业主 C占总人数过半数的业主 D专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 答案：D 解析：物权法规定，下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则； (2)制定和修改建 筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (4)选聘和解聘物业服务企 业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (6)改建、重建建筑物及其附属设施； (7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定第项和第项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业 主同意。 22对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在（ ）以 上的，应进行土地增值税的清算。 A55 B65 C75 D85 答案：D 解析：关于土地增值税若干问题的通知规定，对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面 积占整个项目可售建筑面积的比例在 85以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣 除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。 23某房地产开发企业销售房地产的收入为 3000 万元人民币，扣除项目金额为 1500 万元，则应缴土地增 值税为（ ）万元。 A450 B525 C600 D900 答案：B 解析：（1）土地增值额=3000 万元 1500 万元1500 万元。 （2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额 100，未超过 200的，应纳税额土地增值额50一 扣除项目15=150050 一 150015=525 万元。 242007 年某市职工上一年度月平均工资为 2000 元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为 2500 元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（ ）元。 A125 B250 C300 D375 答案：C 解析：根据财政部、国家税务总局关于基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通 知(财税200610 号)单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资 12的幅度内，其实际缴存 的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过 职工工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的 3 倍，具体标准按照各地有关规定执行。 25王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某 的边际效用（ ） 。 A会减少 B会增加 C保持不变 D可能增加也可能减少 答案：B 解析：根据边际效用递减规律，当增加商品 X 的消费时，X 的边际效用逐渐减少；而商品 Y 的消费量因 商品 X 的增加而减少，故 y 的边际效用增加，所以 X 替代 Y 的边际替代率(绝对值) 呈逐渐递减的趋势， 因而无差异曲线是一条凸向原点的曲线。 26商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ ） 。 A负债业务 B资产业务 C中间业务 D代理业务 答案：B 解析：商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。商业银行资产业务 主要包括贷款和投资(购买有价证券 )两大类。 27结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ ）职能。 A分散危险 B融通资金 C防灾防损 D分配 答案：A 解析：保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组织经济补偿职能。 保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括融通资金职能、防灾防损职能和分配 职能。 28某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让 获取交易差价，这种证券是（ ） 。 A股份 B股单 C股票 D公司债券 答案：C 解析：股票持有者不仅可以获得股息、红利等收益，还可通过在股票市场上转让其持有的股票而获得交易 差价收益。 29下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（ ） 。 A拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D委托人与拍卖人是平等的民事主体 答案：C 解析：禁止拍卖人参与竟买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。 30下列统计指标中属于变异指标的是（ ） 。 A众数 B调和平均数 C中位数 D标准差 答案：D 解析：变异指标又称变动度，包括全距、平均差、标准差、变异系数等。众数、调和平均数、中位数属于 平均指标。 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两上以上符合题意，请在答题卡上涂黑 其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 05 分) 1廉租住房保障资金的来源有（ ） 。 A财政预算资金 B房屋维修资金 C土地出让净收益 D住房公积金增值收益 E. 廉租住房预售资金 答案：ACD 解析：城镇最低收入家庭廉租住房管理方法第八条规定，城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实 行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：（一）市、县财政预算安排的资金；（二）住房 公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；（三）社会捐赠的资金；（四）其他渠道筹集的 资金。 关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知 （财综200625 号）规定，从土地出让净收益中安排 一定资金用于城镇廉租住房建设。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发2007 24 号）规定，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于 10%，各地还可根据实际情况进一 步适当提高比例。 2下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ） 。 A征收或者征用都是为了公共利益需要 B征收或者征用都要依法给予补偿 C征收是国家行为，征用是企业行为 D征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E征收是强制性的，征用是非强制性的 答案：ABD 解析：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定 程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所 有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制 使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 3法律规定可以属于集体所有的自然资源有（ ） 。 A森林 B矿藏 C水流 D山岭 E荒地 答案：ADE 解析：宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所 有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。 4下列关于房地产抵押的表述中，正确的有（ ） 。 A村办企业的厂房可以抵押 B以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产 C公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押 D抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 E. 同一房地产不得设定两个以上抵押权 答案：ABD 解析：房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。学校、幼儿园、 医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的 房地产为自身债务设定抵押。 5自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）出台了部门规章。 A红线 B绿线 C紫线 D蓝线 E黄线 答案：BCDE 解析：1989 年 12 月全国人大常委会通过了城市规划法 ，标志着我国城市规划走上了法制轨道，城市 规划综合调控作用得到充分发挥，城市规划监管体制和机制不断创新，并逐步建立了绿线、紫线、蓝线、 黄线管理制度。 6某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额 12 亿元的贷款额度， 下列表述中，正确的有（ ） 。 A该抵押属一般房地产抵押 B该抵押是最高额抵押 C若银行实际发放了 15 亿元贷款，其优先受偿价款为 15 亿元 D若银行实际发放了 15 亿元贷款，其优先受偿价款为 12 亿元 E. 该抵押可以不经登记即产生合同效力 答案：BD 解析：物权法规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生 的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权 在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是 对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵 押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。 7下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（ ） 。 A仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C预售商品房广告不得涉及装修装饰内容 D在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离 E房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非” 的内容 答案：ACE 解析：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布房地产广告。房地产中表现项目位置， 应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。 8房地产估价师注册证书失效的情形有（ ） 。 A注册期满 3 年而未延续注册的 B持续离开估价岗位超过 1 年的 C年龄超过 60 周岁的 D聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E不具有完全民事行为能力的 答案：ADE 解析：注册房地产估价师管理办法(建设部令第 151 号) 规定，注册房地产估价师有下列情形之一的， 其注册证书失效： (1)聘用单位破产的； (2)聘用单位被吊销营业执照的；(3)聘用单位被吊销或者撤回房 地产估价机构资质证书的；(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的； (5)注册有 效期满且未延续注册的；(6)年龄超过 65 周岁的；(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的；(8)其他导致注 册失效的情形。 9对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ ） 。 A自用的工业房产，以房屋原价的 50一 60作为应税房产原值 B自用的工业房产，以房屋原价的 5060作为计税税基 C商业用途地下建筑，以房屋原价的 7080作为应税房产原值 D出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E地下人防设施免税 答案：ACD 解析：自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的 5060作为应税房产原值。凡在房产税征收 范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下 人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 10下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有（ ） 。 A边际成本包括短期边际成长和长期边际成本 B长期总成本可以分为固定成本与可变成本 C平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形 D短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵 E收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则 答案：ACD 解析：短期总成本(STC)可分为固定成本(FC)与可变成本(VC)。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的 利润最大化原则(或亏损最小条件 )。 11房地产金融的特点包括（ ） 。 A集中性 B风险性 C流通性强 D资金增值性 E. 资金周转期长 答案：ABDE 解析：房地产资金的投入、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的，体现了资金运 动固定性特点。 12下列保险险种中，属于商业保险的有（ ） 。 A责任保险 B失业保险 C工程保险 D人寿保险 E劳动工伤保险 答案：ACD 解析：以保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险、责任保险、信用保证保险与人身保险 四大类。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵 重物品意外损害以及失窃保险等。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保 险和失业保险等。 13股票和债券的相同之处表现在（ ） 。 A都是融资工具 B都是流通证券 C享有相同权利 D都是长期投资 E. 都可以为投资者带来收益 答案：ABE 解析：股票和公司债券的相同之处主要表现在：两者都是投资手段，都是融资工具，都是流通证券。它们 质的区别如投资性质和各自所包含的权利不同。股票投资是一种长期投资；而公司债券投资则是一种短期 投资。 14根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括（ ） 。 A价值相对指标 B结构相对指标 C强度相对指标 D动态相对指标 E时期相对指标 答案：BCD 解析：根据对比指标的性质差异和相对指标说明问题的特点，可以将相对指标划分为结构相对指标、强度 相对指标、比较相对指标、比例相对指标、计划完成相对指标、动态相对指标。 15下列关于所有权的表述中，正确的有（ ） 。 A所有权是从物权 B所有权是自物权 C可对所有权人的物设置他项权利 D共有是确定份额的共同所有 E建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权 答案：BCE 解析：自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。共有可分为按份共有和共同共有。共同共有与 按份共有的最显著的区别在于，共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划 分自己对财产的份额。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利。 三、判断题(共 40 题，每题 05 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确， 用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 05 分，本题总分最多扣至零分) 1 物权法是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。 （ ） 答案： 解析：物权法是规范财产关系的民事基本法律 2对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ ） 答案： 解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定规定，对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的 建设用地土地使用权入股。 3建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。 （ ） 答案： 解析：物权法第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 4城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。 （ ） 答案： 解析：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能 够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。 5已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。 （ ） 答案： 解析：购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后， 可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请 退房。 6商品住房购买人的房屋所有权证应由房地产开发企业在商品房交付使用之日起 60 日内负责办理。 （ ） 答案： 解析：房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当在 商品房交付使用之日起 60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政 主管部门。 7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 （ ） 答案： 解析：工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 8城市蓝线应当与城市规划一并报批。 （ ） 答案： 解析：城市蓝线应当与城市规划一并报批。 9建设单位领取施工许可证后 2 个月未开工的，施工许可证自行废止。 （ ） 答案： 解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证 机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过 3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期 次数、时限的，施工许可证自行废止。 10、房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权 数额等。 （ ） 答案： 解析：假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人 的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。在房地产抵押估价活动中，房地产 估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况。 11.房屋租赁期间内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。 （ ） 答案： 解析：城市房屋租赁管理办法 规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当 继续履行原租赁合同规定。 合同法第 230 条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期 限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。 12以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。 （ ） 答案： 解析：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 13商品房在销售时，购房者应当按购房款 23的比例缴交维修资金。 （ ） 答案： 解析：商品房在销售时，购房者应当按购房款 23的比例缴交维修资金。 14建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。 （ ） 答案： 解析：建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢 服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。 15房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的 查询范围。 （ ） 答案： 解析：查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 16注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为 120 学时。 （ ） 答案： 解析：注册房地产估价师在每一注册有效期内即 3 年内，接受继续教育的时间为 120 学时，其中，必修课 和选修课每一注册有效期各为 60 学时。 17房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。 （ ） 答案： 解析：依据行政许可法国务院下发了国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定(国 务院令第 412 号)，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的 500 项行政许可项目之一，由建设部负责 房地产估价机构资质核准工作。 18由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所以 机构承担连带责任。 ( ) 答案： 解析：由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在 机构可以对有关人员追偿。 19占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （ ） 答案： 解析：物权法 规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 20欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。 （ ） 答案： 解析：偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪 21居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。 （ ） 答案： 解析：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格 超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 22纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。 （ ） 答案： 解析：纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳 税人和负税人不同。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。 23个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在 1 年以内的，实行合同利率；贷 款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 （ ） 答案： 解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在 1 年以内的，实行合同利率； 贷款期限在 1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 24单位缴存的住房公积金属个人所有。 （ ） 答案： 解析：住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修 和租赁自住住房。 25垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。 （ ） 答案： 解析：垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MRMC。完全竞争市场上，对单个厂商而言， 按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡条件是边际收益等于边际成本。边际收益(MR)是指每增加 一个单位的产品销售量所增加的总收益。边际成本(MC)是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。 26国库券是一种直接金融工具。 （ ） 答案： 解析：直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企 业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单 等。 27保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。 （ ） 答案： 解析：在财产保险中，投保人、被保险人往往是同一人，保险法律关系主体相对简单。人身保险中，投保 人、被保险人、受益人往往不是同一人，合同主体相对复杂。有可能是同一人，如投保人为自己利益投保， 保险事件发生后致残的情况；有可能是分属两人，如投保人为自己利益投保，保险事件发生后死亡的情况； 还有可能分属三人，如投保人为他人利益投保，本人又非受益人或法定继承人的情况。 28证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 （ ） 答案： 解析：普通商品出售后，该商品的所有权和使用权一并转移，而证券出售后，买主即货币所有者拥有购买 证券的货币所有权，而该货币的使用权则归证券发行单位拥有，所有权和使用权发生了分离。 29债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。 （ ） 答案： 解析：债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若 市场利率高于债券利率，则折价发行。 30强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。 （ ） 答案： 解析：强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖 人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。 31因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。 （ ） 答案： 解析：房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫 拍卖其依法拥有的房地产。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。 32某城市 2006 年房地产投资额统计的统计总体，是指该市 2006 年全年累计新开工面积的投资总额。 （ ） 答案： 解析：统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。某城市 2006 年房地产投资额统计的统 计总体，是指该市 2006 年全年累计房地产的投资总额。 33某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 （ ） 答案： 解析：资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：(1)流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、 应收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等。(2)长期投资，反映长期投资的情况。(3)固定资产，包括固定 资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。(4)无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等。 房地产开发公司所开发的未售商品房价值属于固定资产。 34在财务分析指标中，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，资产的流动性增强，因此该指标 越高越好； （ ） 答案： 解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性 强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转 率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。 35公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以 及其他公共设施用地等。 （ ） 答案： 解析：公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政经济文化教育卫生体育以及科研设计等机构和设施的 用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。 36反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、雨篷、勒脚等构造形状的建筑施工 图，最可能是建筑剖面图。 （ ） 答案： 解析：建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。包括；（1)反映了建筑物的 外貌，如外墙上的檐口、门窗套、出檐、阳台、腰线、门窗外形、雨篷、花台、落水管、附墙柱、勒脚、 台阶等构造形状；(2)标明外墙装修所用的材料、色彩及分格，出人口处的做法及其装修等等。 37楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。 （ ） 答案： 解析：楼、地面的构造层次一般有：基层、垫层、填充层、找平层、面层和结合层。地面的基层是基土； 楼面的基层是结构楼板，包括现浇板和多孔预制板。 38工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业 自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。 （ ） 答案： 解析：投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，根据企业自身所掌握的各种信息、资料，结合 企业定额编制得出的。 39地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 （ ） 答案： 解析：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。 40房地产抵押权是一种担保债权。 （ ） 答案： 解析：担保物权包括抵押权、质权、留置权等。 四、综合分析题(共 2 大题，15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请 在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个 选项得 05 分) (一) 2005 年 1 月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司) 依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资 6000 万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构) 对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。 被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于 2005 年 10 月 1 日动工，由丙建筑工程公 司(以下简称丙公司)承包施工。 该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于 2006 年 2 月以 5000 元 的价格预购了一套 80的住宅。该项目于 2006 年 6 月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006 年 9 月将 该套住宅转让给他人，售房收入 44 万元。 1该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。 A该市人民政府土地管理部门 B该区人民政府土地管理部门 C该区人民政府 D该市人民政府 答案：B 解析：城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让 合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。 2甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。 A土地补偿费 B土地使用权出让金 C土地闲置费 D房屋拆迁安置费 答案：B 解析：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为。 3乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ ）。 A由城市房产管理部门认定 B由城市规划行政主管部门认定 C一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 D由乙机构根据经验确定 答案：C 解析：对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 4下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中，正确的为（ ）。 A李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明 B李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议 C因李某提出新的需要查认的事实，房屋