企业投资项目建议书.docx

企业投资项目建议书 导语: 企业投资项目建议书要怎么写，下面是由小编 整理的关于企业投资项目建议书范文。欢迎阅读！ 篇一：项目投资建议书 该项目为我公司长期合作 方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身 为北京德华房地产开发公司于 1998 年开发的位于 XX 区大 屯路 223 号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、 抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍 卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多， 所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符 合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后 进行开发销售或部分持有。 1. 地理位置 项目位于项目位于 XX 区亚运村大屯路 222 号院，阳光 广场东 500 米 图 1：项目所处区域位置 具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至 浩运园(主场)小区，西至裕农农产品贸易公司 2. 交通状况 (1)对外道路 北苑路：地块位置西面 50 米，向北距离 5 环公里，向 南距离四环公里 大屯路：地块位置向北沿北苑路 300 米，坐转即可上 大屯路 安立路：地块位置向西沿慧忠路 1500 米后可到安立路 (2)公共交通 项目位于地铁 5 号线大屯路站 300 米，周边公交 845、833、358、713 等多路公交到达，公共交通方便。 1. 项目现状 该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名 下的现代花园(天马大厦)国有土地所有权及在建工程，在 建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完 成，内装已完成 30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、 电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停 车位 80 个。 2. 土地权属 (1) 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。 (2)项目用地正北部存在 1 栋 4000 平米 6 层小楼，属 违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范 围之内，若购买方有意向，转让方欲以 5000 元/平米价格 进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。 3. 周边环境与配套 教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、 二十一世纪双语幼儿园 商场： 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华 堂商场、居然之家 医院：中日友好医院、慧忠医院、 运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜 文化娱乐：炎黄艺术馆 项目规划指标 序号项目名称数量单位性质 1 土地面积平米公寓 2 公寓住宅 2 栋 34000 平米在建工程 3 写字楼 1XX 平米在建工程 4 配套楼 4000 平米违章 5 共计 46000 平米不含违章建筑 (1)转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现 代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单 所列内容，转让价为亿元人民币，含全部债务、土地价款、 各类罚金。 (2)转让佣金：1000 万元人民币 注：竞价者另需提供至少 1 亿的资金证明。 1. 购买股权 如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可 以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留 意或有债务问题。 2. 购买资产 采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规 划许可证、建设用地规划许可证的变更 3. 债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理 由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组 小组进行清偿债务，签署债务偿还协议(含缴纳土地款和滞 纳金)，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。 4. 交接方式 在中招国际拍卖公司协同法院主持下 (1) 确认项目实物清单、资料清单内容 (2) 按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接 5. 付款方式 (1) 在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付亿 元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。 (2) 资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司 需支付剩余款项至拍卖公司帐户。 (3) 暂留 1000 万元人民币在我公司帐户一年，避免或 有债务出现。 1. XX 市场对宏观调控的反应 近年内 XX 市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发 投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限 性，呈现缓慢增长。上半年，XX 市受宏观调控政策影响较 为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同 比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未 来一年内北京房地产供应增量将下降。 北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开 楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的 作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环 境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期 大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯 狂上涨的 20xx 年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同 比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了 这些地块的上涨。 2. 土地市场的变化 1、供应量大幅增加，居住用地居主导据XX 市国土局 20xx 年度土地供应计划 ，20xx 年京城土地供应量大幅增 加，比 20xx 年增加了 100 公顷，廉租房和经济适用房比重 大幅增长，占用地计划的%，限价房占计划用地的%，普通 商品房仅有%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应 结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、 经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有 效需求。 2、交易场面趋冷，月成交量下降 进入 20xx 年以来，XX 市住宅及商业用地成交面积大幅 下滑，尤其是进入 3 月份以来，土地市场极为冷清，尽管 土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况 仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相 比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标 的边缘地带，仅 3 家企业或 4 家企业参与竞标。 3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓 由 XX 市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用 地的地块 20xx 年上半年楼面地价达元/平方米，成交金额 达亿元，规划建筑总面积万平方米。但二季度与一季度相 比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半 年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。 4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降 从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的 成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃 紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进 入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土 地维持生存已成为主要策略。 1. 亚奥区域支持 在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技 场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚 集大商业的能力略有体现。20xx 年北京申奥成功，该地区 更是进入了奥运时代。北京启用 1800 亿元加强基础设施的 建设，其中有 900 亿元用于高速公路、城市快速路和轨道 交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中， 约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区 域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥 运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。 不仅如此， “奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、 生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧奥林匹 克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据 XX 区政 府最新发布的XX 区奥运功能区“十一五”发展规划 ，奥 运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林 公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居 生活区” ，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。 2. 需求积极因素分析 根据 XX 区政府最新发布的XX 区奥运功能区“十一五” 发展规划称 XX 区将加强该区域人口规模调控，适当控制 低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头； 以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。20xx 年 前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。该区 域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来 的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教 高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素 质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是 真实、旺盛的。 3. 需求不利因素 该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待， 把握机会： (1) 该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上 涨水平，在奥运后有回落可能； (2) 亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难 度； 表 4：亚运村周边项目销售情况表 项目名称位置类型价格(元/平米)规模(平米)装修销售 情况 远洋万和城北四环东路 73 号地，望和桥西北角 公寓 均价 23000176000 精装修 20xx 年 5 月 10 日开盘 保利香摈花园 XX 区路东侧 住宅均价 1950051069 毛坯 20xx 年 9 月 27 日 准许销售面积：44566 已签约：26024 保利金泉 XX 区亚运村大屯路住宅均价 19000184000 毛 坯 20xx 年 4 月 15 日 准许销售面积：84042 已签约：44304 亚奥观典 国际公寓 XX 区慧忠路 9 号，北辰购物中心东 200 米路 北公寓一期 XX0 二期 2XX-25000 78121 精装修一期已售完，二期近期开盘 世奥国际 中心 XX 区北四环东路慧新东桥向东 200 米酒店式公寓 均价 19200 待定精装修 20xx 年 11 月 18 日 准许销售面积：80399 已签约：11679 美伦堡 XX 区科荟西路(国家森林公园以西)公寓均价 1920xx0000 精装修 20xx 年 4 月 12 日 准许销售面积：9188 已签约：589 凯旋城 XX 区北苑路 172 号 商住楼公寓 18000 写字楼 16000250000 精装修二手房 主场 XX 区亚运村大屯路 220 号公寓均价 16000100000 毛坯二手房 嘉铭桐城 XX 区西北苑路 86 号普通住宅 公寓均价 16000600000 毛坯二手房 光大名筑亚运村北苑路 178 号住宅均价 1800090000 毛 坯二手房 芝麻街亚运村北辰购物中心向东 500 米商铺一层 30000 二层 18000 北京 mohoXX 区安慧里北苑路 168 号 写字楼二手售价 19000 租 4 元/平米/天 36000 洛克时代中心 XX 区亚运村北辰购物中心正北 500 米写 字楼元/平米/天 82700 由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻 地铁 5 号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房 价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销 售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年 供给较多，存在一定的竞争性。 1. 目标客户来源 (1) 北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。 (2) 小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青 年教职工。 (3) 亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。 (4) 高科技企业、外资企业等企业中的白领。 2. 目标客户特征 (1) 以投资客户为主； (2) 客群的职业分类比较清晰； (3) 区域选择性较强(亚奥区域) (4) 收入稳定，大部分家庭年收入 40-50 万(三居客 户)，20-30 万(两居客户)； (5) 文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利 程度比较看重； (6) 对价格敏感度不高； 3. 需求特点 (1) 住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用 (2) 交通便利：车程在 10-15 分钟之内，公交条件好， 最好有地铁； (3) 户型：实用、适度舒适，两居在 90 平米以内，三 居 130 平米以内； (4) 环境：对于园林景观的要求比较高,追求“原生状 态” ，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣； 1. 区域当前价格 根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅 部分可以取得 18000-XX0 元/平方米的销售单价，写字楼部 分可以取得 18000-XX0 元/平米的售价，若自持可取得 5-6 元/平米/天租金水平。 1. 小型商务办公综合体 作为紧靠地铁 5 号线的商务办公综合体项目，有助于 提升区域面貌与形象。 2. 完善的配套设计 必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有 机结合。 3. 原生态大型景观社区 充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范 围内组织比较集中的绿地，形 XX 市喧闹繁华之中不失幽静 的感觉。 4. 原有户型需要做改动 原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标 准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进 行开窗和内部装修上从新设计。 在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控 制风险。 (1) 7 月份达成初步意向，着手设计转让实施方案 (2) 8 月筹措亿的转让资金 (3) 8 月达成债权人协议，付首期款 (4) 9 月开始办理资产清理交接过户 (5) 10 月办理相关变更手续，付二期款 (6) 11 月完成项目相关规划报建变更手续 (1) 8 月开始进驻项目，接收资产资料 (2) 9 月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、 公寓内装修方案，地下车库开始施工设计 (3) 10 月内外装修及地库施工招标定标，施工进场 (4) 11 月全面开工建设 (5) 20xx 年 2 月装修完成 (6) 3 月竣工验收 (7) 5 月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续 (8) 5 月配套绿化等工程完成 (9) 6 月交房 (1) 9 月办理公寓 1 预售证，10 月办理公寓及办公楼 预售证，12 月办理综合楼预售证，3 月办理车库预售证。 (2) 1 号公寓 10 月开盘，开盘价 17000 元/平米，均价 18000 元/平米，争取在 20xx 年 12 月底销售完毕。 (3) 2 号公寓 12 月开盘，起价 18000 元/平米，居价 19000 元/平米，争取在 20xx 年 6 月销售完毕。 (4) 办公楼整层销售，均价 18000 元/平米。 (5) 车位 15-20 万/个。 1、首期股东借款 3 亿元，用于支付定金 1000 万，支 付收购保证金 29000 万元(包括银行、土地、施工方等)合 计 3 亿元，计划使用时间 6-7 月份。 2、第二期股东借款 5000 万，用于收购支付收购余款 与项目启动资金，计划使用时间 7-8 月份。 3、项目抵押贷款，评估 6 亿，贷款 3 亿，归还股东借 款 3 亿元。计划到帐时间 11-12 月份。 按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。并参考未来 的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定 天马大厦未来销售价格的三个方案即：谨慎、一般、乐观。 谨慎方案一般方案乐观方案 项目价格(元/平米) 项目价格(元/平米 )项目价格(元 /平米) 公寓 16000 公寓 18000 公寓 XX0 写子楼 16000 写子楼 18000 写子楼 XX0 车位 150000 万/个车位 150000 万/个车位 150000 万/ 个 测算结果：(附件：销售收入测算表) a、谨慎方案 销售总收入 69394 万元 b、一般方案 销售总收入 77881 万元 c、乐观方案 销售总收入 86368 万元 项目转让总金额为亿元。该亿元包含原项目涉及的所 有债务、罚款、滞纳金等。加上后期装修费、配套费、管 理费等，总投资成本 47970 万元，每平方米可售面积单位 成本为 10300 元/平米。 谨慎方案一般方案乐观方案 项目： 税后利润率%税后利润率%税后利润率 项目： 内部收益率%内部收益率%内部收益率% 项目：净现值 12212 万元净现值 18974 万元净现值 25851 万元 从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能 在付款方式与转让价格上取得转 让方的进一步让步，则此项目具有更大的运作价值。 1. 现金流分析 正常开发状态的现金流 正常现金流前期资金压力大 改善现金流的运作方案一 转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关 证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压 力。 改善现金流的运作方案二 写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。 XX 年各一线城市均出现市场调整迹象，特别是一向号 称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市 场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依 然居高不下的局面。随着后市的观望气氛依然，可以预见 房价下降调整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开 盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金， 最大限度的缩短销售周期。 该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该 问题的能否顺利解决，还有待进一步研究。 该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项 目的交房时间 该项目北侧遗留一栋约 4000 平米违章建筑，未有规划 许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里 边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大， 而若购买此栋违章建筑，我方将不但按 5000 元/平米价格 多付出 XX 万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等 问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商 业经营。 该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善， 交通便利，市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定 其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值 较大。 项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回 笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能 有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。 本项目符合公司发展战略的要求，转让价格便宜，在 市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于 公司在北京地区发展意义重大。 XX(北京)投资有限公司 20xx 年 7 月 1. 项目基础资料 项目立面图 2. 投资测算文件 规划指标表 静态投资测算表 开发销售计划表 正常月份现金流量表 篇二：建材项目投资建议书 项目名称：xxxx 建材 家居大市场； 项目选址： 项目规模：一期用地 91 亩，建筑面积万平方米； 项 目总投资：一期总投资人民币亿元； 投资商：xxxx 投资 开发有限公司项目承建单位：xxxxxxxx 建设有限公司。 投资开发有限公司是由浙商出资设立的专业从事商 业地产投资的企业，注册资本 5000 万元人民币，拥有 一大批专业从事规划设计、建筑设计、施工管理、市场运 营管理、成本控制管理、资本运作管理、物业管理、物流 管理等多方面人才，近年来，在安徽、江苏、浙江等省投 资建设各类专业商品交易市场五个，总建筑面积 100 万平 方米。多次获得“省级五星文明诚信市场”和“全国百强 专业市场”荣誉。 提出，xxxx 要加快建设充满活力、独具魅力、创新发 展，宜居宜业的现代 xxxx 大城市和现代产业基地，努力成 为在全国有较大影响力的区域性特大城市。全力以赴把 xxxx 打造成为“长三角”地区继沪、宁、杭之后的现代化 “新兴中心城市” ，是新兴中心城市的重要组成部分，要按 照中心城区标准等高对接，建设成为现代商业发展的高地， 全国著名的旅游、休闲、度假胜地和山川秀美的生态之城。 行政区划调整后，直接融入合肥，成为 xxxx 市建设 现代化区域性特大城市的重要部分，为市快速发展带来了 重大契机。尤其 xxxxxxxx，是 xxxx 市承接产业转移前沿阵 地，产业发展的主引擎，创新发展的新高地，需要有与之 相配套的现代服务业，以推动城市功能开发和业态繁荣， 推动生产性服务业集聚发展。 1.国家产业政策要求加快商贸业发展。随着中央关于 促进中部崛起和承接产生转移一系列政策出台，特别是 xxxx 调整后，xxxx 以其独特的区位优势，迎来了跨越式发 展的良好机遇。作为政府招商引资的重大项目“xxxx 大市 场”的兴建，对于加快形成大市场、大商贸、大流通的格 局，加快中心城区建设具有十分重要的作用。 2. 是城市化发展的需要。随着巢湖城市化发展，五年 来市区扩展成倍，市区人口迅猛增长，居民生活水平不断 提高，对居住环境和居住质量要求越来越高，多元化消费 结构逐步升级，并且向环保型、品牌化高端发展，而目前 xxxx 没有此类消费市场，本项目建设正是为适应这种市场 消费需求结构变化 ，以满足城市化发展中的消费需求。(面试网) 3. 有利于促进资源整合和产业发展。地处丘陵地带、 林业、陶土资源丰富，充分利用这此资源生产板材、木地 板、家具、陶瓷、卫浴洁具将极大地提升其经济价值，建 立一个集生产、商品交易、信息发布、物流配送等多功能 家居建材市场，必将给产业发展带来一次革命性飞跃。 根据市场调查分析，xxxx 目前仅有 xxxx 大市场一家经 营家装材料市场。始建于 20xx 年，其优点在于地处市区中 间，消费者购物就近方便。 其劣势也是显而易见：一是在建设布局上缺少通、透、 畅，营业面积有限，利用率低，消费者很难找到所需商品 和心目中的商品品牌； 二是在功能设施工上不配套，没有仓库，商家商品零 散地存放在周边居民住宅内，甚至存放在数公里外有仓库 条件的地方，增大了经销商的管理难度和管理成本，导致 商品价格提高，市场没有专业停车场，物流车、购物车， 从业人员交通车见缝插针，到处停放。致使时常发生交通 堵塞； 三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺 90%已出 售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感， 商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价 格比合 xxxx 等城市同类市场高出 15%以上，是目前 xxxx 市 区商铺租金最高的地方； 四是在商业管理模式上混乱，因 xxxx 大市场是完全产 权式商铺，初始没有按商品功能类别要求有序招商入驻， 导致商业功能不明确，各类商品经营互相穿插，缺乏经营 透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市 场内商品低劣，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近 40%消费者选择到外地购物； 五是市场容量小，总建筑面积仅万平方米，有效经营 面积仅占 65%。难以引入国家和地方众多建材家居品牌商品 入驻。 综上所述，xxxx 市迫切要求建设一个新的家居建材市 场。本项目建设，将以其独创的设计理念、全新的商业定 位和最优化的运营方式、管理模式，使 xxxx 建材家居行业 带来质的突变，使其成为我国中部地区行业标杆。具有以 下八大优势： 项目投资单位已成功地建设运作了五个市场，拥有一 支谙熟专业市场建设、招商、宣传、管理，具有七年以上 实践经验的团队，拥有从事物流配送、物业管理、市场营 销招商专业队伍。在全国拥有丰富的客户网络资源，并与 马可波罗、圣象等一批主要品牌生产企业建立了战略伙伴 关系。为项目快速建设、快捷形成和早见成效奠定了基础。 项目着眼于 xxxx 市区未来 20 年的发展，在规划上将 商贸、仓库物流、生产加工纳入统一规划、分步实施，在 建设布局上采用独创的双层“商场+商业步行街”复合型商 业建筑模式，做到整体布局的通、透、畅和内部空间的可 视性、交通引导性；硬件设施一次性到位，并留有较大的 可持续性发展空间。 项目建成后，投资单位自持物业不少于 40%，是市场的 最大股东，享有充分话语权，对市场租赁定价、商业功能 区 布局和物业管理具有很强的调控能力，能够确保入驻 经营者安心稳定经营，大胆投资谋略长久发展。 项目实行完全商场化管理如：统一营销宣传，统一仓 储物流，统一装卸配送，统一车辆停放，统一治安消防、 统一卫生保洁、统一从业人员招聘、统一上下班时间、统 一明码实价、统一商品投诉赔付，市场实行商品品质保障， 天天平价，无原因退货等，为消费者创造一个良好的消费 环境，做到引导并拉动消费。 项目商业定位为中高档家装、家居材料专业市场，一 期入驻陶砖、洁具、橱柜、板材、木地板、五金、油漆、 灯具、家居九大类商品，实行商品准入制度，引入国内外 知名品牌入场经营，能够充分满足广大消费者的需求。 项目建成投入运营后，实行一年免租免费试营期，试 营期后的五年内，房租金和市场管理规费比目前 xxxx 大市 场低 30-35%，使经营者在低成本下运营，必然带来同类同 质商品的比价优势，对消费者有极强的吸引力，从而使项 目形成有效的良性发展，真正实现政府、经营者、消费者、 投资者共赢局面，使各方结成牢固的经济利益共同体。 购置 15 辆中巴车作为导购车，定时定点免费接送消费 者，既解决入场购物消费者的交通问题，又起到了流动宣 传市场、宣传商家、宣传商品的作用。 项目配套功能是目前国内同类市场最完善的市场。设 立 1 万平方米大型停车场，分为公交停车区、从业人员停 车区、消费者购物停车区和物流配送停车区，可同时停放 各类车辆 180 辆和摩托车、电瓶车 600 余辆；展示交易区 设置综合导购图和分类市场商铺分布导购图，并配备声、 像系统进行导购宣传；交易区临路外立面设立面积 3600 的广告幕墙，供商家进行商品宣传；交易区各街区上空采 用彩玻瓦遮阳防雨，切实体现；商场+步行街” ，项目实行 封闭式管理，建立统一消防安全系统和治安应急管理系统， 实行统一给排水和分区供电管理。 项目选址位于 xxxx 区 东北侧。长约 xxxx320 米，宽 约 170 米 项目建设分二期实施，一期建设用地 91 亩，建筑面积 万平方米，总投资约亿元。 1. 商品展示区：万平方米； 2. 商品交易区：万平方米； 3. 配套及服务：万平方米； 4. 大型停车场：1 万平方米； 5. 消防设施系统、供电系统、给排水系统、弱电系统 和市场道路、绿化等。 本项目按照高起点规划设计、高标准配套一次性到位。 实施期限为 18 个月，分三个阶段。第一阶段为项目可行性 研究评估、项目审批、土地征用出让及前期调整，为期 2 个月。第二阶段为项目规划设计及评审、施工图设计、施 工报建、场地“七通一平” ，建设招标，为期 4 个月。第三 阶段为建设施工、招商入驻，为期 12 个月，三个阶段部分 工作可交叉进行，尽可能缩短时间。 1、土地费用：1820 万元 2、前期费用 2450 万元(报建规费、设计、勘探、监理 等) 3、建设费万平米1820 元/平米=22750 万元 4、展示区装饰费：5 万平米1500 元/平米=7500 万元。 5、设备设施建设费 10800 万元。(包括供电、给排水、 消防、人防、弱电、电子声像导购、中央空调系统、天桥 电梯、过道遮阳棚、道路、停车场、绿化等) 6、项目前期推广运营费 2700 万元 7、管理费用 1500 万元 8、财务费用 1980 万元 9、不可预见费 XX 万元 上述 19 项合计为 53250 万元。 1. 销售收入 本项目经营性用房面积万平米，根据专业市场业态规 范要求自留物业 40%(展示区和酒店式公寓 5 万余平方米)， 可供销售面积为万平米，分四年期按 3:2:2:3 销售，销售 收入 69840 万元。扣税后为 62506 万元。 2. 租金收入 项目建成投入运营后，第一年为市场培育期，免收租 金。自第二年起收取租金，有效出租面积按 90%计，取五年 期平均值。一层为 35 元/月，二层为 25 元/月，三层 为 20 元/月。 上述已扣减销售动态面积，自第五年起进入稳定期。 3.物业管理收入 根据商业物业相关要求，参照大市场物业收费标准， 按平均每月元/，按有效出租面积 90%计算：万平方米 元/12=194 万元税后为 160 万元。 4.广告位出租收入及其他收入 180 万元，税后为 148 万元。 1、 管理费用平均每年 1850 万元。 其中：人员工资福利及各项社会保险费 1180 万元，办 公 180 万元，差旅费 40 万元，接待费 40 万元，教育培训 费 50 万元，公用水电费 360 万元。 2、 财务费用 3600 万元。 3、 后期运营宣传费用 3200 万元(4 年)。 4、 设施设备维护费平均每年 300 万元。 项目前四年 运营费用为 15400 万元。 1、本项目四年总收入为 68648 万元。 销售 62506 万元+租金 5142 万元+物业费 480 万元+广 告位及其他 518 万元=68648 万元 2、本项目前期投资及投入运营后四年内总费用为 53250+15400=68650 万元 综上所述，本项目自投资建设到投入运营需经过五年 半时间即可收回全部投资。 从投资分析可以看出，该项目通过销售和出租，总投 资回收年限为年。这表明项目的经济效益较好，投资回收 期短，抗风险能力较强。 该项目主要的风险来源于竞争对手的盲目建设，恶性 低价竞争及消费方对项目不认可。为了降低市场风险，要 在市场招商，市场运作和市场管理方面下功夫，我们计划 采取以下措施： 1.强化自身竞争力，充分发挥自己在市场营销、招商 和物业管理、物流配送的优势，引入国际国内先进的管理 理念，引进优秀的管理人才，并采取送出去、请进来方式， 对内部管理层进行轮岗培训，不断提升团队人员的管理能 力和运营水平。 2.与 xxxx 建材市场、东方家具城、xxxx 市场、xxxx 家居市交易博览城及 xxxx 大市场建立战略联盟关系，实行