20130731县国土物资供应棚户区旧城改造请示报告(修改)三源

关于苍溪物资 供应、日 杂公司棚户区改造项目 请示报告 苍溪县国土资源局： 我公司现将县政府规划改造范围内的苍溪县陵江镇人民 西路和解放路交汇处的物资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局 和原日杂公司宿舍楼以及陶杨大院棚户区旧城改造情况向贵 局及有关部门作情况报告： 一、项目概况 苍溪县人民政府目标管理督查室根据（苍规建200741 号） 和（苍规建200899 号）文件请示,在 2008 年 12 月（苍府督 2008号）文件上批准了“陶家、杨家大院 联合建房 ”的设计 方案按 1：1 比例拆迁还建，在陶家、杨家大院原址上分 A 地块 和 B 地块 修建建筑面积共 22000 平方米的房屋。其中：还建面 积为 7610 平方米。而在实施县人民政府批准的方案中遇到不 少困难和阻力，主要存在如下两大问题： (一) 原陶家、杨家大院拆迁还建面积比例高。 按照政府批准的:的面积比例还建,在 实际操作中，根本 不可能与住户达成拆迁补偿协议。一是原陶家和杨家大院的 房屋在原始修建和确权时均是无楼层的穿木结构的老房子， 占地面积比例相对砖混结构房屋要大得多；二是在上世纪九十 年代左右，陶杨大院业主均将自家房屋上进行了加层或在以 前的空地上修建了层高超过 2.2 米房屋，但均未在房屋管理部 门确权，我公司按照国家、四川省当时有关拆迁政策并结合苍 溪县的实际情况进行拆迁还建。基于此情，陶家、杨家大院最 后实际还建面积约 19000 平方米（不含现金收购的），如果按 （苍府督）20086 号批建的在 A、B 两地块上修建的房屋面积 为 22000 平方米，还房后余下的房屋面积不到 3000 平方米， 而我们要用 3000 平方米的销售收益完成房屋修建是不可能的。 (二) 因物资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局和原日杂公 司宿舍楼片区业主强烈要求联片改建，并阻挠施工，导致工期 过长，成本增大，亏损严重。 与陶家、杨家大院紧相邻的物资局宿舍楼、物价局办公楼、 国土局和原日杂公司宿舍楼因年代较久，房屋质量较差，受 5.12 地震影响，日杂公司房屋已出现房屋主体立柱开裂（见 城区房屋受震安全隐患申请勘查表，其他楼房屋墙体已出 现多处裂缝、倾斜、屋顶严重变形，安全问题十分突出。上述 房屋业主强烈要求连片改建，否则不准动土。因此，我们在进 行陶家、杨家大院 B 地块项目施工时，上述房屋业主的抵触情 绪十分严重，并采取阻扰施工等方式进行抗议，以致项目不得 不停工至今。为此，我们已于 2010 年 4 月 26 日向政府做了情 况汇报，并请示将陶家、杨家大院连片进行改造，以消化社会 矛盾。此后又由于县政府要规范苍溪县的旧城改造市场，停止 已审批未施工的联合改建项目，并重新制订了苍溪县旧城改 造管理办法，要求重新审批联合改建项目，致使项目一拖再 拖。从 2006 年开工以来，我公司收到陶家、杨家大院房屋预售 款 4400 余万元，但在该项目上的房屋回收款、拆迁过渡费、装 修赔偿费、搬迁费以及 A 幢房屋的修建成本、土地出让、开工 许可、人工工资、管理费用、销售费用等总支出已超出 6000 余 万元，算上我公司投入资金的利息等等，到目前我公司已严重 3 亏损 2500 余万元。虽然出现了严重亏损，但为了确保该项目 A 幢住户能入住，不给政府添乱，我公司仍千方百计从成都四 川友合建筑工程有限公司借款，由该公司注入资金才让 A 幢 房屋顺利交房，让业主及时入住。 二、本旧城改造项目需要安置情况 (一) 原陶家、杨家大院已拆迁尚未落实的拆迁安置户共 有 118 户，应还建面积 15368 平方米。其中：A 地块上还未安 置的有 33 户建筑面积约 3588.6 平方米；陶家、杨家大院的业 主的房屋已拆除和已签订拆迁协议应安置房屋 85 套，面积约 11274 平方米，而这片区居民的房屋过渡费我公司仍再继续支 付，已达六年之久。现在这些业主已多次、强烈要求入住。 (二) 物资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局以及原日杂公 司宿舍楼的业主因房屋年代较久和因地震出现房屋主体立柱 开裂等质量安全隐患，政府重新启动旧城改造项目，县国土局 于 2013 年 5 月 9 日在广元日报上刊登的“苍溪县物资供应 棚户棚户区” 旧城改造土地出 让供地计 划后，凡在家的和能联 系上的业主申请改造签字工作已完成（后附改造申请和物资 局、物价局、日杂公司业主旧城改造签字申请表（含国土局宿 舍）。因此，为了 B 地块旧城改造顺利进行，还需扩建房屋面 积约 11780 平方米。 基于以于情况，陶家、杨家大院联合改建 A、B 地块和百 姓要求连片改造的资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局以及原 日杂公司宿舍楼共应还建面积约 32000 平方米，其中：在 A 地 块已还建 5000 多平方米，余下在 B 地块和百姓要求联片改造 的资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局以及原日杂公司宿舍楼 片区共应还建面积为约 26000 多平方米。 三、请示报告事项 (一) 根据物资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局和原日杂 公司宿舍楼业主的强烈要求，现申请将该片区与陶家、杨家大 院整体规划连片改建。 (二) 根据城市建设和百姓需要，将该片区整体设计为地 上三十层建筑面积不低于 65000 平方米，地下三层的综合性 商住楼，这样既可以解决还建面积大，拆迁费用高的实际困难， 又改善了城市面貌，提升了城市形象，同时也借此完善了区域 内市政配套，老百姓的生活、娱乐、停车等问题均可得到妥善 解决。 (三) 物资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局和原日杂公司 宿舍楼旧城土地以及陶家、杨家大院共占地 6033 平方米（9.05 亩）；其中：陶家、杨家大院占面积为为 4697.8 平方米，物资局 宿舍楼、物价局办公楼、国土局和原日杂公司宿舍楼占土地面 积为 1335.56 平方米。我公司根据 2008 年 12 月 18 日（苍府督 20086 号）文件，在 联合改建时按（广府发200838、39 号）文 件规定以拆迁户名义交纳了陶家、杨家大院 4697.8 平方米的 土地出让金 59.35 万元，已取得国有土地使用面积占该片区供 地总面积比例为 77.86%。又由于陶家、杨家大院旧城改造属 历史遗留问题，且与县物资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局 和原日杂公司宿舍楼的旧城在改造过程中形成了不可分割的 整体。根据县旧城改造管理办法第五章第二十三第二款“规 划的旧城改造区域内某一个单位或个人通过划拨、出让或依 法转让等方式取得的国有土地使用权土地面积占规划总用地 面积 70%以上的，该项目开发业主可直接确定为拥有 70%以 上土地的使用权人” 之规定，为此，我公司特请求政府以处理 5 遗留问题的方式直接以协议的方式确定供地，并对新增的物 资局宿舍楼、物价局办公楼、国土局和原日杂公司宿舍楼旧城 土地出让金按（广府发200838、39 号）文规定补交。 为了确保上述请示事项在获批准后顺利实施，不出现遗 留问题的同时，全部承担并处理陶家、杨家大院 A 幢历史遗留 问题，我公司根据苍溪县旧城改造管理办法中第二十四条 之规定，将与银行资信等级达 AAA 级的南充温凌市场发有限 公司（公司资料附后）组成联合体，共同开发“苍溪物资供应