远洋-“相关多元化”再出发

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 远洋:“相关多元化”再出发 触底反弹之后，远洋下一个十年 目标是成为以房地产为基础的多元化投 融资集团。 中国论文网 /3/view-12950163.htm 9 月 27 日，杭州远洋乐堤港正式 开业，标志着远洋集团控股有限公司 （下称“远洋 ”）首个独立运营的商业综 合体正式落地。 8 月中旬，远洋发布的 2017 年中 报显示，上半年实现销售额 304.66 亿元， 同比增长 48%；实现营业收入 172.6 亿 元，较去年同期增长 85%。这是近 3 年 来远洋最好的一次“ 中考”成绩。 自 2014 年以来，远洋的营业收 入出现接连下滑，直至调整策略，才实 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 现业绩触底反弹。销售额突破千亿，也 已提上议事日程。 在远洋董事局主席、总裁李明预 计中，千亿目标的实现为期不远，就在 2018 年。他对财经国家周刊记者说， 上市十年，远洋已从一个以房地产住宅 开发为主业的公司，转变为相关多元化 多种业务齐头并进的综合性投融资集团。 经过一系列调整，逐渐形成了较为成熟 的体系与盈利模式。 从偏安一隅到布局全国 时间回溯至 1993 年，中国远洋 运输集团旗下诞生了众多的房地产公司， 并因此成立中远房地产公司（远洋前身） ，以统筹管理企业地产业务。 2000 年，原本籍籍无名的中远房 地产已经在北京市场小有名气，公司开 始由管理型向经营型转变，尝试多个项 目大规模并行开发。 2007 年 9 月 28 日，远洋以“红筹 第一股”身份在香港联合交易所主板成 功上市，融资和规模位列全球第三，国 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 内第二。 “上市对于远洋来说不仅是一个 标志，也是一个变革，使公司从简单的 环境走向了更广阔的环境。上市后，远 洋才可以说具备了从北京区域性公司转 型为全国性公司的基本条件。 ”李明说。 登陆资本市场之初，远洋的总资 产约为 377.6 亿元，土地储备仅有 890 万平米，区域布局刚刚起步，仅限于北 京、天津、大连等环渤海城市。 如今，远洋已经实现对京津冀、 长三角、长江中游、珠三角、成渝五大 城市群以及其他重点地区的涵盖，完成 了全国性布局。营业额从 2006 年的 57.5 亿元增长到了 2016 年的 345.51 亿 元，增幅超过 500%，利润不断走高。 2017 年中期业绩报告显示，远洋集团的 总资产已经趋近 1800 亿，比上市之初 增长约 376%。 在中国高速发展的城市群布局和 相应增加土储，已然成为上市房企的重 要战略，也是现阶段保障与提升房企市 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 值与资产规模的有效手段。近年来，远 洋土地储备也实现大幅度增长，今年上 半年远洋总土地储备量达到 3003.3 万平 方米。 一端品牌溢价，一端成本控制 远洋半年报显示，今年上半年， 营业额和净利润均大幅增长，同比分别 增 85%和 84%，延续了去年下半年以来 的良好发展态势；协议销售额同比大幅 增长 48%至约 305 亿元，完成全年销售 目标的 51%。 逆周期拿地实力的提升和融资成 本的降低，成为远洋业绩逆转的重要因 素。与过去依靠举牌拍地推高购地成本 不同，远洋通过公开招拍挂、并购、项 目合作等多重方式多元化拿地。其中， 并购拿地已经成为远洋在非公开市场拿 地的首要渠道。 在获取土地储备的过程，远洋实 行了严格的成本控制措施。半年报显示， 截至今年 6 月 30 日，远洋新增 36 个项 目，平均拿地成本每平方米仅 5000 元， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 持续下降，累计新增权益土地储备 418 万平方米；总土地储备达至 3003 万平 方米，平均土地成本约每平方米 6100 元，相当于销售均价 18558 元的 33%， 地价房价比低于 35%。 李明表示，远洋在产品一端握有 品牌溢价空间，而另一端的成本控制下， 即使有限r 等调控政策，未来在定价 上也会掌握话语权。他预计，未来三年 远洋将具备毛利率上行空间，能够提高 到 25%以上。 在控制土地成本的同时，远洋财 务成本同样实现下降。半年报显示，远 洋净借贷比维持在 62%的健康水平，营 业费用、管理费用、财务费用率已由 2016 年的 9.1%下降至 7.1%，汇兑收益 的变动也由亏损转至收益 1.1 亿元。在 融资成本方面，今年上半年较 2016 年 下降 31 个基点至 5.07%。近三年来， 融资成本已经下降 2%，这意味着每年 将节省数亿元的资金成本支出。 李明表示，面对行业整合加速、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 经济环境多变的情况下，远洋将坚持发 展策略、进行审慎投资，也将继续保持 稳健的财务状况和负债率水平，并进一 步优化经营管理体系，增强执行能力， 推动业务有序、快速发展，为股东创造 更大价值。 相关多元化提速 2016 年 6 月，远洋更名，进行集 团化运作，同时宣布未来只会投入 40% 的权益资本到住宅项目上，其余的 60% 则分别配比在商业地产、房地产金融、 物业服务和养老服务业务上，开启相关 多元化发展。 据介绍，远洋的新业务，在持有 物业、房地产金融、养老业务和物业管 理方面已经形成体系，具备可持续盈利 的能力。今年上半年远洋投资性物业可 租赁面积 113 万平方米， 实现权益租 金收入约人民币 9 亿元。成都远洋太古 里上半年销售额达人民币 18.4 亿元，同 比增长 43%。收购的位于北京、上海、 成都等核心城市的成熟写字楼和商业物 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 业，也得到可观的回报。 李明介绍，预计 2018 年至 2022 年将有 6 个投资性物业陆续于市场推出， 2022 年权益租金收入增加至 40 亿元。 在房地产金融业务方面，2014- 2017 年基金管理规模复合增长率超 75%。 远洋资本的资产管理规模达人民币 500 亿元，净利润达人民币 3.4 亿元。 除了地产相关业务外，远洋多元 化重点之一的护理服务型养老已经成为 发展最快的业务。 自 2010 年开始布局养老产业， 经过数年的发展，远洋目前在全国布局 与产品线扩展方面正进入加速期，已经 运营达到 1000 张床位，覆盖北京、上 海、广州、武汉等核心城市，今年年底 床位将达到 2500 张以上。未来三年将 保持百分之百的速度，到 2020 年将达 到 20000 张。 李明算了一笔账：每张床的投资 在 50 万左右，如果到 20000 张床，大 概投资 100 亿元，实现营业收入 10 亿 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 元。 远洋物业管理业务盈利情况同样 持续向好。据介绍， “远洋亿家 ”管理的 物业项目近 100 个，面积近 3200 万平 方米，包括住宅、写字楼、购物中心、 综合体等各类型物业，其中中高端项目 占比 53%。今年上半年， “远洋亿家” 已 经为远洋带来营业收入约 5.8 亿元，同 比增长 17%，并实现净利润约 8900 万 元，同比大升 84%。 据介绍，远洋将依托金融手段， 对具有规模优势、运营体系成熟的关联 性企业展开股权投资，在获取投资收益 的同时，谋求战略联动，实现与集团实 业的业务协同，形成资本运作与实业发 展的双轮驱动。 李明表示，目前各项新业务均拥 有一定的业务规模、成熟的运营模式和 可持续的盈利能力，具备独立、快速