得房率在不同品质物业类型中的应用

得房率在不同品质物业类型中的应用 得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的 品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越 高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之间存在什么样的关系，什么样的得房率才是合 理的，这些问题你都清楚吗?本文或许能在这些问题上给你一些启示。 得房率ABC 1什么是得房率? 得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积(包括公用部分面积)之比。简单来说也就是 通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。 2通常情况下，几种不同住宅类型得房率 高层(12层以上)：大致75-84% 小高层(7-11层)：大致79-86% 多层(4-6层)：大致80-90% 以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例，例如有些高层的得房率 甚至超过小高层，部分高档的多层(花园式住宅)得房率还低于小高层。 3如何计算得房率 要分清户型面积的三种关系，即使用面积、套内面积和建筑面积。关系如下： 得房率使用率 使用率=使用面积建筑面积100% 得房率=套内建筑面积建筑面积100% 得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。 4影响得房率的几大因素 影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、 垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务 的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 墙体水平投影面积的一半。 具体说来主要体现在几个方面： 房型结构(几梯几户)。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增 加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。 楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。 物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。 公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都 会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，故 得房率相对较高。 何种面积不算做公摊面积?车库、会所等具备独立使用功能的空间; 售楼单位自营、自用的房 屋; 为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等。 得房率在不同品质物业类型中的应用 为了介绍方便，本文将全市楼大致分为豪宅、中(高)档房、中(低)档房三类，分类标准主要依 据上海市普通住房标准的界定，本文所指的物业是指住宅，不包括商办和别墅等其他物业类型。 链接：上海市普通住房标准 住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下; 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/ 平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。 豪宅 面积或价格，明显高出普通住房标准，至少50%以上。 中(高)档房 面积或价格，等于或稍高于普通住房标准。 中(低)档房 面积或价格，低于或明显低于普通住房标准 (动迁房和配套商品房不在此列)。 豪宅 豪宅的受众群体是最不在意得房率的，对他们来说，追求豪华、宽敞、气派才是第一要务，并 且要彰显自己的身份，他们也最愿意在大厅、走廊等公摊面积上花钱。 豪宅关注点一 影响豪宅得房率的几大因素 豪宅之所以高档，除了房间多、房型面积大外，最明显的特征是公共部分面积大。主要表现在 大堂、电梯间、公共门厅、走道等部位。大堂是门面，特别对于豪宅，大堂更是其高档的最显著体 现。多数楼盘都会把大堂做得豪华、气派，通过对30000元/平方米以上豪宅的调查来看，市中心高 档房的大堂面积在300-500平方米左右。个别超豪华公寓的大堂面积还要高于这个范围。 其次是电梯间，普通公寓的电梯间面宽在2.5米左右，豪宅则一般会在3米以上。 再者，市中心的豪宅多为高层建筑，目前的趋势是豪宅公共部位的面积越来越来大，楼层越造 越高，这些都是影响豪宅得房率的因素。 豪宅关注点二 豪宅不是低得房率的代名词 一般认为，楼层越高，越豪华，得房率越高，但从调查的结果来看不尽如此。市中心豪宅的得 房率基本在80%左右，其中豪宅代表汤臣一品的得房率达84%，这是为何呢?我们以汤臣一品为例， 简单剖析豪宅得房率并不低的原因： 豪宅讲究私密性。相比普通住宅，豪宅户数少，梯数多。 豪宅的户型面积越做越大。房型面积多在400-600平方米左右.如图中每户房型面积为434.27平 方米。该案的活动区域(客厅、餐厅)的面积特别大，并有四个卫生间，符合海外人士的卫生要求。 阳台、露台、工作阳台应有尽有，且面积大。汤臣一品的奢华除了超大、气派的大堂，宽敞的私家 楼梯间外，还设有一室内连廊，连接各栋楼，这些在普通公寓中看似过于奢侈的部分，正是其豪宅 价值的体现。为了彰显品位，购房者情愿牺牲掉一部分面积，并不要求每一平米都物尽其用。从该 案的设计，高端客户对居住舒适度的追求一览无余。 诸如汤臣一品这样的豪宅，公共部分面积固然大，但单套户型面积超大，因此分摊下来得房率 不见得低，使整层面积一般超过1000平方米，但由于户数少，与一层多户相比，省去不少公共空间， 这样，就类似于双拼别墅，得到了比较高的得房率，也很好地保证了业主的私密性。 豪宅关注点三 高得房率但不是高使用率 一般来讲，楼房里每增加一项功能，得房率就会随之下降。比如高层楼盘，大多少不了电梯井、 楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等。这些部位占用的面积都是公建面积，都要分摊到每户 人家面积中，得房率高低也正是由公用建筑面积比例的大小决定的。 市中心的高档房以高层居多，但得房率却大多能达到80%。高于中档房高层75%左右的得房率。 以浦东的财富海景花园和杨浦的宝地东花园为例，财富海景花园的得房率为81%。如图，该栋楼为 五梯三户，整层总建筑面积为1028.66平方米，三户建筑面积分别为337、351、340平方米，每户分 摊到的公共部分面积为62.7平方米。 再来看中档房宝地东花园，得房率76%。该栋8号楼为二梯三户，房型面积104-141平方米。 每户分摊到的公共部分面积为26.34平方米。由此看来，虽然从绝对值来看，财富海景的每户所分 到公共面积比宝地东花园大，但从公共部分在整层建筑面积中所占的比例来看，前者小于后者。因 此，财富海景的得房率较高。 另一方面，从两案的房型图我们可以看出，财富海景花园的房型面积是宝地东花园的三倍左右， 除了房间多且面积大外，走道、阳台等活动区域的面积也较大。这样的设计对财富海景这样的高档 楼盘来说是必要的，而对宝地东花园这样的中档楼盘来说，却显得奢侈了。 因此，在购房时，得房率只是一个参考系数，是相对而言的，不同档次的购房者追求不同，高 档房客户可能相对不大注重得房率，对他们来说，舒适、气派是首要的。 而中档楼盘的购房者，得房率是购房时比较重要的参数，他们注重的是实实在在的居住面积， 走道、阳台等部分及楼梯间等公共部分只要不显得过于拥挤就可以，如果做得过于宽敞就是浪费了。 中高档房 中(高)档房，一般是收入较高的白领和一些中小私营业主的首选，选择此类房源的人多注重生 活环境和生活品质，关注楼盘舒适度，相比之下得房率大小，则放入第二层次考虑因素。 中(高)档房得房率关注点一 房型结构、楼盘形态是影响得房率主要因素 房型结构，包括单元门户是几梯几户、过道庭大小等设计。房型结构在很大方面会影响到得房 率，中档楼盘一般楼梯宽度在1.2米以上，电梯间大小约4.5平方米，采用一梯二户，或多户的设计， 而中等偏高档次的楼盘，大多会增加电梯的数量，二梯二户、三梯四户等较为常见，并且在增大过 道的宽度和面积。 以某项目的一梯二户与二梯二户为例，电梯数量增加了，用户上下楼的方便性得到了很好的提 升，那么对得房率的影响有多少呢? 一梯二户：建筑面积140.93平方米，套内面积122.56平方米，得房率为87% (5号楼为11层的小 高层,一梯二户设计). 二梯二户：建筑面积161.38平方米，套内面积127.21平方米，得房率为78.8%(16号楼为18层的 高层，二梯二户设计) 同为一个小区的楼盘，由于房型结构和楼盘形态的不同，造成得房率的差别近8%，最直接的表 现就是， 上述一期单元建筑面积为140.93平方米，二期单元建筑面积161.38平方米，两者建筑面 积差距为20.45，而实际套内面积的差距却只有4.65平方米。 从房型结构来看，一个电梯井的面积大约4.5平方米左右，和电梯井配套的公用门厅的面积二 梯和一梯的差别也在6平方米左右，这样一来，二梯二户比一梯二户，单从增加一部电梯来看，每 户就要多分摊约10平方米的公摊面积，以上例二期161.38平方米的二房来看，就要影响得房率，约 10/161.38=6%。 如果小高层和高层都为二梯二户设计，并且基本户型设计相似的话，两者的得房率差别约在1- 2%。 从上面的分析可以看出，房型结构和楼盘形态综合影响约7-8%的得房率，是影响得房率最为主 要的因素。 中(高)档房得房率关注点二 得房率影响价格几何 客户在选择房源的时候，最为敏感就是楼盘的价格，对于选购中(高)房源的客户来说，得房率 并不是左右其选购房屋的主要因素，但面对较多同质、同类型、价格有一定差距的楼盘时，该如何 考虑得房率对于房价的影响因素，购房时却又要不得不仔细算算。尤其是全国大部分地区包括上海 都是以建筑面积作为计算房价的基础，所以有必要自己计算一下套内面积单价，并以此作为衡量价 值的重要尺度。 现以闸北大宁板块的悠和家园为例，看看不同楼盘类型对楼盘实际价格的影响，该盘的高层的 得房率约79%，而小高层的得房率约82%。其中高层的单价约10900元/平方米，而小高层的单价约 12000元/平方米。 高层：8号楼某房，建筑面积115.7平方米，套内面积：89.77平方米 套内面积单价：10900*115.7/89.77=14048.5元/平方米 小高层：9号楼某房，建筑面积102.54平方米，套内面积：84.28平方米 套内面积单价：12000*102.54/84.28=14599.9元/平方米 两者以建筑面积计算单价价差为：12000-11000=1000元/平方米 而套内面积的单价价差为：14599.9-14048.5=551.4元/平方米。 由于该盘小高层位于小区的中心景观带，单价相对较高，折合成为套内面积单价的话，两者的 价差只有551.4元/平方米，如果对景观有要求，并能接受500/平方米价差的客户的话，小高层也是 一个不错的选择。 通过计算不难看出，套内面积单价的差距通常比建筑面积单价要小。换言之，如果小高层单价 仅比高层高出500元左右的话，折合成套内面积单价的话几乎是相等的。 中低档房 中(低)档房源的最大购买群体就是刚性需求的购房者，他们对首先是要满足“居者有其屋” 的愿 望，并且最大可能的用不充裕的资金，买到合适的户型，得房率大小直接联系到这些人的钱袋子， 是他们比较重视的一个因素。 中(低)档房得房率关注点一 低档次房追求得房率的四大原则 对于选择低档房源的客户来讲，在房型、楼层、采光皆合意的情况下，高得房率无疑是追求的 一个目标，高得房率主要遵循四大原则： 优先考虑多层住宅。低档房极少有高层，故小高层和多层，价格相近选多层;多层得房率一般 高于小高层，相同价格但能得到更大的套内面积。 多层住宅优选无电梯房;目前上海的多层老公房大都没有电梯，这也是为何老公房得房率比较 高的一个重要原因，而部分新建的多层会配有电梯，虽然方便了住户上下，但也会增加用户的分摊 面积，同时物业管理费也会相应上升，故选择低档房源，可不考虑配有电梯，如家中有老人，可选 择低层区域，方便上下。 小高层优先考虑板式结构;板式小高层一般设计为一梯二户，得房率普遍高于点式住宅(塔楼)， 并且板式结构在通风、采光、朝向上都占有优势。 小户型谨慎选择小高层。尤其是小户型集中的小高层，得房率通常不会超过80%，主要原因有 二，一是为了分隔出较多的房间，必将采用更多的楼板，这样无形之中占用了用户大量的套内面积;二 是此类楼盘形态多为点式结构，门厅、过道的等分摊面积会相应增大，如此一来，不但得房率不高， 并且使用率也会大打折扣。 中(低)档房得房率关注点二 房型设计、使用率两个不得不关注的问题 房型设计比得房率更重要。对于中(低)档房来说，追求“紧凑” 是一个不变的目标，所以房型设 计在这方面往往起到重要作用。户型设计上动静不必分明，但静线必多，而动线省略，通俗来说， 就是通过最大限度地减少走廊面积，而增加客厅或卧室的面积，或增加房屋间数，同样90平方米， 高档房可能只是一房二厅，而中(低)档房则可以是二房二厅。 使用率比得房率更重要。前面说过，使用率和得房率的差别主要在于，使用率计算时要剔除套 内阳台面积、墙体所占面积。从实用角度来说，套内阳台面积增大，势必减少其他房间面积，通常 采用阳台连通客厅或卧室的方法加以解决。对于自行分割室内空间的住户来讲，尽可能不通过增加 墙体来进行分割，而合理利用玻璃、镜子、家俱等物品实现自然分隔，从而达到增加使用率的效果。 实际选房购房中关于得房率的参考 明白自己需要的楼盘档次定位。就像我们购置衣物，要知道自己想买名牌时装还是普通衣服， 买房也要自己首先定位好，是实用主义还是追求高档主义。如果是工薪阶层、自用为主的话，建议 在多层和一些得房率较高的小高层中进行选择;如果是为彰显自己地位和身份、追求楼盘品质，则 通常对公共部位有一定的面积要求，故要选择一些高档楼盘，同时也会因公摊面积较大，得房率普 遍较低。 追求实惠也不要去一味追求高得房率，如果小高层得房率也达到85%以上，或者接近90%，则势 必造成楼梯、走廊窄小，电梯空间狭小，空间的压抑感很强。用户在搬运家具等大宗物件时会显得 十分不方便。 高档楼盘，如果得房率过高的话，也会存在问题。高档楼盘必然随之带来气派大堂