城市更新实施细则

深圳市城市更新办法实施细则 （征求意见稿） 第一章 总则 第二章 城市更新规划与计划 第三章 综合整治类城市更新 第四章 功能改变类城市更新 第五章 拆除重建类城市更新 第一节 一般规定 第二节 单元规划制定计划的申报与审批 第三节 单元规划的编制与审批 第四节 项目 实施主体确认 第五节 项目实施计划及相关审批事项 第一章 总 则 第一条 目的和依据为贯彻落实深圳市城市更新办法 （以下简称更新办法 ） ，规范 本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制 定本细则。 第二条 适用范围本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 第三条 指导思想城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和 现代化国际化先进城市建设，促进经济发展方式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民 生 工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环 境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。 第四条 市领导小组市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组” ）负责领 导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。 市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更 新工作。市城市更新办公室设在市规划国土部门。 市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工 作会议。 第五条 市规划国土部门职责市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。 市规 划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责： （一）组织拟订全市城市更 新政策法规、操作规程和技术规范。 （二）组织拟订全市城市更新专项规划。 （三）组 织拟订全市拆除重建类城市更新计划。 （四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。 （五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准 功能改变类城市更新项目。 （六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。 （七）指导、协调和监 督各区城市更新工作。 （八）市政府交办的其他工作及本细则规定的其他职责。 第六条 区政府职责区政府（含新区管理机构，下同）负责辖区内城市更新项目的组织 实施和全程监管。 区政府及其有关职能部门承担以下职责： （一）组织、协调、实施辖区内拆除重建类城市更新项目： 1.受理城市更新单元规划制定计划（以下简称“单元规划制定计划” ）申报。 2.对城市 更新单元规划的编制提出意见。 3.组织进行项目拆除重建区域内建筑物的清理。 4.组织或协调项目拆迁补偿安置方案的 制定和实施。 5.确认项目实施主体。 6.与项目实施主体签订监管协议并进行项目实施监管。 （二）组织实施辖区内的综合 整治类城市更新项目： 1.组织拟定、申报综合整治类项目计划； 2.编制综合整治类项目 规划，制定实施方案； 3.安排项目扶持资金。 （三）维护辖区内城市更新活动中的社会秩序，保障社会和谐； （四）本细则规定的 其他职责。 第二章 城市更新规划与计划 第七条 全市城市更新专项规划市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体 规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城 市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。 全市城市更新专项规划根据城市发展现状与形势，提出城市更新的整体目标与策略，从 用地规模、用地布局、重点区域、改造强度、配套设施和城市设计等方面对全市的城市更 新工作进行总体引导，并确定相应的实施机制。 全市城市更新专项规划的期限一般为五 年。 第八条 城市更新的具体管理依据拆除重建类城市更新的具体管理和实施以城市更新单 元为基本单位，以城市更新单元规划为基本依据。 综合整治类城市更新依照项目规划和 实施方案进行。 功能改变类城市更新依照法定图则等现行生效规划进行。 第九条 城市更新单元的定义城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市 更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和 责任的基本管理单位。 第十条 法定图则中城市更新单元的划定法定图则在编制过程中应当开展城市更新研究， 对片区内特定城市建成区开展城市更新的必要性和可行性进行判定，科学划定城市更新单 元。 第十一条 城市更新单元划定的原则与技术要求城市更新单元的划定应当符合全市城市 更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技 术要求： （一）城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于 10000 平方米。 （二）城市更新单元应当提供大于 3000 平方米且不小于拆除重建用地面积 15%的独立 用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城 市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。 （三）政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区 范围内原则上不得划定城市更新单元。 （四）城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让 用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。 （五）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施 管理控制区） 、黄线（城市基础设施管理控制区） 、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控 制性区域管制要求。 （六）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以 整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划 定城市更新单元。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本条第一项限制。 （七）已纳入本市综合整治计划或近五年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独 划定为城市更新单元。 第十二条 单元边界划定原则城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图 则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。 第十三条 拆迁范围边界划定原则城市更新单元内拆迁范围的边界应当按照以下要求划 定： （一）拆迁范围边界涉及道路的： 1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁 范围； 2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界， 规划道路用地不纳入拆迁范围； 3.规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规 划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁范围； 拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。 （二）拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为 界。 （三）已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内 涉及建筑物保留的区域除外。 第十四条 城市更新单元规划的定义城市更新单元规划是指依据已批准的城市总体规划、 城市更新专项规划及其他各类专项规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的更新目 标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设 计、拆迁责任以及分期实施等方面作出规定的更新改造方案。 第十五条 城市更新单元规划的编制原则城市更新单元规划的编制应充分体现城市规划 的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础 上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。鼓励增加城市基础设施、公 共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度，在 总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。 第十六条 城市更新单元规划的内容城市更新单元规划应当包含以下主要内容： （一）更新目标与定位。 （一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。城市基础设施、公共服务设施严重不足， 按照规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000 平方米的城市基础设施、公共服务设施或 其他城市公共利益项目。 （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。包括： 1.环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活； 2.房屋经相关部门根据危险房屋鉴定标准 （JGJ125-99）鉴定为 D 级危房，或者建筑 质量有其他严重隐患； 3.消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患； 4.经相关部门鉴定存 在经常性水浸等其他重大安全隐患。 （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要 求，影响城市规划实施。包括： 1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符， 影响城市规划实施； 2.属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关 标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级； 3.其他严重 影响城市近期建设规划实施的情形。 第四十条 危险房屋拆建无法按照相关要求划定为城市更新单元的区域，因消除安全隐 患确有必要进行危险房屋拆建的，不纳入拆除重建类城市更新，其处理办法由市规划国土、 住房建设部门会同有关部门另行制定，报市政府批准后实施。 第四十一条 实施方式拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括： （一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施、项目拆 除重建区域内的多个权利主体将房地产权益移转到其中一个权利主体后由其实施。 （二） 市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益移转到单一市场主体后 由其实施。 （三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织与单一市场主体合作实施。 （四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或由政府城市更新实施机 构直接实施。 第二节 单元规划制定计划的申报与审批 第四十二条 单元规划制定计划申报指引拟以拆除重建方式实施更新的区域应当申报纳 入单元规划制定计划。 市规划国土部门应当在相关政府公众信息网站上发布单元规划制定计划申报指引。申报 指引可以对本细则规定的申报情形、城市更新单元拟定技术要求、城市更新意愿要求、计 划申报主体要求等内容进行细化、调整与补充，并对申报途径、相关证明材料等事项作出 规定。 市规划国土部门根据全市城市更新工作需要对申报指引内容进行调整的，应当及 时向社会公布。 第四十三条 单元规划制定计划申报要求申报单元规划制定计划应当同时满足以下条件： （一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有 本细则第三十九条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。 （二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。 （三）已形成计划申报主体。 （四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。 第四十四条 城市更新意愿 城市更新单元内权利主体的城市更新意愿符合下列条件时，方 可进行单元规划制定计划申报： （一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且 占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。 拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以 上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的 80。 （二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划 定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大 会表决同意进行城市更新；或者符合本款第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单 位同意。 城市更新单元内用地属旧住宅区的，须经业主大会决定进行城市更新；或者符合本款第 一项的规定。 在单元规划制定计划申报阶段，城市更新意愿是权利主体是否同意进行城市更新的意思 表示，但不作为确定规划指标、拆迁补偿安置方式与标准等事项的依据。 第四十五条单 元规划制定计划申报主体计划申报主体按照以下方式确定： （一）权利主体自行申报。 其中，城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划 定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织的继受单位进 行申报。城市更新单元内用地属旧住宅区的，可由业主委员会进行申报。 （二）权利主 体委托单一市场主体申报。 （三）市政府相关主管部门或区政府申报。 计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。城市更新单 元内具体项目的实施主体按照本章第四节的规定形成并确认。 第四十六条 旧住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件符合有关情形确需进行拆除 重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体 自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。上述排 名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。 符合相关条件且有意向成为受托方的市场主体向区城市更新主管部门备案后方可开展旧 住宅区城市更新意愿调查、征集及接受申报委托等工作。区城市更新主管部门应当在完成 备案后 5 个工作日内，在旧住宅区现场及相关政府公众信息网站上就备案情况进行公告， 公告费用由该市场主体承担。 第四十七条旧住宅区改造受托方的确定旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业 主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方 式，从经备案的市场主体中共同选定受托方，并委托其代为申报。 第四十八条 委托申报的监管与协调区城市更新主管部门应当会同相关部门对上述委托 申报工作进行组织、协调、监管。 街道办、社区工作站、业主委员会等单位或组织应当依照相关法律、法规和工作规则， 在上述委托申报过程中开展协调、服务工作。 第四十九条 其他多权利主体的情形对于其他存在多个权利主体的城市更新单元，有多 个市场主体有意向成为计划申报受托方时，权利主体可以参照本细则第四十七条的规定共 同选定计划受托方。 第五十条 单元规划制定计划申报计划申报主体向区城市更新主管部门申报单元规划制 定计划。区城市更新主管部门在受理申请之日起 5 个工作日内对申报材料进行预审，申报 材料不完整或明显不符合申报指引相关要求的，书面答复申请人并说明理由；申请材料完 整的，向市规划国土部门派出机构征求意见。 市规划国土部门派出机构对城市更新单元范围内土地和建筑物的性质及权属、城市规划 和土地利用规划等情况进行核查，在 20 个工作日内将书面意见反馈至区城市更新主管部门。 区城市更新主管部门对城市更新单元内的更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定， 对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报更新单元进行城市更新的必要性及其范围 的合理性进行综合判断，在收到市规划国土部门派出机构的书面意见后的 20 个工作日内提 出计划申报初审意见，与申报材料一并汇总上报市规划国土部门。 第五十一条 单元规划制定计划审批市规划国土部门对汇总上报的申报材料进行审核， 根据全市城市更新专项规划和近期建设规划，对申报纳入计划的城市更新单元实施城市更 新的紧迫性和可行性进行分析，按批次统筹形成单元规划制定计划草案，在深圳特区报、 深圳商报及相关政府公众信息网站上进行不少于 7 日的公示后报市政府审批。 申请由政 府组织实施的城市更新单元，可优先纳入计划草案。 市规划国土部门可以根据计划申报情况将城市更新需求较为集中且迫切的区域整合成 为城市更新统筹片区，会同各区政府组织开展规划研究。 第五十二条 单元规划制定计划公告单元规划制定计划经市政府批准后，市规划国土部 门应当在 10 个工作日内，在相关政府公众信息网站上就计划内容进行公告。 第三节 单元规划的编制与审批 第五十三条 编制主体与期限城市更新单元纳入单元规划制定计划后，计划申报主体应 当立即开展城市更新单元范围内拟拆除重建区域土地的清理和城市更新单元规划的编制与 报批工作。 相关工作应在自单元规划制定计划公告之日起一年内完成。 第五十四条 土地清理在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土 部门派出机构申请对城市更新单元范围内拟拆除重建区域的土地进行清理。 市规划国土部门派出机构对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地 产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、 身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在 30 个工作日内对其种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体： （一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。 （二）城中村用地，或根据申请人提供的材料可落实并核销非农建设用地、征地返还用 地指标的用地。 （三）按照市规划国土部门制定的旧屋村认定有关规定，已取得旧屋村范围图的旧屋村 用地，或根据申请人提供的材料可认定为旧屋村的用地。 （四）按照深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见 ， 地上建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件的用地，或根据申请人提供的材料符 合补办规划确认文件和土地权属证明文件要求的用地。 （五）按照深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理 决定及其实施办法，地上建筑物已完成申报并录入历史遗留违法建筑台账，经区查违办 和区规划土地监察机构认定，不属于依法应当拆除或者没收的范围，且经规划土地审查符 合确权条件并取得农村城市化历史遗留违法建筑拟确权通知书的用地。 （六）其他 用地。 第五十五条 清理结果计划申报主体应当根据市规划国土部门派出机构的土地清理结果， 编制城市更新单元规划并报市规划国土部门派出机构审批。 城市更新单元内用地和建筑物需完善手续的，应尽快按照相关程序加以完善。城市更新 单元规划确定由项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元内符合 本细则第五十四条第二款第一至五项规定的各类用地的总面积。 第五十六条 不涉及改变法定图则强制性内容的城市更新单元规划审批对于不涉及改变 法定图则强制性内容的城市更新单元规划，市规划国土部门派出机构在受理后 5 个工作日 内对申报材料进行预审，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人 并说明理由；符合要求的，向区城市更新主管部门征求意见。城市更新项目涉及产业升级 的，还应征求市产业部门的意见。 区城市更新主管部门对城市更新单元的现状建设情况、改造捆绑责任、实施分期及措施 等情况进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业导向等情况进行核查，在 15 个工作日内将书面意见反馈至市规划国土部门派出机构。市规划国土部门派出机构根据 已生效的法定图则等上层次规划对申报材料进行审查，在收到有关部门意见后的 15 个工作 日内提出规划草案，在城市更新单元现场和相关政府公众信息网站上进行不少于 15 日的公 示，公示费用由计划申报主体承担。 公示结束后，市规划国土部门派出机构在 15 个工作日内对相关意见进行汇总和处理， 并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复计划申报主体，并将审批结果报 市规划国土部门备案。 第五十七条 涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有生效法定图则 的城市更新单元规划审批对于涉及改变法定图则强制性内容或城市更新单元所在地区未有 认实施主体资格： （一）权利主体以房地产作价入股成立或加入公司。 （二）权利主体与拆迁人签订拆 迁补偿安置协议。 （三）权利主体的房地产被收购方收购。 前款所述的拆迁人或收购方可以是原有的权利主体之一，也可以是其他单位；可以是计 划申报主体，也可以是其他单位。 属于城中村改造项目的，也可以由原农村集体经济组织与单一市场主体签订改造合作协 议，共同申请确认实施主体资格。 第六十二条 实施主体资质涉及房地产开发经营活动的旧住宅区改造项目，其实施主体 自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位，实施主 体是项目所在城市更新单元的计划申报主体的除外。 上述排名以市规划国土部门相关政府公众信息网站上正式对外公告公布的为准。 第六 十三条 拆迁补偿安置协议的签订多个权利主体通过签订拆迁补偿安置协议方式形成实施 主体的，各区政府应当组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。 权利主体和拆 迁人应当遵循自愿、公平的原则，在拆迁补偿安置协议中约定补偿方式、补偿金额、安置 用房的面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等相关事项。补偿标准可参照市 政府公共基础设施建设项目房屋拆迁管理和农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定 确定。 城中村改造项目的拆迁补偿安置标准可由原农村集体经济组织继受单位召开股东大会确 定；旧住宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则确定；其他存在多 个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占总数量 90以上且其所有的房地产建筑面积占 拆除重建区域内建筑物总建筑面积 90以上的权利主体与拆迁人共同商定。因部分权利主 体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形成实施主体，其他权利主体权益遭受损 害的，可依法请求人民法院予以保护。 第六十四条 见证、公证与争议解决方式拆迁补偿安置协议的签订可由公证机关进行公 证或由律师事务所进行见证。拆迁人应当及时将已签订的拆迁补偿安置协议报区城市更新 主管部门备案。 因履行拆迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或 者向人民法院起诉。 第六十五条 实施主体确认申请权利主体形成实施主体后，向区城市更新主管部门申请 进行实施主体资格确认。申请时应当提供以下材料： （一）项目实施主体确认申请书。 （二）申请人身份证明文件。 （三）城市更新单元规划确定的拆除重建区域内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及 抵押、查封情况核查文件。 （四）申请人形成或者作为实施主体的相关证明材料： 1.申请人收购权利主体房地产 的证明材料； 2.申请人制定的拆迁补偿安置方案及与权利主体签订的拆迁补偿安置协议； 3.权利主体 以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件； 4.申请人本身即为权利主体或者权利 主体之一的相关证明文件。 （五）法律、法规、规章规定的其他文件。 第六十六条 公示区城市更新主管部门应当在收到申请后 10 个工作日内完成对相关申请 材料的核查。 申请人经核查不符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当书面答复并说明理 由；申请人经核查符合实施主体确认条件的，区城市更新主管部门应当在项目现场、深圳 特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站就实施主体的形成情况进行不少于 7 日的公示， 公示费用由申请人承担。 第六十七条 公示意见处理及确认文件核发区城市更新主管部门应当在公示结束后 10 个 工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复 申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在 10 个工作 日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。 实施主体确 认文件应当抄送市规划国土部门及相关单位。 第六十八条 监管协议内容区城市更新主管部门与实施主体签订的项目实施监管协议， 应当明确以下内容： （一）实施主体按照更新办法的规定和城市更新单元规划的要求应履行的各项具体 义务，如落实拆迁责任、实施城市更新项目、移交城市基础设施和公共服务设施用地等。 （二）实施主体按照拆迁补偿安置方案应履行的各项具体义务，如落实货币补偿、提供 产权调换的房屋等。 （三）区城市更新主管部门的相关监管方式，如建立资金监管账户、要求提供银行担保 等。 （四）双方约定的其他事项。 第六十九条 原有项目已核准改造主体更新办法实施前，区政府已对原城中村和工 业区升级改造项目核发各类项目改造主体（含实施主体、改造单位等，下同）核准文件， 确定由相关单位实施改造项目的，区城市更新主管部门应当按照本细则规定的条件，对原 项目改造主体的资格进行重新核查。符合本细则规定条件的，对其实施主体资格进行确认； 不符合本细则规定条件的，应当函告原项目改造主体，要求其在两年内完善相关手续。 原项目改造主体在两年内仍未能达到本细则规定条件的，原有的项目改造主体核准文件 不再作为办理后续相关手续的依据。 第五节 项目实施计划及相关审批事项 第七十条 项目实施计划和发改、环保批准文件城市更新单元规划经批准且单元内项目 的实施主体经区城市更新主管部门确认后，项目实施主体可持实施主体确认文件向市规划 国土部门申请将该项目纳入拆除重建类项目实施计划、向发改部门申请核发建设项目可行 性研究报告批准文件、向环保部门申请核发环境影响报告书批准文件。 市规划国土部门应当根据规划制定计划、城市更新单元规划审批结果，对项目实施主体 的要求，政府为实施城市规划，组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城 市更新，需要调整使用土地的，政府应当组织申报城市更新计划、编制城市更新单元规划、 收回土地使用权或进行房屋征收。 政府应当按照相关法律、法规、规章的规定，对权利主体予以补偿。 第八十四条 土地收购和房屋拆迁权利主体申请由政府组织实施城市更新项目的，可以 向政府申请进行土地收购和房屋拆迁。 政府可以依照以下方式对权利主体进行补偿： （一）政府直接对权利主体进行补偿，补偿标准参照市政府公共基础设施建设项目房屋 拆迁管理和农村城市化历史遗留违法建筑处理等相关规定执行。 （二）政府按照更新办法第三十一条的规定，通过招标方式引入市场主体承担拆迁 谈判工作，与权利主体协商确定补偿标准，市场主体的拆迁费用和合理利润从土地公开出 让收入中支付。 （三）政府按照更新办法第三十一条的规定，与权利主体签订补偿协议，约定具体 补偿标准可在土地由政府收购并公开出让后，根据土地出让收入予以明确，具体的拆迁工 作和城市更新项目的实施由土地受让人负责。 第七节 其他事项 第八十五条 产业认定与准入工业区升级改造项目升级改造为市政府鼓励发展产业的， 由市产业部门在城市更新单元规划审批阶段对项目的产业定位是否为市政府鼓励发展产业 进行认定并提出意见。 此类项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证 城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。 对于按照更新办法第三十八条第一款确定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际 进驻的产业经市产业部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产业部门责令改正。 第八十六条 工业楼宇转让 工业区升级改造项目升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产 业，项目建成后需进行转让的，转让行为应当符合市政府关于产业准入条件的规定。 第 八十七条保障性住房按照城市更新单元规划，拆除重建类城市更新项目实施后包含住宅 的，应当在实施过程中配建一定比例的保障性住房。具体配建比例、配建方式、回购标准 按照市政府城市更新项目保障性住房配建比例的有关规定执行。 城市更新项目中保障性住房的建设标准、回购程序、租售管理、产权管理、物业管理和 监督检查等具体事项由市住房建设部门另行制定。 第八十八条 创新型产业用房按照城市更新单元规划，拆除重建类城市更新项目实施后 包含产业用房的，应在实施过程中配建一定比例的创新型产业用房。具体配建比例、配建 方式、回购标准的确定办法由市规划国土部门会同有关部门另行制定。 创新型产业用房 由市产业部门依照市政府有关规定进行管理。 第八十九条 住宅户型比例拆除重建类城市更新项目实施后包含住宅的，超出实施前住 宅总建筑面积的部分，按国家有关规定控制户型比例，并允许以更新单元为单位进行内部 平衡。 第九十条 房地产预售和规划验收在项目申请房地产预售时，区城市更新主管部门应当 就项目拆迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况出具意见。拆迁补偿安置方案确 定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。 在项目申请规划验收时，区城市更新主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆迁等捆 绑责任的履行情况出具意见，以确保城市更新单元规划落实到位。 第九十一条 基础设施和公共设施建设城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设 施和公共服务设施的立项应优先安排，保证与城市更新项目同步实施。相关部门可以委托 实施主体代为建设，在建设完成后予以回购。 第九十二条 回迁房屋登记拆迁补偿安置方案确定用于补偿安置的房产，应当按照经区 城市更新主管部门备案的拆迁补偿安置协议，以被拆迁人为权利人办理分户分证登记。登 记价格以拆迁补偿安置协议约定的价格为准。 第九十三条 政府收回项目经批准由权利主体自行实施或市场主体实施的城市更新项目不 得转让。确实无法完成的，由政府收回土地使用权。 第六章 其他规定 第九十四条 宣传引导市、区各级部门应当积极开展城市更新政策的宣传，加强城市更 新工作的正面引导。 各区政府及街道办、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新中各项活动 的正常秩序。 第九十五条 投诉处理制度各区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投 诉及时进行调查和处理。 第九十六条 加快审批各有关职能部门应当开辟绿色通道或直通车服务，简化办事程序， 缩短审批时限，对城市更新项目予以优先审批。 第九十七条 行政费用减免对于城市更新项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事 业性收费和政府性基金，经营服务性收费项目按低限减半征收。 第九十八条 查处违法违规建设对于已纳入规划制定计划的城市更新单元内的区域，各 区街道办、区规划土地监察机构应加快开展已申报历史遗留违法建筑的记录、初审、认定 等处理