土地增值税对房地产市场的经济效应分析.docx

土地增值税对房地产市场的经济效应分析 (内蒙古自治区会计事务服务中心，内蒙古 呼和浩特 010010) 摘 要：文章针对土地增值税的税收政策能否达到预期 的增加财政收入、调控房地产市场的目标，从经济学的角 度，对土地增值税的价格效应、市场规模效应、市场结构 效应进行了分析。 关键词：土地增值税；房地产市场；经济效应 中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1007 6921(XX)02002302 近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积 的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经 济内需的强力拉动等成效明显。但自 XX 年起至今房地产开 发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，XX 年 增长 3.4，XX 年增长 5，XX 年增长 9，XX 年增长 7.7，部分城市和地区的房价年增长超过 20，已远远超 过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经 济问题。从 XX 年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、 房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。XX 年 12 月 28 日国务院签发国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知文件，要求各地从 XX 年 2 月 1 日起，开展房地产开发企业土地增值税清算， 正式向企业征收 3060不等的土地增值税。土地增值 税拉开了 XX 年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的 开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济 学角度进行税收效应分析。 1 土地增值税的价格效应 1.1 短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义 按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税 率，增值额超过 50%的，适用 30%的税率，增值额在 50%至 100%区间的，适用 40%的税率，增值额在 100%至 200%区间 的，适用 50%的税率，增值额超过 200%的，适用 60%的税率。 与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平， 开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应 缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导 致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供 给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属 于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需 求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的 税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所 获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房 产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规 律。 1.2 长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨 从对住宅的需求看，新增城市人口的消费需求。当 前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近 5 亿， 按照“十六大”确定的目标，到 2020 年实现全面小康社会， 城镇人口将要达到 55%60%。不考虑人口增长因素，也将 使得城市人口超过 7 亿。现有城市居民改善住房的需求 不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等， 都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国有 13 亿人口， 加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地 来自于全国，甚至国外的购买力。投资渠道单一造成公 众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均 GDP 超过 1 700 美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，XX 年 12 月末 城乡居民储蓄存款余额高达 16 万亿，除了满足生活基本需 要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市 场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限 在股市和房市。 而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多 地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格 的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场 的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：土地的供应 者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家， 别无他店。土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采 取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍 卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋 价格。地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。 在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并 没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承 担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的 普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。 地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入 希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高， 地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高 中得到更多的土地出让收益。 从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供 给弹性，势必造成住宅的价格会由需求拉动上涨，建设住 宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有： 建筑商的建设成本和利润。政府的各种税费。房地产 商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等 公益性基础设施。高昂的土地价格。所有的国家本来想 控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值 税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负 担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不 起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨， 势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。 2 土地增值税的市场规模效应 2.1 对房地产市场商品供给的影响，调节房地产企业 合理收益，促进房地产行业健康发展 近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长， 其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土 地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此 同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税 收并未呈现高涨势头，如 XX 年房地产企业经营税金及附加 仅占房地产企业经营收入的 3.1，国家未能从蓬勃发展的 房地产行业中取得应有的利益。 涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一， 也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益 的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价 或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权 独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公 平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经 济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施 与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。再 次，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以 增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会 全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的 就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共 享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值 收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经 济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是， 不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内 不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的 亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收 土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发 商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加 房源，一定程度上改善供求关系。 因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地 产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑 增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和 企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积 极作用。 2.2 对房地产市场商品需求的影响：抑制炒买炒卖房 地产的投机行为，使个人消费趋于理性 土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济 泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳 生投机现象的领域，虽然投机行为可以看做是繁荣房地产 市场的润滑剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业 而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些 人只是为投机而来。这种现象在 XX、上海房地产市场表现 得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士 以及江浙人士，他们购房的目的大多不是用于居住而是投 机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、 代理商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合 理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发 展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地 产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润 的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调 动或者改善居住条件而转让原自用 5 年以上的住房的进行 免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功 能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够 更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转 让者的投机需求。 3 土地增值税的市场结构效应 土地增值税将促使房地产企业投资结构趋于合理。当 前我国房地产市场结构不尽合理，并且已成为影响中国房 地产市场持续健康发展的重要因素。比如中国房地产业协 会副会长、秘书长顾云昌认为：要使中国房地产市场持续 健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局 结构。其中对于房地产市场产品结构而言，比较一致的看 法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例 的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制” 。而当前受利益机制的驱动，商品房供给结构的突出矛盾 是:高档商品房供给量偏大,而中低档商品房供给不足。 土地增值税中的税收优惠条件的设定将有利于引导房 地产企业合理调整投资开发结构。按照土地增值税条例的 规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣 除项目金额 20%，免征土地增值税。这将抑制高档商品房的 盲目开发，引导房地产商开发普通住宅、微利商品房或经 济适用房，合理调整商品房的供给结构,满足不同收入水平， 特别是中低收入水平消费者的需要，对房地产市场的整体 价格产生有利影响。房地产业也只有选择这一消费主体作 为自己的服务方向,才能得以持续健康发展。 土地增值税正式开征后，将调节转让房地产的过高收 益，抑制房地产的投机、牟取暴利行为，平衡房价，正确 引导房地产投资开发方向，保护从事正常房地产开发的房 地产商的合法权益，促进房地产开发和房地产市场的健康 发展，此为正效应。当然，土地增值税开征后会引起房地 产价格继续上升，会使一些行业成本费用大幅增