土地增值税核定征收计税依据的调研思考.docx

土地增值税核定征收计税依据的调研思考 据了解，自国家税务总局 XX 年初下发关于房地产开发企 业土地增值税清算管理有关问题的通知后，两年多来， 绝大多数省市能够严格按照国家税务总局要求进行土地增 值税的清算，取得了良好的效果，但也有极个别地区清算 工作几乎没有任何进展，其主要原因就是在这个地区几乎 所有的房地产企业均采取“核定征收”的方法来征收土地 增值税。 核定征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征 收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地 增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的 1%3% 之间。按照土地增值税暂行条例规定，土地增值税采 取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为 30%，计 税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值 税的增值额占销售收入的比例大致为 3.33%10%之间，这 样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款， 造成大量税款流失。 二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节 功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、 房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家 权益。 它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税， 在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征， 无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制 房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发 的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计 税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以 实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一 刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增 值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳 土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销 售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁 税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转 税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它 不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。 针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建 议： 一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部 门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求 各地主管税务机关严格按照税收征管法第三十五条的 规定和条例第九条及其细则第十三条、十四条规 定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违 规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、 费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建 制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的 纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及 时改为查账征收。 二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特 殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定 征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建 立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方 法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度 只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应 有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与 实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对 的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难 以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征 收土地增值税缺乏科学性和合理性。 对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取 一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计 税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金 额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收 入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税 即可。 对此，条例第九条及其细则第十四条已作明 确规定，即在纳税人提供的转让价格和扣除项目不实的情 况下，应由法定的房地产评估机构进行评估，税务机关根 据评估价格确定房地产转让收入和扣除项目金额。虽然按 评估价格计算土地增值税，评估出来的数据和实际数据会 有些差异，但在尽可能的情况下使核定的税收接近实际应 纳税款，是符合税收合理性要求的。同时由于通过评估得 出来的是收入和扣除项目，由此计算出增值额，仍可按超 率累进税率计算征收，土地增值税的调节功能仍然起作用。 三是完善对房地产企业土地增值税的管理制度。税务 机关应严格执行土地增值税的预征和清算的规定，并要求 房地产企业必须按期向主管税务机关报送与房地产开发项 目有关的财务会计报表及有关凭证等资料。主管税务机关 要加强对房地产开发企业的跟踪管理和过程控制，如应分 户设立房地产企业管理台账，