福州市住宅市场分析报告

1 福州市住宅市场分析报告 第一章：近期宏观经济相关信息及分析 第一节 、国务院发布中国房地产业季报预计全年全国房价将上涨 5% 国务院发展研究中心发布的 2006 年一季度中国房地产业季报说，保持房价的基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的一系列动作表明，以抑制投资为先的新一轮宏观调控基本启动，预计中央政府还会出台一些专门针对房地产业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实， 2006 年房地产市场供求形势将进一步得到改善。房地产开发投资增 幅将稳步回落，预计全年增速将在 20%左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在 5%左右。 第二节、 中国金融决策机构上调各类贷款利率 中国人民银行决定，从 2006 年 4 月 28 日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调 百分点，由现行的 高到 5 年以上商业贷款利率由现行的 调至 这是中国人民银行自 2004 年以来 第二次决定调高银行商业贷款利率水平 ， 另外，从 2006 年 5 月 8 日起，个人住房公积金贷款利率上调 百分点。 其中， 5 年（含）以下贷款由现行的 高至 5 年以上贷款由现行的 整至 第三节、 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 一直悬而未决的 “ 套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到 70%以上 ” 的谜团昨日最终解开。根据建设部最新出台的关于落实新建住房结构比例 2 要求的若干意见 (以下简称 165 号文件 )的规定， 90 平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而 70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。 一、 90 平米为单套住房建筑 面积 根据 165 号文件， 90 平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。 点评： 以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对 90 平方米的实际要求更加严格。 因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型建筑面积要求 90平方米，开发商进入销售环节的建筑面积指标可能超过 90 平方米。而此次统一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找的做大面积的空间变得更小 。 二、 70%比例针 对年度城市总量 根据 165号文件，自 2006年 6月 1日起，各城市 ?穴包括县城，下同 ?雪年度 (从 6月 1日起计算 )新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到 70%以上。 点评： 此前，关于新开工项目 70%以上面积建 90 平方米以下小户型的说法，曾经被开发商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂住进度、静待说法。 调整后的细则将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根据新规定，市中心等高档商品房可能不被硬性要求 70%以上面积都开发小户型。 三、 未取得许可证项目各地自定 3 对于 6月 1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目， 165号文件提出要 “ 妥善处理 ” 。 点评： 对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。 上海房地产专家印堃华表示，已经通过了规划设计方案的项目，如果要求变更，需要政府出具强有力的变更依据，否则有涉嫌侵权的可能。 四、 土地出让前须提供规划 165号文件要求，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建设项目的居住用地，明确提出住宅建筑套密度 (每公顷住宅用地上拥有的住宅套数 )、住宅面积净密度 (每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积 )两项强制性指标。 点评： 该政策主要配合十五条调控意见中的另一个 “70%” ，即优先保证中低价位、中小套型普通商品住房 (含经济适用住房 )和廉租住房 的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。 但也有开发商质疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，可操作性就有可能降低。 五、 依法没收违规建设住房 165号文件强调，当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。另外， 165 号文件还要求严肃查处违法违规行为。文件特别强调，对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收。所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困 难。 点评 ： 对此，由于此前不少开发商 “ 上有政策，下有对策 ” ，对于楼盘规避新政想了很多“ 歪招 ” ，专家表示，新政能够如此详细地在各配套环节制定监控细则，是保证政策得以落实的关键。而最终能否在房地产市场上起到预期的调控目的，则要看地方政府下一步的执行情况 。 4 第二章：福州市规划相关法规信息分析 第一节、 06 年 6 月份福房指数市场分析报告 新政首月榕城楼市新气象， 火热六月，“国六条”出台后，房地产市场再次在宏观调控政策的洗礼下呈现出调整的态势。榕城一手房、二手房市 场均在新政影响下出现了新的变化。 一、新政下的榕城楼市 （一）福房指数稳步上扬，市场需求旺盛 福房指数本月为 ，继续稳步上扬，比上月 上涨了 与上年同期相比上涨 由于指数的设计是用来反映房地产市场发展的走势和周期，是房地产业的“晴雨表”。当市场中需求大于供给时，价格上涨，指数上行，本月福房指数的上扬说明住宅市场的需求仍然非常旺盛。 表 1： 2005 年 6 月 6 月 福房指数 月份 2005 年6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2006 年1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 新福房指数 1： 2005 年 6 月 6 月 福房价格指数 福房指数27002800290030003100320033003400350036002005年6月2005年8月2005年10月2005年12月2006年2月2006年4月2006年6月福房指数 5 从福房 指数趋势线上看，从去年 11月起，福房指数一路上涨，虽然涨幅不是很大，却体 现福州楼市进入了新一轮的上涨周期。由于政策的时滞性，本次新政对楼市的影响将在今后几个月中逐渐在福房指数上体现，上涨的势头会有所抑制。 图 2： 2005 年 6 月 6 月 福房价格指数及趋势线 0500100015002000250030003500400004年1月04年3月04年5月04年7月04年9月04年11月05年1月05年3月05年5月05年7月05年9月05年11月2006年1月2006年3月2006年5月福房指数福房指数趋势线（二）住宅交易量走高，刚性需求突显 6月商品住宅的交易量进一步走高，本月福州住宅成交量 5月上涨了78，成交金额为 409104 万元，比上月翻了一番。商品住宅本月均价为 4207 元 /上月3781元 /涨幅高达 理性分析本月价格上涨的原因，主要是一些楼盘价格的上涨，如 江南水都、金钻大厦和圣淘沙花园等以及高端楼盘销售的增加对商品住宅均价的拉高。 从 2006 年 6 月福州楼盘成 交情况排行分析，江南水都以 53699 万元的成交金额高居榜首，成交套数 1041 套，是上月成交套数的两倍。融侨地产“卖的不仅是房子”的经营理念及其品牌效应是其成功的不二法宝。而目前，“融侨 一路过关斩将，荣获“ 2006 全球幸福指数人居金奖”的殊荣，其销售的火爆更加体现公众对融侨品质、融侨品牌的信任与推崇。 图 3： 2005 年 6 月 6 月 福房指数成交量 6 成交量（万平米）平米）表 2： 2006 年 6月福州楼盘成交前 12位 排序 按成交金额排序 楼盘名称 套数 成交均 价 (元 /1 江南水都 1041 4096 2 金钻大厦 381 6023 3 仁文 大儒世家 413 3678 4 圣淘沙花园 205 5513 5 金山湾 137 5471 6 香江红海园 272 3455 7 金域蓝湾 153 3290 8 武夷绿洲 116 3811 9 金山桔园 213 2388 10 金辉 城市三环 154 3322 11 大景城 127 3793 12 丽景天成 112 3071 住宅成交量上涨的背后突显的是榕城市民刚性的住房需求。刚性的住房需求 体现在以下 3个方面：一是正常的自住性住房需求，表现为城市化进程的加快，中心城市人口扩大，福州市区外人口的购房比例达到 50 60左右。二是改善性的住房需求，随着居民收入水平的提高，部分先富起来的人改善住房需求得以扩大，二次置业，购买第二套住房的比例加大。三 7 是被动的住房需求，如老城区茶亭街和北大路一带进行改造等项目引发的被动性住房需求。 第二节、新政引发高端住宅日益受宠 （一）、国六条对购房者的心理 此次“国六条”的实施，对购房者的心理预期有很大的影响。与“国八条”后产生的观望情绪不同，“国六条”给购房者 的预期不是会不会稳定房价，而是调整住房供应结构对其产生的影响。购房者普遍关注的是如果今后商品房 70以上是小户型，那么 90平方米以上的住宅就会变得奇货可居，今后这类房源的价格必然会大幅上扬。特别是对改善型的住房需求者影响更大，既然是改善住房，当然要求居住户型的增大，那么该出手时就要出手，再观望大户型的住房只会越来越少，越少越贵。在这样的心理预期下，本月对高端住房消费需求集中释放出来。 从 2006 年 6 月福州住宅成交情况分析表可看出 4000元 /平方米价位以下的成交金额占了42，较上月 58少了 16。而本月 5000元 /平方米价位以上的占了 31，比上月 20增加了 11。表中显现，与 5 月份相比，本月住宅消费明显往高端发展倾向，而中低档的住宅消费有所下降， 3000 以下本月仅占 8%， 这与以上分析的新政下由于对高端住宅预期的减少引发对高端住宅需求的释放可相互印证。本月对高端住宅消费的增加，也是造成本月住宅均价上涨的一个重要原因。 表 3： 6月用福州住宅成交情况 2006年 6月福州住宅成交情况分析表 与 5月对比 价位（元 / 套数（套） 成交金额（万元） 成交面积（ 占比 占比 3000以下 782 24754 97249 8% 15% 3000317 104479 297151 34% 43% 4000567 83600 190271 27% 22% 500047 51121 93023 16% 11% 6000以上 543 45897 63309 15% 9% 图 4： 6月住宅成交情况图 8 2 0 0 6 年6 月福州商品住宅成交情况分析图（元/ M 2 ）8%34%27%16%15%3 0 0 0 以下 3000000000 0 0 0 以上6月住宅成交面积分析： 由 6月商品住宅一手房成交面积分析表看出，面积 120 140 平方米 和 140 平方米以上 户型是福州市民的最爱，其 销售套数占 分别占 31 和 29 ，二者合计占去一手房市场半壁以上江山，高达 60%。因此在福州这个二线城市，未来将考验“ 90 平方米以下户型占总开发量 70%”这一政策的有效性。政府似乎要多做住房理性消费的宣传引导工作。 表 4： 6月一手房成交面积 2006年 6月商品住宅一手房成交面积分析表 面积（ 套数 所占比例 金额（万元） 所占比例 90以下 963 16% 25594 8% 90411 24% 58468 19% 120825 31% 96997 31% 140以上 1692 29% 130115 42% 合计 5891 100% 311175 100% 第三节、新政下别墅日益稀缺 别墅指数继上月小幅下挫后本月大幅上扬，本月别墅价格指数为 7200点，比上月 6412点上涨了 但成交面积 2576平方米，较上月下降了 此次“国六条”规定 从 6月 9 1日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理 。 别墅的总供应量将 因此 不断下降 ，别墅更加稀缺。物以稀为贵，别墅供应量一旦较少，甚至停止供应，其价格定会不断攀升。从本 月别墅价格指数的大幅上扬可以看出别墅市场供给缩减的预期对别墅价格的巨大影响。 随着社会经济的发展，别墅的市场需求将越来越大 ， 特别是随着人们收入 水平的 不断提高，中高端的居住需求还会扩大。从这个角度看，可以预见中高端居住产品的供应将显得更稀缺。所以，未来别墅市场非常看好 。但从本月别墅成交面积萎缩分析，也要警惕别墅价格过高出现的有价无市的新状况。 别墅价格指数图： 别墅价格指数20003000400050006000700080002005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月第四节、中小户型二手房热销，自住型二手房受新政影响不大 本月二手房交易量达 57515万元，比上 月增长 由于本月二手房交易统计时间是从 5月 25 日到 6月 26 日，因此， 5 月 29 日九部委意见一推出，市场反映强烈。 5月 30日、 31日福州二手房交易登记受理量大增，都为赶在 6月 1日新政执行前办理。 2005 年 6 月 2006 年 6 月的福州市二手房交易量如下表： 10 二手房交易量（单位：万元）0100002000030000400005000060000700002005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月从本月二手房成交面积结构分析， 120平方米以下的中小户型的销售套数占了总二手房销售套数的 73，最热销的为 90 平方米以下的小户型，其销售套数占了 47，中小户型的二手房最受购房者的青睐。 二手房成交面积结构与一手房成交面积结构形成截然相反的态势。 其实，一手房市场和二手房市场是相互关联的，对改善型住房需求者而言，购买新房就会有相应的二手房出售。二次置业者由于其购房实力较强，有能力购买大户型以满足其提高居住水平的要求，而对购买力有限的自住型需求者，购买中小户型的二手房就成为其首选，造就了中小户型二手房热销的景象。 6月二手房成六面积表： 2006年 6月商品住宅二手房成交面积分析表 面积（ 套数 所占比例 金额（万元） 所占比例 90以下 1215 47% 15254 26% 9070 26% 15785 27% 12007 12% 9733 17% 140以上 375 15% 17250 30% 合计 2567 100% 58022 100% 此次的房产新政，最起立竿见影作用的莫过于税收政策。仔细研读九部委意见中调整住房转让环节营业税这一条不难发现，其上明确写着“为进一步抑制投机和投资性需求，从2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收 11 营业税”，税收政策的目的是为抑制投机和投资性需求，而福州主要的还是以自住 型的刚性住房需求为主。在目前一手房房价上涨较快的情况下，次新房或是使用过几年的二手房已日益受到购买力有限的购房者的青睐。因此对这部分自住型的购房者而言，在新政实施下，即使卖方把营业税转嫁到其身上，如果其购房成本还是比购买新房低，那么购买二手房还是可以接受的。毕竟新房的价格高不可攀，而刚性的自住性需求是实实在在需要满足的，因此新政对这部分自住型二手房交易不会产生太大的影响。 第五节、各大板块价格均有不同程度的上扬 本月，各大板块的价格均有不同程度的上扬。其中上涨幅度最大的为五四北板块，本月上涨 五四 北板块在各大板块中价格最低，为 3182元 /平方米。但由于其独特的生态优势，不断得到开发商和消费者的青睐，且随着其基础设施建设的不断完善，五四北地区还会有较大的发展。 金山板块 本月价格为 3219元 /平方米，较上月上涨 金山的房地产发展速度令人惊叹，这 与 “ 东扩南进 ” 的城市 战 略分不开，也与 金山难得的空气清鲜 有着重要联系。今天，金山的房价已经有了质的提升，一些高档住宅相继出现 ，金山的房价也呈现不断上涨的趋势。 仓山板块 以其独特的文化氛围吸引了不少注重教育的购房者，本月仓山板块的价格 3459元 /平方米，较上 月上涨了 与去年同期相比上涨了 也是上涨幅度较大的板块。 东区板块 本月微涨，本月 3796 元 /平方米较上月 3775 元 /平方米上涨了 结束了行政中心东迁导致的疯狂上涨的非理性状态。 北江滨板块 一直是优质生活环境的一个典范，邻水而居，是不少购房者所向往的，因此北江滨的价格一直坚挺。本月北江滨价格为 5588元 /平方米，仍居各大板块之首，上涨了 市中心板块 凭借其 齐全的配套、完备的交通、发达的商业，加上 医院 学校， 给忙碌工作的人们带来了不少便捷，因此市中心的楼盘价格也是一路攀 升，本月价格 4863元 /平方米，较上月 4826 元 /平方米上涨了 基于市中心生活的便捷性及楼盘的稀缺性，今后市中心板块的价格仍会有所上涨。 6月份各板块价格表 12 月份 东区价格 金山价格 仓山价格 五四北价格 西区价格 市中心价格 北江滨价格 2006年 5月 3775 3151 3398 3095 2854 4826 5556 2006年 6月 3796 3219 3459 3182 3202 4863 5588 比上月涨幅 平均涨幅 与上年同期相比 第六节、期待实施细则出台以稳定房价 （一） 新政细则未出，各方观望情绪浓厚 6月是房产新政开始实施的首月，从去年的“国八条”到今年的“国六条”，房地产调 控已 进入本轮周期中的 “ 二次调控 ” 阶段。 与“国八条”相比，“国六条”的调控目标更加明确，即 首次将 “ 调整住房供应结构 ” 与 “ 稳定住房价格 ” 相并列， 定为近期调控的重点，这表明中央对房地产市场的调控思路已经出现了一些新的变化。 同时， 政策措施更具操作性 ， 即将调控思路进行细化，通过大量的量化指标，努力将有关措施落到实处。从这一演变过程中，我们可以清晰地看到，中央对房地产的调控在一步步走向成熟和务实。 但不可否认的是“国六条”的各项政策在本月真正能落到实处的并不多，许多政策还存在争议，如 90平方米到底指是套型建筑面积还是建筑面积，中小户型占 70的比例是对总量而言还是对单个项目而言等。因此，各方都在观望。政府在观望，观望其他省市的相关细则的出台好引以为鉴；开发 商在观望，观望具体的政策到底如何执行，在各项政策明朗化之前，各开发商不会轻易开工，因此商品房的后市供应会受到一定的影响。 （二）坚持供求双向调节，合理引导消费 价格是由供求关系决定的，要稳定房价，最终要从调节供求两方面着手。而调整住房供应结构以稳定房价，也是此次房产新政的最大亮点。在调整住房供应结构方面，“国六条”再次强调要重点发展中低价位、中小套型普通住房和廉租房。在引导消费中讲了两个方面，一是引导消费需求，使它与 当前经济、社会的发展水平相对应，包括克服超前消费，合理控制城市房 13 屋拆迁规模和进度，减缓被动性 住房需求过快增长等。另一个是消费模式 ， 提倡多元化的消费模式，例如，是买房还是租房，是买新房还是买二手房，要根据住户的消费能力来决定。 “国六条”关于 70以上 90 平方米以下小户型比例的强制性规定，是政府自 1998 年以来首次提出改变传统的住房消费观念和消费模式。改变百姓的居住观念，让大家更多地关注性价比、居住品质，而不是单纯追求面积，这需要一定的过程。在福州目前旺盛的住房需求下，除增加供给外，更要多渠道的引导消费，通过二手房、租赁等方式满足居民的居住要求。 （三）新政考验政府执行力，期待实施细则尽快出台 调控 工作能否取得预期效果，关键在于落实。为确保调控措施落到实处，九部委意见明确了落实相关措施的责任单位和工作机制。如本次意见要求 各级城市 (包括县城 )政府要在 2006 年 9 月底前向社会公布普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设规划。同时要求尚未建立廉租住房制度的城市，必须在 2006 年年底前建立。政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。 2006 年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。也就是说，政府 会 在解决低收入阶层 居住问题 上 有所 为。 当然，意见中还有许多问题需要有关部门制定相关的配套 文件，就加强市场监测分析、落实结构比例要求的工作程序、查处违法违规行为等，有待进一步作出具体部署。 目前，各省市正在积极制定“国六条”的实施细则，我省的相关实施细则也在紧锣密鼓的制定中。 “国六条”的实施细则从制定到实施需要一定的时间，而新政对楼市的调控效应会有相应的时滞，不可能起到立竿见影的作用，因此新政首月下的榕城楼市依旧红红火火。相信我省实施细则出台并有效执行后，榕城楼市会有所降温，回归平稳，同时对规范我省房地产市场的秩序，稳定房价能起到积极的作用。 第七节、 加大房地产交易环节违法违规行为整治力度 通 知要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令 14 其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。 加强对商品房预 (销 )售活动的动态监管。各级房地产管理部门要抓紧建立健全商品房预 (销 )售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度 。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预 (销 )售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转对违规从事商品房预 (销 )售活动的单位和人员，要从严处理 。 加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 加强房地产展销活动管理。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预 (销 )售条件的商品房项目，不得参加展销活动。 加强商品房预 (销 )售合同管理。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排 除购房人合法权利。商品房预 (销 )售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。 加强房地产经纪管理。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等违规行为要依法查处 通 知还要求，各地要从今年下半年起，用一年左右时间，集中开展一次房地产交易秩序专项整治活动。畅通举报投诉渠道，各级领导干部不得利用职权干预房地产交易活动。要建立房地产交易诚信机制，引导消费者依照法律法规维护自身合法权益。加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息享、情况通报以及违法违规行为的联合查 处机制。 第八节、国六条之后 福州 首个三房项目（ 经济房定址福湾 ） 位于福州金洲南路西侧的福湾片地块选址用地公示，这块总建筑面积达万多平方米的用地是福湾片的 “ 地王 ” 地块，将全部规划用作经济适用房（限价房）建设。 若按 90平方米标准建设，此地块将新增约 900套以上经济适用房，满足更多中低收入人群。此举是继 “ 国六条 ” 之后，福州市考虑今年建设 200万平方米 “ 三房 ” 的首个重磅项目。 今年福州市经济适用房（限价房）的建设总量将占商品房新开工面积的 40%左右，将超出国家规定的 “ 占总供应量 10%” 的 3倍 。目前福州市将争取 7月底前通过招标方式落实部 15 分地块的开发建设单位， 8月底前完成部分地块的土地报批和交地工作， 9月底前争取动建 100万平方米，其余地块确保年底前全部开工建设。 据悉，其中经济适用房的建设投放，福州市将控制户型在 90平方米以下，严控炒房行为。 （一） 9月底前动建 100 万平方米 现已落实以下几个地块作为限价房和经济适用房建设用地：西园东一区、西园二期、福湾小区、三环二期、浦上 “ 地王 ” 地块、福湾 “ 地王 ” 地块、福州燃料总公司东站地块、城门原汽车项目用地、西庄小区安置房用地、砂轮厂 地块等十幅地块，加上在建的三个经济房地块，用地总量约 2000亩，其中 9月底前争取动建 100万平方米。 据悉，这些 “ 三房 ” 建设的项目选址均进行了统筹考虑，满足了城市交通发达、配套完善的区域选址需要。项目建设将达到一定规模，容积率有可能适当提高，但户型设计按有关规定执行。 同时，小区的教育、医疗、商业网点绿化等设施均将配套完善，标准不降低。 （二）、 下半年住房需求将大增 近几年福州每年商品房上市面积都在 500万平方米左右，按此规模今年商品房用地需求量应是 4000亩左右。其中，现有仍在申请登记购买经济适用住 房的家庭还有 3000多户， “ 照此推算，一年供应量的适度规模是 30万平方米才能满足需求 ” 。 由于今年一季度茶亭街、鳌峰坊等大规模的改造拆迁，福州市发放拆迁货币补偿达12亿元，带动了市场 35万平方米住房消费。记者从福州市有关部门了解到，今年下半年城市东扩拆迁、福厦铁路拆迁、三坊七巷保护改造搬迁等项目都将正式启动，仍将带来大量市场需求。 为此，福州市考虑今年建设经济适用住房（限价房） 200万平方米，约占商品房新开工面积的 40%。到 “ 十一五 ” 期间争取建设 500万平方米，重点满足拆迁安置和中低收入家庭的住房需求。 （三）、 经济适用房上市将平抑市场平均价 16 作为 “ 国六条 ” 之后的首次开工，福州市首选福湾 方米 “ 地王 ” 用来建设经济适用房（限价房），并将于 9月底前动建 100万平方米。如此大规模的动作，将对楼市产生怎样的影响？通过增加经济适用房等中低价位商品房的供给，解决中低收入人群的居住问题，这将把目前福州房地产市场的销售平均价降低。 福州今年 40%的建设量，是一个全新的震撼性的高度。目前，福建全省的商品房开发虽然投资高、规模大，眼见着一幢幢住宅楼拔地而起，城市建设日新月异， 但这些房地产开发中真正属于老百姓的实在是太少太少。也就是说拿只占投资面积 10%的经济适用房来应对人口中占 90%以上的普通老百姓，显然是难以达到供求平衡的。以福州城市居民的收入水平来衡量，现有的房价，肯定是高了。面对这样的市场，市民显然是缺乏 实力 支撑的，这会迫使众多 囊中羞涩 的老百姓不得不背上沉重的经济包袱，比如高额的按揭贷款等等。 大量的经济适用房投放，将分流降低中高档商品住宅的成交量，对整个购房群体心理承受价格造成拉动作用。这对平抑市场平均价，将存在积极的作用。同时若将大量的或是全部的经济适 用房控制户型在 90 平方米以下，在一定意义上，也将使福州的平方米以下户型总量达到 70%的区域平衡。 1、 名词解释 “ 三房 ” ： 是指经济适用住房、限价房、廉租住房建设。 截至 2005 年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房 套， 平方米，新建和改造廉租房 934套，安排入住 826户，平均每年供应经济适用住房 23 万平方米，廉租房 200套。 17 第三章：福州市地土地市信息分析 第一节、 16 条土地新规出台 限期竣工楼市调控 “ 动土 ” 7 月 1 日起，国土资源部今年推出的国 有土地使用权出让合同补充协议正式实施，该协议明确约定了项目竣工时间、征收土地闲置费等内容，逼开发商放量开发而非囤地沽价 一、 16 条土地新规出台 “囤地运动 ”玩完了 从 2006 年 7 月 1 日起，全国市、县国土资源管理部门 (出让人 )与受让人签订国有土地使用权出让合同时，除了按照 2000 年的出让合同示范文本签订合同外，双方还要就合同中有关土地开发利用等未尽事宜，同时签订出让合同补充协议（下称 “补充协议 ”），出让合同和补充协议具有同等效力。 在补充协议示范文本中， 16 条合同内 容对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任都有明确约定。其中第一条对建设项目的竣工时间就做了约定，而在这之前，国土部门对开发商的要求是在规定时间内动工。为了提高土地利用效率，防止开发商变相降低容积率 “开发高档楼盘 ”，补充协议第二、三条还明确约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足双方约定的指标的，就属于违约。 从补充协议 第五、六条约定可看出：开发商按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足 1/3，或已投资额占总投资额不足 25，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。 同时在第十条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。显然，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工的问题，防止开发商长期大量囤积土地。此外，第十一、十二、十三条明确了违约方要支付违约金等责任， 18 这几条规定主要是为了提高土地集约利用水平，降 低项目对土地资源的消耗量。 二、 成都 “动土 ”不手软 跟踪出让土地 业内人士表示，此规定的出台，有望解决一些项目长期建设而不竣工的问题，以提高土地利用率、减少土地闲置，有效防止开发商长期囤积土地。同时，调控政策的组合出台，进一步体现了政府运用多种手段调控房地产市场的决心。 记者在采访中了解到，把开、竣工时间写进土地出让合同，成都也一直有此考虑。已纳入考虑范围的包括：明确开工日期、竣工日期，以及每天大致的工作量；国土部门与审计管理部门联合督查开发商的日均投入资金的投放量等。同时，对于开发商 违反土地合同约定，超高、超密度、超容积率开发等弄虚作假问题，也纳入了土地出让后的跟踪管理。 业内专家表示，对开发商囤积土地然后闲置的惩罚措施原来就有，只是过去执行得不够规范，国土部门今年推出补充协议后肯定会对一切长期闲置土地依法进行处理。该人士同时指出，从成都近两年的土地拍卖来看，大多数土地都在六个月之内动工，有约 1/4 的项目在一年内亮相。在成都，开发商囤地的情况并不明显。因此，有开发商表示，补充协议就算在成都实施，也只不过是在现有的土地市场机制上增加了一个 “门禁系统 ”。因为补充协议将对开 发商获取土地后的竣工时间有所要求，因此，参与土地 。 三、 开发商风险增大 举牌竞标趋谨慎 国土资源部表示，此次发布补充协议是 “为落实中央政府自 2004 年以来制定的多项土地调控政策，进一步发挥政府运用经济、法律手段管理土地的水平和能力，保证政府出让的国有土地能够及时转变成有效的开发利用。 ” 大多数开发商表示没有听说过补充协议，对补充协议在 7 月 1 日试行能不能适应成都的情况持保留和观望态度，同时，他们认为在补充协议实施中，也会出现多种实际问题。 某开发商 表示， “我们期待政府有关部门 切实负起责任，继续严把土地闸门，遏制投机行为，抑制开发商囤积土地，以避免吹起房地产业的泡沫 ”。他同时指出，如果 7 月 1 日起必须在土地出让合同中注明竣工日期的话，今后企业拿地将更加 “谨小慎微 ”，综合考虑多种情况后 19 才敢举牌竞标。 不过也有部分业内人士提出了自己的不同看法。成都一知名营销公司鲁总表示，从补充协议的内容看，似乎政府把游戏规则定得更 “死 ”了，但实际操作的模糊性可能仍然存在，只不过对开发商而言，开发的风险成本无疑是加大了。房地产法律专家孙先生也表示，从补充协议涉及的 16 条内容来看，这是一个只 有实体法而没有程序法的条例，在概念上也显得比较模糊，因此可以认为这是一个愿望和目的都十分美好，但没有实施手段的规定。而从另一个角度来看，补充协议还可以理解成是用行政手段明示了土地可以延期、分割、转移等。在这种情况下，开发商也会以地下发现文物、雨季延期施工、消防安置不过关、中途调整规划、意外塌方等诸多理由来申请延期峻工。拍卖的开发商也会更多地考虑资金问题，对其开发管理水平也是挑战。 第二节、 经济学家如何面对房地产问题 房地产成为全国人民关注的热点，奇怪的是往常滔滔不绝的知名经济学家很少参与其中。大概不外 两个原因：一是他们很少了解房地产问题；二是现在的舆论环境不适合他们张口。 关于房地产的观点主要有三个： 其一，房地产行业的发展，是极大地增强了我们幸福感的美好奇迹，而不单纯是丑陋的罪过；其二，房奴论的背后，主要是购房者对欲望的放纵，想去拥有和收入不相称的财产；其三，房价骤降房地产崩盘，中国所有人将付出沉重代价。 关于住房者的幸福感，可以肯定有人 ， 但我后来发现他的房子是单位购买的，所以我认为他的感受没有代表性。但是不管怎么说，住在开发商开发的楼盘中而感到万分幸福的，肯定也是大有人在的 。 这就如同 谈恋爱，是不是感到幸福，只有人家自己知道。 把房奴的形成归结于人们的欲望放纵，有其一定的道理。但是，买过房子的人都知道，为什么银行简单地放过对你提交的收入证明的调查，默契地配合你的造假行为呢？关键是银行认定房价不会降，你还不起按揭还有房子抵押在银行手上！可见，房奴产生的本质原因，除了开发商把水泥当黄金价格销售外，银行对购房者造假的纵容也是一个关键的因素。作为公众存款的受委托人，银行的此举意味着他们也参与了房地产的炒作，他们也想从房地产当中分一杯羹，至于风险则只有储蓄者最终承担。作为金融学教授，钟伟如此吝惜对 开发商和银行参与房地产炒 20 作的批评，而简单地把房奴的诞生归结于购房者的纵欲，我认为不够客观和理性。 关于房价暴跌对中国经济危害的预警 如果房价骤降，那么万亿和房地产相关的融资，其中的万亿可能蜕变为不良资产。 ”“国六条的主旨大体在于优化住房供应结构、平抑价格非理性上涨，那么为什么仍有如此汹涌的情绪期待暴跌？ ”可以看出， 大多数人是 不希望房价暴跌的，他危言房地产价格暴跌对中国经济的危害，恰恰表现了他不希望房价暴跌的一种愿望。中国有全世界最低的建筑成本，但承受了最贵昂的房屋价格，主要是地方政 府、开发商、国内外炒房者联手炒作掠夺公众财富的结果，银行的过度参与也在一定程度上推动了房价的虚高。这样的局面难道有必要维持下去吗？如果坐等大量的国内外套利者获利退出，地产泡沫将彻底破灭，日本房地产的崩溃将成为我们的镜子，那个时候中国老百姓才称得上真正受难了。有人说房价跌不了了，我说涨得越高，跌得越深！在这样的供给体制下，全国性崩盘可能是中国房地产的惟一结果。对于我们这些以消费为目的的住房拥有者来说，崩盘并不会造成住房使用价值的降低；对无房者而言，房屋的价格回归完全是一个好消息；而对参与房地产炒作的地方政府、 开发商、银行、炒房者而言，暴跌将让他们为自己的行为最终买单。既然早晚会发生暴跌，早暴跌比晚暴跌泡沫破裂的危害要小得多。 第三节、本月土地信息分 一、 1 21 宗地编号 成交时间 地块名称 受让单位 成交价格 (万 ) 面积 (亩 ) 交易 方式 宗地 2006 拍 2006安区 ,连江北路与福新东路交叉口东南角 福州华辰房地产 有限公司 16700 卖 宗地 2006 拍 2006楼区 ,五一北路东侧 福州开发区华康 实业有限公司 42100 卖 宗地 2006 拍 2006山区 ,浦上路北侧的金山生活区九期东片南侧地块 ,该宗地分 (地块一、地块二、地块三 )整体出让 福州市正 祥 置业发展有限公司 30500 卖 宗地 2006 拍 2006山区 ,金山生活区六期北面的公建配套地块 ,该宗地 (分东、西两幅地 )整体出让 福建轩辉房地产开发有限公司 2300 卖 宗地 2006 拍 2006楼区 ,二环路南侧 福州捷利达房地 产开发有限 公司 1500 卖 宗地 2005 拍 2006江区 ,西二环南路西侧 林明文 1950 卖 宗地 2006 挂 02危房改 02 号 2006楼区，金鸡山疗养院内的 2#、 18#宿舍 曾成 320 牌 宗地 2006 挂 01危房改 01 号 2006楼区，六一路东门东涧19 号 福州三利信达房地产有限公司 460 牌 宗地 2006 拍 2006江区 ,五一南路西侧 福建福晟房地产 开发有限公司 2400 卖 宗地 2006 拍 2006山区 ,金山大道与洪湾路交叉口西南侧金山吉元小区北部分为西、东两幅地块 福建景城实业 有限公司 12350 卖 合计 110580 22 二、 2006 第五次土地 拍卖结果与分析 2006 年第五次土地拍卖 (宗地编号 面积 容积率 商业率 地理位置 宗地 2006 拍 000 仓山建新大道东侧 ,金山生活区九期 A 地块 绿化率 (%以上 ) 密度 (%)以下 起价 (万元 ) 成交价 (万元 ) 成交每亩价 (万元 ) 楼面均价 (元 /平方米 ) 竟得单位 (或个人 ) 30 24 35600 36200 162 1429 福州融辉房地产有限公司 备注 宗地 编号 面积 容积率 商业率 地理位置 宗地 2006 拍 500 仓山建新大道东侧 ,金山生活区九期 B 地块 绿化率 (%以上 ) 密度 (%)以下 起价 (万元 ) 成交价 (万元 ) 成交每亩价 (万元 ) 楼面均价 (元 /平方米 ) 竟得单位 (或个人 ) 30 24 15800 2200 845 胡大涛 备注 宗地编号 面积 容积率 商业率 地理位置 宗地 2006 拍 500 仓山匹则徐大道西南侧 绿化率 (%以上 ) 密度 (%)以下 起价 (万元 ) 成交价 (万元 ) 成交每亩价 (万元 ) 楼面均价 (元 /平方米 ) 竟得单位 (或个人 ) 30 22 11500 2500 431 2940 福建金辉集团有限公司 备注 23 三、近期土地市场情况 （一）、福州市第五次土地拍卖会 福州市 2006 年第五次公开拍卖国有土地使用权大会，这也是国家九部委 15条细则实施以来，福州的首次土地拍卖会。位于仓山区的三幅地块，分别以 、 元的价格成交。 其中一幅地更是以 114 次的竞价次数，创下了福州单幅地块竞价次 数的新高。 1、 首先出场的宗地 2006 拍 ， 位于仓山区建新大道东侧，金山生活区九期 A 地块，出让土地面积约 14901