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以博弈论的观点来看房地产市场 摘要：用经济学的观点来分析我国的房地产市场可以 更加清楚直接地了解其内涵。文章将简要分析我国房地产 市场中的存在的现象，并用相关的经济学观点来进行相应 的分析。 关键词：房地产；市场；博弈论 一、绪论 我国的房地产市场在经历了多年的过度发展之后，现 在已经处于一种调整期。国内许多大中城市的房价从去年 开始已经进入一个非常时期。在这个调整期内开发商虽然 把房价适度降低，但是购房者的购买热情并不是很高，大 部分购房者都是一种持币观望的态度，本文试图从经济学 博弈论的观点来分析房地产市场。 二、基本理论 博弈论也称对策论。广义地说，是一门决策科学，它 研究决策者在多个可能的行动方案中进行选择的逻辑。博 弈论对人的基本假定是：人是理性的，理性的人是指他在 具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，博弈论研 究的是理性的人之间如何进行策略选择的。或者说，博弈 论是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以 及这种决策均衡的问题。在这里，决策均衡是一个经济学 概念，意味着最佳决策或最佳决策的组合；因为只要决策 是最佳的，相关的行为主体就不会去改变它，从而让它处 于稳定、均衡的状态。再简而言之，“博弈论”就是分析 博弈行为的和博弈决策的一门学科。 对于博弈论的理解我们不像其他的经济学现象可以用 图表来解释，本文将列举两个博弈论的经典案例来做说明。 囚徒困境是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子， 反映个人最佳选择并非团体最佳选择。虽然困境本身只属 模型性质，但现实中的价格竞争和环境保护等方面，也会 频繁出现类似情况。囚徒困境的主旨为，囚徒们虽然彼此 合作，可为全体带来最佳利益；但在资讯不明的情况下， 因为出卖同伙可为自己带来利益，也因为同伙把自己招出 来可为他带来利益，因此彼此出卖虽违反最佳共同利益， 反而是自己最大利益所在。但实际上，执法机构不可能设 立如此情境来诱使所有囚徒招供，因为囚徒们必须考虑刑 期以外之因素，而无法完全以执法者所设立之利益作考量。 智猪博弈假设猪圈里有一大一小两只猪，猪圈的一头 有一个猪食槽，另一头有一个控制猪食供应的按钮，揿一 下按钮会有 10 个单位的猪食进槽。若小猪去揿，大猪先吃， 大猪可吃到 9 个单位，小猪揿好后奔过来，则只能吃到 1 个单位；若大猪去揿，小猪先吃，小猪可吃到 6 个单位， 大猪吃到 4 个单位；若同时去揿，奔过来再同时吃，大猪 可吃到 7 个单位，小猪吃到 3 个单位。在这种情况下，不 论大猪采取何种策略，小猪的最佳策略是等待，即在食槽 边等待大猪去揿按钮，然后坐享其成。而由于小猪总是会 选择等待，大猪无奈之下只好去揿按钮。这种策略组合就 是闻名遐迩的“纳什均衡”。它指的是，在给定一方采取 某种策略的条件下，另一方所采取的最佳策略。 三、对房地产市场分析 在我们的房地产市场中，购房者有买房的需求，而地 产商也有卖房的要求。但是双方却在进行一场价格的博弈， 博弈的结果当然是希望得到帕累托最优，但在现实中这种 情况并不存在的。XX 年的彩电价格大战，就是多个彩电企 业对价格进行大幅降价，而且是反复进行，也就是多次进 行重复博弈，这样进行的结果直接导致了一部分企业面临 倒闭，彩电行业进行重组。 但是现在我们分析的房地产行业却是不同于之前的彩 电行业。首先，两种商品的性质上有很大的差别。彩电虽 然是一种耐用品，但是人们还是存在定期替换的可能性。 而如果购房者在购买房产之后就可能长期甚至一生都不置 换。其次，两者的价格也是差别也是很大的，人们在购买 房产时动用的可能是长期的积蓄，所以是对房产的购买是 十分慎重的。 对于房地产市场的分析我们可以用博弈论的观点来分 析。其实在房地产市场中存在两种博弈现象。一种是开发 商与购房者之间的博弈，另外一种是开发商之间的博弈。 两种博弈之间也是存在一定联系的。 首先我们分析的是开发商与购房者之间的博弈。其实 分析博弈的前提就是双方存在一定的利益冲突。在房地产 市场中，购房者固然希望价格越低越好，但是现实的情况 是价格居高不下，这里面有很多固有的因素，比如说地段 因素、物价因素等，其次就是交易双方的供求关系也会对 价格有着很大的影响。比如前几年温州炒房团对房价的影 响就很大。在某种程度上他们的出现造成房价的恶意上涨。 现在我们可以对这个市场中两个主体作个分析。两个决策 主体开发商和购房者的行为对这个市场供需变化和价格的 影响都很大。我们试想如果购房者之间都形成一种联盟， 这种力量是非常大的，他们可以用一种一致的行动来抵制 房价过高的行为，这样在两个决策主体之间就会形成一种 博弈，无论谁先采取行动都会对这个市场造成波动。我们 再对这两个决策主体进行更详细的分析，购房者有买房的 需求，对于购房者来说，我认为不会是简单的套用博弈论 的“囚徒困境”，就像犯人如果没有犯罪也不存在坦白一 样，购房者自有的资产支撑不了过高的房价，他们唯一的 办法就是在一个漫长时期内等待房价的下跌，我们可以把 这个漫长而有诱惑力的房价下跌过程理解为理性回归，等 到房价跌倒一定的程度，购房者必然会适时出击。而开发 商也不可能一直将房价居高不卖，毕竟他们也要考虑收回 投资成本。所以这两个决策主体就会进行一场博弈。当然 第三方政府对这个市场产生影响，比如去年开始国家出台 一系列措施来救市，但是效果并不是很好，毕竟现在的购 房者更是一个理性的社会人。从目前的情况来看，开发商 在适当的降价，购房者特别是有急需买房的购房者也会开 始考虑出手。但是从长期来看，这两个决策主体依然是在 进行一场长久的博弈。 另外一种要分析的情况就是开发商之间的博弈。在这 里我们可以用囚徒困境或是智猪博弈来分析。在开发商市 场中，必然会有大小开发商之分。用智猪博弈的理论来分 析，我们可以把大开发商比喻成“大猪”，而小开发商比 喻成“小猪”，在这个市场中，如果小开发商先采取降价 的话，获利最大的肯定不是自身，而是大开发商，因为小 企业在企业运营能力和获取信息能力上都并不是很强的。 而博弈论中对这两方面都是有一定要求的，按照智猪博弈 的策略，小开发商采取跟进策略，做个智慧的小猪无非是 一种上佳的策略。 其实在经营企业中都是这样的，在某些时候，如果能 够注意等待，让其他大的企业首先开发市场，是一种明智 的选择，因为大的企业所获得社会资源的能力还是占有一 定优势的。对于小企业来说，因为无论从各个方面来说都 是处于弱势的，没有必要同大企业进行竞争，因为这种无 谓的博弈所造成的伤害必然是小企业。对于小企业来说， 需要认真寻找机会，选择进入的最恰当时机，这样可以免 于遭受过大的损失。 四、结论 以上我们分析了在房地产市场中的两个博弈现象，从 根本上来说这两个博弈是同时存在的，开发商之间的博弈 直接会对整个房地产市场造成巨大的影响。对房地产市场 的价格会有很大的影响，其实在一定程度上会影响房地产 商与消费者之间的博弈，所以这两者之间的关系是互为影 响的，直接后果是对消费者的购买产生效应。 当然在我国的房地产市场中，除了存在这两种博弈之 外，还有很多外在的因素在影响这个房地产市场的发展， 比如说政府的力量，政府的很多经