苏州商圈分析及地铁商业研究

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。苏州商圈分析及地铁商业研究2011.11.12 上海2市场篇：苏州商圈分析及地铁商业研究来源： CRIC内部 2011 CRIC 苏州地铁商业项目市场研究及初步定位报告 标签：苏州 /市场研究 /商圈分析 /地铁商业 /案例研究目录1.城市背景分析2.地铁专题研究3.市场现状分析4.案例研究3PART 1 城市背景分析4城市定位： 江苏省的经济、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心 以及长江三角洲重要的中心城市之一。江苏省江苏省苏州市苏州是江苏省的地级市，是长三角地区重要的副中心城市，也是江苏省的经济、工商业、物流中心城市。城市背景分析 /城市区位5城市战略地位： 苏州与嘉兴，无锡共同位于长三角城市密集区的核心圈内，是环太湖经济发展带上经济实力最强的龙头城市。苏州在长江三角洲经济圈中的战略定位 ：发挥区位、产业和人文优势，进一步强化与上海的紧密对接，建设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、历史文化名城和旅游胜地。苏州在长江三角洲经济圈内战略地位重要，拥有与区域内核心城市 上海接轨及共同发展的良好条件和机遇。城市背景分析 /城市战略地位6城市宏观经济： 苏州市在江苏省内的 GDP总量比第二名的无锡高出了 60.2，强劲的经济实力也为本项目的商业发展提供了强有力的经济支撑。在 2009中国城市竞争力报告中， 苏州位居全国第九 ，是唯一进入前 10名的地级市；下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十位，其中昆山、张家港、常熟分别位居第一，第三位。（数据来源：苏州经济与社会统计公报）苏州是中国经济高度发达的地区， GDP总量位列全国第五，在长江三角洲地区仅次于上海。城市背景分析 /城市宏观经济概况7城市消费力： 苏州人均社零在长三角城市中属较高水平，说明居民消费较为旺盛。（数据来源：苏州经济与社会统计公报）苏州近年对外吸引力增强，表现为常住人口的增长明显快于户籍人口的增长，外来人口的快速导入对城市消费力的拉动将起到很大作用。城市背景分析 /城市人口及消费力分析82006-2015年苏州城市总体规划图城市布局结构形态采用 “ 组团式 ” 布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。l 在规划期内苏州全市域基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。l 苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。苏州城市整体发展目标苏州城市整体发展目标苏州城市总体规划区面积共 2014.7平方公里，城市空间布局结构形态采用 “ 组团式 ” 布局。城市背景分析 /城市规划9一个中心中心城市 苏州都市区规划以都市区的构想培育苏州中心市区的发展，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太湖的地区，核心是苏州市区的建设用地。五个副中心 包括常熟市、吴江市、太仓市、昆山市和张家港市等五座苏州市域管辖的次中心城市。市域发展轴沿沪宁城镇聚合轴 以 IT等高新技术产业带为龙头，成为我国引进、消化、吸收国外先进技术的重要基地。沿太湖旅游休闲轴 苏州生态环境和景观最重要、最具特色的地区，以生态旅游为主要功能。沿苏嘉杭交通走廊发展轴 是苏州辐射苏北、联系浙北的重要通道地区和市域重要的物流走廊。沿沪青湖高速公路发展联系轴 进一步加强与上海的沟通与联系，呼应苏州临沪浙产业带的发展。苏州城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、四个发展轴。城市背景分析 /城市规划10对外交通将面向长三角区域发展，构建长三角区域 2小时高速公路交通圈和集约、生态、和谐、高效的综合交通运输体系。l铁路：高铁路线将建设苏嘉杭铁路、沪宁城际轨道、苏嘉城际轨道、无锡常熟太仓嘉定城际轨道，苏通城际轨道市域 S1线、市域 S2B线、无锡硕放机场专线。l高速公路：建设 “ 一纵三横一环七射四连 ” 的高速公路网络。l港口航道：苏州港远期争取建设成为上海国际航运中心集装箱枢纽港的重要干线，港内河航道网布局总体上维持 “ 两纵八横 ” 的总体格局。城市背景分析 /城市交通规划11对内交通以保护古城为原则，以古城区为核心构建综合性立体化交通运输体系。l对内交通：在古城区构建以 公交和慢行交通 为主体的交通体系，确保公共交通和慢行交通要占到 90%以上，过境交通在 10%以内的目标。构建以轨道交通为主（ 一、四号线 ）、道路为辅的古城地下交通系统。l核心策略：交通需求管理策略：制定严格的交通需求管理，限制古城区穿越性交通，在古城外围进行合理分流。交通方式引导策略：通过交通管理措施和公共交通投入，优化古城内部交通方式结构。城市背景分析 /城市交通规划12轨道交通以 “ 井字加环 ” 快速路为骨架，以 “ 八纵八横 ” 主干路为干路框架根据新的城市空间布局维持 5条轨道线路的布局方案。l“ 井字加环 ” 快速路： 其中 “ 井 ” 字即东环路、西环路、南环路、北环路四条主干道组成；三 “ 环 ” 即由东、西、南、北环路构成的第一条环行快速路骨架和绕城高速公路及第三条拟建中的 “ 中环 ” 组成。l 轨道交通： 朝东南西北四个方向发展，发展轴呈 “ 十 ” 字形，轨道交通规划与之匹配， 4条轨交线路投入运营后，将拥有西至高新区、东至园区金鸡湖以东、北到相城区、南抵吴中区的十字形骨干网络，大大缓解古城交通压力。城市背景分析 /城市交通规划13城市背景分析 /城市商业网点格局市区内商业网点布局规划为 “ 两核三副、两轴三带 ” 。两核三副、两轴三带两核古城核心商业板块 （观前、石路、南门商业服务功能区组成）、湖东核心商业服务区。三副高新区狮山、相城元和、吴中区吴中（城市副中心级）。两轴东西商业发展主轴通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山、湖东商业服务功能区。南北商业发展次轴通过人民路及其南北延伸段贯穿古城商业板块、元和、平江新城和吴中商业服务功能区。三带环古城风貌、环金鸡湖风情、沿太湖度假休闲商业带。14但鉴于苏州历史文化名城保护实行 “ 全面保护古城风貌 ” 的原则，整个古城区的商业地产开发受到限制，预期未来商业发展速度将会比较缓慢。观前商业服务功能区设置导向鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。设置业态强调丰富性、精品化，中、高档化。适度设置：超市、便利店、大型专业店。限制设置： 购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。石路商业服务功能区设置导向鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、特色餐饮、文化娱乐设施。适度设置：超市、便利店、中型购物中心、大型专业店。限制设置：大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。南门商业服务功能区设置导向鼓励设置：特色百货店（中、高档次）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。适度设置：超市、便利店、大型专业店、中型购物中心。限制设置：大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。苏州市区商业格局规划为 “ 三核两副，两轴三带 ” 。“ 三核 ” ：指三个核心商业板块，即 古城核心商业板块 、环金鸡湖核心商业板块和狮山核心商业板块。其中， 古城核心商业板块：由观前、石路、南门商业服务功能区组成 。城市背景分析 /城市历史保护原则（数据来源： 苏州市区商业网点布局规划 ）15苏州宏观经济背景基础良好，消费力支撑充足，发展前景较好；项目位于古城区核心商圈，对商业建筑形态有一定限制。城市背景分析 /宏观背景小结宏观经济苏州作为长三角副中心城市，宏观经济持续快速、稳定地增长，在长三角地区排名仅次于上海，区位条件优越，拥有较好的发展机遇，为本项目未来发展前景奠定良好的基础。人口支撑苏州常住人口增长快于户籍人口，外来人口的导入大大提升了城市消费力水平，人均社零额反映了城市消费需求较为旺盛，是本项目的有利条件。古城保护本项目位于 古城核心商业板块 观前商圈，区位条件优势显著，但同时古城区的历史文化风貌保护将对区域内商业的发展速度带来一定的影响，对本项目的商业建筑形态有一定限制。16PART 2 地铁专题研究17地铁专题研究 /苏州轨道交通概况苏州目前规划有 5条轨道交通线路，贯通全市东西和南北方向，将古城区、高新区、工业园区、相城区和吴中区连成一体，其中最早开工的 1号线将于明年年底通车。线路总长（公里）站数 起点 终点通车时间1号线 25.7 24 木渎 钟南街 2012年2号线 26.6 22 苏州高速迎春南路2014年3号线 43.7 30 新区城铁站唯亭城铁站2015-2016年4号线 41.5 30 苏蠡路站同津大道站2015-2016年8号线一期9.7 8 邵昂路 友翔路 2015年总计 147.2 114 主题：互往互动，和谐交通以向左向右一号线与二号线列车为主要设计元素，形成 “ S” 的图标，代表了姑苏，又似 “ 互 ” 字，传达快速、便捷的轨道交通的属性。蓝色象征科技、时尚，红色象征捷运、热情，环抱、融合的标志体现和谐社会下的和谐交通。古城区高新区工业园区相城区吴中区18地铁专题研究 /苏州 1号线站点概况1号线是苏州建设的第一条轨道交通线路，也是连接古城区、高新区和工业园区的大动脉，担任东西方向人流运输的重要角色。1号线1号线苏州乐园：与 3号线换乘广济路：与2号线换乘乐桥：与 4号线换乘星塘街：与3号线换乘本项目站点西 东区段 站名 等级 有无地下商业高新区 木渎 重点 有 一般 无苏州乐园 枢纽 有滨河路 一般 无古城区 西环路站 一般 无广济路 枢纽 有 一般 无乐桥 枢纽 有临顿路 一般 有相门 一般 无园区 东环路 一般 无 一般 无星海广场 重点 有 一般 无科文中心 重点 有 一般 无星塘街 枢纽 无钟南街 一般 无1号线共有 24个站点，其中重点站 3个，枢纽站 4个，一般站 17个。本项目乐桥站属于枢纽站，临顿路站属于一般站。1号线沿线目前共有 7个站点开发地铁或地下商业，多数为站体商业，地下商业极少。19地铁专题研究 /苏州 1号线未来客流预估1号线至 2014年本项目运营成熟后预计客流可达 5万和 4.6万人次 /天，且白天人流方向由东西两端向主城区集中，为本项目提供了稳定且有力的消费力支撑。l 2012年枢纽站乐桥站预计双向客流量为 48127人次 /天，节点站临顿路站为 44823人次 /天；至2014年乐桥站预计客流量为 50765人次 /天，临顿路站为 46190人次 /天。l 1号线人流方向为白天由高新区及园区向主城区集中，晚上由主城区向东西两端分散。（数据来源： 苏州市轨道交通 1、 2号线开通初期客流预测 报告苏州轨道交通工程研究中心）20地铁专题研究 /苏州 1号线沿线地下商业1号线目前在建及建成的地下商业为数稀少，仅有 1号商铺及星海生活广场体量较大，反映了苏州地下商业的发展处于初期起步阶段。本项目1号商铺星海生活广场10.5公里5.5公里l 1号商铺上盖为木渎新天地，占地面积 13884平米，建筑面积为 33700平米。 1号商铺位于地下一层， 8700平方米，与木渎地铁站直接相连。l 星海生活广场与星海街站对接，是苏州首个轨道商业，建筑面积 5.22万平方米，集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体，共设地下三层，负一、二层为商业区。21地铁专题研究 /苏州 1号线沿线地下商业星海生活广场是苏州真正意义上首个大型地下商业，通过 27个通道实现与站厅及周边商务设施的连接，打造园区内高端商务生活中心。l 概况位于园区 CBD中央商务区，建筑面积 5.22万平方米，B1、 B2层为商业区， B3层为 700个车位的大型停车场。l 周边连接的商务设施环球 188、苏州恒宇、凤凰书城、白领广场、建行、农行大楼等。l 引入商家BHG精品超市、屈臣氏、 KFC、康师傅牛肉面、优 良品、农业银行、 COSTA、中国邮政等。l 星海生活广场体量较大、业态齐全，周边商务氛围浓厚，星级酒店及甲级写字楼众多，因此其准确定位为白领和商务人士的高端生活中心，是苏州首个现代化大型地下商业。l 本项目位于老城区核心商圈，以购物青年族、周边政府机关工作人员及居民为主，定位差异较大，针对的客流结构不同，且距离相对较远，因此星海生活广场对本项目的影响不大。对本项目影响22地铁专题研究 /苏州 1号线沿线地下商业1号商铺位于苏州地铁 1号线西边首发站 木渎站，体量仅 5,000 ，上盖物业为木渎新天地（ 25,000 ），目前以 5年回报 65%的形式销售商铺使用权。l 概况木渎新天地总占地面积 13884平米，总建筑面积为33700平米 ,其中地上五层 25000平米，地下一层8700平米。一号商铺位于地下层，与地铁直接相连，包含服装、餐饮及生活配套类等相关业态。 l 项目特点1号商铺位于木渎新天地地下一层，与地铁 1号线木渎站相连，拥有铺位 110余个，目前开发商以 5年回报 65%的形式销售商铺使用权。l 引入商家现地上物业已入驻商家有世界绸都、书香门地商务酒店、太湖美食广场等主力商业。l 该项目位于木渎商业中心区域，开发商持有大部分物业，仅将地下一层的商铺分割成小铺实行使用权销售，目前项目地上物业的招商已经完成，业态主要以目地性消费为主 ，客群主要针对的是旅游人群， 以该项目的客群定位和建筑形态而言均对本项目无实质性的影响。对本项目影响23PART 3 市场现状分析24城市整体商圈格局25传统市级商圈 新兴商圈（数据来源：市场调研）观前街商圈石路商圈南门商圈圆融时代广场李公堤印象城购物中心左岸商业街南苏州广场商圈苏州高新区商圈万达广场商圈苏州工业园区商圈苏州商圈分布现状苏州传统市级商圈为观前商圈、石路商圈和南门商圈，新兴的工业园区商圈、高新区商圈等成为商业快速发展区域。城市整体商圈格局 /城市商圈分布概况苏州古城区商圈苏州高新区商圈26商圈 类型 特征 主要业态及分布 主要代表项目观前商圈传统市级商圈苏州古城中心，也是苏州传统的商业文化中心，是苏州最早的步行街。餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集中在观前街、人民路一带 。高档百货：美罗城中档百货：金鹰国际、大洋、一百、人民商场、长发商厦纯服饰商场：久泰百货、豫园商厦石路商圈传统市级商圈位于市中心，是苏州商业起源地。商业定位于中低档次，难以吸引高端消费客源。餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、石路步行街，服饰主要集中在神仙街和南浩街。购物中心： SENSO新苏天地中档百货：石路国际商城、成泰百货纯服饰商场：威尼斯商厦、女人街南门商圈传统市级商圈苏州第三大商贸物流中心购物主要以泰华商场为主，整体的业态档次较高，此外没有其他大型商场存在，不能产生商业的积聚效应。餐饮及酒吧主要集中在十全街、电脑专卖主要集中在乌雀桥路，东大街及新市路业态分布较为丰富。高档百货：泰华商城西楼时尚休闲服饰：泰华商城东楼工业园区商圈新兴商圈集合了居住、购物、旅游、商务和生态等各种功能。周边高档住宅的陆续交房，增加了板块人气。购物主要集中于印象城和圆融时代广场，休闲娱乐主要集中于李公堤和沿湖区域，餐饮主要集中于左岸商业街