第四章房地产信托

房地产教学团队骨干成员l 张所地 博士 教授 博导 省教学名师l 王拉娣 博士 教授 博导 省教学名师l 赵华平 博士 副教授房地产金融学主要教学参考书l 邓宏乾，房地产金融上海：复旦大学出版社， 2010年 1月第一版第四次印刷。l 郑修建房地产金融北京：北京经济学院出版社， 1993年 4月。l 王重润等，房地产金融，北京：北京大学出版社， 2010年 1月。l 特瑞斯 .M .克劳瑞特等，房地产金融 -原理和实践，北京：经济科学出版社， 2004年 12月。房地产金融学教学要求l 共十讲， 30个课时。l 每次课前预习、课中讨论、课后练习思考l 考试成绩：平时 25%+EMAIL交作业 10次 25%+期末 50%张所地的邮箱： EMAIL交作业时注意：1.直接写 “姓名 +班级 +学号 ”;2.用 word2003的附件；3.其附件文件名：姓名 +班级 +学号 +第？次作业；4.欢迎同学建立公共邮箱进行讨论。第一章 房地产金融概论l 房地产金融学，是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的边缘学科。它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础，逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。l 它的研究对象 是货币资本在房地产生产、交换以及消费领域的配置方式与配置效率。第一章 主要内容l 第一节 房地产业与金融业的关系l 第二节 房地产金融的概念、特点和作用l 第三节 房地产金融体系l 第四节 我国房地产金融的历史回顾及展望第一章 房地产金融概论l 房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业。l 房地产业与金融业都属于第三产业，房地产业与金融业相互促进、共同发展，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间。l 房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融包括房产金融与地产金融两方面。l 房地产金融具有融通资金量大、较强的政策性和债权有保障等特点。l 房地产金融具有为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金的职能。l 房地产金融市场融资主体、融资中介和市场金融工具等三个基本要素组成。l 我国的房地产金融机构体系可分为专营的和兼营的两类。l 我国的房地产金融大概经历了起步时期、停滞萎缩时期、恢复时期、调整发展时期和规范发展时期等五个阶段。l 展望未来，我国的房地产金融业将会从交易工具、制度环境等方面进行深化和完善。第二章 房地产抵押贷款l 世界发达国家为了发展房地产，主要通过各类房地产金融机构融通房地产资金，拓宽房地产筹资的主渠道。其中金融机构贷款是房地产资金的非自有资金的主要来源，而房地产抵押贷款作为一种特殊的担保贷款，是目前各发达国家普遍采用的主要贷款形式。l 本章首先将对房地产抵押贷款的种类、特点及作用作简单概述，然后结合我国的房地产抵押贷款发展情况，重点介绍商业银行住房抵押贷款和政策性住房贷款（住房公积金）的运作。 l 第一节 房地产抵押贷款概述l 第二节 商业银行住房抵押贷款的运作l 第三节 住房公积金制度l 第四节 个人住房抵押贷款的风险与防范l 第五节 住房抵押贷款保险l 第六节 住房储蓄银行业务l 本章小结第三章 房地产融资信用l 房地产金融是房地产信用关系发展的产物，由于房地产商品具有价值大、生产周期长的特点，房地产的开发营建需要投入大量的资金，个人住房者也往往需要通过银行信用来解决支付能力不足的问题，因此房地产业的各个环节都与房地产信用有着密切的联系。l 第一节首先介绍了房地产信用的概念和主要形式；由于房地产银行信用是目前我国房地产信用的主要形式。l 第二节着重介绍了房地产银行信用的特点以及受信与授信业务；现代经济运行需要各经济主体对客体的信用状况有最大限度的了解。l 第三节将介绍房地产融资信用调查和分析的内容以及一些主要的技术指标；l 还对房地产融资企业的信用评级和住宅贷款风险管理进行了介绍，以期读者可以对近两年我国开始推行的国际通行的企业信用评级和贷款五级分类制有所了解。l 第一节 房地产信用l 第二节 房地产银行信用的受信与授信业务l 第三节 房地产融资信用调查l 本章小结第四章 房地产信托l 信托、银行和保险乃是现代金融业的三大支柱。在市场经济发达的国家，信托不仅具有悠久的发展历史，而且还在经济生活的各个领域发挥着重要的作用。房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的热点问题 房地产产业投资基金。 l 第一节 房地产信托概述l 第二节 房地产信托的资金来源及主要业务l 第三节 房地产信托投资基金l 本章小结第四章 房地产信托第一节 房地产信托概述 1一、信托的起源与发展 1二、信托的原理和信托的特点 21信托的基本原理 22信托业务的特点 3（ 1）信任为本 3（ 2）财产权的转移性 3（ 3）利益的他益性 3（ 4）收益分配的实绩性 3三、房地产信托的内容与作用 31房地产信托的内容 32房地产信托的作用 4（ 1）利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促进房地产业的发展 4（ 2）开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极大地促进了房地产业资金的融通信托业的产生和发展，打破了银行信贷这一传统的筹资融资渠道，有利于信用领域的合理竞争和强化资源的优化配置。 4（ 3）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务在现代经济生活中，横向经济联系和协作是必不可少的。 4第四章 房地产信托第二节 房地产信托资金的来源及主要业务一、房地产信托资金来源 51房地产信托基金 5（ 1）企事业单位筹集待用的房地产信托基金； 5（ 2）具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金； 5（ 3）商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分； 5（ 4）代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。 52房地产信托存款 5（ 1）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金； 5（ 2）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金； 5（ 3）其他企事业单位为购建住宅的信托资金； 5（ 4）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。 53集资信托和代理集资 64资金信托 6（ 1）单位资金信托 6（ 2）公益基金信托 6（ 3）劳保基金信托 65共同投资基金 7（ 1）契约型基金 7（ 2）公司型基金 7（ 3）开放型基金 7（ 4）封闭型基金 7第四章 房地产信托二、房地产信托的主要业务1房地产资金信托 8（ 1）房地产抵押贷款 8（ 2）房地产信托投资 82房地产信托代理 9（ 1）代理房地产证券业务 10（ 2）房地产经纪业务 10（ 3）代理仓库业务 10（ 4）代理收付款项 10（ 5）房地产业权代理 10（ 6）房地产信托机构受房地产开发经营企业的委托，代为办理房地产会计事务。 10（ 7）代理房屋设计、营建监督等 113房地产其他受托业务 11（ 1）房地产开发经营企业托管 11（ 2）动拆迁信托 11（ 3）委托代建信托 11（ 4）个人住宅信托 11（ 5）房地产债权信托 12第四章 房地产信托第三节 房地产产业投资基金一、投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金 12二、房地产产业投资基金的分类及特点 131房地产产业投资基金的分类 132房地产产业投资基金的特点 13（ 1）较强的流动性 13（ 2）抗通货膨胀能力 13（ 3）有效地分散投资风险 14三、发展房地产产业投资基金的意义。 141有助于深化金融体制改革，培育资本市场 142给房地产企业带来新的契机，促进房地产行业的持续、健康发展 143拓宽个人投资渠道，优化社会资金的配置 14四、我国房地产产业基金的发展构想 151产业投资基金的现状及其发展的制约因素。 152房地产产业基金的运作模式建议 15（ 1）资金来源 15（ 2）基金的规模、期限和募集方式 15（ 3）组织形式 16（ 4）基金类型的选择 16（ 5）投资管理 163相关配套政策 16（ 1）建立、健全法律体系 16（ 2）政府应加强引导，扶持和监管第一节 房地产信托概述一、房地产信托的起源与发展1. 起源于 13世纪英国的尤斯 (USE)制的土地信托；2. 1822年，美国 “农民火灾保险与放款公司 ”开始兼营以动产和不动产为对象的信托业务，后改名为 “农民放款信托公司 ”，成为最早出现的一家专业信托公司；3.起始于 19世纪中叶马萨堵塞州波士顿的商业信托；4.1960年美税法赋予房地产信托与封闭式基金一样的税收政策， 1961年第一家 REIT上市； 1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了 REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的 REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。 基于风险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。5. 但按照 1986年税收公司改革法的规定， REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理 REIT的日常事务活动。二、我国房地产信托发展第一节 房地产信托概述二、我国房地产信托发展概况l 距离中国第一款房地产信托产品的面世刚好十年。l 2002年 7月 28日，上海国际信托投资有限公司推出了全国第一款房地产信托 新上海国际大厦项目资金信托计划 ，计划规模为人民币 2.3亿元。当年，全国房地产信托共融资 10.3亿元。l 据用益信托工作室不完全统计， 2011年全年共发行了 1003款房地产信托产品（含保障房），发行规模为 2864.1亿元。l 从 2002年到 2011年，不到十年时间，房地产信托年发行规模增长了 278倍。l 房地产信托的发展总是在监管与需求的作用下曲折发展。l 2008年后，房地产行业进入深入调控之中，监管层加大了对信托公司防范风险的监管措施。受此影响， 2008年底房地产类的集合资金信托计划发行量较少，调控政策显现效应。l 但是，在银行贷款无望的情况下，地产信托仍旧是诸多房企眼中的曙光。尤其是在银根紧缩的背景下，信托渠道的发展对房地产行业融资的重要性更显而易见。l 于是，在 2009至 2011年，房地产信托得到了快速发展。 2011年更是达到了房地产信托历史上的 “峰值 ”。至 2011年 4季度末，房地产信托余额达到创纪录的 6882亿元。 二、我国房地产信托发展概况而据用益信托的统计， 2011年房企借道信托融资规模前十房企分别是万达、万科、绿城、保利、恒大集团、新湖集团、中国泛海、红星美凯龙、珠海华发和中华企业，共计 366.52亿元。 l 鄂尔多斯的房地产信托项目危局，是房地产信托项目风险的一个缩影。受到楼市调控影响，一方面，销售端持续冷淡，近期有传闻称鄂尔多斯的房价目前已经从最高时的每平方米 15000元至 2万元，跌到了每平方米 3000元；另一方面，开发商资金链日益紧张，工程陷入停工困局，据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有 75%处于停工或半停工状态。其中，今年前 4个月，全市销售商品房 149.8万平方米，同比下降20.8%；销售金额 91.4亿元，同比下降 5.8%。l 上述情况给信托项目的兑付带来极大风险，中融信托人士对本报记者表示，鄂尔多斯还有其特殊性，与其他地区相比，民间借贷在当地渗透程度较深，摸清项目控制人背负的债务对信托公司来说存在困难。l 相关统计显示，截至目前仍处于有效期内的，共有中融信托、中信信托、华润信托等 9家信托公司在鄂尔多斯等内蒙古城市发行信托产品。 9家公司中，华宸信托和新时代信托为注册地在内蒙古的信托公司。l 其中，按照信托产品的资金投向划分，房地产信托产品总规模达 25.435亿元，约为存量项目规模的 50%，位居第一；基础设施信托产品总规模为 10.3701亿元，位居第二；工商企业信托产品总规模为 6.8032亿元，位居第三。l 按照发行机构划分， 2011年 5月 10日，中融信托发行的一款名为 “鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划 ”，信托规模 11.64亿元，期限 18个月，满一年可提前结束，年收益率 9.5%12%，成为在鄂尔多斯等内蒙古城市发行规模最大的信托产品。另外还包括，新华信托 3款信托产品，总规模 10.5亿元；华润信托 1款信托产品，信托规模5亿元。l 中华人民共和国信托法l (2001年 4月 28日第九届全国人民代表大会l 常务委员会第二十一次会议通过 )l l 目 录l l 第一章 总 则l 第二章 信托的设立l 第三章 信托财产l 第四章 信托当事人l 第一节 委托人l 第二节 受托人l 第三节 受益人l 第五章 信托的变更与终止l 第六章 公益信托l 第七章 附 则三、信托的原理l 信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人。l （ 1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个信托行为的起点。l （ 2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为 信托机构 。在信托关系人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务，它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重要的意义。l （ 3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下， 受托人不得同时是受益人 ；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人。l 获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中，委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托，代为管理或处理财产，并按委托人的要求将财产利益移转给受益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时，称为自益信托 ；当受益人是委托人和受托人以外的第三方时，则称为 他益信托 。 四、信托业务的特点具体说来，信托业务具有如下特点：l （ 1）信任为本l 在信托业务中，无论是民事信托或商事信托，都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。l （ 2）财产权的转移性l 要使信托行为成立，委托人必须拥有信托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合同签订后，委托人必须立刻把财产转移给受托人，信托关系才能正式成立。l （ 3）利益的他益性l 在信托关系中，由于管理、处理受托财产而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费，即 手续费 。这是信托业务区别于银行其他业务的特殊性。l （ 4）收益分配的实绩性l 信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损，则由受益人承担，受托人没有义务承担损失。 五、房地产信托的内容与作用1房地产信托的内容l 房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。 房地产信托是一种灵活的金融业务形式，房地产信托财产的管理、营运或处理的方式可以根据委托人的意愿，适应客观情况变化而采取灵活多样的形式。房地产信托的主要内容有：房地产资金信托（包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其他房地产融资信托）、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容。 2房地产信托的作用l 信托业特有的 “受人之托，代人理财 ”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的促进作用。这些作用主要表现在以下几个方面：l （ 1）利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促进房地产业的发展l 房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产业有关的信托业务，为财产所有者提供广泛的理财服务，由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益。如为向房地产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理财服务，提高其资金使用的有效性和安全性；利用房地产信托机构信息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理物业管理等业务，促进房地产业的发展。信托机构开办房地产信托的委托、代理等业务， 集融资与融物于一身 ，为房地产企业和个人提供了运用资金和财产的多种形式和广阔市场，大大提高了房地产业的经营效益。2房地产信托的作用l （ 2）开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极大地促进了房地产业资金的融通信托业的产生和发展，打破了银行信贷这一传统的筹资融资渠道，有利于信用领域的合理竞争和强化资源的优化配置。l 信托的筹资融资形式多样，方式灵活，它可以根据市场变化和社会需要，相应调整其业务内容与经营方式。在房地产信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉及其金融职能，通过接受一般和专项委托贷款基金，代理发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把分散的资金聚集起来，运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展。同时，利用房地产信托创造房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有者也获得了资金融通，以有利于房地产资金的良性循环。l （ 3）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务在现代经济生活中，横向经济联系和协作是必不可少的。l 这种经济联系的方式有的是双方的，有的是多方的；有的发生在本地区，有的发生在外地或者跨越数省、市；有的需要资金、技术，有的则需要产品物资。这种多方面的联系与协作，在经济联系和财务核算上是错综复杂的，如果没有一个专业的信用机构作为中心，很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行， 而信托机构素有 “金融百货公司 ”之称 ，房地产信托机构更不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务，如房屋造价审价，房地产会计辅导与代理，房地产交易经纪，代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产信息咨询等。 第二节 房地产信托资金的来源及主要业务 l 一、房地产信托资金来源l 1房地产信托基金l 房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投资公司信托资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利。其具体内容有：l （ 1）企事业单位筹集待用的房地产信托基金；l （ 2）具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；l （ 3）商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分；l （ 4）代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。一、房地产信托资金来源l 2房地产信托存款l 房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。 它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等，房地产信托机构按照存款信托人的指示和要求处理和运用资金，其中用于固定资产投资的特定信托，必须以有关部门批准，纳入固定资产投资计划，否则信托机构不能受理，而且除收取约定的信托报酬外，所有盈亏责任均由存款人承担；后者是存款人不指定存款的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上，常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款称为信托存款，这样也与会计核算科目相一致。房地产信托存款有特定的资金来源范围和存款金额起点的要求。我国房地产信托存款的来源主要有：l （ 1）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金；l （ 2）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金；l （ 3）其他企事业单位为购建住宅的信托资金；l （ 4）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。l 房地产信托机构在办理房地产信托存款业务时，一般要求存款人提供能够自主运用该笔资金的证明，并与存款人协商确定存款额度、期限、利率或收益支付方式以及信托报酬等项内容，办理具体信托存款手续。一、房地产信托资金来源l 3集资信托和代理集资l 这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种信托业务。 所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息，但本金的安全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从净利中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。所谓代理集资是信托机构代理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。例如，发行 “国家重点建设债券 ”、 “经济建设债券 ”、 “电力债券 ”等，同时，信托机构还可以受托代为发放股息、红利和债息等。一、房地产信托资金来源l 4资金信托l 资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或